Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости, инструкция по его составлению

Договор купли продажи недвижимости считается заключенным

3. Форма договора продажи недвижимости

550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности1 на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава — заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или по жилью).

Бланкер. ру

регистрация перехода прав и имущества, но и гос. регистрация самого, причем считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, для заключения необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет не может считаться определенным, а сам договор – заключенным. Договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Поскольку купли-продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его гос.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Исключение составляют договор продажи жилых помещений и договор купли-продажи предприятия, так как они подлежат государственной регистрации, которая проводится специальным учреждением юстиции по местонахождению недвижимого имущества. При купле-продаже недвижимости момент заключения и момент перехода права собственности на нее не совпадают.

1 ответ. Москва Просмотрен 99 раз. Задан 2011-12-10 14:23:25 +0400 в тематике «Гражданское право» Имеет ли с компанией юридическую силу без подписи и печати? достоверен ли следующий текст? см. в теме. — Имеет ли с компанией юридическую силу без подписи и печати? достоверен ли следующий текст? см.

Договор купли-продажи

Одним из самых опасных договоров, которые можно заключить с недвижимостью – это договор так называемой купли-продажи недвижимости. Риски, естественно, есть во всех случаях, но осуществляя заключение этого договора нужно приготовиться к тому, что риски возможны и их необходимо знать.

Первое, что наиболее часто случается, это тот случай, когда нежданно меняется объект купли-продажи. Казалось бы, каким образом? Но и такое случается.

Заключаем договор купли-продажи недвижимости

Чаще всего сделки заключаются в отношении сооружений, зданий, квартир, жилых и нежилых помещений, дачных строений, гаражей, а также переход права собственности на часть объектов недвижимости или же долю в праве общей собственности. Субъектами таких сделок выступают юридические или же физические лица, а также государство через уполномоченные им органы. По своим признакам купли-продажи недвижимого имущества является двухсторонней и возмездной сделкой.

Мы не собираем целенаправленно никакой личной или конфиденциальной информации. Мы гарантируем, что никакая полученная от Вас информация никогда и ни при каких условиях не будет предоставлена третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или обстоятельств непреодолимой силы (форсмажор).

Продажа, покупка, аренда недвижимости. Сайт gosns.ru содержит актуальную информацию о видах предлагаемых услуг, их характеристиках.

Новые правила регулирования договора купли-продажи будущего объекта недвижимости

Основной причиной рассмотрения проекта Постановления является сложившаяся практика применения положений пункта 2 статьи 455 и статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражных судах и территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

До вступления Постановления в силу продолжают существовать проблемы связанные с применением положений пункта 2 статьи 455 и статьи 554 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи нежилых помещений *

Курс пересчета долларов США в рубли РФ для второго платежа определяется равным курсу ЦБ РФ на дату платежа, если Стороны не придут к соглашению о применении иного курса пересчета.

5) Моментом перехода права собственности на Помещение к Покупателю является момент государственной регистрации права собственности Покупателя на Помещение.

2.2. Настоящий Договор заключен на срок до ( дата ) 200__ г.

Договор купли-продажи автомобиля 2021 года

Печать

Образец

Заполнить

Скачать

Основные рекомендации по заполнению Договора купли продажи авто

• Первым делом необходимо распечатать бланк (несколько копий) (Один продавцу, один покупателю и один в ГИБДД)
• Далее нужно заполнить договор от руки ручкой (синей или черной), либо вы можете сделать это в электронном — печатном виде
• Затем пропишите номер договора (любое число, к примеру 0234/2021, потом этот номер вам еще пригодится — он вписывается в ПТС)
• Заполните графу места (города) осуществления сделки и поставьте сегодняшнюю дату.
• Пропишите данные паспорта Покупателя и продавца и проверьте правильность и корректность
• Берем далее информацию из ПТС и Свидетельства ТС и заполняем, исключив всевозможные ошибки
• Затем согласуйте стоимость авто с продавцом и покупателем. Вам необходимо указать цену автомобиля и прописью, и числом. Рекомендуем указать истинную
  стоимость транспортного средства, если нет важных аргументов перед налоговой)
• Далее продавец и покупатель должны обменяться всеми документами и
  ключами от автомобиля на денежные средства, и уже только после всех этих процедур можно начинать подписание Договора, который будет совмещен с актом приема-передачи транспортного средства.

Список всех необходимых документов для оформления договора купли-продажи авто.

Документы от Продавца:

• ПТС (Оригинал паспорта транспортного средства).
• Оригинал свидетельства о регистрации автомобиля.
• Паспорт гражданина

Документы от Покупателя:

• Паспорт гражданина
• Полис ОСАГО на
  приобретаемый автомобиль, без него не разрешается ехать даже с места сделки новому владельцу ТС

Рекомендации для покупателя:

1. Вы обязаны убедиться, что авто, который вы хотите купить в данный момент:

• Не залоговый
• Не ограничен на регистрацию (в любом МРЭО)
• Не кредитный (можно проверить онлайн сервисом в Интернете)
• На нем нет штрафов. Проверяем по номеру ТС (к примеру, на официальном сайте ГИБДД)
• Авто на момент сделки не находится под арестом и не в розыске (на ГИБДД онлайн)
• Проверьте авто на участие в дорожно-транспортных происшествиях и историю регистраций (можно тоже на сайте ГИБДД)

2. Будьте внимательны. Перед подписанием договора купли-продажи автомобилясверьте данные продавца с
документами (паспорт, ПТС, Свидетельство о регистрации)

*Ну и, конечно, не забывайте по окончанию сделки сделки внести данные нового собственника авто в Паспорт Транспортного Средства (ПТС). Укажите дату
покупки машины и номер документа, в котором указаны данные о праве собственности с датой его оформления. Ну и наконец поставьте подписи как Продавца, так и
Покупателя.

Рекомендации после продажи автомобиля

С 2014 года вступил в силу на территории России закон, согласно которому новый владелец авто в течение 10 дней с покупки авто и подписании
договора о купли-продажи ТС обязуется поставить свой автомобиль на учет в ГИБДД (другими словами — он должен зарегистрировать автомобиль на свое имя). Если вы не успели и данный срок вышел —
обратитесь в ГИБДД и поставьте машину на учет как можно скорее. Иначе продавец по истечению 10 дней может проверить регистрацию авто на нового
владельца. Договор купли-продажи авто может расторгнуть продавец, обратившись в ГИБДД, если покупатель не поставил ТС на учет. И это абсолютно законно.

Мы рекомендуем: продавец перед тем, как писать заявление в органы ГИБДД, все же попробуйте связаться с покупателем и узнать причину, по которой авто все еще не поставлен на учет, а прошло уже более 10 дней с момента оформления сделки купли-продажи авто.

Мы рекомендуем: обратите внимание на полис ОСАГО на момент заключения договора. Если он все еще не закончился (период действия полиса), вы легко можете
вернуть денежные средства за страховой период, который не использовался

Заметьте: вы продали авто. Количество дней, в которые вы не использовали полис ОСАГО будет рассчитываться со
следующего дня за днем написания заявления о расторжении договора со страховой компанией. Отсюда следует, чем быстрее обратиться с расторжением в страховую —
чем больше денег вы получите.

Для того, чтобы расторгнуть договор со страховой — возьмите ваш полис ОСАГО. Найдите на обратной (чаще всего) стороне телефон, адрес и режим работы офиса. Приезжаете, садитесь к свободному менеджеру, заполняете заявление на расторжение договора ОСАГО. Необходимы будут следующие документы:

• Договор купли-продажи автомобиля (ДКП) — копия
• Паспорт транспортного средства (ПТС) на проданный авто с указанием нового собственника — копия
• Генеральная доверенность, если она у вас есть — копия
• Полис страховой компании и возьмите квитанцию, ну или платежное поручение, если страхователь — юр. лицо
• Возьмите паспорт или его копию страхователя

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Грамотно составленный документ позволяет предотвратить возникновение многих неприятных моментов. Поэтому составление требует аккуратности, внимания и тщательного подхода при выборе включаемых условий. При этом текст предварительного договора купли-продажи не должен быть чрезмерно обширным.

Выясняя, как правильно составить, нельзя забывать о таких требованиях:

• лаконичности;
• чёткости изложения, исключающего возможность разночтений;
• соблюдение структуры, которая будет дублироваться в основном соглашении.

Лицо, которое составляет ПДКП, не должно забывать о существенных и дополнительных условиях сделки.

Необходимые документы

Для подписания ПКДП стороны должны предъявить документы, без которых оно окажется невозможным. Нельзя обойтись без:

• удостоверений личности;
• правоустанавливающих документов, например, ДКП;
• выписки из ЕГРН;
• выписки из домовой книги;
• справки из БТИ.

В расширении перечня в большей степени заинтересован покупатель, рискующий столкнуться впоследствии с неприятными последствиями.

Указание сторон сделки

Когда необходимо заключить предварительное соглашение по недвижимости, то предусматривается для его сторон порядок, которого нужно придерживаться. В частности, подписывать только правильно оформленный документ. Каждое подписывающее ПДКП физическое лицо указывает свои паспортные данные. Неточности, ложные сведения приведут к тому, что подписанный акт не будет иметь силы.

Предмет преддоговора

Как одно из существенных условий преддоговор содержит достаточное количество характеристик квартиры – предмета сделки. Желательно указание:

• правоустанавливающего документа;
• местоположения;
• года постройки;
• этажности здания;
• количества комнат;
• общей и жилой площади.

Описание объекта

Детальное внимание к характеристикам квартиры, придаст соглашению большую весомость. Поэтому стоит указать, какие из значимых параметров удовлетворяют требования покупателя

Особое внимание уделяется перепланировкам, по которым должны предоставляться официальные подтверждения.

Правоустанавливающие бумаги

Свидетельств о праве собственности на протяжении последних лет владельцам объектов недвижимости не выдают. Подтверждение может обеспечиваться:

• ДКП;
• выпиской из ЕГРН.

Установление порядка расчётов

Стороны обговаривают:

• предоставление аванса или задатка, а также как им будут распоряжаться, если не подпишут по тем или иным причинам основное соглашение;
• цену, за которую будет продан объект;
• порядок и сроки передачи платы;
• использование банковской ячейки.

Срок исполнения

Установление конкретных сроков оплаты приобретаемого жилья в преддоговоре весьма желательно. Не указав, приходится ориентироваться на общие требования ГК по годичной длительности действия такого соглашения.

Дополнения в случаях с внесением задатка

Покупатель подчёркивает основательность своих намерений, внося задаток. Продавец за счёт такого условия чувствует себя более уверенным, что сделка состоится. Это оговаривается вместе с порядком расчётов, указываются возможные последствия нарушений или отмены соглашения.

При внесении аванса

Важно чётко указывать, в каком качестве вносятся средства предоплаты. Правовая весомость задатка значительнее

Но выбор той или иной разновидности предоплаты совершается по воле сторон. Они руководствуются своим видением конкретных обстоятельств сделки и сами принимают решение.

Что еще важно добавить в предварительный договор

Де-факто предварительный договор стоит воспринимать как главный — прописывайте в него все условия, о котором хотите договориться с другой стороной сделки. Вот необходимый минимум.

Документы-основания

Добавьте в предварительный договор информацию о том, на каком основании в продавца есть право распоряжаться квартирой. Например, это может быть договор купли-продажи с прошлым собственником. Или договор долевого участия и разрешение застройщика о том, что он не против продажи права требования на эту недвижимость.

Гарантии продавца

В этот пункт нужно включить обещание продавца о том, что квартира не обременена правами других лиц. Например, она не под арестом, не находится в залоге, не является обязательством по какому-то кредиту или другой сделке.

Если квартира куплена с помощью маткапитала, то продавец должен гарантировать соблюдение прав детей и наличие выделенных им долей. Если без маткапитала — так и напишите, что продавец гарантирует отсутствие наличие прав на долю в жилье из-за маткапитала в продаваемой квартире.

Наличие зарегистрированных лиц 

В этом пункте прописывается порядок и сроки, в которые квартира освобождается от зарегистрированных там граждан.

Сюда же добавьте гарантии продавца о том, что он не умалчивает о гражданах, которые имеют право проживания в квартире, пусть и без прав собственности. Например, никто из зарегистрированных ранее не отбывает наказание в колонии, или не находится на воинской службе — такие люди выписываются из жилья, но не теряют право жить там после возвращения на «гражданку».

Цена квартиры

Укажите полную сумму, за которую планируется провести куплю-продажу.

Наличие предоплаты. Укажите, в какой форме передана предоплата, если такая есть:

• Задаток — если сделка отменяется по вине продавца, его придется вернуть в двойном размере. По вине покупателя — задаток остается у продавца.
• Аванс — возвращается или остается соответственно та же сумма, что и давалась.
• Обеспечительный платеж — его можно считать предоплатой, но об этом нужно указать в договоре. Отличие такого платежа от аванса и задатка — им можно пользоваться еще до сделки. Например, оплачивать расходы на пошлины или услуги юристов.

Срок и формат передачи квартиры

Необязательно указывать точный срок, достаточно добавить переменную — например, написать, что «квартира передается покупателю в течение семи рабочих дней после передачи прав на недвижимость и появления такой записи в Едином государственном реестре недвижимости».

Наличие мебели и состояние квартиры. Это важно, если покупается жилье на вторичном рынке, например, в бизнес-сегменте — там мебель, техника и сам ремонт влияют на цену сделки. Пропишите в договоре, какие предметы интерьера продавец должен оставить, какие есть недостатки в ремонте

Порядок расчетов

Как вы планируете рассчитаться уже после подписания главного договора. Например, через наличные, арендовать банковскую ячейку или воспользоваться сервисом быстрых расчетов. Добавьте в этот пункт решение о том, кто оплачивает сопутствующие расходы на сделку.

Порядок расторжения договора

Ответственность сторон

Сюда стоит добавить данные о компенсации в случае одностороннего расторжения договора, отказа в его заключении или уклонении от этого. Под уклонением понимают ситуацию, когда сторона не отказывается прямо от сделки, но всячески препятствует её заключению — например, затягивает сроки, опаздывает, под надуманным предлогом ищет поводы иначе оттянуть сделку.

Страховка покупателя

В сделках с недвижимостью больше рискует покупатель. Поэтому ему нужно предусмотреть варианты, когда он должен иметь возможность без компенсаций и штрафов отказаться от заключения договора. Например, не идти на сделку, если обнаружатся новые обстоятельства в документах на жилье — появятся сведения о новых собственниках, органы опеки откажутся давать разрешение на продажу квартиры с ребенком, станет известно о претендующих на квартиру наследниках.

Кто принимает участие в сделке?

В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.

Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:

• физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
• физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки

В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость

Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.

Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.

Что такое оферта и акцепт

Оферта – это вынесение стороной предложения о заключении сделки, а акцепт – выражение согласия с вынесенным предложением. При вынесении предложения должны соблюдаться некоторые требования:

• в предложении должны четко определяться намерения лица по будущей сделке;
• предложение должно быть адресовано определенным лицам;
• в предложении должны присутствовать важные условия заключения сделки.

Отдельно следует рассмотреть публичные оферты. Они представляют собой предложения, которые предлагают для принятия любому заинтересованному лицу.

Акцепт представляет собой выражение согласия с полученным предложением, а также выполнение требований согласно договоренности в те сроки, которые предусмотрены контрактом. Если ответа от второй стороны не поступило, то это не считается согласием. При выражении согласия в иной форме, отличной от той, что обозначена офертой, оно также не может быть признано. В этом случае подобное согласие будет расцениваться как отказ или новое предложение.

Вторая сторона, получив предложение, может вернуть первой стороне договор и обозначить спорные моменты в нем, составив протокол разногласий. В этом случае действия первой стороны будут следующими:

• устранить возникшие спорные моменты путем привлечения профессиональных специалистов (при этом формируется новый текст документа, либо приложения к нему);
• рассмотреть спорные пункты и предложить заключить договор с новыми условиями;
• передать полномочия по решению спорных моментов в суде (если имеется согласие обеих сторон, а также есть для этого законные основания).

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что заключение договора происходит в два этапа:

Этапы заключения договора	Суть этапа
1 этап: Вынесение предложения	Одна сторона (оферент) выносит предложение второй со всеми условиями договоренности.
2 этап: Согласие с предложением	Акцептант соглашается с предложенными ему условиями. Данное согласие является безоговорочным.

Контракт считается заключенным, если первая сторона получает согласие от второй стороны. Если условиями контракта предусматривается передача собственности, то действительным он становится только в том случае, если данное событие будет совершено. В этом случае передача возможна только с наличием заемных записок, подтверждающих данное действие. Если договор требует прохождение регистрации, то в силу он вступает только в момент их заверения госорганом.

Предмет сделки

Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.

Но, у вас всегда есть возможность приобрести:

• замкнутые бассейны;
• искусственные хранилища воды с небольшой площадью.

Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.

Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.

Особенности в отдельных случаях

В определённых случаях в силу вступают дополнительные технические и процедурные требования, обязательные для исполнения при составлении и подписании документа.

Между физическими и юридическими лицами

Юридические стороны при совершении сделки обязаны предъявлять учредительную документацию. Если продавец – юридическое лицо, от него также требуется дополнительная документация:

• согласие соучредителей в форме протокола;
• документ, подтверждающий право директора на куплю-продажу;
• паспорт директора;
• если сделку заключает не директор, а его представитель, предъявляется нотариальная доверенность и паспорт.

Остальной пакет документов тот же, что и для физического лица. Покупателю достаточно гражданского паспорта.

Когда продавец физическое лицо, он предъявляет стандартный пакет документов на недвижимость, к нему прилагает номер лицевого счёта, куда будут переведены деньги. А продавец:

1. учредительные документы;
2. паспорт директора или доверенность представителя;
3. согласие соучредителей на покупку.

Если на лицевом счету покупателя соучредителя достаточно средств для покупки, тогда согласие партнёров не требуется, вместо него предъявляется выписка из лицевого счёта.

В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

На каждый объект составляется отдельный экземпляр договора, который подлежит регистрации. Исключение могут составлять только строения, стоящие на участках земли, оформленных в аренду или в собственность: в этом случае на землю и строение оформляется один общий ДКП.

Если несколько продавцов или покупателей одновременно

Со стороны продавца несколько покупателей могут выступать, если каждый имеет долю в праве на объект. Они обязательно должны:

• участвовать в сделке лично;
• или составить доверенности для продажи на одного из участников;
• каждый составляет нотариальное разрешение на сделку для совладельцев;
• договор удостоверяется нотариусом.

То же касается покупателей, если их больше одного. Но в этом случае разрешение на покупку не требуется. Договоры составляются по числу участников сделки, и один – для Росреестра.

Начало судебной процедуры по взысканию долга

Если кредитор не может вернуть свои деньги с должника иными способами, он вынужден будет обращаться в суд. Подать иск на взыскание задолженности по кредиту банковская организация может в течение 3 лет, то есть до тех пор, пока срок исковой давности не истек. Если в течение этого времени банком не было предпринято попыток возврата средств, далее требовать деньги с должника будет уже невозможно. Но это вовсе не означает, что заимодавец прекратит все попытки по взысканию долга с должника. Заемщику могут поступать различные сообщения и напоминания об имеющейся заложенности, поэтому не стоит полагать, что спустя 3 года о долге можно забыть и вовсе его не платить.

Однако в этой ситуации возможны другие судебные разбирательства. Как правила, они касаются имущества заемщика, если в качестве обеспечения по кредиту выступала недвижимость или транспорт. Также известны случаи, когда должники добровольно погашали долги даже по истечении трех лет.

Присутствие срока давности дает возможность заемщику выбраться из долговой ямы. Сначала с момента появления долга кредитная организация может не беспокоить гражданина. Как правило, такие манипуляции направлены на увеличение суммы штрафа и неустоек. В том случае, если у кредитора присутствует информация, что у заемщика в собственности есть имущество и он трудоустроен, то банковская организация в любом случае выдвинет требования по обязательствам, рано или поздно.

Если судом будет вынесено решение о взыскании с ответчика суммы долга, то здесь уже за работу берутся судебные приставы. На основании постановления суда судебный пристав может арестовать все счета клиента и списать с них сумму долга, необходимую для оплаты, если данная сумма есть на счете. Также клиенту может быть ограничен выезд за пределы Российской Федерации.