Нужно ли согласие соседей на сдачу комнаты в коммуналке?

Судебная практика

Конституция Российской Федерации гарантирует право человека распоряжаться своей собственностью, но имеются некоторые нюансы, ведь могут нарушаться права соседей.

Квартиранты не только занимают комнату, но и пользуются общей кухней, ванной, туалетом коридором. Зачастую между жильцами возникают конфликтные ситуации.

В судебной практике рассмотрение таких дел зависит от того, на какие нормы ссылается сторона – жилищного или гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ, все собственники комнат в коммуналке являются также правообладателями мест общего пользования. Согласно ст. 209 ГК РФ, у владельцев жилплощади есть права собственности, пользования и распоряжения имуществом.

Если право владения имеется у нескольких лиц, то пользование и распоряжение имуществом производится только по соглашению всех собственников комнат, в соответствии со ст. 246, 247 ГК.

Однако в суде не разъясняют, какой порядок пользования необходимо установить и к какому соглашению должны прийти собственники жилья.

Одни суды выносят решение о запрете сдавать комнату, мотивируя тем, что они должны получить согласие собственников других комнат в коммуналке.

Другие судебные инстанции отказывают в исках о запрете сдачи жилплощади, исходя из того, что законом не предусмотрена обязанность владельца комнаты получать согласие других собственников, а общие помещения не являются самостоятельными объектами, а частью квартиры.

Нарушение прав

Основываясь на нормативы Гражданского кодекса, собственник может совершать любые действия в отношении своего имущества, если это не противоречит закону и не нарушает права иных лиц.

Если временные или постоянные жильцы нарушают права собственника другой комнаты, то он может подать иск в суд, руководствуясь нормами о том, что владелец жилья и арендаторы комнаты должны соблюдать права соседей и поддерживать в надлежащем состоянии общее имущество.

В спорных ситуациях можно вызвать участкового для установления личности и основания для вселения нанимателя. Второму собственнику можно написать претензию с указанием того, что согласие на вселение не было получено и с требованиями выселить арендатора.

Если претензию проигнорировали или на нее было получен отрицательный ответ, то можно подать исковое заявление в суд с требованием о выселении. Вызов полиции ничего не даст, так как правоохранительные органы не уполномочены решать гражданско-правовые споры. Они могут только проверить регистрацию лица и передать эти сведения в МВД.

Если наниматели шумят в позднее время или не производят уборку комнаты и мест общего пользования, а также нарушают права соседей собственников, то владельцы других комнат имеют право защищать свои права и требовать выселения нарушителей из сдаваемой комнаты.

Вы можете ей позволить сдавать комнату, только если жильцы будут оплачивать аренду вам и другим собственникам за места общего пользования. В таком случае вряд ли кому-то захочется снимать в этой квартире комнату.

Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?

В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.

Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.

Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.

Как сдать комнату в коммунальной квартире, если соседи против

Одним из наиболее частых явлений при сдаче комнаты, является сдача комнаты в коммунальной квартире. Хоть данный вид аренды и считается наиболее распространенным, сдать комнату в коммуналке порой бывает совсем непросто. Соседи без труда могут доставить арендодателю массу неудобств, а арендатора заставить просто съехать.

Как грамотно оформить аренду комнаты в коммуналке и избежать проблем со стороны соседей?

Приватизированная и неприватизированная комната

Владение комнатой по договору социального найма создает ряд дополнительных трудностей для ее сдачи. Прежде чем подписать договор аренды, арендодатель вынужден получить разрешение на право субаренды в Жилищном комитете.

После того как данное разрешение получено, необходимо заручиться согласием всех проживающих в данной квартире соседей. На последнем этапе, стоит заранее предусмотреть возможное количество проживающих в арендуемой комнате человек.

Договор аренды комнаты.

Как продать комнату в коммунальной квартире, читайте тут.

Законодательство устанавливает нормы проживания на каждого жильца, превышение которых является неправомерным. На сегодняшний день, нормой проживания считается 12 квадратных метров на каждого проживающего. Это означает, что заселить в десятиметровую комнату троих человек незаконно.

Со сдачей приватизированной комнаты дела обстоят значительно проще. Формально, собственнику не требуется заручаться поддержкой всех проживающих в квартире жильцов, однако, на практике все же лучше это сделать.

Причиной тому служит тот факт, что негативно настроенные соседи способны испортить атмосферу проживания арендатора, что может послужить причиной досрочного расторжения договора аренды и привести к убыткам арендодателя.

Несогласование аренды с соседями может служить причиной раздора между ними и арендатором. Все их недовольство способно вылиться в весьма негативные последствия для арендатора.

Таким образом, недовольные соседи часто идут на открытый конфликт, совершая различные неприятные для арендатора действия.

К примеру, в адрес арендатора могу постоянно поступать замечания о слишком долгом использовании ванной комнаты или не закрытием входной двери, замечания по поводу громкости музыки или телевизора.

Особо придирчивые соседи способны закрывать входную дверь после определенного времени на цепочку, что не позволит запоздавшему арендатору проникнуть в свою комнату.

Крайняя степень обиды соседей может выливаться на арендатора заявлениями в органы МВД о проживании квартиранта без временной регистрации.

Или заявлениями в тот же орган о нарушении квартирантом общественного порядка и совершением противоправных деяний в адрес соседей. Но это бывает в крайнем случае.

Само собой, любой квартирант постарается как можно быстрее покинуть данную квартиру и найти себе жилье с более доброжелательными соседями.

Как договориться с соседями?

Как уже говорилось ранее, перед тем как сдать комнату в коммуналке, собственнику необходимо согласовать данный вопрос с остальными жильцами. Если в ходе разговора с соседями не удается найти компромисс, то можно использовать определенную хитрость.

Одним из наиболее действенных способов является предоставление соседям права выбора квартиранта. В качестве вариантов, лучше предложить реального клиента, намеревающегося снять квартиру, и вымышленного персонажа, которого соседи явно отвергнут. Например, можно предложить на выбор или студентов-музыкантов, постоянно репетирующих выступления, или одинокого жильца без вредных привычек. Выбор соседей предугадать не сложно.

Кроме того, отличным вариантом будет предложение соседям возмещения определенных расходов на поддержание квартиры. Как правило, такими расходами являются хозяйственно-бытовые нужды. Перспектива экономии явно склонит взгляды соседей в нужную сторону.

В случае если будущий квартирант внушает доверие, можно заранее познакомить его с будущими соседями. В данном случае, соседи наглядно увидят человека, который будет проживать с ними, и большинство их опасений исчезнут.

Закон о сдаче комнаты в коммунальной квартире 2021 году

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.

По закону собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или пользование принадлежащее ему на правах собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.

Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению.

Оказание правового консалтинга ежедневно всеми доступными способами. Ждем Ваших вопросов и будем отвечать на них в онлайн режиме.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.

Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Стоит отметить, что в случае, когда 100% жилых комнат приватизированы, то обязательно нужно будет собрать подписи соседей на согласие сдачи заветных квадратов в аренду. В случае отказа можно обратиться в суд.

Главное сделать это правильно. Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей.

Второй вариант предпочтительнее, потому что уменьшается вероятность нарваться на нечестных арендаторов.Условия сдачи необходимо сразу же описать в договоре аренды.

Точного определения термина «коммунальная квартира» в законодательных и нормативных актах нашей страны нет. Чаще всего данная терминология поднимается на региональном уровне в соответствующих нормативах региональных властных структур.

Однако, согласно пункту 1 статьи 41 ЖК РФ, помещения общего пользования принадлежат собственникам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.

Сетевое издание «Правда.Ру» эл № ФС77-72263 от 01 февраля 2018 года, выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Учредитель: ООО «ТехноМедиа».

Также поможет статья 42 ЖК РФ, говорящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке также есть своя личная доля в общей собственности и он волен распоряжаться ей по своему усмотрению.

Процедура

Перед началом обмена нужно уяснить себе, в чем специфика такого объекта недвижимости, как комната.

С чего начинать и куда обращаться?

Перед началом всех сделок надо предложить выкупить комнату другим собственникам в квартире, причем если цена для них окажется завышенной, то они имеют право оспорить обмен через суд. Если соседи отказываются приобрести комнату, то этот отказ нужно заверить у нотариуса.

Если они не только отказались купить сами, но и не дают согласие на сделку с другими покупателями, то нужно выслать заказным письмом предложение л покупке с описью вложения. Через месяц нет ответа – можно начинать обмен.

Затем начинается поиск собственника жилья, согласного на обмен. Вы можете сделать это как самостоятельно, при помощи различных площадок по обмену жилплощади, так и с помощью специалиста из агентства недвижимости. Он не только подберет для вас удобные варианты, но и расскажет обо всех юридических тонкостях, которые обезопасят от возможного мошенничества.

Необходимые документы

Если менять на квартиру

• Паспорт.
• Свидетельство о собственности на комнату либо выписка из ЕГРН.
• Документ, обосновывающий право на жилплощадь.
• Технический паспорт.
• Отказ собственников других комнат в коммунальной квартире от покупки.
• Договор обмена.
• Справка из БТИ о стоимости комнаты.
• Справка о составе семьи.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Заявление на регистрацию сделки.

Не обязательно, но могут понадобиться следующие документы:

• разрешение органов опеки;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• согласие супруга;
• доверенность, если в сделке участвует представитель собственника.

На дом (в городе или в деревне)

К перечню документов, приведенных выше, нужно добавить:

• документы на право владения землей, кадастровый план;
• домовую книгу;
• акт о проведенном межевании земельного участка.

При участии в сделке нескольких объектов недвижимости

Перечень документов не меняется, но при сложном обмене, в котором участвует несколько объектов недвижимости (например, если квартиру и комнату меняют на квартиру), необходима консультация опытных специалистов из агентства, оценщиков и юристов, только они смогут грамотно оформить договор мены.

Процедура оформления и содержание договора

Важно. Договор мены регулируется 31 главой Гражданского Кодекса

В нем обязательно должны быть зафиксированы следующие сведения:

• паспортные данные сторон (собственников или их представителей);
• сведения об обмениваемом жилье – метраж, адрес, этаж, площадь квартиры, в которой находится комната, кадастровый номер;
• стоимость объектов обмена, если она не указана, то жилье считается равноценным;
• номер документа, на основании которого возникло право собственности (приватизация, наследство, покупка и т. д.);
• есть ли доплата, сумма и каким образом она вносится (наличный или безналичный расчет);
• дата, к которой надо освободить жилое помещение;
• подписи сторон и дата.

Если в обмене участвует квартира или комната с непогашенным кредитом, по закону ограничений для сделки нет, но в процедуре обязательно должен участвовать тот банк, который выдал кредит.

Определение цены и доплаты

При обмене недвижимости на лучшую по площади или по качеству, осуществляется доплата, о её размере собственники договариваются заранее и вносят её в договор. Доплата за лучшее жилье делается как наличным, так и безналичным расчетом, а также материнским капиталом.

Условия передачи денег в обязательном порядке вносятся в договор. Если это происходит вне договора, то необходим акт приема-передачи, расписка либо другие подтверждения.

Сроки и стоимость оформления

Процесс сбора документов и решения всех вопросов по сделке достаточно длительный.

Важно. Самостоятельное оформление может вызвать сложности в связи с проживанием несовершеннолетних или недееспособных жильцов, с проведенными ранее перепланировками и другими нюансами, поэтому для убыстрения сделки нужно обратиться в агентство

В стоимость входит:

• госпошлина;
• уплата налога с дохода;
• плата за оценку недвижимости независимыми экспертами и комиссионные риелторской компании.

Сделка считается состоявшейся к моменту получения выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Выписка обычно приходит через неделю после подачи заявления.

Могут ли соседи по коммуналке запретить сдать комнату в аренду

• Могут ли соседи по коммуналке запретить сдать комнату в аренду
• Какой положен штраф за сдачу жилья без договора найма
• Как выселить жильца

В 2016 году был предложен законопроект, в соответствии с которым процедура сдачи квартиры в коммуналке могла усложниться. Предлагалось основное требование – наличие разрешения от сожителей, которые также проживают на территории квартиры.

Важный нюанс – сожителями считаются собственники, которые имеют право на долю в квартире. Если люди, не обладающие таким правом, изъявляют свой голос против сдачи площади, это не играет роли. Впрочем, законопроект поддержан не был, поэтому ничего в юридической практике относительно сдачи жилплощади в коммунальной квартире не изменилось.

Сегодня каждый гражданин в Российской Федерации, который хочет сдать жилье в аренду другим людям, имеет на это право

Важное условие – наличие права собственности на комнату. Если речь идет о долевом или совместном владении, то письменное согласие и разрешение требуется от лиц, с которыми оформлено владение долей

Иногда сосед или соседка берут к себе гостя, который поселяется на постоянной или временной основе. Он ведет себя неподобающе или каким-то другим образом мешает проживать другим людям. В таком случае жильцы остальных комнат не могут запрещать гостю останавливаться на территории соседней комнаты. Такова позиция законодателя.

Если человек или несколько лиц включают громкую музыку в ночное время, кричат, ругаются, скандалят, рекомендуется вызывать полицию. При стабильном разногласии на почве неадекватного поведения арендаторов другой комнаты можно подать в суд.

Что еще можно сделать, если арендатор имеет право жить на территории квартиры, но он каким-то образом мешает созданию, обеспечению и поддержанию нормальных условий? Начните с проверки. Возможно, лицо, которое владеет долей в квартире, приобретало недвижимость в кредит. Если договор кредитования не закрыт, любые сделки с недвижимостью считаются незаконными без согласия банка.

Банки редко выдают кредиты на долю во вторичном жилье, а если оно еще и сдается в аренду, это может вызвать некоторые сложности. Банку не нужно, чтобы недвижимость была повреждена или без согласия кредитора стала предметом для заработка. В таком случае надо пробовать жаловаться.

Если этот вариант не подходит, предлагается выяснить, платит ли арендатор деньги. Заключен ли договор между владельцем комнаты в коммунале и жильцом. Если нет, нужно написать заявление. Незаконное проживание сопровождается неуплатой налога, поэтому ситуация подлежит контролю со стороны уполномоченных органов. Обратиться можно в полицию, в налоговую инспекцию.

Проблема часто состоит в том, что пользование общими вещами или мебелью, которая находится на территории квартиры, осуществляется чужими людьми. В прихожей можно ставить большой шкаф, к нему будут получать доступ все. Аналогично этому примеру можно назвать и другие. Так, техника на кухне, посуда и прочее не могут браться посторонними людьми. Обращаться с такими проблемами практически некуда. К сожалению, нельзя написать заявление, что у владельцев одной комнаты есть догадки, что владельцы другой что-то чужое брали и использовали. В таком случае приходится договариваться.

Противостоять соседям можно так: порядок пользования общим жильем, то есть коридором, мебелью на территории кухни, ванной, могут только те люди, которые имеют право собственности на одну из комнат. Если это арендаторы, то они имеют законное право по договору аренды проживать на территории той комнаты, которую взяли в аренду. То есть, буквально говоря, ходить по коридору законного права они не получают, как и пользоваться душем. Решать этот вопрос приходится через суд.

Угрожать, самостоятельно выгонять кого-то, запирать в коммуналке других жильцов нельзя.

Определять право быть, находиться, снимать может судебный орган, включая верховный.

Также стоит напомнить, что пускать временно и без регистрации на территорию квартиры владелец комнаты может других людей без согласия остальных собственников и жильцов.

Способы сдачи жилья

Выгодно не только снимать одну комнату в квартире, но и сдавать ее. Многие владельцы проживают на большой жилой площади, занимая только одну комнату. Чтобы не оплачивать коммунальные платежи в полном объеме, можно сократить свои расходы, сдавая пустующее помещение.

Что нужно знать при сдаче комнаты в аренду и как сдать быстро? Сдать комнату в аренду можно двумя способами: самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости.

Желающих снять комнату без посредников очень много, можно самостоятельно найти подходящего квартиросъемщика. Для этого следует разместить объявление о сдаче в интернете или на доске, указав достоверные данные о жилье, а также отдаленность от автобусных остановок или станций метро, наличие магазинов, парков и учебных заведений поблизости.

Обговаривая устные нюансы, следует обсудить:

• ежемесячную плату и взнос за последний месяц;
• сроки сдачи жилплощади в аренду;
• правила пользования общим имуществом;
• другие моменты.

Затем сторонам стоит заключить договор, скачав пустой бланк в интернете.

Можно также обратиться в агентство недвижимости, чтобы подходящего квартиросъемщика оперативно нашел риелтор. Также он может уладить вопросы с документами по аренде.

Сотрудники агентства помогут заключить договор между владельцем и клиентом, заполнить и заверить типовые бланки, чтобы договор имел официальное подтверждение. Риелторы могут помочь с регистрацией в Росреестре, если документ оформляется на срок более 1 года.

Поэтому собственник жилья должен сам выбрать: сдавать ли жилье самостоятельно или обратиться за данными услугами в агентство недвижимости.

Владелец также должен решить: сдавать квартиру в обход закона или официально. Здесь необходимо учесть все риски, ведь в случае выявления незаконной аренды жилья, хозяин квартиры должен будет заплатить штраф и налоги.

В официальную аренду входит регистрация договора в Росреестре. Чтобы обойти закон, некоторые владельцы заключают контракт не на год, а на 11 месяцев, после чего подписывают с квартиросъемщиком новый документ.

Сдавать муниципальную квартиру нельзя, при официальной сдаче жилья необходимо учитывать, что жилой объект должен быть приватизирован и принадлежать хозяину на правах собственности. Если им владеет несколько собственников, то понадобится их письменное согласие на сдачу жилья в аренду.

Оплата налогов

По закону 2021 года, сдавая комнату в аренду, собственник жилья обязан позаботиться об уплате налога в размере 13% от суммы оплаты за аренду за один календарный год. В качестве доказательства оплаты он может предоставить копию договора аренды и выписку с расчетного счета.

Один раз в год до 30 апреля хозяин недвижимости должен сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ года, а до 15 июля заплатить всю сумму налога. В декларации отражаются доходы, расходы и размер налога.

Если арендная плата не поступала, так как комната не сдавалась, то в декларации ставятся нули. Если не оплатить налог и не сдать вовремя отчетность, то владельцу недвижимого объекта придется заплатить штраф.

Найм и аренда

Прежде чем говорить о временном отчуждения жилья, нужно разобраться с тонкостями юридической терминологии.

Аренда недвижимости — предоставление жилой площади во временное пользование юридическим лицам.

Заключаемый на срок более двух лет, такой договор подлежит государственной регистрации.

Найм жилой площади — предоставление жилого помещения для временного проживания на срок до 5 лет. Если в соглашении о найме не оговаривается срок действенности, то оно по умолчанию действительно в течение 5 лет.

Соглашение о найме жилой площади не подлежит государственной регистрации, но по желанию сторон может быть заверен у нотариуса. Хотя, для того чтобы это соглашение имело юридическую силу, достаточно подписей сторон и двух свидетелей.

Об отличиях договоров аренды и найма жилого помещения узнайте на нашем сайте. Являясь единоличным собственником, владелец может сдать таким образом часть жилплощади, или комнату, но при этом, он должен:

• заключить с нанимателем соглашение о найме;
• предоставить в налоговую службу декларацию о своих доходах, получаемых со сдачи жилплощади.

Эти права собственности регламентированы 209 статьей ГК РФ и 30 статьей Жилищного Кодекса. Если коммунальная жилплощадь приватизирована всеми жильцами, и каждый из них является владельцем ее части, то собственник комнаты вправе ее сдавать.

При этом ему не нужно спрашивать согласия своих соседей по жилплощади.

Являясь единоличным собственником, он имеет право распоряжаться ею, так, как считает нужным.

Если коммунальная жилплощадь находится в муниципальной собственности, то в этом случае жильцы не являются собственниками, а только нанимателями жилья. О том, можно ли сдавать муниципальное жилье в аренду, узнайте из другой нашей статьи.

Тогда потребуются разрешительные документы от муниципалитета, и письменное согласие всех жильцов. Подробнее о том, как сдать комнату к коммунальной квартире, читайте в нашей статье.

Если жилье не коммунальная, и находится в долевой собственности или совладении двух или нескольких владельцев, в этом случае необходимо согласие всех совладельцев.

Норма жилой площади на человека составляет 12 квадратных метров. Если при вселении в площадь проживания на каждого жильца станет меньше 12 метров, соседи или совладельцы жилплощади вправе отказать во вселении.

Если в коммуналке число жильцов изначально не соответствовало указанной норме, вы можете вселить в свою комнату 1 квартиранта вместо себя. Семье, пусть даже из двух человек, вы комнату предоставить не сможете, поскольку это ущемит права остальных жильцов.