Коммерческая ипотека и связанные с ней риски

Содержание:

Ипотека для ИП: условия и документы
- Режим налогообложения
Оформление
Образец договора
Какие банки выдают
- Текущие процентные ставки
Оформление
Выбор банка
Коммерческая ипотека для физических лиц
- На недвижимость
- Без первоначального взноса
Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Ипотека для ИП: условия и документы

Бизнес-ипотека отличается в каждом конкретном банке, однако можно выделить некоторые общие для всех клиентов условия, которые позволят вам сориентироваться при подготовке к обращению в кредитную организацию.

Так, юридическое лицо должно работать не меньше года и не иметь задолженностей по налогам и взносам. Некоторые банки поднимают планку минимального стажа до 1,5 года и больше.
Вы работаете без существенных колебаний прибыли. Для банков важна стабильность, и сезонный доход для них – большой недостаток. Кафе скорее получит кредит, чем, например, лодочная станция или прокат роликов и велосипедов. Еще один минус – нерегулярное ведение бизнеса.
Оборот средств на расчетном счете достаточен для банка. В идеале он должен составлять от 50 тыс. в месяц. Некоторые организации не предоставляют займы предпринимателям, оборот по расчетному счету которых составляет меньше 1 млн в год.
Режим налогообложения соответствует реальности, а документы четко отражают размер дохода вашего бизнеса и его финансовое состояние.

Список документов также зависит от банков, а также от схемы налогообложения, которую вы применяете для своего бизнеса. Поэтому его стоит уточнить в организации, в которую вы хотите обратиться за кредитом.

Чтобы получить ипотечный кредит для ИП, вам потребуется собрать следующие бумаги:

Личные документы – паспорт гражданина РФ, военный билет, ИНН;
Копия свидетельства о госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя; выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
Налоговая декларация за завершенный налоговый период или, если вы используете общую или упрощенную систему налогообложения, за последние 12 месяцев;
Если имеются – копии лицензий и сертификатов;
Копия патента для индивидуальных предпринимателей на патентной системе налогообложения;
Налоговая декларация за два последних квартала, если вы применяете единый налог на вмененный доход;
Налоговая декларация за последний календарный год для ИП, использующих налог на доходы физлиц.

Дополнительно могут потребоваться:

Управленческая отчетность – книга доходов и расходов, тетрадь по учету деятельности;
Контрольно-кассовая лента, заверенная в налоговой (если вы пользуетесь кассой);
Копии договоров с поставщиками, клиентами, покупателями;
Выписки с расчетного счета;
Договор аренды или выписка из ЕГРН о праве собственности на помещение, в котором вы ведете бизнес.

Режим налогообложения

Ипотека для ИП может стать недоступной из-за режима налогообложения, применяемого для вашего бизнеса. Достоверно продемонстрировать банку уровень доходов позволяет отчетность по стандартной или упрощенной системе налогообложения. Заверенная декларация показывает, какой объем расходов несет бизнесмен, какой объем прибыли заявляет. Банк также определяет благополучность бизнеса по продолжительности стабильного периода. Так, если прибыль (с вычетом расходов на иждивенцев и собственное проживание) превышает размер ежемесячного платежа, а предоставленный пакет документов не вызывает сомнений, кредит будет одобрен.

А вот предприниматели, выплачивающие фиксированную сумму налога или купившие на свою деятельность патент, вызывают недоверие у банков. Дело в том, что декларация таких ИП не может полностью продемонстрировать финансовое положение клиента, а это – уже серьезный аргумент для отказа в ипотеке.

Оформление

Особенности

Из-за требований по залогу могут возникнуть сложности. Легче всего предоставить в залог другую недвижимость, но она далеко не всегда есть. Вместо этого, можно оформить права собственности на приобретаемую недвижимость и отдать её в залог. Как это выполняется? Покупатель из собственных средств оплачивает часть стоимости, после чего права собственности переоформляют на него, недвижимость отдаётся в залог банку, который рассчитывается за неё с продавцом – в сущности, после выполнения этих операций коммерческая ипотека будет работать по такой же схеме, как и обычная, просто из-за этих требований оформление стало немного сложнее.

То есть, как видите, с оформлением коммерческой недвижимости есть некоторые сложности, и не в каждом банке готовы её предоставить, хотя тот же Сбербанк как раз разработал программу «Бизнес-недвижимость» специально для кредитования ИП и малых предприятий.

Как альтернатива коммерческой ипотеке, иногда применяется лизинг – в этом случае выдавшая кредит организация продолжит владеть недвижимостью вплоть до погашения долга. Плюс лизинга – более проработанное в его отношении законодательство, к тому же он доступнее.

Начинающему предпринимателю бывает непросто подтвердить уровень доходов, чтобы взять коммерческую ипотеку. При этом сама недвижимость частично обеспечивает возврат средств, ведь за счёт её использования также можно заработать, даже в том случае, если она не будет использоваться первое время непосредственно для коммерческой деятельности, как минимум её можно сдавать в аренду. Приходится констатировать, что в данный момент оформление бизнес-ипотеки и её условия ещё недостаточно проработаны, что в большой степени мешает её распространению, но даже сейчас уже есть пользующиеся ей. Можно не сомневаться – со временем она приобретёт более широкую популярность за счёт более качественно проработанных условий предоставления.

Кто может получить

Коммерческую ипотеку в Сбербанке может получить не любое лицо. Список тех, кому она может быть выдана, зависит от её вида, которых в Сбербанке сейчас два. Рассмотрим, кто может получить «Экспресс-ипотеку»:

физические лица, собственники малого бизнеса;
ИП;
ООО.

Отметим, что годовая прибыль физического лица или компании, чтобы претендовать на данный кредит – рассчитанный на помощь начинающим предпринимателям и компаниям – должна составлять 60 миллионов рублей или меньше.

Что до «Бизнес-Недвижимости», то обычным физическим лицам она недоступна, заёмщиком может выступать:

юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы;
ИП.

Требования же к заёмщикам, претендующим на коммерческую ипотеку в Сбербанке в рамках программы «Бизнес-недвижимость», таковы:

регистрация в России;
прибыль не более 400 миллионов рублей за год;
для предпринимателей возраст не более семидесяти лет;
для юридического лица – деятельность в течение минимум полугода либо года, если его деятельность связана с сезонными работами.

Алгоритм оформления

Каков же алгоритм оформления при обращении в Сбербанк? Коммерческая ипотека для физических лиц начинает оформляться с обращения в Сбербанк по месту регистрации. После этого будет назначено время, в которое специалист сможет провести подробную консультацию – на ней вы будете ознакомлены с полным списком документов, которые понадобятся при оформлении, узнаете о том, какие у банка требования, ведь они могут меняться со временем, а также ознакомитесь со всеми условиями погашения и обслуживания займа.

Здесь же при согласии со всеми условиями можно будет заполнить анкету, после чего необходимо лишь передать все необходимые документы. После их рассмотрения банком будет назначено время для визита представителя к вам – он должен оценить бизнес, чтобы принять окончательное решение о том, будет ли предоставляться кредит.

Образец договора

После выбора компанией или частным предпринимателем подходящего для них банка и условий ипотеки, следует получить у сотрудника банка образец договора.

В особенности, если в персональном порядке определены отдельные условия, к примеру, скидки.

Важнейшие условия, которые должны содержаться в образце договора ипотеки:

Информация	о предпринимателе и банке
Условия договора	размер, ставка, его срок, вид, график платежей
Права и обязанности сторон	к примеру, пределы пользования объекта компанией
Ответственность	за нарушение договора и порядок урегулирования споров
Процесс погашения займа	включая досрочное погашение

Если заемщик и кредитор условились о скидках, льготных условиях либо отсрочке, то процедура их осуществления детально прописываются в ипотечном договоре.

Какие банки выдают

Коммерческая ипотека предлагается многими банками, а ее условия у разных кредиторов если и отличаются, то незначительно.

Сбербанк готов выдавать кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам и ИП на срок от 1 до 120 месяцев. Если в залог оформляется кредитуемый объект недвижимости, то необходим первоначальный взнос 25% (для сельхозпредприятий 20%). При кредитовании под залог имеющейся недвижимости необходимость в первоначальном взносе отпадает. В большинстве городов максимальная сумма кредитования составляет 200 миллионов рублей, но в отдельных регионах она может доходить до 600 миллионов. Обязательное условие — страхование предмета залога.

«Россельхозбанк» готов выдавать до 200 миллионов рублей на срок до 8 лет. Банком предусмотрена возможность отсрочки погашения основного долга по кредиту на срок до 1 году, а также индивидуальный график платежей. Собственных средств при покупке недвижимости должно быть не менее 20%.

«Промсвязьбанк» предлагает коммерческую ипотеку на сумму до 120 миллионов рублей. Но срок кредитования у этого банка относительно небольшой – 3 года. При этом он готов кредитовать как коммерческую, так и жилую недвижимость с обязательным последующим переводом ее в коммерческую. При условии, что сумма кредита обеспечивается залогом, первоначальный взнос не нужен.

Коммерческая ипотека для малого бизнеса в «Росбанке» предлагается юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Максимальная сумма — 100 миллионов рублей, срок от 3 до 84 месяцев. Возможно кредитование без первого взноса при условии предоставления дополнительного залога.

Текущие процентные ставки

Как уже говорилось, процентные ставки по ипотеке для юр. лиц выше, чем по жилищной. Связано это с отсутствием достаточной нормативно-правовой базы, регулирующей этот вид кредитования, а также с повышенными рисками, которые принимают на себя банки.

В Сбербанке минимальная процентная ставка составляет 11% годовых, но на сайте кредитора есть указание на то, что размер ставки в каждом случае определяется индивидуально и зависит от ряда условий, в том числе финансового положения заемщика, срока кредитования, предоставляемого залога.

«Россельхозбанк» вообще на сайте не указывает размер процентной ставки, а говорит лишь о том, что она устанавливается индивидуально. Нет информации о ставках и на сайте «Промсвязьбанка», «Уралсиба», «ЮниКредитБанка».

Минимальные ставки, предлагаемые другими кредиторами:

«Росбанк» — от 10,61;
«ВТБ» — от 10,9%;
«Абсолют-Банк» — от 13%.

Оформление

Особенности

Кто может получить

физические лица, собственники малого бизнеса;
ИП;
ООО.

Что до «Бизнес-Недвижимости», то обычным физическим лицам она недоступна, заёмщиком может выступать:

юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы;
ИП.

регистрация в России;
прибыль не более 400 миллионов рублей за год;
для предпринимателей возраст не более семидесяти лет;
для юридического лица – деятельность в течение минимум полугода либо года, если его деятельность связана с сезонными работами.

Алгоритм оформления

Выбор банка

У каждого банка своя индивидуальная программа и условия выдачи кредита на нежилые помещения. Заемщик должен тщательно изучить существующие в данный момент программы и выбрать ту, которая будет для него наиболее выгодна.

Ниже представлены наиболее известные проекты банковских организаций.

Сбербанк

Для владельцев малого бизнеса предлагается программа Экспресс-ипотека. Ее особенности:

кредит до 10 млн рублей;
отсутствие комиссии;
срок – до 120 дней;
аккредитивная форма расчета;
ставка – от 13,9%;
срок – до 15 лет.

Для юридических лиц рекомендуется программа «Бизнес-недвижимость», включающая в себя:

кредит до 10 млн рублей;
срок – до 10 лет;
ставка от 13,9%;
первоначальный взнос – 20%.

Тинькофф

Тинькофф временно «заморозил» коммерческую ипотеку. Возможно, ее условия будут изменены, но на данный момент представлена следующая программа:

кредит до 100 млн рублей;
срок – до 15 лет;
первоначальный взнос – от 40%;
ставка – от 14,5%;
доступна для всех категорий заемщиков.

Россельхозбанк

Россельхозбанк предлагает такие условия:

кредит до 20 млн рублей;
срок – до 10 лет;
годовая отсрочка;
ставка регулируется в зависимости от сроков кредитования;
для юр.лиц и ИП, в том числе – крестьянское (фермерское) хозяйство;
залог – недвижимость, транспортные средства.

Росбанк

Программа Росбанка:

сумма до 100 млн рублей;
срок – до 84 месяцев;
ставка – от 10,38 до 12,53%;
для юр.лиц и ИП;
при отсутствии первоначального взноса – дополнительный залог;
отсутствует комиссия;
отсрочка до полугода.

Промсвязьбанк

Промсвязьбанк предлагает малому бизнесу программу «СуперОвердрафт» на условиях:

сумма до 60 млн рублей;
срок – до 5 лет;
ставка 8,5%.

Севвергазбанк

Севергазбанк, заключив договор с Минпромторг РФ, представляет программу «Модернизация». Льготные условия предоставляются для развития бизнеса в сфере сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности. Условия:

сумма – до 15 млн руб.;
срок – до 36 месяцев;
ставка – от 6%;
для юридических лиц – поручительство конечных бенифициаров;
для ИП – поручительство супруга(и) заемщика.

Уралсиб

Программа «Бизнес-инвест», которую организовал банк Уралсиб, предлагает условия для приобретения складской и иной коммерческой недвижимости по следующим критериям:

сумма – до 100 млн рублей;
срок – до 120 месяцев;
ставка регулируется в зависимости от финансового состояния заемщика;
комиссия – 1,2%;
обязательное поручительство;
годовая отсрочка.

Открытие

Банк ФК Открытие и программа «Выгодный рефинанс», которая проводится до 21 марта 2019 г.:

сумма от 5 млн рублей;
срок – до 5 лет;
ставка – до 9,5%;
требуется поручительство;
для юр.лиц и ИП, годовой доход которых не превышает 3 млрд рублей;
дифференцированный платеж.

Интеза

Условия:

сумма – до 120 млн рублей;
срок – до 10 лет;
виды объектов – торговые, складские, производственные, офисные;
для физ.лиц, ИП и юр.лиц;
ставка может быть как плавающей, так и фиксированной, устанавливается индивидуально;
отсрочка до полугода;
территориальная удаленность от города – до 300 км.

Энергобанк

Условия кредита:

минимальная сумма – 500 т.р.;
срок – до 10 лет;
ставка – 13%;
первоначальный взнос – от 20%;
без комиссии;
обязательное страхования предмета ипотеки.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотечный займ для покупки коммерческой недвижимости могут взять не только фирмы, но также физические лица.

Банки предоставляют подобные займы только коммерсантам, при этом не начинающим, а уже имеющим некоторый опыт ведения предпринимательской деятельности.

Однако коммерсант может попробовать оформить ипотеку на индивидуальных условиях.

Как правило, банки не предоставляют коммерческую ипотеку в отношении физических лиц, но они могут получить потребительский кредит, однако условия его менее выгодны.

В отдельных банках существует программа, по которой может быть приобретена недвижимость на любые цели.

Получить коммерческую ипотеку можно в следующих банках:

Сбербанк.
Тинькофф Банк.
Россельхозбанк.
ВТБ.
Банк ФК Открытие.
Росбанк

Во время подачи заявления на кредит банк может запросить показать проект будущего использования объекта недвижимости.

Это нужно для того, чтобы сотрудники банка смогли оценить риски, возникающие при выдаче заемных средств для покупки такого объекта.

На недвижимость

Коммерческая ипотека выдается на покупку нежилых зданий или помещений, которые имеют следующее назначение:

торговые;

производственные;

офисные;
складские

помещения для размещения предприятий общепита;
помещения бытового обслуживания;

другие.

Следует осознавать, что не каждое помещение с правовой точки зрения относится к категории недвижимого имущества, а только отвечающие следующим признакам:

Прочная связь с землей.
Невозможность его перемещения без ущерба его состоянию.

Земельный участок также считается недвижимым имуществом, и в случае приобретения расположенного на нем строения, здания или сооружения, то земля тоже подлежит залогу банку согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ.

Из данной нормы имеются исключения, касающиеся следующих земельных участков:

Участков	находящихся в государственной или муниципальной собственности
Меньше установленного размера	пределы минимальных участков устанавливаются на уровне региона, к примеру, 2 сотки
Принадлежащих по праву постоянного пользования	На таком же праве они переходят к заемщику

Земельный участок, которым заемщик владеет на праве аренды, поступает в залог банку как арендованный, и при обращении на него взыскания, кредитная организация сможет им пользоваться не как собственник, а как арендатор.

Без первоначального взноса

Банки предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса только в крайне редких случаях.

Ни в одном банке не действует подобная ипотечная программа. Но не говорит о том, что это невозможно.

Вопрос о выдаче ипотечного кредита без собственного капитала можно постараться согласовать в индивидуальном порядке.

Вероятность одобрения увеличивается, в случаях:

Предоставления залога	более высокой стоимости чем ипотека
Привлечения поручителей	либо созаемщиков
При реализации государственного проекта	тогда в качестве поручителя может быть привлечено государственные или муниципальные органы

Банки не кредитуют под строительство коммерческой недвижимости без предоставления первоначального взноса, поскольку имеется высокая вероятность, что строительство будет заморожено или прекращено.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены

Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

Если это муниципальная или федеральная собственность;
Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

Для ИП;
Владельцам ферм;
Собственникам малого бизнеса;
Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру:

В большинстве своем:

Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
Первый взнос по ипотеке не менее 20%
Срок кредита – от 5 до 15 лет;
Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
Не должно быть никаких обременений на право собственности.