Основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду

Необоснованные отказы

Не секрет, что не в каждом случае местная администрация работает идеально. Судебная практика по рассматриваемым вопросам собрала причины отказов, которые изначально необоснованны:

1. Заявленный участок земли располагается в красных линиях. Это понятие означает границы земель общего пользования, а также границы земель с линиями ЛЭП, связи, автодорогами, трубопроводами, железнодорожными путями.
2. Нахождение земельного участка в пределах границ, относящихся к природному комплексу.
3. Расположение надела в границах земель, которые в дальнейшем станут особо охраняемыми зонами.

Отказ в выкупе земли и предоставлении его в собственность

Если претендентам отказывают на торгах, это вполне законно. По правилам проведения аукциона, в нем должны принять участие хотя бы два претендента. Выиграет тот, кто сможет предложить за участок максимальную сумму. Поэтому, если остальные претенденты не смогли выиграть, то им отказывают в выкупе земельного участка. Расходы, которые они понесли в результате проведения торгов, возвращаются обратно, на их банковский счет. Делается это за несколько дней.

Владельцы недвижимого имущества (юридические лица или граждане) могут рассчитывать на выкуп земельного надела у местной администрации, если их недвижимость стоит на нем. Это право дано ЗК РФ, а также N178-ФЗ от 2001 года. Собственники недвижимости имеют преимущества перед арендатором.

Земельные угодья выступают ценностью для представителей власти. Сотрудники местной администрации не всегда охотно расстаются с землей. Поэтому могут создавать искусственные помехи в выкупе. Вместе с тем, ЗК РФ в статье 39.16 содержит причины отказа в выкупе, список носит исчерпывающий характер. Если муниципалитеты, несмотря на это, решили обойти закон и действовать по- своему, в целях защиты своего права предприниматель и любое заинтересованное лицо может обратиться в суд.

В обязанности суда входит всестороннее рассмотрение спорного вопроса. Если судебная инстанция отказывает, то с большой вероятностью, действия местной администрации носили законный характер. Например, не удовлетворение иска происходит по причинам:

• участок, который требуется, уже предоставлен другому лицу на режиме бессрочного пользования;
• земельный надел выставлен на торги;
• обозначенный в исковом заявлении участок земли является зарезервированной территорией, предназначенной для нужд государства и муниципальных органов;
• земельный участок – предмет спорного правоотношения, изъят из оборота.

Преимущественный выкуп

При обращении в суд имеет значение категория граждан, которые стали истцами и оспаривают решение местной администрации. В частности, в процессе суд может принять сторону заявителя, если он:

• долго арендовал участок земли;
• участок арендовался многодетной семьей;
• истец относится к льготной категории граждан;
• заявитель – наследник земельного надела или имеет право на предоставление его части.

Если суд принял сторону истца, то последнему необходимо заключить несколько соглашений для официального оформления земельного надела в собственность. Это сам договор купли-продажи с заверением нотариальной формы, уплата аванса за покупку земли (составление об этом соглашения), а также оформление государственного акта.

Не продление арендных отношений

На практике, землю отдают в аренду на долгий срок: от 5 до 10 лет. После окончания действия договора арендаторы могут приватизировать участок или пролонгировать предыдущие отношения во времени. Второй вариант актуален в случаях, когда земля не может быть выкуплена арендатором, исходя из положений закона. Например, участок располагается около береговой линии.

Отказ в пролонгации отношений в связке арендодатель – арендатор, это иные случаи. Они предусмотрены законом. В частности:

• арендованное имущество используется не по назначению, изначально указанному в договоре;
• арендатор не следит за участком, состояние земли значительно ухудшилось;
• лишение льгот арендатора;
• несвоевременное оформление документов на оформление земли.

За календарный квартал, предшествующий истечению срока арендных отношений, уполномоченный орган местных властей обязан отправить арендатору оповещение о необходимости продления соглашения между ними. Игнорировать сообщение нельзя. Если это произошло, арендатор может лишиться своего статуса. Если государство предоставило надел на основании льгот, человек их утратил, он может лишиться права на бесплатную приватизацию в дальнейшем.

В каких случаях участок земли считается использованным не по назначению? Например, надел был предоставлен для садоводства, огородничества. А на нем начинается ИЖС. Либо наоборот: участок был отдан для ИЖС, но возведение домов не начинается в течение 3 лет, либо не завершается до 10 лет.

Пролонгация арендного договора с целью завершить возведение дома происходит единожды и максимум до 3 лет.

Чем я могу помочь:

Внести ясность:

1. Перевести ответ администрации с “чиновного” языка на русский;

Приведу пример:

2. Решить, имеет ли смысл выполнять требования администрации, если они предъявляют какие-то требования. Если да, то как выполнять, чтобы от этого был толк.

3. Решить, имеет ли смысл обжаловать отказ в суде. Часто основания для обжалования находятся. В частности, отсутствие проекта межевания может быть законной причиной отказа лишь в редких случаях.

4. Сформировать пошаговый план дальнейших действий.

5. Если отказ обоснован и сделать ничего нельзя — сказать вам об этом, чтобы вы не тратили ресурсы на бессмысленные суды и хождения по кабинетам.

Помочь делом:

1. Разработать позицию для суда, написать исковое заявление и помочь подобрать доказательства, чтобы через суд заставить администрацию оформить землю .

2. Провести судебный спор максимально эффективно.

Заседание суда первой инстанции

3. Если вы из другого региона и не можете найти земельного юриста поближе, я могу помочь вашему специалисту с ведением дела (разработать позицию, составить документы, консультировать по ходу дела).

Результат

: в лучшем случае — оформленные права на землю. В худшем — ясность и сэкономленные деньги.

Цены на мои услуги:

• консультация по электронной почте со ссылками на закон и судебную практику – от 10000 руб. (подробнее здесь)
• устная личная или телефонная консультация – 1500 руб./до 1 часа (подробнее здесь)
• подготовка иска, отзыва или другого документа в суд по земельному спору – от 12 000 руб. (подробнее здесь)
• представительство в суде по земельному спору от 9000 руб. / 1 судебный день (подробнее здесь)

Я нахожусь в Челябинске, но работаю с клиентами по всей России через интернет.

Основания для отказа в предоставлении земли

Государственный или муниципальный орган может отказать в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если есть одно из оснований, определенных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.

Приведем несколько первых:

• Если заявление о предоставлении земельного участка подало лицо, не имеющее по земельному законодательству права на покупку земельного участка без организации торгов;
• Если указанный в заявлении надел предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, кроме ситуаций, когда заявление подал обладатель таких прав или было подано заявление о предоставлении земли, включенной в перечень для нужд оборонной промышленности и безопасности;
• Если указанный участок по заявлению предоставлен организации с некоммерческими целями, сформированной гражданами в целях ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства либо комплексного изучения земли для строительства жилья;
• Если указанный участок содержит здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие физическим и юридическим лицам, муниципалитету и государству.

Всего статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрено 25 оснований для отказа в выдаче государственного или муниципального земельного надела.

Наиболее популярные отказы в предоставлении земли, которые являются необоснованными:

• Испрашиваемый участок находится в красных линиях. Красные линии – это существующие или планируемые границы зон общего использования, границы земельных наделов с линиями электропередач, линиями связи (также линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автодороги, железнодорожные пути и прочие такого плана сооружения.
• Расположение земли в пределах границ природного комплекса. Данное основание не будет являться причиной отказа в предоставлении земли в собственность.
• Нахождение земли в границах территории, которую планируют объявить особо охраняемыми природными зонами. Земли в пределах таких территорий не ограничиваются в обороте по федеральному законодательству, но не по ЗК РФ. По российским законом такие земли следует резервировать.
• Расположение земли в рамках производственной территории, которая подлежит реорганизации. Только, если государство или муниципалитет для своих нужд примет решение о резервировании таких земель.

Основания подпунктов 8-10 рассматриваемой статьи касаются условий договора об освоении и развитии застроенной территории.

Согласно таким договорам земельные участки допускается использовать по-разному:

• В целях размещения объектов инфраструктуры, постройка которых необходима для лица, заключившего договор – земли, предназначенные для строительства таких объектов должны быть предоставлены указанному гражданину или организации;
• В целях размещения объектов инфраструктуры, обеспечить строительство которых обязуется орган государственной власти или местный муниципалитет, заключивший договор. Земли, предназначенные для строительства таких объектов должны быть выделены уполномоченному на строительство лицу (к примеру, по государственному или муниципальному контракту).

Помимо всего сказанного, на подлежащей развитию застроенной земле может быть здание, сооружение, которым владеют на праве собственности другие лица, а также земли, ранее выделенные другим лицам.

В такой ситуации собственники зданий и сооружений владеют исключительным правом приобретать земельные участки под соответствующими объектами недвижимости.

14 пункт рассматриваемой статьи 39.16 ЗК РФ предусматривает отказ в случае указания в заявлении целей использования участка, которые не являются разрешенными для данного земельного участка. Рассматривая такой заявление, государственный орган учитывает все возможные виды разрешенного использования земли, определяемые для территориальной зоны градостроительными регламентами.

Важно отметить, что в перечисленном списке оснований отсутствует такое основание, как необходимость образования земельного участка. Суть в отсутствии земельного участка, как объекта права, в случае, если он не был образован, то есть его границы не были очерчены, ему не были присвоены собственные характеристики, которые позволяют его выделить в индивидуально определенную вещь

Форма отказа

Местные или региональные органы власти по заявлению от гражданина принимают решение в течение 30 дней. После этого они выносят один из двух вариантов решений: отказ или одобрение. Причины отказа могут разными: от серьезных, не требующих оспаривания, до мелких недочетов в документах. Если имеет место второй вариант, заявление возвращается до устранения недостатков.

Чтобы отказ не был вынесен из-за проблем в документах, законодатель установил в статье 39.17, п. 1 реквизиты верно заполненного заявления:

1. Данные о заявителе: фамилия, имя, отчество.
2. Паспортная информация.
3. Кадастровый № земли.
4. Основания, по которым земля может быть отдана без проведения аукциона.
5. Цель получения земли.
6. Если имело место согласование при заключении арендного договора, № согласования.
7. Телефон заявителя.

Отказ от муниципальных органов составляется письменно. Решение должно быть мотивированным, в частности, по статье 39.17, п. 5 ЗК РФ, в нем можно отразить причины, которые перечислены в статье 36.19 ЗК РФ.

Комментарий к Статье 39.27 Земельного кодекса РФ

Общие правила о перераспределении земельных участков установлены ст. 11.7 ЗК РФ, согласно которой при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

В целом основным условием перераспределения, помимо необходимости соблюдения требований к образуемым земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ, является отсутствие прав на земельные участки, перераспределение которых осуществляется у каких-либо лиц (за исключением сервитута), а в случае если такие права имеются, то земельные участки должны быть предоставлены одному лицу и перераспределение может быть осуществлено только с согласия этого лица.

Подобные ограничения в первую очередь направлены на необходимость решения вопросов, связанных с реализацией задач органов государственной власти и органов местного самоуправления, таким образом, чтобы это не нарушало прав третьих лиц, в том числе правообладателей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. И до дополнения ЗК РФ положениями об условиях перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отдельными авторами предпринимались попытки определить такие условия <1>.
———————————
<1> См., напр.: Гряда Э.А. Правовая природа соглашения о перераспределении земельных участков // Юрист. 2013. N 18; Косихин Д. У себя забрал, себе добавил // ЭЖ-Юрист. 2011. N 39.

Пункт 5 комментируемой статьи предусматривает возможность утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не только путем принятия решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, но и соглашением, заключенным между такими органами. Это положение не противоречит п. 13 ст. 11.10 ЗК РФ, допускающим возможность предусмотреть в ЗК РФ подобные исключения.

Иной подход не обеспечил бы возможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, поскольку было бы не ясно, в чьей именно компетенции находится принятие такого решения в случае, если бы, например, один земельный участок, перераспределение которого осуществляется, принадлежал на праве собственности муниципальному образованию, а другой — субъекту РФ.

Представляется, что такой инструмент, как перераспределение земель и (или) земельных участков, осуществляемое органами государственной власти и органами местного самоуправления, является механизмом, существенно упрощающим реализацию различных государственных задач и вопросов местного значения, выполнение и решение которых требует подбора и образования земельных участков с определенной конфигурацией и местоположением.

К таким случаям, в частности, можно отнести размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, размещение которых в отдельных ситуациях требует изменения местоположения границ земельных участков исходя из особенностей архитектурно-строительного проектирования и строительства таких объектов.

В.А. Майборода отмечает, что весьма интересным является отсутствие в рассматриваемом институте норм о принадлежности перераспределяемых земель к одной категории. То есть закон в данной части не исключает, например, перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, находящейся в собственности субъекта Российской Федерации с землями специального назначения из собственности муниципального образования <1>.
———————————
<1> Майборода В.А. Институт перераспределения земель публичной собственности в земельном праве // Российская юстиция. 2015. N 1. С. 9 — 12.

Сроки рассмотрения

Если гражданин подал заявление на аренду участка, то администрация объявляет о предоставлении участка в аренду. Если в течение месяца другие желающие не нашлись, то положительное решение выносят в пользу заявителя. Договор аренды оформляют в течение 2 недель.

Срок решения по продаже зависит от наличия у заявителя кадастрового документа на участок, если его нет, то администрация запрашивает его в соответствующих органах. Тогда срок отсчитывается с момента получения кадастрового паспорта и составляет 2 недели.

Срок принятия решения по заявлению на безвозмездное предоставление земельного участка льготникам может быть до 30 дней и менее со дня подачи заявки.

Конкретные основания: почему отказывают

Рассмотрим несколько оснований:

1. Заявление подает лицо, которое не обладает правом на приобретение земли без участия в торгах.
2. Заявление подает лицо на участок, который предназначен для нужд оборонной промышленности, безопасности российского государства.
3. На территории, в отношении которой было подано заявление, находятся объекты, принадлежащие государству или местным властям и отнесенные к незавершенному строительству.
4. Участок изъят из оборота.
5. ВРИ не соответствует будущим целям использования земли.
6. Земля требует уточнения границ и т.д.

Если гражданину или организации поступил отказ, необходимо уточнить правомерность решения уполномоченных органов. Для этого необходимо изучить все основания отказа и проанализировать, подходят ли они под частный случай.

Категории земель, на которых нельзя ничего возводить

Земли, не предусматривающие строительство, преимущественно выделяются из группы земель с/х-предназначения.

К ним также принадлежат особо охраняемые территории и зоны, относящиеся к водному и лесному фондам.

Эти земли используются по их прямому назначению, что отображено в самом их названии. Выделяемые земли не допускают капитальное строительство и могут выделяться для таких целей:

• садоводство;
• огородничество;
• озеленение;
• организация пляжей, парков, зон отдыха, детских площадок;
• ведение ЛПХ;
• раскопки с целью добычи ценных ресурсов;
• сооружение полигонов;
• организация мест для открытого складирования каких-либо материалов.

Что нужно, чтобы пользоваться землей безвозмездно?

Для того чтобы использовать земли на безвозмездной основе, нужно чтобы она была в пользовании и владении гражданина некоторое время. Как только пройдет установленный срок, как правило, это не менее 5 и не более 20 лет, гражданин должен подготовить пакет документов и явиться в местную администрацию.

Так как за всё время пользования гражданина земельным наделом администрация или Федеральный орган власти не проявляли заинтересованность данным земельным участком, то следовательно, гражданин может оформить его в собственность. Правда, он должен будет предоставить небольшую сумму денежных средств, которая равна примерно ¼ от рыночной стоимости данного земельного надела.

К сожалению, многие льготники, которые проживают на территории Российской Федерации, не имеют представления о том, как получить земельный надел от государства бесплатно. Если вы тоже относитесь к льготникам, то в таком случае вам необходимо подробнее ознакомиться с материалом данной статьи для того, чтобы заявить государству о своих правах.