Покупка квартиры на вторичном рынке

Как самостоятельно провести сделку по продаже квартиры

Оформление продажи квартиры проводят двумя способами: через риелтора или самостоятельно. В случае заключения сделки при участии посредника он контролирует процесс. Если вы отказались от услуг агентства, придерживайтесь таких рекомендаций.

Следите за документами

Проверяйте все документы для продажи квартиры. Сверяйте информацию в них с паспортными данными продавца. Проследите, чтобы во всех бумагах были указаны достоверные данные: адрес объекта, характеристики и т.д. Справки не должны быть просрочены. Сделайте для себя чек-лист с перечнем нужных бумаг, попросите продавца их предоставить, и проверьте все по списку.

Заключайте договор

Если покупаете квартиру через риелтора, заключите с ним договор. При продаже по системе партнерских продаж (СПП) продавец подписывает эксклюзивный договор. Частые вопросы, связанные с этим форматом работы риелтора:

1. Что такое эксклюзивный договор?
   Соглашение, по которому продавец обязуется доверить продажу объекта конкретному агентству или риелтору.
2. Что такое СПП?
   Система, при которой риелторы работают в рамках партнерства: представитель продавца ищет покупателя через других посредников рынка, предлагая часть своего гонорара.

В ходе покупки квартиры вам предстоит заключить два договора: предварительный и основной. В каждом из них внимательно проверьте данные о продавце и покупателе, объекте недвижимости, стоимости, перечитайте условия продажи, расторжения договора, сроки и др.

Оформляйте квартиру у нотариуса. Он регистрирует переход права собственности. Регистрация сделки купли-продажи квартиры подтверждает законность процедуры, и она имеет юридическую силу. Оба договора стороны заключают письменно и оба заверяют у нотариуса.

Поэтому, при самостоятельной покупке вы заключаете два договора со второй стороной сделки, а при привлечении риелтора – еще и с посредником.

Контролируйте ситуацию

Оформление продажи квартиры без участия риелтора требует повышенного внимания к каждому этапу со стороны и продавца, и покупателя. Следите, чтобы продавец вовремя подготовил документы, звоните и узнавайте, какие справки он уже успел собрать, и нет ли проблем с подготовкой бумаг. Проверяйте все, что подготавливает продавец, консультируйтесь у юриста, правильно ли проходит оформление купли-продажи квартиры.

Сначала читайте, потом подписывайте

Оформление сделки купли-продажи квартиры сопровождается подписанием договора, по которому одна сторона передает имущество второй за денежное вознаграждение. Ставьте подписи на этих документах только после прочтения всех пунктов. В договоре не должно оставаться пустого места, в котором можно было бы прописать текст позже. Требуйте исправить любые двузначности или неясности. Чем проще и точнее все написано, тем лучше. Разберитесь в каждом пункте. Что не ясно – спросите у юриста.

Не передавайте полномочия

Все, что можете сделать собственными силами, делайте. Оформляйте доверенность, только если фактически не в состоянии лично участвовать в сделке и имеете возможность доверить задачу кому-то опытнее вас.

Оформление купли-продажи квартиры требует скрупулезной проверки документов, продавца и самой квартиры. Подписывайте документы и оставляйте задаток, только убедившись в отсутствии проблем и обременений.

Риск признания продавца частично или полностью недееспособным

В чем подвох

Договор купли-продажи можно признать недействительным, если в судебном порядке будет доказана ограниченная дееспособность или недееспособность продавца. Сложность состоит в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки могут уже после оформления договора. Инициаторами судебных исков обычно выступают недовольные родственники. Реже – опекуны или попечители.

Как себя обезопасить

Попросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также из органов опеки и попечительства об отсутствии попечительства и судебных решений по ограничению прав из-за недееспособности. Если продавец на момент проведения сделки стоит на учете, подписывать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача-психиатра. Для большей надежности можно вести видеосъемку

Обратите внимание на особенности подписания договора. В зависимости от степени ограничения дееспособности:

• лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать документы самостоятельно, но в присутствии попечителя;
• в случае полной недееспособности договор заключается с опекуном, действующим от имени подопечного на основании соответствующих документов.

В обеих ситуациях нужно потребовать разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Чтобы обезопасить себя от ситуаций, когда продавца постфактум признают недееспособным или ограниченно дееспособным на момент заключения сделки, рекомендуем обратиться к юристам. Также договор купли-продажи следует заключать у нотариуса. В случае признания такой сделки недействительной он понесет материальную ответственность.

Риск нарушения прав супруга собственника

В чем подвох

Сделку могут аннулировать, если на квартиру имеет право настоящий или бывший супруг продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ, все нажитое супругами в браке имущество является совместной собственностью, если отсутствует договор с иными условиями владения. В случае с квартирой муж или жена могут претендовать на долю, даже не будучи внесенными в реестр в качестве собственника. Для проведения сделок с недвижимостью, являющейся совместным имуществом, обязательно нужно письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Без этого документа муж или жена, не участвующий в продаже, может добиться признания договора недействительным через суд.

Как себя обезопасить

Проверьте по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья. Если паспорт выдан позднее даты покупки и не содержит отметки о семейном положении, запросите письменное заявление о гражданском состоянии, заверенное нотариально. В этом документе продавец указывает, что не имеет супругов, которые могут претендовать на недвижимое имущество.

Бывают ситуации, когда собственник квартиры зарегистрировал брак второй раз, а квартира была приобретена в первом браке. В подобных случаях нужно требовать письменное согласие на продажу именно от бывшего супруга.

Виды мошенничества на вторичном рынке

На вторичном рынке недвижимости орудует достаточно большое количество мошенников. Для того, чтобы не попасть в неприятную историю следует знать о наиболее распространённых схемах обмана покупателей недвижимости.

Поддельные документы

Зачастую мошенники используют поддельные документы для продажи квартиры, которая им не принадлежит. По закону она является недействительной.

СПРАВКА. Несомненно, договор купли-продажи недвижимости по поддельным документам, не получится зарегистрировать в Росреестре. Однако это не помешает злоумышленникам присвоить задаток, предоставленный покупателем квартиры.

Подложная доверенность

Использование поддельной доверенности – один из классических инструментов, которым активно пользуются многие мошенники.

В данном случае от имени собственника квартиры действует «доверенное лицо» на основании фальшивой доверенности. Ничего не подозревающий покупатель передает ему деньги, после чего обнаруживается, что реальному хозяину квартиры ничего об этом неизвестно.

Риски с задатком

Основным видом риска, который присутствует при передаче задатка, является ситуация, когда продавец берет обговоренную сумму, после чего отказывается продавать жилье. При этом задаток он также не спешит отдавать.

Чтобы избежать такой ситуации необходимо факт передачи денег (даже самой незначительной суммы) фиксировать документально в полном соответствии с законом. Никакие устные договоренности в данном случае не помогут.

При соблюдении этих условий обманутый покупатель сможет подать в суд на недобросовестного продавца.

Квартира собственника из «группы риска»

Можно перечислить ряд ситуаций, когда потенциальный хозяин жилья попадает в так называемую «группу риска». Сюда относятся следующие ситуации:

• продавец не является единственным владельцем квартиры – другие собственники такой квартиры могут в судебном порядке оспорить сделку, ссылаясь на то, что не давали свое согласие на продажу;
• при изначальном приобретении квартиры использовался материнский капитал – в этом случае ее владелец обязан выделить доли на каждого члена семьи. Если это не будет сделано, такая сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями;
• в жилье прописаны лица, не достигшие совершеннолетия – в дальнейшем они смогут претендовать на проданную квартиру. Поэтому еще на этапе заключения договора купли-продажи нужно запросить согласие от органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Занижение цены в договоре

Зачастую для снижения налогооблагаемой базы продавцы предлагают прописать в договоре меньшую стоимость жилья. На первый взгляд, кажется, что тут не будет никаких сложностей. Однако это не совсем так. Возможны следующие риски:

1. Для покупателя – в случае признания сделки недействительной покупателю будет возвращена только та сумма, которая прописана в договоре (если не было подготовлено никаких расписок и прочих подтверждающих документов). Кроме того, в этом случае не получится в полном объеме воспользоваться вычетом (при условии, что в договоре будет прописана сумма ниже 2 000 000 рублей).
2. Для продавца – санкции со стороны налоговых органов в случае, если обнаружится, что намеренно была занижена налоговая база.

Таким образом, покупка жилья на вторичном рынке достаточно сложная процедура (с точки зрения необходимости в учете множества нюансов и особенностей). Кроме того, тут присутствует достаточно высокий риск мошенничества.

Страхование загородного дома

Как правильно сдать квартиру в аренду, основные нюансы оформления

Особенности ипотеки на вторичном рынке жилья

Договор задатка при покупке — продаже квартиры

Расширенная выписка из ЕГРП (ЕГРН)

Чем грозит собственнику жилья временная прописка?

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры
• Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
3. Паспорта участников сделки.
4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
7. Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

• Скачать образец выписки из ЕГРН на квартиру
• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

На последнем моменте надо остановиться особо.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:

• квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
• между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
• квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
• квартира куплена на средства, подаренные продавцу.

Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруги на продажу квартиры

Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

1. Напрямую в местное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
4. По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

Как происходит передача денег?

Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

• Передача наличных через банковскую ячейку.
• Аккредитив.
• Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
• Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.

• Скачать бланк расписки о получении денег
• Скачать образец расписки о получении денег

Риск потери аванса

В чем подвох

Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.

Как себя обезопасить

Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

• ваша дополнительная ответственность;
• сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
• фиктивные паспортные данные и т. д.

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.

Документы на покупку квартиры, вторичного жилья

После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.)

Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено

Документы для покупки у собственника

Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:

• паспорт Продавца;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
• технический паспорт из БТИ;
• при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
• архивная выписка из домовой книги;
• справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
• если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
• если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
• если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

Документы для ипотечного кредитования

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

• стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
• справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
• копию своей трудовой книжки;
• подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
• отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
• копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.

Риск нарушения прав наследников

В чем подвох

После продажи квартиры, полученной в наследство, вас могут ожидать судебные разбирательства с ранее неизвестными наследниками. И риск высок, поскольку в данном случае общий срок исковой давности (3 года) имеет исключения. Например, неучтенный наследник может появиться спустя длительное время после смерти хозяина квартиры. И если в суде он убедительно докажет, что пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине, договор купли-продажи признают недействительным по ст. 1155 ГК РФ.

Как себя обезопасить

Чтобы обезопасить себя, покупку лучше совершать по истечению срока исковой давности. Обязательно нужно заверить договор у нотариуса. Также потребуйте от продавца написать заявление об отсутствии иных наследников на квартиру. Это позволит усилить ваши позиции при защите своего права на квартиру в суде.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

• владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
• реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риск обмана со стороны продавца

В чем подвох

Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:

• большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
• незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
• процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.
• собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.

Иногда встречаются и настоящие мошенники. Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией. Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.

Как себя обезопасить

В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (единый реестр о банкротстве, ФССП).

Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями

Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в электронном или бумажном виде в Росреестре

Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.