Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

Переуступка прав в новостройке

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Если коротко, то это покупка недвижимости в недостроенной новостройке по договору долевого участия ( ДДУ). Покупка — продажа по переуступке проходит, чаще всего, между физическими лицами. Продавец в свое время купил квартиру у застройщика и теперь перепродает её не дождавшись, пока достроится дом.

Будущий собственник недвижимости заключает договор с застройщиком, согласно которому по окончании строительных работ, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию он получает в собственность квартиру.

Поскольку строительство процесс достаточно длительный, за то время, пока оно продолжается, обстоятельства могут сильно измениться. Обладатель права покупки может изменить свои намерения и захотеть передать это право третьему лицу. В этом случае совершается особая сделка, называемая переуступкой права требования или цессией.

Продажа по переуступке

Продажа по переуступке — что это? Переуступка прав требования по договору цессии имеет ряд особенностей, которые регулируются специально принятым федеральным законом – №214 ФЗ.

При продаже, чаще всего, требуется письменное разрешение застройщика, а также письменное согласие супругов обоих участников сделки.

Покупатели. Причина, по которой соглашаются на уступку в недостроенном здании вполне понятна: цена квадратного метра в такой квартире существенно ниже, чем аналогичной в готовом к эксплуатации здании.

Полезный совет!

Купить квартиру по переуступке в новостройке можно на очень выгодных условиях. Застройщики еще на начальном этапе строительства стремятся распродать в собственность строящиеся площади, нередко прибегая к демпингу, при котором скидки могут составлять до 25 %, поэтому к концу строительства свободной площади просто не остается.

Продать. А вот причины, побуждающие продавца недостроенной недвижимости, могут быть различными

Установить истинную цель чрезвычайно важно, поскольку от этого напрямую зависит рискованность такой сделки

Так, если продажа в новостройке происходит по причине невозможности выплачивать ее стоимость застройщику, стоит обязательно уточнить сумму текущей задолженности, сроки ее выплаты и другие условия непосредственно у застройщика.

Стремление продавца также может быть вызвано изменениями обстоятельств, нежеланием долго ждать, необходимостью сменить место жительства или получением более выгодного предложения. По мере приближения срока сдачи жилья в эксплуатацию цена существенно вырастает и выгода вполне очевидна.

Возможны и неблагоприятные варианты, когда причиной продажи является информация о существенных технических недостатках строящегося объекта, замораживании строительства или других подобных обстоятельствах.

Собирайте побольше информации о застройщике, а лучше у покупателей в этом доме. Наверняка есть социальные сети, группы и форумы, на которых все это обсуждается.

Договор переуступки прав

Где почитать примерный договор переуступки прав? Что нужно знать о уступке прав?

Прежде всего, это передача прав требований от одного лица другому. И долги в том числе.

И продавцу и покупателю полезно полностью прочитать все пункты договора с застройщиком. Эталонного образца договора нет, у каждого застройщика он свой. Договор в обязательном порядке регистрируется в государственных органах.

А надо ли покупать?

При покупке недостроенной недвижимости необходимо просчитать целесообразность. Выгоднее всего приобретать жилье на начальных стадиях строительства.

Цены в почти достроенных домах почти не отличаются от сданных. К тому же, чаще всего, новостройки продаются вообще без отделки, на которую в дальнейшем придется потратить немало денег.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Рис.1. Переуступка прав собственности – это передача не самой квартиры, а прав на нее

Переуступка – это цессия, по которой права требования недвижимости переходят от продавца (цедента) к покупателю (цессионарию). После её прохождения покупатель становится полноценным собственником квартиры. Регулируется вопрос совершения переуступки отдельными пунктами Гражданского Кодекса и ФЗ-214, устанавливающего нормы участия в ДДУ.

Согласно прописанным нормам по цессии передаются именно права на требование квадратных метров, которые реальными станут только после ввода эксплуатации в дом. То есть переуступка не передаёт объект по факту, который ещё в проекте или на этапе строительства. Осуществляется сделка на основании договора между сторонами на возмездной или безвозмездной основе. При этом покупатель получает все объёмные права, принадлежащие продавцу.

Рис.2. Составляющие цессии

Как осуществляется сделка?

Наибольшую юридическую силу имеет договор долевого строительства, именно на основании этого документа обычно оформляется покупка квартиры по переуступке. Договор цессии может заключаться с любым лицом (и юридическим, и физическим).

Чтобы купить строящийся дом в новостройке, необходимо придерживаться следующей процедуры:

• запросить у кредитора пакет документации, подтверждающей его права на получение данного жилья, и тщательно проверить действительность документов;
• цедент должен уведомить застройщика о предстоящей сделке и получить его непосредственное согласие;
• если жилое помещение находится в залоге (например, приобреталось в ипотеку), банковское учреждение также подлежит уведомлению;
• составление сторонами договора цессии в соответствии с нормами гражданского законодательства;
• регистрация подписанного документа в МФЦ или едином Росреестре, если необходимо.

Документация для осуществления сделки

Чтобы избежать возможных рисков (при ненадёжности застройщика или цедента гражданин может не получить обещанную квартиру в новостройке), цессионарию рекомендуется заранее проверить надёжность кредитора и компании-застройщика. Для этого необходимо получить следующий пакет документации:

• письменное разрешение от застройщика;
• паспорт цедента;
• документ, на основании которого осуществляется сделка (чаще всего договор об участии в долевом строительстве);
• разрешение от банковского учреждения, если передаваемое жильё обременяется ипотекой;
• проектная документация;
• выписка о финансовом состоянии компании, руководящей строительством (если возможно);
• бумаги, подтверждающие исполнение денежных обязательств кредитором;
• нотариально заверенное согласие от супруга цедента, если передаётся право, принадлежащее им обоим;
• доверенности и удостоверения личности законных представителей сторон (при необходимости);
• акт о получении перечисленных выше бумаг, подписанный цессионарием.

Оформление договора

Договор переуступки строящегося дома должен заключаться при участии трёх сторон – цессионария, застройщика и цедента. Как писалось выше, форма документа может быть как простой письменной, так и нотариально заверенной (389 статья ГК РФ).

Наиболее важные пункты, указание которых в документе является обязательным:

• точное описание предмета сделки (включая его адрес, нахождение на этаже, количество имеющихся комнат, площадь помещения и т. д.);
• ссылка на первоначальный документ, на основании которого заключается договор переуступки;
• подробное описание уступаемых прав и обязанностей;
• условие о стоимости сделки и сроков выплаты оговорённой сторонами суммы;
• список документации, передаваемой цессионарию;
• подписи участников, дата оформления бумаг;
• информация обо всех сторонах сделки.

Регистрация документа

Изначальный договор участия в долевом строительстве должен пройти регистрирующую процедуру в МФЦ либо Росреестре, только после этого цедент вправе подписать договор цессии, который, в свою очередь, также подлежит регистрации. Для совершения данного действия в государственный орган предоставляются следующие бумаги:

• документ, на основании которого оформляется сделка;
• паспорта сторон;
• согласие супруга кредитора (если требуется);
• письменное разрешение от банка и застройщика;
• заявления от обоих участников с просьбой о регистрации (чистые бланки предоставляются сотрудниками);
• сам договор цессии;
• справка об уплате госпошлины;
• и т. д.

Точный список требующихся для конкретного случая бумаг возможно узнать, обратившись в единый Росреестр или отделение МФЦ.

Риски уступки права

Рассматриваемый вариант соглашения нередко сопряжён с некоторыми рисками, которые наступают в результате совершения подобной сделки

Существует огромное количество аспектов, на которые следует обращать внимание при заключении договора. В первую очередь речь идёт о застройщике, особенности работы которого также должны быть изучены максимально подробно

Изначально успех соглашения зависит как от строительной организации, так и от лица, которое предлагает передать право. Для снижения рисков необходимо тщательно изучить все необходимые документы и проводить разного рода проверочные мероприятия.

Какие могут быть риски? В первую очередь ненадёжность строительной компании, которая может либо не иметь разрешения на свою работу, либо использовать не те материалы, которые указаны в договоре, либо распределять квартиру сразу между несколькими лицами, что противоречит закону. Всё это приведёт к тому, что возникнет угроза вовсе остаться без жилья.

Кроме того, возможны проблемы у застройщика, которые не позволяют ему завершить работу. Для таких ситуаций договор должен предусматривать компенсации и возмещения. Главной причиной незавершённости работы может выступить банкротство, которое по каким-то обстоятельствам угрожает строительной организации. Эти моменты также следует выяснять заранее.

Нередки случаи, когда лицо, передающее право требовать в будущем квартиру, имеет долг. То есть, когда ему предоставлялась доля в жилищном доме, который пусть ещё и не достроен, но всё же предполагает оплату переданных прав. Дольщик должен быть заранее осведомлён об этом, а в случае согласия на сделку понимать, что ему будет необходимо погасить тот долг, который был образован предыдущим владельцем прав. Если будут какие-то нарушения со стороны участников договора, то застройщик легко может отказать в дальнейшем сотрудничестве.

Предусматриваются способы, которые позволяют предотвратить риски, возникающие в связи с уступкой права:

Грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить всю информацию о деятельности организации, её возможностях и прошлых проектах. Проверка информации как о застройщике, так и о втором участнике соглашения. Необходимо подробно изучить документы, дающие лицу право распоряжаться своими возможностями. Изучение места постройки. Где располагается жилой дом, какие условия строительства — всё это нужно внимательно исследовать

При возможности следует даже уделить внимание материалам, которые используются для строительства

Возможны и иные ситуации, а способы их разрешение будут также определяться в зависимости от специфики проблемы.

Таким образом, покупать квартиру путём уступки права возможно только в том случае, когда жилая площадь ещё не построена, то есть передаётся лишь право на будущее, но не фактическое имущество. Это и определяет специфику рассматриваемого варианта сделки.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая  договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Согласие второго супруга на сделку.
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Порядок покупки квартиры по переуступке

Чтобы купить квартиру по переуступке нужно следовать простым правилам. Гражданин должен совершить следующие действия:

• проверить надежность строительной компании;
• собрать необходимые документы;
• составить контракт;
• зарегистрировать договор переуступки;
• оплатить пошлину.

Покупателю нужно выяснить:

• период работы компании и результаты их работ;
• есть ли у компании разрешение на строительство;
• учредительную документацию;
• документы на земельный участок (длительная аренда или право собственности).

Перечень документов

Продавец и покупатель представляют следующую информацию:

• гражданский паспорт;
• согласие на совершение сделки от второго супруга.

Кроме того, необходимо представить первоначальный контракт (ДДУ или предварительный). Если продавец выплатил все взносы в полном объеме, то он только уведомляет строительную компанию. При наличии неоплаченных взносов гражданин должен получить одобрение застройщика на переуступку.

К документам необходимо приложить все оплаченный квитанции.

Оформление договора

Переуступка права собственности на квартиру — что это такое? Это передача прав требования на квартиру по контракту ДДУ.

Договор оформляется после сбора и проверки документов. Обязательным условием является оформление контракта переуступки в том же виде, в котором заключался основной договор. Если контракт имел нотариальную форму, то контракт переуступки также требуется заверить в нотариальной конторе.

Предметом договора переуступки является передача права требования. Контракт должен включать подробную информацию об объеме прав и основаниях их перехода.

Регистрация договора переуступки

Рассмотрим что такое переуступка квартиры в новостройке? Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если переуступке подлежит предварительный контракт, его не нужно регистрировать.

Документы подаются через МФЦ или при помощи электронного сервиса Росреестра. Контракт регистрируется не более 10 дней. Покупатель перечисляет средства за покупку продавцу после завершения регистрации.

Оплата пошлины

Что значит переуступка при покупке квартиры? Переход права требования жилого помещения по договору ДДУ необходимо оплатить. Стоимость регистрации различается в зависимости от правового статуса покупателя:

• физические лица оплатят 2 000 р.;
• юридические лица выплачивают 22 000 р.

Если в качестве покупателя выступают несколько граждан, то сумма пошлины делится между ними поровну.

Ситуация по налогам

Часто соглашение о переуступке фиксируют, надеясь избежать добавочных трат по налогам. При подписании соглашения купли-продажи бывший владелец обязуется уплатить в государственную казну сбор по факту реализации имущества, если был обладателем меньше трех лет.

Существуют реально действующие методы снижения размера налогового сбора:

• оформление вычета по процентам с ограничением суммы в 3 млн. рублей и по основному долгу – 2 млн. То есть реально взять 390 и 260 тыс. максимум;
• под обложение попадает сумма, которая была между суммой на покупку и продажу. Если недвижимость была продана за ту же стоимость, что и приобреталась, то налог не взимается.

В чем состоит суть сделки

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Написать эксперту

Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Как проходит переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, и что это за этап, шаги которого регламентированы нормами законодательства?

Сбор необходимых документов

Рис. 8. Перечень документов определяется в том числе и условиями ДДУ

Первым этапом является сбор документов, без них невозможно провести сделку и зарегистрировать договор в Росреестре.

В стандартный комплект включены следующие копии и оригиналы:

• ДДУ, как первоначальный документ, дающий право на проведение сделки;
• согласие супруга (ги), если продавец находится в законном браке и оплатил сделку. Имущество является общенажитым, а потому на его продажу требуется согласие второй половины. Аналогичное согласие требуется и для покупателя;
• согласие застройщика на переуступку прав, если данное требование прописано в ДДУ. В некоторых случаях за переуступку застройщиком взимается плата;
• документальное подтверждение исполнения всех финансовых обязательств по ДДУ, выданное застройщиком;
• согласие банка на цессию, если для покупки объекта использовались заёмные средства.

Если задолженность не погашена, в заключении сделки принимает участие представитель застройщика, а долг по обоюдному согласию переводится на покупателя.

Заключение договора

Рис. 9. Договор переуступки прав должен содержать все существенные условия и реквизиты

Договор переуступки прав на требование заключается в письменной форме с внесением существенных условий:

• дата и место составления;
• контактные и адресные данные обеих сторон;
• реквизиты договора ДДУ: номер, серия, дата составления, данные о сторонах;
• адрес расположения объекта, относительно которого договор составляется;
• стоимость договора – указывается сумма, передаваемая цессионарием цеденту;
• указывается порядок расчёта – по истечению какого времени, в полном объёме или частями, реквизиты для перевода денег, способ (банковская ячейка, аккредитив);
• перечень документов, прилагаемых к договору, и сроки их передачи;
• права и обязанности участников сделки;
• подписи с расшифровкой.

Составляется документ в количестве, соответствующему численности участников. Сюда следует включить застройщика, Росреестр и банки.

Регистрация договора в Росреестре

Чтобы договор зарегистрировать в Росреестре, следует обратиться в ведомство или же в МФЦ. При этом нужно предоставить следующие документы:

• ДДУ;
• Цессию;
• чек о внесении пошлины (заранее вносится покупателем в размере, нормированном НК РФ);
• паспорта основных участников сделки;
• нотариально заверенные согласия членов семей;
• согласие застройщика;
• справка об отсутствии долгов перед строительной компанией;
• согласие кредитора при его участии в финансировании.

Специалист после проверки данных выдаёт расписку в получении документов и уведомление о дате следующего визита. По истечении установленного времени гражданин получит обратно документы и выписку о внесении изменений в ДДУ.

Получение квартиры по договору переуступки

Рис. 10. После ввода жилья в эксплуатацию цессионарий оформляет право собственности

Заключив и зарегистрировав договор цессии, покупатель ожидает окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Кроме этого, застройщик обязан:

• присвоить дому почтовый адрес;
• оформить кадастровый паспорт на объект в целом и на каждую квартиру;
• составить протокол распределения квартир;
• передать жилые площади по передаточному акту;
• выдать каждому собственнику копию акта ввода дома в эксплуатацию.

Далее цессионарию следует оформить права собственности, для этого он обращается в Росреестр со следующими документами:

• собственный паспорт;
• ДДУ;
• договор цессии;
• копия ввода объекта в эксплуатацию;
• акт приема-передачи квартиры;
• квитанция о внесении пошлины.

Сотрудник ведомства выдаст расписку о получении пакета и уведомление о дате визита. По истечении положенного времени, собственник жилья получит пакет документов и выписку из ЕГРН.

Сроки и стоимость переуступки квартиры в новостройке

Согласно нормам, при обращении в Росреестр как для регистрации договора цессии, так и для регистрации прав собственности максимальный период ожидания составляет 10 дней. То есть, не считая заключения договора цессии и подготовительных для этого мероприятий, участники тратят максимум 20 дней на обращение в Росреестр.

Все расходы по сделке несёт покупатель. Кроме оговорённой с продавцом стоимости договора, он потратится:

• на регистрацию договора – 350 рублей;
• на регистрацию собственных прав – 2 000 рублей (для граждан), 22 000 рублей (для юрлиц).

Кроме этого, платным может оказаться разрешение застройщика.

Что значит переуступка прав собственности на квартиру

Особенность переуступки при покупке квартиры в строящемся объекте заключается в невозможности считать предмет сделки собственностью, поскольку дом, либо существует только в проекте, либо пока не сдан в эксплуатацию и право использования квартиры не осуществимо. Неправильное понимание процедуры может привести к различным неприятностям в процессе совершения сделки или позже, при намерении распорядиться этой собственностью, не прошедшей регистрацию в Росреестре.

Главная деталь переуступки права собственности на квартиру – в получении права требовать ее от застройщика, без физической передачи еще не построенного объекта. Таким образом, реализация конечного права на жилье целиком зависит от того, выполнит ли свои обязательства строительная компания.

Если строительная компания выполняет обязательства по договору (ДДУ), инвестор получает возможность оформить новую квартиру в собственность и далее распоряжаться ею по собственному усмотрению. До того, как будут зарегистрированы права на жилье в Росреестре, участник долевого строительства также сохраняет право распорядиться инвестицией, но только для передачи используют право требования или «цессию».

Формат взаимодействия по цессионному договору регулирует гражданское законодательство (т. 388-390 ГК РФ), а стороны соглашения называются не покупатель и продавец, а «цессионарий» и «цедент».

Цессионные сделки нередки на рынке новостроек, поскольку это сулит выгоду обоим сторонам – первоначальный участник ДДУ приобретает право требования по минимальным ценам в условиях повышенных рисков нарушения застройщиком взятых обязательств. По мере приближения сдачи дома в эксплуатацию цедент предлагает потенциальному покупателю жилья воспользоваться сниженной стоимостью с минимальной угрозой срыва даты сдачи дома в эксплуатацию.

Помимо прибыли из-за разницы в стоимости участия в строительстве квартиры идти на переуступку заставляют иные непредвиденные обстоятельства, когда у цедента меняются планы, появляется более выгодный вариант инвестирования, более дешевое жилье. К договору цессии стороны прибегают вынужденно, поскольку квартиру в недостроенном МКД продать как полноценную собственность невозможно.

Схемы переоформления права

Поскольку обычный договор купли-продажи не подходит для сделок с несуществующим жильем, при переуступке прав на квартиру в недостроенном доме используют 2 варианта оформления:

• ДДУ или договор долевого участия – оформляют между строительной компанией и инвесторами, готовыми вложить средства в счет будущего приобретения квартиры в МКД. Нормы заключения ДДУ определены федеральным законодательством (ФЗ №214). В двустороннем документе определяют права, обязательства, схемы расчетов и последствия за нарушение установленных ДДУ условий.
• Предварительный договор на продажу предполагает фиксацию обязательства сторон по передаче денежных средств с одновременным переоформлением собственности в течение определенного периода времени. Продавец должен перерегистрировать объект на нового владельца без использования цессионного договора, в строго отведенный период времени. Если в предварительном соглашении сроки не определены, по умолчанию считается, что этот период равен 1 году.

Важно! При предварительном договоре стороны договариваются не о передаче собственности, а о праве требовать завершения сделки купли-продажи, когда появятся для этого законные основания. Предварительная договоренность не может считаться сделкой, она лишь фиксирует, что продавец обязуется выйти на сделку в отведенное время.. Если стороны договариваются о переоформлении через цессионный договор, важно проконтролировать, что все финансовые обязательства в отношении застройщика цедент уже исполнил

В противном случае, строительная компания вправе требовать выплаты уже с нового участника. Как только дом сдается в эксплуатацию и подписывается приемо-передаточный акт о передаче жилья, формат цессионной сделки утрачивает актуальность

Если стороны договариваются о переоформлении через цессионный договор, важно проконтролировать, что все финансовые обязательства в отношении застройщика цедент уже исполнил. В противном случае, строительная компания вправе требовать выплаты уже с нового участника

Как только дом сдается в эксплуатацию и подписывается приемо-передаточный акт о передаче жилья, формат цессионной сделки утрачивает актуальность.

Преимущества переуступки для покупателя и для продавца

Вероятно, главный вопрос, который нужно задать себе, ввязываясь в процесс цессии – это вопрос “Зачем?” Действительно, зачем это вам, если приобрести жильё сейчас можно гораздо проще? Чем плохо заключение обычного ДДУ, ну или покупка квартиры на рынке вторичного жилья? Мы выделили три веских аргумента в пользу переуступки для покупателей.

Во-первых, так у вас получится купить именно ту квартиру, о которой вы мечтаете. Хороший жилой комплекс наверняка вызовет интерес не только у вас, а если вы узнаете о нём не в числе первых, то рискуете упустить наиболее привлекательные варианты

Даже не так важно, что в них такого особенного – редкая планировка, отличный вид из окна или, например, уникальная для данного ЖК открытая терраса. Если вы хотите одну конкретную квартиру, по переуступке вы получите желаемое даже в случае, если кто-то уже успел её приобрести.

Во-вторых, по переуступке квартира вашей мечты обойдётся вам дешевле, чем если бы вы покупали её полностью готовой. Конечно, по изначальной стоимости её вряд ли продаст вам даже самый добрый и щедрый альтруист, но его наценка, скорее всего, будет не такой высокой, какой она могла бы быть в сданном доме. Конечно, тогда вам ещё придётся потратиться на отделку, но для многих и этот факт тоже является плюсом – ремонт лучше всё-таки делать, чем переделывать. Да и своему вкусу вы, наверное, доверяете больше, чем чужому. Разве ж может быть квартира мечты с дешёвым линолеумом на полу, советской мебелью и обоями в цветочек? (Ладно-ладно, на самом деле, конечно, может – допустим, вы хотите вернуться в детство).

В-третьих, риск приобретения квартиры по переуступке может быть гораздо ниже, чем при заключении договора долевого участия. Когда вы заключаете последний, то надёжность обещаний застройщика оцениваете только по его репутации – шансы молодых компаний в таком случае совсем не высоки. А что, если как раз поэтому у дебютантов так много долгостроев – намерения-то у них хорошие, а подводят их скептики среди потенциальных покупателей? Приобретая квартиру по переуступке, вы видите, с какой скоростью движется строительный процесс, оцениваете степень готовности зданий и соответствие заявленным срокам сдачи. Вот и получается, что риск в таком случае меньше. Аргумент.

Правда, аргумент этот, к сожалению, не самый надёжный – точно как застройщики-дебютанты. Причиной для перепродажи чаще всего называют срочную потребность в деньгах, но правдивой она является далеко не всегда. Вернее, причина, может быть, и настоящая – но цедент не договаривает цессионарию, что деньги ему нужны на новую квартиру, так как его вера в получение уже вроде бы купленной стремится к нулю. Вот вам и главное преимущество переуступки для продавцов – это возможность избавиться от квартиры, в своевременной сдаче или в качестве которой появились сомнения. Переуступая свою квартиру, цедент ещё и подзаработает – прибыль вряд ли окажется такой уж большой, но несколько месяцев на съёмной квартире может окупить.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки

Во многих пользующихся популярностью Петербуржских новостройках и новостройках Ленинградской области к концу строительства почти не остается непроданных квартир. Но и в подобном случае приобрести квартиру там все-таки можно. Это можно сделать, отыскав дольщика, который согласился бы уступить собственное право на жилье.

Покупатель и продавец

Механизм, используемые при продаже в соответствии с договором переуступки, изложен в Федеральном Законе ФЗ-214. Как гласит указанный Закон, у любого дольщика имеется право переуступки своего права требования на квартиру в строящемся доме третьему лицу при условии, что переуступка совершается до подписания акта по приему-передаче.

Чаще всего данная возможность используется инвесторами, заключившими с застройщиком договор по долевому участию еще в начале строительства, а по мере приближения строительства к завершению они стараются квартиру перепродать, получив некоторую прибыль.

Продавцом в соответствии с договором переуступки может являться также и дольщик, не желающий приобретать квартиру вследствие изменившихся обстоятельств. Выход из долевого участия для подобных дольщиков может стать причиной штрафных санкций.

Продав квартиру в соответствии с договором переуступки, такой дольщик получает возможность быстро вернуть вложенные средства, одновременно получив дополнительный доход.

Договор переуступки предоставляет покупателю единственную возможность купить квартиру пользующегося популярностью формата в доме, строительство которого приближается к концу. Случается, что приобретая квартиру в соответствии с договором переуступки, покупатель получает возможность некоторой экономии.

Это обусловлено тем, что, конкурируя с застройщиком, инвесторы изредка прибегают к занижению цены. В сравнении с ценой застройщика на квартиры аналогичного класса, экономия может находиться в диапазоне 5 до 10%.

Риски для покупателя

Договор по переуступке прав требования на квартиру в строящемся доме должен иметь государственную регистрацию.

Обратите внимание!

При отсутствии регистрации застройщик вправе считать договор не имеющим силы, вернув в таком случае права собственности на квартиру первоначальному дольщику.

Более того, застройщика следует обязательно уведомить о факте заключения договора переуступки. В интересах покупателя проследить лично за уведомлением застройщика, поскольку в основном это касается интересов именно покупателя.

Многими застройщиками Санкт-Петербурга в договор, касающийся долевого участия, включается пункт, в соответствии с которым дольщику вменяется в обязанность произвести обязательное согласование с застройщиком договора переуступки.

Именно поэтому покупатель обязательно должен убедиться в наличии такого пункта в исходном договоре. В принципе, специалисты советуют всегда производить согласование сделки с застройщиком.

Риски и проблемы

Как безопасно купить строящееся жилье по переуступке? В ситуации с приобретением прав, риски могут быть связаны с недобросовестностью цедента (продавца) и плохим положение дел у застройщика. В число наиболее распространённых рисков входит следующее:

• застройщик пребывает на грани банкротства, но не сообщает об этом покупателю, что может повлечь проблемы в возможности получения жилья;
• шанс получения квартиры в доме, состояние которого не советует заявленному плану из-за некомпетентности застройщика;
• вероятность покупки недвижимости в долгострое, срок сдачи которого постоянно меняется;
• риск оказаться в мошеннической схеме, осуществляемой через переуступку по предварительному договору сразу с несколькими сторонами;
• возможная комиссия от застройщика, за одобрение проведения сделки.

На какие пункты договора следует обратить особое внимание:

1. Тип договора, по которому происходит переуступка права.
2. Позиция застройщика по отношению к переуступке – отсутствие запретов, наличие согласия.
3. Объем обязанностей и прав, переходящих цессионарию.
4. Документы, прилагаемые к договору.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав на квартиру – это передача права на недвижимость до момента оформления права собственности

Это передача прав на объект, находящийся на этапе строительства, на который у продавца нет ещё оформленного права собственности. Такое действие возможно при наличии договора ДДУ с застройщиком. При этом, если последний желает контролировать все действия относительно возводимого им объекта, в ДДУ имеется пункт об его личном участии в подобных сделках. То есть чаще всего переуступка возможна только с его согласия. Кроме этого, на заключение сделки могут влиять и третьи лица, например, банки, если для первоначальной покупки использовались займы, или родственники участников сделки при наличии у них соответствующих прав.

Сделка регулируется нормами законодательства (ФЗ-214 о долевом строительстве и ГК РФ) и вполне легальная. Она заключается между физическими / юридическими лицами (дольщиком и покупателем), застройщик не выступает по такому договору продавцом. Договор регистрируется в госреестре.