Особенности аренды муниципального имущества

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Всего в статье 17 пунктов, которые устанавливают целый список обязанностей. Т.е. так просто «снять землю» не получится:

1. Если участок берется в аренду для пользования недрами, то в договоре должны быть прописаны меры рекультивации.
2. Договор аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования (т.е. реки, озера, ручья), подписывается только при условии возможности доступа граждан к водному объекту.
3. Если земля передается в аренду для комплексного освоения территории, то дополнительно с юрлицом подписывается соглашение о комплексном освоении территории.

Сроки договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Все зависит от особенностей объекта:

• 3-10 лет при предоставлении земельных участков для строительства / реконструкции сооружений;
• до 49 лет – при размещении линейных объектов;
• 20 лет – для ИЖС граждан и для ведения ЛПХ (в границах населенных пунктов);
• 3-5 лет – юрлицам для комплексного освоения территории;
• до 3 лет – для земельных участков, на которых располагается объект незавершенного строительства;
• на срок действия охотхозяйственного соглашения (если оно было заключено);
• на срок действия концессионного соглашения (если таковое было);
• на сроки соглашения о государственно-частном партнерстве (при наличии такового);
• на срок соглашения о муниципально-частном партнерстве (если договор заключен);
• на срок действия договора об освоении территории для строительства и эксплуатации наемного дома;
• 3-49 лет — для с/х производства;
• 3 года – при предоставлении з/у гражданину для сенокошения, для выпаса сельскохозяйственных животных или для ведения огородничества;
• до 49 лет – при предоставлении з/у в аренду собственнику здания или сооружения.

Во втором случае есть нюансы со сроками. Последние устанавливаются на выбор арендатора (но с соблюдением указанных выше требований).

Если после заключения договора аренды земельного участка был установлен публичный сервитут, то арендатор может требовать увеличения сроков аренды (на тот период, когда установление публичного сервитута препятствовало использованию з/у);

В договоре аренды ЗАПРЕЩЕНО прописывать требования к выполнению каких-либо работ или же к оказанию услуг, влекущих доп. расходы арендатора, не связанные с предметом договора.

Арендатору з/у не предоставляется преимущественное право заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Запрещается изменение видов разрешенного использования з/у, переданного в аренду. Т.е. если вы получили недвижимость для выпаса скота, нельзя построить на этом участке дом.

Аренда муниципальной недвижимости

В ст. 17.1 ФЗ №135 перечисляются типы соглашений, которые могут заключаться между сторонами:

• аренда имущества;
• договор безвозмездного пользования;
• договор ДУ (доверительного управления);
• иные соглашения, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования имущества, не закрепленного на праве хозведения или оперативного управления.

Грубо говоря, у государства можно «взять»:

• квартиры и жилые дома;
• предприятия и промышленные комплексы;
• участки земли;
• площадки для торговли, а также многие другие.

Не придется проходить процедуру торгов (конкурса), если:

• арендаторами являются СПЕЦИАЛЬНЫЕ хозобщества и учреждения (ниже будет список);
• деятельность арендатора заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программы для ЭВМ, БД, полезных моделей, промышленных образцов, а также селекционных достижений, ТИП, секретов производства (ноу-хау), права использования которых внесены в качестве вклада в их уставные капиталы;
• договор аренды предусматривает запрет на сдачу в субаренду имущества, а также предоставление этого имущества в безвозмездное пользование или передача арендных прав в залог.

Заключение договоров аренды проводится без конкурсов (торгов), если:

• объект передается медицинским организациям для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность (так называемые «санатории», «дома отдыха», «пансионаты»);
• имущество передается организациям общепита для организации питания обучающихся, а также работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
• объект передается физкультурно-спортивным организациям в целях формирования условий для занятия физкультурой и спортом.

Порядок установки арендной платы

Отметим, что в постановлении есть ряд разъяснений, которые говорят о случаях, когда установка и регулирование арендной платы может осуществляться муниципальными и государственными органами. Однако договоры, заключенные до выхода данного законодательства сохраняют силу на прежних условиях.

А вот если договор аренды муниципального имущества был заключен уже после вступления указанного закона в силу, то за определение арендной платы отвечает специальный уполномоченный орган на основании этого закона. Но есть некоторое исключение! Если договор на аренду муниципального имущества был заключен традиционным путем, то есть с проведением торгов, то размерность арендой платы регулировке не подлежит. 

Бывают ситуации, когда предоставление регулирования отдается сторонам.

Такая корректировка должна осуществляться на основании публично-правовых актов. При этом изменение выплат производится автоматически, а заключения дополнительного соглашения и государственной регистрации не требуется.

Что касается исключений то, если в договоре прописаны какие-либо условия, которые нарушают порядок, установленный положениям данных публично-правовых актов, то считается, что арендатор и арендодатель отдают приоритет корректировки этим условиям. Такая формулировка может быть не совсем понятна, поэтому приведем конкретный пример.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны решили согласовать условие об регулировании арендной платы в соответствии с формулировками публично-правового акта. Но при этом в договоре было прописано дополнительное условие о корректировки арендной платы. Если в этом случае будут расхождения по регулированию, то приоритет отдадут условию прописанному в договоре.

Торги по банкротству — Подводные камни и мошенники

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Что входит в муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Касательно новых условий

Проект Пленума ВАС регламентирует договор по ряду новых условий при заключении сделки без проведения торгов. При этом должен соблюдаться порядок положения части 9 статьи 135 ФЗ №135.

Нужно иметь ввиду, что закрепленные условия обязательны к выполнению.

Перечислим их:

• размер новой арендой платы определяется результатами экспертной оценки рыночной стоимости рассматриваемого имущества;
• минимальный срок заключения нового договора без проведения торгов должен быть не менее 3 лет. Однако этот срок может быть уменьшен, если арендатор сам этого захочет и напишет соответствующее заявление.

Как видно условий немного, поэтому запомнить эти моменты не составит особого труда

Иногда помнить такие мелочи очень важно, например в случае неправоверного уменьшения собственником срока договора

Помимо выше упомянутых условий, отдельно стоит поговорить об порядке установки отдельной платы. Здесь все немного посложнее и требует разъяснений, поэтому поговорим об этом в рамках следующего раздела.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

• муниципального унитарного предприятия;
• автономного госучреждения;
• муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Регулирование отношений

Право преимущества предыдущего арендатора на заключение договора на новые сроки без проведения торгов предусматривается законом №135 ФЗ7. Сразу отметим, что нормы прописанные в данном правоустанавливающем документе не осуществляют регулирование отношений между собственником имущества и арендатором. В частности нет описания правовых последствий в случае, когда арендатор продолжает пользоваться муниципальным имуществом после окончания срока договора.

Однако эти пробелы устраняются положением дополнений, выпущенных Пленумом ВАС (пункт 4.1). При наличии выше описанной ситуации арендатор должен обеспечить предоставление новых арендных выплат на основании пунктов договора, регламентирующих данную ситуацию.

Конечно, бывают разные ситуации и, если арендатор вынуждено нарушил условия договора, но при этом на протяжении всего его действия выполнял свои обязательства добросовестно, то у него есть возможность заключения нового договора с этим же арендодателем.

Так, в случае заключения сделки с этим же собственником без проведения торгов и при условии, что новая арендная плата будет выше предусмотренной предыдущим договором, арендатор должен выплатить получившеюся разницу.

Понятно, что в этом случае арендатор терпит убытки, но эта хорошая возможность остаться в отношениях с арендодателем. К тому же убытки, связанные с переездом на новое место будут на порядок выше.

Преимущественное право аренды на новый срок

Когда заключенный договор аренды государственного имущества подходит к концу, арендатор вправе в приоритетном порядке продлить его на новый срок.

Однако это право можно реализовать только, если первоначальный договор был заключен по итогам торгов (ч. 9, ч. 10 ст. 17.1 135-ФЗ). В противном случае договор на новый срок или допсоглашение о продлении являются недействительными. В то же время, если первоначальный договор аренды был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательных торгов, то арендатор не может быть лишен своего приоритета по заключению договора на новый срок (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 – далее постановление № 73).

Отказать арендатору госимущества в заключении договора на новый срок арендодатель может только при наличии долгов по арендной плате, либо если было принято решение о другом использовании этого имущества. Если отказ не обусловлен этими причинами, и далее имущество в течение года сдается в аренду другому лицу, то бывший арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора.

Заключая договор на новый срок с тем же арендатором, нужно заново согласовать сроки и размер арендной платы (п. 4.2 постановления № 73). Арендная плата определяется в соответствии с оценкой рыночной стоимости, а срок аренды не может быть меньше 3 лет, если только арендатор не попросит о его уменьшении.

Согласно разъяснениям ФАС при соблюдении всех вышеуказанных правил договор аренды может быть продлен неограниченное количество раз (см. письмо ФАС от 05.07.2019 № АЦ/57280/19).

Разберем основы

Сразу же отметим, что в некоторых случаях, предусмотренным действующим законодательством, договор аренды муниципального имущества может быть заключен только в результате проведения торгов. А вот если вопрос касается возобновления договора с прежним арендатором при условии, что он добросовестно выполнял все обязательства, возложенные на него предыдущим договором, то здесь предоставление повторной аренды без аукциона выполнимо.

Именно такое разъяснение дается пунктом 4.1 Пленума ВАС. В данном аспекте дополнение ссылается на ФЗ «О защите конкуренции». Примечательно, что в случае, если законодательство установило максимальный срок заключения договора аренды муниципального имущества, то он начинает исчисляться с даты заключения договора с данным арендатором на торгах. Когда срок договора подходит к концу, то закон обязует суды проводить новый торг.

При этом суды должны руководствоваться пунктами постановления №73 (1-4 пункты). Если рассмотреть пункты 1 и 2, то станет понятно, что преимущество на заключение договора по результатам аукциона имеет право предыдущий арендатор, добросовестно исполнявший свои обязательства.

Положения, которые регламентируют порядок предоставления обязательств проводить аукционные мероприятия, не могут лишить предыдущего арендатора права на преимущество на заключение нового договора. Это очень важный момент, о котором следует всегда помнить.

Продление аренды

Пролонгация действия арендного договора также частый вопрос. Как правило, срок продляют с теми индивидами, кто на протяжении периода съема не нарушил ни одного условия и оплачивал все счета вовремя.

Для продления договора действуют два обязательных предписания:

• объем ежемесячной оплаты может быть трансформирован в большую сторону с учетом ситуации на рынке;
• продление допускается на трехлетний период. Если арендатор самостоятельно обратится об уменьшении срока пролонгации, то прошение удовлетворят.

Таким образом, участники вправе заключать вновь и пролонгировать соглашение пользования недвижимостью такое количество раз, сколько это будет необходимо. В этом плане по закону не действуют ограничения и запреты. Собственнику разрешено не продлять соглашение при появлении целей на объект, а также вследствие недобросовестности арендатора, задерживающего платежи, не производящего оплаты услуг.

Заключение арендных отношений с городскими властями отличный вариант для ведущих свое дело лиц. Поскольку объект, в общем обходится дешевле, может располагаться в выгодном месте (большая проходимость народа), а также не стоит опасаться за безопасность сделки. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Как изменить арендную плату

Согласно законопроекту Пленума ВАС предусматривается и порядок изменения арендной платы в случаях ели арендатор не доволен изменениями со стороны арендодателя. Так, суды могут отказать во взыскании собственником имущества платы, которая превышает усредненные рыночные показатели соответствующего региона.

При этом необходимо установить и доказать, что увеличение арендной платы произошло непропорционально изменению средних ставок на рынке, которые уплачиваются за похожий объект данного региона в рассматриваемом периоде.

Это разъяснение касается случаев, когда арендодатель при отсутствии муниципального и государственного регулирования может в одностороннем порядке на основании договора корректировать плату.

Отказ удовлетворить требования арендодателя регламентируется положением, приведенным гражданском кодексе РФ, согласно которому запрещены действия граждан и организаций, осуществляющиеся с намерением причинить вред другим лицам и злоупотребление предоставленными правами.

Что касается доказательств в судебном порядке, то их предоставлением должен заниматься арендатор, как заинтересованное лицо. Иногда это отнимает много времени и сил, поэтому постарайтесь урегулировать отношения с арендодателем самостоятельно. Ну а если ничего не получится, то обращайтесь в суд.

О судебных тяжбах

Заключение договоров арендования без проведения торгов и их дальнейшее исполнение бывает не всегда таким, каким хотелось бы. Бывает это чаще всего из-за невнимательности какой-либо стороны при совершении сделки, а также когда выполняется обратная передача по истечению договора.

В ходе судебного производства, связанного с недобросовестным выполнением арендатором своих обязательств, которые регламентируются договором, судам рекомендуется не принимать во внимание предоставление доводов арендатора, о том что имущественные права не принадлежат арендодателю и договор может считаться недействительным. Хотя не смотря на это судебная практика может существенно отличаться от рекомендованной

При определении правовых последствий для сторон суды часто ставят в основу рассматриваемого дела факт, касаемый того зарегистрирован договор или нет.

Если рассматривать позиционные решения судов, то здесь можно выделить два варианта:

1. Договор аренды, который подлежит госрегистрации, заключенный до непосредственной регистрации прав на собственность арендодателя на рассматриваемы объект, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается действующим с момента регистрации.
2. Договор, который не подлежит государственной регистрации, заключенный до госрегистраци прав на собственность рассматриваемого объекта является недействительным.

Законопроект Пленума ВАС призван устранить данные противоречия, но это уже предмет другого разговора. Поэтому, если подобные недоумения возникли внимательно изучайте сам проект, а также постановления к нему.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

• По итогам проведенных торгов.
• Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

1. Направление извещения об организации торгов.
2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
3. Прием и рассмотрение заявок.
4. Проведение мероприятия.
5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

• Дата и место проведения мероприятия.
• Предмет торгов (муниципальное помещение).
• Наличие обременений.
• Порядок проведения аукциона или конкурса.
• Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

• На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
• Не отправлен нужный перечень документов.
• В предоставленных бумагах имеются неточности.
• Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

• Товарищества собственников недвижимости.
• Лицо, являющееся единственным участником торгов.
• Образовательный субъект.
• Частное медицинское учреждение.

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

• Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
• Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Продление сделки

Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:

• новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
• величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.

Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.

Положительные стороны аренды у города

Среди плюсов аренды помещений у муниципалитета выделяют:

1. Возможность скорого начала предпринимательской деятельности.
2. Как правило, арендная плата невысока. Что позволяет делать больше вложений в собственное дело.
3. Быстрый подбор помещения при расширении (размещении представительств и филиалов).
4. При убыточности бизнеса отсутствие недвижимого имущества выступит плюсом. Не придется его распределять между совладельцами.
5. Конкурентная стоимость.
6. Выгодное месторасположение с развитой инфраструктурой.
7. Реальность последующего обретения помещения в собственность.
8. Отсутствие мошеннических схем при заключении сделки.
9. Юридическая чистота соглашения.

В результате выбора аренды именно у местной власти предприниматель фактически ничем не рискует, отпадает опасность в обмане. Также такая аренда экономически целесообразна, поскольку итоговая цена оказывается ниже определенной на рынке.

Законодательное регулирование, характерные черты сдачи в аренду

Согласно п.1. ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции» предоставление помещений нежилого фонда от администрации региона разрешается исключительно по факту проведения торгов или аукционов.

Правила не применяются при следующих обстоятельствах:

1. Помещение предоставляется в соответствии с нормами ратифицированного международного акта.
2. Отдается под нужды государственных органов, местной власти, медицинским учреждениям, организациям общей социальной направленности – церкви, ассоциациям и союзам, нотариальной конторе, адвокатскому кабинету.
3. На срок не более месяца на протяжении полугода.
4. По факту сноса собственности или реконструкции.
5. Если считается частью сооружения, занимающая метраж не более 20 квадратных метров.

Осуществление процедуры торгов возложено на структуры:

• комитет имущественных отношений (если сооружение входит в казну конкретного муниципалитета);
• унитарное предприятие или муниципальная организация (если имущество находится у них в оперативном ведении или управлении).

Задавшись целью заключения соглашения об аренде с муниципалитетом необходимо отслеживать ситуацию по предлагаемым торгам. Она располагается на официальном портале. На сайте torgi.gov.ru можно найти сведения о старте того или иного аукциона. Извещение о старте должно быть размещено не позднее 20 дней до запрета подачи прошений на участие.

ВНИМАНИЕ !!! Кто планирует поучаствовать заполняют заявление, предоставляют необходимую документацию. Комиссия проводит рассмотрение заявки и принимает решение о допущении или недопущении к участию

Победившим лицом выступает индивид, предложивший наиболее высокую сумму. На протяжении 10 дней после завершения мероприятия, администрации вправе заключить договор с победителем.

Этот срок установлен для обжалования результатов аукциона в судебной инстанции и его несоблюдение может послужить поводом для нового обращения в суд.

Выводы

В целом заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов по правовому обеспечению не отличается от традиционной процедуры. Нужно лишь иметь ввиду наличие преимущественного права, а также дополнительных условий заключения договора.

Чтобы правильно заключить договор аренды без проведения торгов необходимо разобраться в описанных выше тонкостях и в обязательном порядке подходить к сделке ответственно. Как показывает практика человеку, далекому от юриспруденции, лучше всего обратиться к опытному специалисту для сопровождения во время процедуры заключения договоры, а также в момент когда выполняется передача или сдача объекта.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.