4 способа, как определить рыночную стоимость квартиры

Объекты оценки

Говоря об оценке объекта недвижимости, мы всегда подразумеваем определение стоимости определенного права на рассматриваемый объект.
В отношении любого объекта, будь то земельный участок, здание, помещение или сооружение, можно выделить три наиболее часто встречающихся в рыночном обороте вида права:

1. Право собственности.
Это наиболее распространенный вид права, когда мы говорим об оценке рыночной стоимости, например, здания, мы подразумеваем стоимость именно права собственности в отношении
этого здания.

2. Право владения и пользования.
Это право обычно получает арендатор при заключении договора аренды. Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектом за
определенный период времени – это оценка рыночной величины арендной платы за этот период (например, за месяц или год).

3. Право аренды.
Право аренды — это совокупность прав и обязательств по арендному договору. Эти права есть как у арендодателя, так и у арендатора, но состав этих
прав и, соответственно, их стоимости различны. Право аренды является вещным правом и его рыночная стоимость так же может быть оценена.

Иногда оцениваемый объект может иметь ограничения в использовании или быть обременен правами третьих лиц. Примеры таких обременений — это обременение залогом,
сдачей в аренду или земельным сервитутом.
Наличие обременения может уменьшать стоимость оцениваемых прав
подробнее об обременениях…

Расчет ипотеки онлайн

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.

Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу. Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Новая кадастровая стоимость в 2020 году

Расчет кадастровой стоимости в 2020 году будет осуществляться по нормам Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать)

Принятие данного нормативного правового акта совпало с применением еще одного важного документа – Федерального закона от 07.07.2016 № 360-ФЗ, которым были приостановлено действие ст. 24.12-24.17 Закона «Об оценочной деятельности» (скачать)

Суть указанных нововведений заключается во введении новых процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. Вот основные правила, по которым оценивается недвижимость и рассчитывается кадастровая стоимость в 2020 году:

• собственники не могут сами рассчитать кадастровую стоимость дома, земельного участка, квартиры или здания, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости (этот средний показатель оценивается для группы однородных объектов);
• показатель стоимость по кадастру должен соответствовать рыночной цене, однако на практике отличается в большую или меньшую сторону;
• собственник земельного участка или строения может оспорить кадастровую стоимость, если не согласен с порядком или итогом расчета (для этого нужно заказать отчет оценщика за счет собственных средств);
• кадастровая стоимость является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому узнать ее может любой заинтересованное лицо.

Собственники сталкиваются с кадастровой стоимостью при расчете налога на имущество, на землю. Налоговый орган получает информацию об определенном объекте недвижимости, направляет уведомления, проверяет расчеты.  Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство. Узнать.с какого числа применяется КС для вашего объекта. можно из уведомлений налогового органа.

В выписке ЕГРН есть показатель кадастровой стоимости объекта. Если он существенно превышает рыночную цену, можно обращаться для оспаривания.

Когда нужна оценка стоимости

1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица.
Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость
имущества или отдельных прав на него.
В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним
пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но
окончательное решение принимается по согласованию сторон. Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи. В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми
(аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба
имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если
сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета
выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату —
на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка».
Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).
Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости —
непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться
либо рыночная, либо ликвидационная
стоимость объекта недвижимости. Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование.
Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это
взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок,
Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать.
В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.
Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного
года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта.
Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным
условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.
Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном,
требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося
в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы
обязательна в силу закона.
Подробнее об оценке ставки аренды…

Для чего нужно проводить оценочную стоимость

Проведение оценочной стоимости – обязательная процедура для собственника недвижимости, если он желает ее продать, оформить в качестве залога в банке и других мероприятий, требующих знания рыночной стоимости объекта.

Процедура по проведению оценки недвижимости позволяет соблюсти интересы всех сторон.

Услугами оценки может воспользоваться как частное лицо, так и юридическое, если они уверены, что проведение процедуры оценки позволит им приобрести материальную выгоду.

Если документ был составлен в соответствии с действующим законодательством, итоговая сумма считается действительной и рекомендуется для использования при купле-продаже.

Стоит отметить, что такой выход из ситуации не гарантирует того, что оценка будет пересчитана с учетом пожеланий заявителя.

В каких случаях потребуется официальный документ справедливой оценочной стоимости недвижимости:

1. При продаже квартиры, любой продавец желает понимать реальную цену, на которую он может рассчитывать, не отпугнув покупателя и не затягивая процесс продажи;
2. При оформлении страховки на недвижимость, в этом случае данная бумага потребуется для страхового агентства, так как расчет страховой суммы напрямую зависит от реальной стоимости страхуемого имущества;
3. При оформлении банковского кредита под залог недвижимого имущества, в этом случае банку также необходима рыночная стоимость объекта;
4. Если между собственниками возник имущественный спор, предметом, которого стала данная недвижимость, оценочная стоимость позволяет определить сумму, которую один собственник должен будет возместить другому;
5. При вступлении в право наследования.

Банки: обзор программ по ипотечному кредитованию

Крупнейшие банки страны предлагают различные программы для заемщиков. Рассмотрим главные предложения от трех гигантов банковской сферы: Сбербанка, ВТБ24 и Россельхозбанка.

Сумма первоначального взноса при ипотеке в Сбербанке

Самый популярный у населения банк предлагает следующие виды ипотечных кредитов:

• «Акция на новостройки». Это кредит на покупку жилья в стадии строительства или уже законченного строительством. Ставка по нему составляет всего 10%, а минимальный размер первого взноса – 15%
• «Приобретение готового жилья». Эта программа действует при покупке «вторички»: дома, квартиры или другого жилого помещения. Ставка от 10,5%, начальный взнос – 20%;
• «Ипотека плюс материнский капитал». Его могут оформить те, кто хочет внести средства материнского капитала в виде первоначального взноса. Ставка от 10,5%, минимальный первый взнос – целых 20%;
• «Строительство жилого дома» – для тех, кто мечтает построить свое жилье сам. Ставка от 12%, первый взнос – 25%;
• «Загородная недвижимость». Этот кредит предоставляется тем, кто желает приобрести или построить дачу, садовый домик и другие строения того же типа. Ставка от 11,50%, начальный взнос – 25%;
• «Военная ипотека». Исходя из названия программы, ясно, что данный вид кредита рассчитан для военнослужащих, приобретающих жилье как в новостройке (либо в стадии строительства), так и на вторичном рынке. Ставка по ипотеке 10,9%, минимальный взнос для заключения договора – 20%.

ВТБ24

Банк ВТБ24 разработал свою линейку ипотечных программ, среди которых предусмотрены не только кредиты, но и программы по рефинансированию уже выданных займов:

• «Больше метров – меньше ставка». Эта программа для лиц, приобретающих жилье, площадью более 65 кв. м. Ставка – 10%, а первоначальный взнос — от 20 %;
• «Ипотека для военных» по ставке от 10,9%, с первым взносом не менее 15%;
• «Залоговая недвижимость» – это кредит на жилье, которое находится у банка в залоге, но выставлено на продажу собственником. Ставка по нему от 10,6%, а начальный взнос – 20%;
• «Победа над формальностями» – это ипотека по двум документам. Ставка по ней составляет от 11,5%, а взнос для начала работы – 30%;
• «Рефинансирование ипотечного кредита» – это услуга по переводу ипотечных займов других банков в ВТБ24. Ставка по данной услуге – 10,7%;
• «Покупка жилья» – стандартный ипотечный кредит на приобретение жилья со ставкой от 10,7% и первым взносом от 10%. Данная программа рассчитана как на приобретение «вторички», так и на покупку жилья от застройщика.

Россельхозбанк

Ряд ипотечных программ Россельхозбанка имеет довольно привлекательные для заемщиков условия. Они предусматривают покупку самых разных объектов недвижимости:

• «Ипотечное жилищное кредитование». Программа для тех, кто хочет купить дом, квартиру или апартаменты, земельный участок для постройки дома, а также завершить начатое строительство. Ставка начинается от 9,5%, а взнос колеблется в пределах 15% — 30% (самый высокий взнос предусмотрен для кредитования под покупку апартаментов);
• «Целевая ипотека». Выдается для приобретения жилья на вторичном и первичном рынках, жилого дома, земли под строительство. Ставка по кредиту от 9,75%, минимальный первый взнос отсутствует, однако кредит выдается под залог имеющейся недвижимости;
• «Молодая семья и материнский капитал» — ипотечная программа для тех, кто в качестве первого вноса готов использовать материнский капитал. Ставка по кредиту от 9,5%;
• «Ипотека по двум документам». Выдается всего по двум документам, а решение о выдаче банк принимает в течение суток однако первоначальная выплата в данном случае довольно высока – от 40% до 50%. Ставка по ипотеке — от 10,25%;
• «Военная ипотека» для участников программы «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих». Ставка составляет 12,0% и выше. Минимальный взнос — 10%;
• «Специальные предложения от застройщиков» — это программа ипотечного кредитования от застройщиков, являющихся партнерами банка. Ставка по кредиту начинается от 7,0%, а минимальный первый взнос начинается со значения «до 30%» .

Ипотечное кредитование – одна из самых востребованных услуг банковской сферы. Существует огромное количество программ с различными условиями одобрения и выдачи займа, что позволяет найти наиболее выгодный для себя вариант. Получить детальную информацию обо всех условиях можно на сайте интересующего вас банка либо обратившись в его отделение.

Основные методы оценки недвижимости

Оценщик, выполняя свою работу, может использовать несколько методов для определения оценочной стоимости данной квартиры.

Сравнительный метод

Самый распространенный способ в 2021 году определения стоимости недвижимости. Он основан на предположении о том, что покупатель не заплатит за данную недвижимость больше, чем за подобные этому объекты, выставленные на открытом рынке. Особенно распространен это метод в кругу риэлторов.

Цена определяется с учетом определенных параметров, на стоимость влияют ряд коэффициентов. На итоговую сумму влияет год постройки дома, состояние квартиры, качество отделки, площадь квартиры, инфраструктура и многое другое.

Приведем пример: вы желаете продать двухкомнатную квартиру в спальном районе. Для вынесения итоговой стоимости оценщик подбирает другие схожие варианты и путем анализа определяет стоимость этого объекта недвижимости.

По большому счету, воспользоваться таким методом может любой собственник.

Положительные стороны метода:

1. Данный способ позволяет получить максимально приближенную к реальной рыночной стоимости оценку, опираясь на мнении большинства участников рынка недвижимости (продавцов и покупателей);
2. Сравнительный метод учитывает колебание спроса-предложения и инфляции;
3. Не требует особых знаний и дает максимально надежный результат определения рыночной стоимости квартиры, но при условии, что на рынке есть схожие с анализируемым предложения.

К тому же оценщик может опираться только на сумму, которую желает получить продавец. Узнать, за какую стоимость на самом деле была продана данная квартира практически не представляется возможным.

Затратный метод

Суть этого метода: определить, какую сумму денег потребуется потратить, чтобы построить точную копию данной недвижимости. Здесь идет в расчет стоимость строительного материала, отделочных работ, архитектурные параметры объекта.

К слову сказать, именно этот способ применяли в Советском Союзе сотрудники БТИ при расчете инвентаризационной стоимости жилья.

Просчитать рыночную стоимость по затратному способу сможет только специалист, так как для проведения такого расчета потребуется собрать ряд сведений и точных цифр.

Положительные стороны метода:

1. Это самый верный вариант выяснить стоимость объекта недвижимости с использованием современных проектных нормативов;
2. Данный вариант подходит для оценки отдельно стоящих зданий, чаще всего его используют при расчете стоимости социально-значимых объектов – школ, больниц, тюрем;
3. Данный способ позволяет получить технико-экономическое обоснование нового строительства.

Для проведения расчета по этому способу потребуется определить стоимость земельного участка, на котором расположен объект. Для оценки рыночной стоимости недвижимости по затратному методу потребуется рассчитать стоимость замещения или возмещения объекта. По этому параметру необходимо определиться до проведения расчетов.

Затратный метод оценки позволяет получить ликвидную стоимость недвижимости. Чаще всего затратный и сравнительный метод не сильно отличаются в полученных результатах.

Доходный метод

В этом случае сумма недвижимости напрямую зависит от ожидаемых доходов от данной квартиры. Этот вариант расчета актуален в том случае, если покупатель планирует в дальнейшем получить прибыль от данной недвижимости, например, перепродать с выгодой для себя или получать ежемесячны доход, сдавая недвижимость в аренду.

Методика расчета сводится к следующему. Необходимо рассчитать сумму всех поступлений, которые будущий собственник планирует получить. Также потребуется определить сумму затрат – налоги, пошлины, услуги ЖКХ и т.п.

От предполагаемой суммы дохода отнимаем предполагаемые расходы. После этого определяется ставка дисконтирования. Теперь можно перевести полученную сумму в текущую стоимость.

Опять же, в условиях кризиса квартира нельзя гарантировать стабильный доход. Если у покупателя нет полной информации, например, у него нет сведений о текущей ставке дисконтирования, проводить расчеты бессмысленно.

Как снизить кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость квартиры нечасто требует уменьшения. В отличие от массовой оценки земельных участков, кадастровая оценка квартиры максимально приближена к реальности, а иногда даже ниже рыночной стоимости.

Если кадастровая стоимость завышена, ее можно уменьшить до рыночного значения, указанного оценщиком в отчете.

Для этого нужно написать соответствующее заявление в орган, занимающийся ее определением. Если уполномоченная организация откажет в уменьшении кадастровой стоимости, собственник может обратиться в суд.

Документы для подачи заявления на снижение кадастровой стоимости:

1. Заявление или иск.
2. Отчет о рыночной стоимости.
3. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
4. Выписка из ЕГРН.

Положительное решение уполномоченного органа или решения суда об изменении кадастровой стоимости нужно передать в Росреестр.

Прочтите: Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: какие правила действуют и что изменится в 2021 году

Сколько стоит заказать рыночную оценку

Сказать, в какую именно сумму встанет отчет рыночной стоимости – однозначно не получится. На эту сумму повлияет целый спектр факторов. И зависит это не только от региона, в котором проживает заказчик, но и от самого объекта недвижимости, оценку которого необходимо провести.

Так, если исполнителю предстоит оценить коммерческую недвижимость, можно смело утверждать, что заказчику придется заплатить около 15 000 рублей. Если объект недвижимости – жилой дом, коттедж или земельный участок, то приготовьтесь выложить за процедуру около 6 000-8 000 рублей.

Для проведения процедуры оценки такого строения потребуется обратиться к узкопрофильному специалисту, а это изначально предполагает определенную доплату. Если клиент намеревается провести оценку квартиры, то за услугу вряд ли спросят больше 5 000 рублей.

При этом можно сказать с уверенностью, что в более отдаленных от центра городах эта услуга гораздо дороже, чем в крупных населенных центрах. Все дело в жесткой конкуренции, в которой вынуждены работать специалисты крупных городов.

Как оспорить кадастровую стоимость

Подать заявление о пересмотре может не только нынешний собственник, но и любое другое лицо, чьи интересы, права, обязанности затрагивает данный ошибочный результат. Государство позволяет требовать изменения стоимости только в меньшую сторону. Для этого нужно обратиться в суд или в специальную комиссию при Росреестре, можно подать прошение одновременно в обе организации.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Весомыми и законными могут выступать следующие доводы:

1. Недостоверные сведения – показатель определен по данным другого объекта, с ошибками, с учетом неточных данных (здесь имеется ввиду площадь, материал стен, учет или исключение цокольного этажа, указание индивидуального отопления вместо централизованного и т.д.).
2. Превышение рыночной стоимости – здесь необходимо предоставить отчет о кадастровой оценке и заказать частную оценку реальной стоимости квартиры. Даты должны быть актуальны на момент обращения гражданина с претензией.

Гораздо проще и быстрее оспорить результат оценки в комиссии Росреестра. Если запрос не будет удовлетворен, отказ можно оспорить в судебном порядке. Однако если обратиться сразу в суд, и там будет вынесен отрицательный вердикт, то больше обратиться в комиссию будет невозможно.

Порядок расчета кадастровой стоимости

Недвижимость оценивают в рамках процесса кадастрового учета. Происходит это в нескольких случаях:

• появление объекта – сдача дома в эксплуатацию, формирование участка под ИЖС, отведение земли под хозяйственные и другие нужды;
• изменение его характеристик – переоформление жилой квартиры под коммерческую недвижимость, отчуждение части земельного участка, пристройка к дому и пр.

Также регулярно проводится государственная кадастровая оценка недвижимости. На определенной области ее могут проводить массово или по конкретному объекту. Кадастровая стоимость рассчитывается на первое января года, за который уже начислен налог.

Нормы частоты оценки кадастровой стоимости

Основание с пояснением и ст. 24.12 ФЗ об оценочной деятельности в РФ .

1. Государственная – минимум раз в 3 года, иногда реже. Но обязательно пересчитывать стоимость каждые 5 лет.
2. В особенных субъектах – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь входят в эту группу, здесь она пересчитывается каждые 2 года.
3. Негосударственная оценка – при оспаривании официальной экспертизы, если собственник уверен, что кадастровая стоимость не соответствует действительности, например, слишком завышена. Заказчик платит за такую оценку, так как именно он заинтересован в переоценке.

Как узнать, на основе чего проводили оценку кадастровой стоимости?

Данные о сведениях, использованных при формировании кадастровой стоимости на определенный объект, хранятся в специальном Фонде. Получить доступ к ним можно через тот же Росреестр по его номеру.

Полный отчет о процессе проведения оценки можно скачать папкой и ознакомиться в частном порядке. Там, кроме прочих, содержатся такие сведения:

• наименование органа власти, заказавшего оценку;
• дата утверждения отчета;
• ФИО и должность эксперта, проводившего оценку.

За отчетом можно обратиться лично в Департамент городского имущества или отделение Росреестра. Разъяснения должны предоставить в течение 30 рабочих дней.