Залог права аренды земельного участка

Введение конкурсного производства не отменяет права арендодателя на расторжение договора аренды

Процедура банкротства всегда ставит вопрос о коллизии права. С одной стороны, исследуется вопрос о пределах прав кредиторов, которые имеют права на максимальное удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника, с другой стороны, противопоставлены интересы арендодателя, который не может быть ограничен в своих правах только по причине того, что в отношении арендатора было введено конкурсное производства.

Данный вопрос наиболее актуален при решении вопроса о том, когда арендодатель своими действиями прекращает договор аренды, как следствие, актив должника-банкрота выбывает из конкурсной массы.

Какими нормами в данной ситуации следует руководствоваться?

ВС РФ поставил точку в данном вопросе в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 января 2021 г. № 304-ЭС15-17252 в рамках дела по которому конкурсный управляющий оспаривал отказ арендодателя – муниципалитета от договора аренды, мотивируя это тем, что в результате таких действий уменьшилась конкурсная масса и права кредиторов оказались нарушенными.

Стоит отметить, что все три инстанции поддержали позицию конкурсного управляющего, однако, ВС РФ рассудил иначе.

Закон № 127-ФЗ не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

ВС РФ подчеркнул, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (, ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов.

При этом, суд указал, что заявляя о злоупотреблении правом со стороны публичного образования при расторжении договора аренды, соответствующая сторона не лишена права доказывать наличие такого злоупотребления, и как следствие, наличие основания для оспаривания неправомерного отказа.

Определяя баланс интересов, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (). При этом участники дела о банкротстве должника, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить свидетельствующие об этом обстоятельства.

Аналогичная позиция высказана ВС РФ в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 ноября 2020 г. № 303-ЭС16-19972, а также в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2019 г. № 301-ЭС18-10926.

Какие сельхоз земли могут быть заложены в ипотеку

Не все земли могут использоваться в качестве залога. Законодательство накладывает ряд запретов, которые связаны с его площадью и формой собственности. Следует также отметить, что ранее запрещался залог сельскохозяйственных угодий из земель с/х организаций и КФХ. 

Земли, которые могут быть предоставлены в ипотеку

Для того, чтобы земля могла быть заложена в ипотеку, она не должна быть в соответствии с федеральным законом исключена из оборота или ограничена в нем. Если участок сельхозназначения передан ЮЛ или ФЛ на правах аренды, то последний может отдать эти права в залог на срок действия договора аренды. Однако перед этим он должен спросить согласия владельца на такой шаг.

Аналогичное утверждение применимо и к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Но если срок аренды для них превышает 5 лет, то согласия собственника уже не требуется для предоставления прав аренды в залог. Необходимо лишь уведомить его об этом.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в совместной или общей долевой собственности, то ЮЛ или ФЛ может предоставить в ипотеку лишь принадлежащую ему землю, которая выделена в натуре из земель, числящихся в данной совместной или долевой собственности (ст.62 N 102-ФЗ).

Земли, не подлежащие ипотеке

Ипотека для сельскохозяйственных земель не допускается:

• если земля находится в муниципальной или государственной собственности;
• если площадь участка, планируемого для предоставления в залог, меньше допустимого значения, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст.63 N 102-ФЗ).

Ситуация при которой применим Договор залога права аренды здания, нежилого помещения, предприятия или иного объекта недвижимости:

По Договору залога права аренды на недвижимое  имущество  залогодатель передает в залог залогодержателю право аренды на имущество, находящееся в частной, а также в государственной или муниципальной собственности, а залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченному залогом обязательству.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ­ ­

Данный договор не применяется при залоге арендных прав на земельный участок. Для договора залога арендных прав земельного участка применяется иная форма договора -Договор залога (договор ипотеки) арендных прав на земельный участое, которая  также представлена на нашем сайте.

Порядок продажи объекта незавершенного строительства при прекращенном договоре аренды

Нередко случаются ситуации, при которых договор аренды прекращен, в том числе, по истечении срока действия, но при этом, на земельном участке остается объект незавершенного строительства.

Поскольку объект незавершенного строительства подлежит включению в конкурсную массу, судьба земельного участка, под таким объектом определяется следующим образом.

С одной стороны, договор аренды прекращен, и основания для включения такого права аренды в конкурсную массу для последующей реализации – отсутствуют.

С другой стороны, такой земельный участок не подлежит освобождению и возврату арендодателю.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 , истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поэтому требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Должника права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773).

При прекращении договора аренды, по общему правилу, объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже на публичных торгах. Однако, в рамках дела о банкротстве должника – собственника объекта незавершенного строительства, имеются особенности.

В соответствии с  предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Между тем, как верно указали суды, должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе № 127-ФЗ.

Так, в силу все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в , и . При этом в  предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе № 127-ФЗ. Как справедливо указали суды, целью реализации имущества в порядке  является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе № 127-ФЗ, фактически приведет к тем же результатам.

Реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями , и , в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства (Постановление АС Волго-Вятского округа от 18 декабря 2021 г. № А11-4520/2018).

Что это такое

Под ипотекой понимается передача определенного объекта недвижимости в залог банку в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств.

Ипотечный кредит представляет собой выдаваемые банком денежные средства, которые заемщик обязан погасить в сроки, обусловленные договором сторон. Если погашение не будет произведено, кредитная организация имеет право обратить взыскание на предмет залога.

ГК РФ, в частности, ст. 336, допускает передачу в залог не только имущества, но и вещных прав, одним из которых и является право аренды участка.

Исходя из вышесказанного, залог арендного права – это ипотечное соглашение, по которому закладываются имущественные права в качестве гарантии осуществления возврата заемных средств банку.

Ипотека права аренды земельного участка

23.08.2019 08:20

Динской отдел

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
 

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При описании земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, общую площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные идентификационные данные, а также реквизиты договора аренды. Договор об ипотеке права аренды земельного участка заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1, 3 ст. 339; п. 1 ст. 339.1 ГК РФ; п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ), ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В случаях, установленных законом, требуется получение согласия или направление уведомления о передаче права аренды земельного участка в залог.

Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ). При этом передача права аренды в залог требует получения согласия собственника земельного участка. Данное согласие не требуется и достаточно одного только уведомления при условии, что в залог передается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при этом договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).

Аналогичная норма об отсутствии необходимости получать согласие при передаче в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при действии договора аренды сроком более пяти лет приведена в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Из системного анализа приведенных норм права следует, что условия передачи права аренды земельного участка в залог различаются в зависимости от следующих факторов.

Если предметом договора ипотеки является только право аренды земельного участка, то требуется получение согласия собственника (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ; п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ; Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09)).

Если закладывается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать срок действия договора аренды. При сроке более пяти лет достаточно уведомления собственника о передаче права аренды в залог, а если срок меньше указанного значения, тогда необходимо получить согласие собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ; п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).

Если одновременно с правом аренды в залог передается также находящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то согласие арендодателя не требуется, достаточно только его уведомления (п. п. 5, 9 ст. 22ЗК РФ; ст. 69 Закона N 102-ФЗ).

Согласие арендодателя

В стандартных правилах говорится, что согласие арендодателя надо, если в залог оформляют право аренды на здания или сооружения. А при работе с земельными участками необходимость в согласии зависит от срока самого договора и того, кто владеет участком.

Согласие не берётся, если в залог оформляется право аренды земельного участка сроком более, чем на пять лет, то есть, когда договор заключается на пять лет и более продолжительный срок. В случае с частной собственностью согласие тоже не требуется. Но в обеих ситуациях нужно посылать уведомления. В остальных случаях арендодатель должен согласиться с постановлением, либо опровергнуть.

Залог права аренды земли со множественностью лиц

Стороны арендного контракта по умолчанию – это арендатор и арендодатель. Однако допустимо его заключение и с условием о наличии нескольких лиц.

Такое соглашение может быть заключено, если:

• если на неделимой земельной территории находится здание, в котором помещениями владеют одни граждане – на праве собственности, другие – оперативного управления, при этом арендный контракт заключается с условием согласия контрагентов на вступление в этот договор иных владельцев помещений;
• если помещения, находящиеся на неделимой земельной территории, принадлежат нескольким лицам на праве собственности.

При наличии нескольких арендаторов обязательство по договору может носить:

• солидарный;
• или долевой характер.

Солидарное обязательство возникает, если соарендаторы используют земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. В ином случае, обязательство является долевым.

Ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102 устанавливает, что при наличии общей собственности на земельные территории, ипотека может быть установлена только на участок, выделенный в натуральном эквиваленте из долевой или совместной собственности.

Таким образом, при наличии нескольких арендаторов ипотечный договор заключается только в отношении земельного участка, выделенного в натуре.

Залог права аренды недвижимого имущества как один из способов обеспечения взятого обязательства:

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить денежное удовлетворение из стоимости заложенного права аренды на недвижимое имущество путем  его судебной или внесудебной реализации.

Преимуществами для залогодержателя в таком случае будет являться следующее:

• Защита своих интересов в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства;
• Простой порядок оформления договора;
•  Регистрация договора залога позволит контролировать предмет залога и дает гарантию, что предмет залога не будет заложен дважды;
• Возможность определять стоимость имущества самостоятельно.

Возможности и обязанности кредиторов и заёмщиков

Передача арендного права в качестве обеспечения ипотеки или кредита имеет следующую специфику:

1. все прописанные в договоре аренды обязательства, возложенные на первичного нанимателя, остаются за ним. То есть, арендатор, заложивший своё право, обязан продолжать делать арендные платежи, содержать земельный надел в порядке, соблюдать прописанные правила эксплуатации;
2. если арендное право было заложено по всем правилам, не требуется перезаключение договора или его расторжения с целью создания нового. Договор остаётся тем же;
3. передать в залог можно только арендное право на участки, предназначенные для жилого строительства. Если в соглашении указано промышленное или сельскохозяйственное назначение территории, или даже под застройку офисными или торговыми помещениями, заложить такую аренду нельзя;
4. ипотечный заём нельзя обеспечить арендным договором, если участок находится в муниципальной собственности без аренды строения, которое на нём возведено;
5. так же обеспечение займа невозможно конфискованными или обременёнными территориальными наделами.

По действующим принципам ипотечного кредитования банк берёт имущество в качестве залога, чтобы в будущем продать его, если заёмщик окажется банкротом. В случае с арендным правом в качестве залога банк заключает договор цессии, то есть, уступки прав на аренду.

Что такое залог арендного права недвижимости

Понятие ипотека имеет греческое происхождение и переводится как подпорка. Жители Древней Греции определяли этим понятием обязательства должника перед лицом кредитора собственной земли. На границах земельного надела заемщика устанавливались столбики, на которые наносилась надпись, что данный участок является гарантией обеспечения долга. Именно такие столбики назывались ипотекой.

Сегодня объектом ипотеки может выступать различная недвижимость, в том числе, земля и законное право на его использование по договору аренды. Арендатор земли, получивший ее на законных основаниях, имеет возможность внесения земельного права под соответствующие обязательства, сделав его вкладом либо взносом определенного пая.

Иначе говоря – вы можете получить ипотечный кредит под залог имеющегося у вас права на аренду земли.

Что говорит закон

Передача в залог недвижимости основана на текстах соответствующих законодательных актах, в частности:

1. Земельный кодекс, который четко проговаривает, что арендатор имеет приоритеты выставить арендные права на землю в качестве объекта, который станет грантом возврата средств.
2. Федеральный закон «Об ипотеке», в котором говорится, что на основании ипотечного соглашения земельный надел может стать объектом залога. Он является оборотным средством не изъят и по нему нет каких-либо ограничений по использованию. Арендатор, желающий пользоваться землями, находящимися в государственном (муниципальном) распоряжении в качестве залогового инструмента, должен получить разрешение от собственника на осуществление подобных действий. Однако, достаточно письменного уведомления собственника, если арендное соглашение является долгосрочным.

Залог права аренды земельного участка

В самом деле, согласно российскому законодательству подобный вариант ипотеки безусловно допускается. Лицо, которое имеет права на определенный участок в соответствии с арендным договором, который оно заключило с его собственником, обладает также возможностью заложить эти права, так как это разрешено согласно земельному кодексу.

Разумеется, подобный арендатор может взять ипотеку лишь на тот срок, в течение которого действует арендный договор.

При этом залог ряда иных имущественных прав не допускается, в частности это относится к праву требования, которое непосредственно связано с личностью кредитора.

Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?

Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.

Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:

• При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
• При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
• При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.

Важно! Передача в лизинг арендных прав в редких случаях может стать независимым предметом залогового обеспечения. Как правило, необходимость заключить договор залога права аренды земельного участка появляется у тех клиентов банка, кто представил в роли залогового обеспечения недвижимое имущество, находящееся у них во владении и созданное на арендованной территории

Как правило, необходимость заключить договор залога права аренды земельного участка появляется у тех клиентов банка, кто представил в роли залогового обеспечения недвижимое имущество, находящееся у них во владении и созданное на арендованной территории.

В этой ситуации взять ипотечный займ на приобретение частного коттеджа или иного здания отдельно от территории, на которой они построены, запрещено действующим законодательством. Единство участка и дома на нем четко прописано в ЗК и ГК РФ.

Согласие не отменяется

Поскольку отчуждение права аренды на торгах предполагает смену арендатора, такое отчуждение не всегда возможно без согласия арендодателя. От особенностей того или иного права аренды зависит, может ли право аренды считаться активом должника.

В соответствии с при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При сроке аренды менее 5 лет, а также в случаях установленных законом, согласие арендодателя на смену арендатора потребуется в письменном виде.

Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.

Более того, как следует из п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г. (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 сентября 2016 г. № 305-ЭС18-8136), а также в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 августа 2016 г. № 309-ЭС16-4636), если право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Данная процессуальная особенность связана с тем, что в рамках дела о банкротстве рассматриваются споры, связанные с имуществом должника, а в случае, утраты правом аренды статуса актива должника, нормы законодательства о банкротстве применяться не будут.

Порядок оформления

Оформление в залог арендного права в отношении земельной территории можно произвести следующим образом:

1. Получение арендатором разрешения от собственника на залог прав.

Лучше всего взять согласие, несмотря на то, что ЗК РФ допускает и не делать этого. Велик риск, что сделку в таком случае признают недействительной.

1. Получить предварительное одобрение от банка-кредитора на заключение ипотечного соглашения.

На данном этапе осуществляется оценка ликвидности арендного соглашения, а также анализ кредитоспособности банковского клиента на основании представленной документации.

1. Заключение соглашения об ипотеке прав аренды земельной территории.

Если условия ипотечного продукта устраивают клиента, и его кандидатура полностью соответствует требованиям банка, стороны заключают контракт в простой письменной форме.

1. Госрегистрация ипотеки.

Согласно российскому законодательству, ипотека подлежит обязательной регистрации в органах Регпалаты. До этого момента юридической силы подписанное соглашение не имеет.