Классификация объектов недвижимости и для чего она нужна

Почему в инвестициях так важно позиционирование

Задача инвестора приобретать такую недвижимость, которой он сможет легко управлять. Сложно управлять одновременно коммерческими и жилыми объектами. Ведь такое разделение приведет к дополнительным расходам и сложностям. Сейчас объясним.

Москва, ул. Кравченко, дом на фото, двушка площадью 54 м2 (мебель, бытовая техника), 45 000 р. в месяц. Для семьи без детей — провал

Представьте, что вы специализируетесь на двухкомнатных квартирах. Ваша целевая аудитория — это семьи 30 — 35+ С ДЕТЬМИ. Студию или однокомнатную квартиру им снимать неудобно, а трехкомнатная квартира — это лишняя комната, за которую придется платить. Поэтому они выбирают двушки! Таких жильцов просто приманивать низкими ценами, а потом повышать аренду каждые 6 месяцев. Семьи не мобильны. Они быстро прикипают к району, садику, школе и снимают квартиры на длительный срок.

Получается, что если вы будете владеть двумя, тремя или пятью двухкомнатными квартирами, то у вас будут одинаковая целевая аудитория, реклама, одинаковые проблемы и способы их решать. Вы построите систему управления недвижимостью, которую легко масштабировать и контролировать.

Где официально есть квартиры на земле

До сегодняшнего дня, для Крыма остается весьма актуальной проблема с внесением изменений в Госкомрегистр по многоквартирным домам — квартирам на земле.

Для Крыма это весьма актуально, ведь украинское законодательство было более лояльным к самовольным перепланировкам и реконструкции, поэтому владельцы таких квартир не спешили приводить документы в соответствие фактическому состоянию объекта.

С приходом нового, местные органы власти восстанавливают справедливость путем освобождения застроенных участков и приведением недвижимости в соответствие с документальными данными.

«Уйти от соседей», владея квартирой на земле, возможно. Для этого квартире необходимо присвоить статус жилого дома. Имея в собственности жилой дом, оформление земли – это лишь вопрос времени.

Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается

При всех прочих равных условиях, а также одинаковой планировке с техническим состоянием, возникает вопрос приобретения первичного либо вторичного жилья. На данный момент это особенно актуально, так как разница их стоимости в течение последних лет сокращается.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

«Покупка вторичного жилья связана с риском возникновения дополнительных собственников квартиры или несовершеннолетних/нетрудоспособных жильцов, претендующих на площадь, после завершения сделки. В этом случае такие лица (их представители) могут через суд признать продажу недействительной, что также лишает покупателя вложенных средств. Для минимизации/исключения этого риска необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки».

Возвращение инвестора

В 2020 году на рынок жилья вернулись инвесторы. «У нашей компании, ФСК, доля инвестиционных сделок увеличилась: доля покупок квартир в новостройках с инвестиционной целью до 2020 года составляла 8-10%, а сейчас превышает 15% и активность инвесторов растет», – отметила Ольга Тумайкина.

Виктория Кирюхина считает хорошей новостью для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже новостроек, возобновление практики предпродаж квартир, которые приносят максимальную прибыль благодаря приросту стоимости за время строительства. Смысл в том, чтобы зафиксировать свой интерес к высоколиквидным объектам в листе ожидания и первым получить самые выгодные предложения. Раньше эта практика была свойственна для продаж элитного жилья, но сейчас получает распространения и в более низких ценовых сегментах.

Ее поддержала Ольга Тумайкина, отметив, что самые интересные предложения и самую большую доходность можно получить, входя в проект на ранней стадии. У инвесторов наиболее популярны одно– и двухкомнатные квартиры с отделкой площадью 43-47 квадратных метров. Такие объекты дают доходность около 20% за счет роста стоимости по мере завершения строительства, срок окупаемости составляет 2-2,5 года.

Сдача квартиры в аренду приносит 4-6% годового дохода и срок окупаемости достигает 20 лет. Побольше дохода приносит сдача в аренду апартаментов – около 9% годовых и срок окупаемости заметно меньше, примерно 9 лет. Сопоставимые срок окупаемости и уровень доходности будут при покупке объектов коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, но порог входа будет выше, чем при инвестициях в жилье и апартаменты, предупреждает Ольга Тумайкина.

Как представитель девелоперской компании Ольга Тумайкина перечислила характеристики, которые надо учитывать инвесторам в жилье. Залог высокой ликвидности любого объекта недвижимости, будь то квартира, апартаменты или коммерческое строение, это удобное месторасположение или, как любят говорить риелторы, локация

Важное значение имеет транспортная доступность. Учесть влияние разных факторов на ликвидность непрофессионалу будет непросто, поэтому Ольга Тумайкина рекомендует при покупке жилья в качестве инвестиции привлекать консультанта – риелтора или брокера

Но в первую очередь надо удостовериться в надежности застройщика, проверить, сколько объектов он построил, сдал в срок, что говорят о качестве покупатели, подчеркнула Ольга Тумайкина. Она отметила еще один важный для инвестора фактор: вкладываясь в квартиру на этапе строительства стоит учитывать не только рост ее стоимости к моменту сдачи в эксплуатацию, но и сколько времени займет строительство. Одни дома строят по три года, а другие – за полтора, поэтому в абсолютных цифрах доход от инвестиции может быть одинаковой, но годовая доходность будет разной.

«Как консультант по инвестициям я всегда советую по возможности вложиться в жилье, – поясняет Ян Арт, главный редактор Finversia.ru – Могут спросить: зачем инвестировать в недвижимость, если есть фондовый рынок, где доходность существенно выше? Люди недооценивают значение ни с чем не сравнимой надежности такой инвестиции. На мой взгляд, инвестиции в недвижимость сохраняют свою актуальность, несмотря на живучие мифы про «пузырь на рынке недвижимости», о котором раньше очень много говорили: «Надо подождать, цены рухнут, московское жилье не может стоить таких денег». Безусловно, цены рухнут, как только другие города России станут более притягательными, чем Москва, и все дружно рванут, к примеру, в Волгоград. Пока мы видим, что цены на московское жилье на долгосрочном горизонте неуклонно растут».

Движимое или недвижимое имущество – как определить?

Гл.30 НК РФ даже в редакции, действующей с 01.01.2019, не дает понятия недвижимого имущества и его отличий от движимого. Поэтому налогоплательщику необходимо руководствоваться порядком, указанным в п. 1 ст. 11 НК РФ. Так, если иное не предусмотрено НК РФ, институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Что относится к движимому и недвижимому имуществу, указано в ст. 130 ГК РФ. Отмечается, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

К недвижимому имуществу относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Соответственно, то имущество, которое не относится к недвижимости, признается движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

При разграничении видов имущества (движимое или недвижимое) целесообразно также руководствоваться критериями, приведенными в Письме ФНС от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ . Так, налоговое ведомство, в частности, разъясняет, что, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (Определение ВС от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 ). Поэтому для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН; при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Стратегии продвижения на разных этапах

Пользователи имеют индивидуальные потребности и проявляют разный уровень активности. Каждому этапу воронки продаж соответствуют свои инструменты и объем аудитории. На этапе получения информации о существовании объекта ЦА будет широкой в плане охвата. В дальнейшем, по мере роста спроса на конкретный объект недвижимости и перехода к выбору по определенным параметрам, целевая аудитория сужается.

Основные этапы принятия решения

Осознание потребности и контакт с рекламой, которые формируют желание улучшить жилищные условия или вложить деньги в недвижимость для получения прибыли. На этом этапе человек узнает о существовании объекта или о планируемом начале строительства.

Поиск информации о приобретении жилья и сравнение разных вариантов. Человек узнаёт о преимуществах разных объектов и изучает предложения конкурентов, сравнивает цены, районы, сроки сдачи, концепции, благоустройство территории и т.д. Целевая аудитория на этом этапе сужается.

Поиск информации о конкретном жилом комплексе и застройщике, изучение отзывов и обсуждение вопроса со знакомыми. Критерии для сравнения могут быть разными в зависимости от класса жилья. Часто цена является решающим фактором.

Принятие решения о покупке и выбор подходящего способа (от застройщика или через агентство недвижимости) и вида оплаты (рассрочка, ипотека, полная оплата и т.д.)

Если рассматривать эти этапы как причинно-следственную связь, становится очевидно, что при планировании и реализации стратегии продвижения недвижимости важно разрабатывать именно комплексные digital-стратегии, учитывая потребности основных сегментов аудиторий

Типы объектов

Теперь мы рассмотрим классификацию различных видов строительства, основанную на предназначении объектов. Существует, как минимум, шесть типов объектов капитального строительства:

1. Гражданское. К нему относят жилые дома, административные, медицинские, учебные учреждения, а также офисные и торговые здания.
2. Промышленное — это фабрики, заводы, цеха, комбинаты.
3. Сельскохозяйственное. К нему относится постройка птичников, теплиц, помещений для содержания животных, амбаров и прочих агротехнических сооружений.
4. Транспортное — строительство дорог, мостов и тоннелей.
5. Гидротехническое — сооружение водохранилищ, дамб, каналов и плотин.
6. Военное. Подразумевает постройку оборонительных сооружений длительного срока и зданий, обеспечивающих проживание военнослужащих.

Пример продающего объявления агентства недвижимости

Агентство недвижимости «Восток-Запад». В нашей базе более 1 000 объектов по Москве.

Хотите приобрести жилплощадь в конкретном районе? У нас точечный подбор жилья!

Хотите купить в ипотеку? Мы окажем Вам помощь в получении ипотечного кредита!

Услуги для владельцев:

1. 1. • Помогаем собрать необходимый пакет документов и подобрать варианты.
      • Проверяем юридическую чистоту документов.
      • Вносите аванс.
      • Составляем договор о купле-продаже и оформляем сделку.

Услуги для покупателей:

1. 1. • Выезд агента на объект и фотосессия.
      • Реклама и подбор потенциальных покупателей.
      • Внесение аванса.
      • Заключение договора.

Мы бесплатно организуем для Вас оценку недвижимости и фотосессию объекта.

Приходите по адресу: Москва, ул. Совнаркомовская 58/4, оф. 305.

Звоните: 000-000-000

Основные определения и понятия

Чтобы понять, что считается вторичным жильем, необходимо обратиться к основным источникам законодательства, регулирующим реализацию жилищных прав человека.

На первом месте — Жилищный кодекс, на втором — Конституция РФ. Эти два документа являются фундаментом всего жилищного законодательства России.

Вторичное жилье — это объекты жилой недвижимости:

• квартиры;
• дома;
• комнаты в общежитиях;
• комнаты в коммунальных квартирах.

Самое главное — все они должны быть зарегистрированы в качестве собственности частных лиц или местных органов власти. Продажа такого жилья происходит от собственника. При оформлении сделки купли-продажи право собственности переходит от продавца е покупателю.

Если жилье не приватизировано и продолжает быть муниципальным, зарегистрированные в них граждане не имеют право проводить сделки с квартирами, потому что не являются собственниками.

В общем понимании вторичный рынок жилья представляет собой совокупность жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных владельцами на продажу.

Свидетельство о собственности

Огромным плюсом вторичного жилья, в том, что после получения свидетельства о собственности вы сразу сможете начать процедуру оформления прописки для себя и родственников. По Российскому законодательству, при переезде прописку необходимо получить в 2х недельный срок.

При покупке новостройки, свидетельство о собственности вы получите не ранее 3х месяцев со дня сдачи дома. При этом возникают ситуации, когда дом достроен, заселён, но официально сдать его застройщик не может по каким-либо причинам.

Соответственно, дом, не числится ни в каких государственных органах, и отсюда множество «вытекающих» проблем, в том числе и с подпиской.

Способы креативно описать недвижимость на продажу

Чтобы задеть сердце и ум покупателя недвижимости, попробуйте в свободной форме ответить на следующие вопросы. Имеем в виду жилые помещения и помещения на продажу, используемые для ведения бизнеса.

1. Какую проблему (и чью) сможет решить покупка?

Пример:

Если у вас небольшая квартира, или бизнес давно «перерос» помещение — без расширения не обойтись. Покупка недвижимости станет для вас отличной альтернативой.

2. Для кого (или чего) эта недвижимость подойдёт?

Пример:

Приобретение недвижимости хорошо, когда оно вовремя: когда выросла семья, бизнес окреп и начал расти. Новая недвижимость подарит новые возможности в жизни и в бизнесе.

3. Краткая характеристика недвижимости, раскрывающая её главные преимущества.

Пример:

Новая квартира или новое помещение это то, что нужно вам именно сейчас. Это решит ваши проблемы в семье и оградит от проблем в бизнесе. Это выстрел в десятку!

4. Чем недвижимость лучше той, что была раньше?

Пример:

В новой квартире есть где развернуться, она в новом доме, в престижном районе, и рядом расположены садик и школа.

Пример:

Помещение для бизнеса позволит вам расширить бизнес, нанять новых сотрудников и даже организовать небольшой склад, о чём раньше не было возможности даже мечтать!

5. Что делает недвижимость лучшим выбором покупателя?

Пример:

Это лучшее предложение среди всех на рынке, и наверняка самое востребованнное, его многие захотели бы иметь.

Эта недвижимость решает все текущие проблемы, но главное — она доступна для покупателя, он может себе её позволить!

6. Эксплуатационные качества недвижимости.

Пример:

Новый дом, высокие потолки, удобная планировка — набор превосходных характеристик.

Пример:

Все необходимые для бизнеса коммуникации, хороший подъезд и отсутствие соседей делают помещение идеальным местом для локации предприятия!

7. Неожиданные сочетания свойств недвижимости.

Пример:

В новой квартире простор сочетается с уютом, универсальность — с функциональностью, без этого в современном жилье никак не обойтись. А парк рядом с домом — просто мечта!

Пример:

Функциональность помещения позволяет осуществлять все задумки босса — производственная часть, зона отдыха и кухня — есть всё что нужно в работе фирмы.

8. Какие эмоции вызывает недвижимость?

Пример:

Иметь такую квартиру — большое счастье! Обладать квартиру своей мечты это значит быть одновременно модным и практичным жителем современного мегаполиса. Удобство для всех членов семьи, современную городскую инфраструктуру и личный комфорт — в одном месте.

Пример:

Делать бизнес в таком помещении не только важно, но и приятно!

9. Упоминание брендов.

Пример:

Известные бренды в жилом строительстве — показатель статуса жильцов. Элементы отделки, оборудование известных марок добавляют веса вашей покупке. Хочется ощущать свою причастность к лучшим людям нашего города.

Пример:

Чтобы предложить вам комфортные условия для работы в помещении, девелопер не скупился на разработку проекта, лучшую реализацию и оснащение.

ВРИ для строительства дома в 2021 году

ВРИ для строительства дома регламентируется кодом 2.0 Классификатора:

• 2.0 «Жилая застройка»;
• 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства»;
• 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка»;
• 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)»;
• 2.3 «Блокированная жилая застройка»;
• 2.4 «Передвижное жилье»;
• 2.5. «Среднеэтажная жилая застройка»;
• 2.6. «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)»;
• 2.7 «Обслуживание жилой застройки»;
• 2.7.1 «Хранение автотранспорта».

ИЖС

ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. ВРИ на возведение ИЖС имеет ряд ограничений. Так, вы не можете построить здание выше трех этажей, а также в высоту оно не должно быть более, чем 20 метров. После возведения дома вы сможете его зарегистрировать, присвоив ему конкретный адрес и прописаться там сам, также прописать членов своей семьи.

К такому дому городские службы обязаны провести все необходимые для нормальной жизни коммуникации (свет, вода, обеспечить водоотвод, вывоз мусора). Также должен иметься доступ к объектам социального значения, например, к школам, поликлиникам, магазинам и пр.

Для возведения такой постройки можно использовать средства, полученные по программе материнского капитала. Также государство предусматривает возможность получить налоговый вычет.

ЛПХ

Код 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)»:

• размещение жилого дома;
• производство сельскохозяйственной продукции;
• размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
• содержание сельскохозяйственных животных.

Блокированные жилые дома

Данный тип построек имеет код по Классификатору 2.3.

Жилой дом на землях населенных пунктов размещается таким образом, что имеет одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами. К другим требованиям относятся такие:

• количество этажей не более трех;
• общее количество совмещенных строений не более десяти;
• каждый из БЖД предназначен для проживания одной семьи, имеет одну или более общих стен без проемов с соседним домом или соседними домами;
• расположен каждый дом на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Выбор района

У каждого человека — свои приоритеты при выборе выгодного района для проживания. Одни выбирают месторасположение с хорошей транспортной развязкой поближе к работе или центру, где район – молодой, элитный.

Семейные стремятся проживать в районах с инфраструктурой, где в шаговой доступности – больницы, школы, садики. Пенсионерам лучше там, где спокойно и зелено. Преобладает свежий воздух, чтобы спокойно отдохнуть от шума, городской суеты.

Немалую роль играет экология. Хорошо, если рядом с домом расположен сквер, зеленый парк. Минус, если близко дымятся предприятия, проведены высоковольтные линии, вредящие здоровью.

Если есть личный автомобиль, то желательна парковка возле дома. Пожилым людям конечно хорошо, когда поблизости – аптеки, поликлиники, службы быта.

Видео о том, как выбрать квартиру во вторичке:

Похожие термины:

• В финансовом планировании и в страховании правового титула: интерес в недвижимости по безусловному праву собственности, либо по ограниченному праву собственности, либо при пожизненном владении.

• ценные бумаги, созданные в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 г. (Tax Reform Act of 1986), с целью выпуска ценных бумаг различных классов, обеспеченных ипотечным залогом. REMIC могут быть организован

• real estate investment trust, REIT) траст специализированного типа, который вкладывает остаточные наличные средства в ипотечные облигации с дополнительным обеспечением (collateralized mortgage obligation, СМО). Связанные с СМОs

• Недвижимость, как правило, коммерческого, промышленного или жилого назначения, которая приобретается с целью получения от нее финансового дохода.

• объекты нежилой недвижимости, которые дают доход при сдаче в аренду (офисы, рестораны, магазины, склады и т. д.).

• Вся недвижимость, непосредственно принадлежащая банку, обычно за исключением недвижимости, изъятой для удовлетворения требований по задолженности.

• Ссуда, предоставленная кредитором, именуемым кредитором по закладной, заемщику, именуемому должником по закладной, для финансирования части недвижимости. Ссуда удостоверяется закладной. В ней ук

• TITLE DEEDПодтверждение права собственности лица на недвижимое имущество. В этом документе указывается лицо, к-рому принадлежит недвижимое имущество, а также история собственности и ее переходы от од

• юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регис

• Усовершенствованная недвижимость, используемая или предназначенная для использования в качестве жилья, включая дома для отдельных семей, дома, рассчитанные на две—четыре семьи, или отдельные жи

• (Residential real estate; Housing property; Accommodation realty) Земли поселений и иных функциональных территорий с установленными границами и правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целе

• юридическое лицо, имеющее право брать в траст ипотеки и выпускать под них ценные бумаги, представляющие неделимое участие в пуле ипотек.

• ассоциация, члены которой объединяют свои средства в общий фонд. При соблюдении определенных налоговых требований это позволяет избежать двойного налогообложения дохода.

• Компания, акции которой обычно котируются на открытом рынке, управляющая портфелем вложений в недвижимость с целью получения прибылей для акционеров. Созданные по модели инвестиционных компаний

• Ипотечный инвестиционный траст (real estate investment trust, REIT), предоставляющий вложенный акционерами капитал взаймы строительным организациям и покупателям недвижимости. Ипотечные инвестиционные трасты

• доверительное управление средствами путем инвестиций в недвижимость.

• КИЗН(REAL ESTATE MORTGAGE INVESTMENT CONDUIT). В 1986 г. Законом о налоговой реформе была установлена новая схема налогообложения для эмитентов ценных бумаг, выпускаемых на основе закладных, названная каналом инвести

• земля, стоимость которой не была повышена путем подвода коммуникаций, перепланировки и т. д.

• Компания покупает объекты собственности, такие, как квартирные и офисные помещения, торговые центры, промышленные склады и гостиницы, и передает рентный доход в партнерство с ограниченной ответс

• (equitable interest) Участие в имуществе или право собственности на имущество, которые признаются по праву справедливости (equity), но не признаются по общему праву (common law). Бенефициар по условиям траста имеет

Как перевести апартаменты в жилой фонд

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев не раз поднимал вопрос статуса апартаментов. По его мнению, проблема заключается в том, что застройщики и риэлторы понапрасну обнадеживают покупателей. Их уверяют, что купленная недвижимость вскоре будет значиться как жилая. На деле статус объектов не меняется. Больше всего от девелоперов и агентов недвижимости «попадает» жителям столицы, где в основном и строятся апартаменты.

И все-таки перевести апартамент в квартиру возможно. При условии, что он находится в жилом доме. Положительное решение будет принято при соответствии нормам СанПиНа.

Трудность перевода в жилой фонд состоит в том, что отсутствуют четкие инструкции, как это сделать. Стоит отметить, что за подтверждение жилого статуса придется заплатить госпошлину в размере от 20 тысяч рублей. Которая не возвращается в случае отказа.

На практике есть несколько ситуаций, когда сами застройщики на этапе проектирования меняли назначение объекта. Такое допустимо, если участок, на котором должен был быть построен апартамент, предназначен для жилищного строительства.

Власти Москвы предложили следующий вариант решения проблемы. Перевод в жилую недвижимость, но с отсутствием поблизости всех необходимых социально-культурных учреждений, повышенной налоговой нагрузкой для жильцов и дорогими коммунальными платежами. Пока что это все на рассмотрении.

Также власти отмечают, что процесс определения статуса апартаментов намного упростится после определения единых требований к жилым помещениям.

Чем отличается жилое помещение от квартиры

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)). Одобрили ипотеку. Но 90% новостроек имеют статус жилое помещение. Никто не может объяснить в чем же отличие квартиры от жилого помещения, говорят, что ничего страшного в этом нет-все это законно. Но мне не верится. Ведь эти дома строят физ. лица. Подскажите как быть. Сбербанк жилое помещение пропускает. Какие проблемы у меня могут возникнуть после покупки такого жилья? Узнавала, в других городах таких чудес не бывает. ОГРОМНОЕ СПАСИБО.

Различия капитального и временного строения

Объект капитального строительства — это любое строящееся здание, строение или сооружение, функциональные, технологические и конструкционные особенности которого не являются временными, а также объект незавершенного строительства или проходящий процесс ремонта или модернизации.

Признаки капитальных и некапитальных сооружений:

1. Капитальная постройка имеет постоянную привязку к фундаменту, в то время как временная зачастую им не обладает.
2. Привязка к определенному и регламентированному земельному участку.
3. Для эксплуатации капитальной постройки в полном объеме необходим пакет правоустанавливающих и разрешительных документов, в то время как на временные строения не требуется выдачи разрешения.
4. Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты капстроительства должны относиться к 1, 2 или 3 категории, минимальный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Временные строения не могут эксплуатироваться дольше 25 лет.
5. Объект капстроительства должен в обязательном порядке ставиться на кадастровый учет, должны регистрироваться также права собственности в Росреестре, в связи с чем объект не может быть снесен. Также становится невозможен перенос объекта на другой земельный участок.

Назначение и виды объектов капитального строительства

Таким образом, к объектам капитального строительства относятся несколько основных типов, которые делятся по своему функциональному назначению. Функциональное назначение объекта – это совокупность экономических, социальных, экологических и других показателей, характерных для объекта и объединенных в единую систему признаков.

Виды капитальных объектов:

1. Объекты незавершенного строительства – это здания, сооружения или строения, которые не должны использоваться по своему прямому назначению до окончания всех работ и ввода в эксплуатацию. Термин отражает не технические характеристики или цели создания, а указывает на временное состояние, связанное с этапом в процессе работ или их временной приостановкой. Как пример – жилые многоквартирные дома, работы по которым приостановлены в связи с нехваткой финансовых средств.
2. Сооружение – объект строительства, обладающий объемной, линейной или плоскостной системой, имеющей несущие (иногда и ограждающие) конструкции, располагающиеся на фундаменте. Такие виды объектов предназначены для производственных процессов, хранения продукции, временного нахождения в них людей и т.д. Они могут состоять из нескольких разнородных объектов, элементов и устройств, объединенных общими функциональными свойствами. Примеры сооружений: стадионы, парковки, плотины, склады и т.д.
3. Строение – здание или сооружение второстепенного назначения, используемое во вспомогательных или служебных целях. На земельном участке с другими сооружениями оно обычно имеет потребительское отношение. Строение – это ответ на вопрос, считается ли гараж объектом капитального строительства. Да, гараж – это строение капитального типа.
4. Здание – объект строительства, имеющий объемную систему, фундамент, монтажные конструкции, надземную и (или) подземную части, инженерные сети и технические системы.

По своему функциональному значению здания делятся на четыре основных типа:

1. Жилое здание – дом, состоящий из жилых и нежилых помещений, несущих вспомогательное назначение, и обуславливающий исполнение бытовых потребностей. К жилым домам относятся здания, предназначенные для постоянного проживания.
2. Индивидуальные дома – это здания, предназначенные для проживания одной или нескольких семей, располагающиеся на участке земли, чаще всего находящемся в собственности владельца дома. Высота такого здания ограничена максимум тремя этажами. Также такие дома характеризует то, что они стоят отдельно от других строений и могут состоять из нескольких жилых секций.
3. Многоквартирный дом – это строительный объект, объединяющий в себе более двух квартир в одном здании, но имеющих раздельные выходы. Такое здание отличается наличием общедомового имущества собственников и помещениями общедомового использования. Чаще всего функции по обслуживанию здания несет независимая управляющая компания.
4. Нежилые помещения.

Нежилые здания

Такой тип зданий регламентируется классификатором объектов капитального строительства и делит их на следующие категории:

• административно-деловые здания;
• учебно-образовательные и учебно-воспитательные;
• культурно-просветительные и спортивно-рекреационные;
• торгово-бытовые;
• лечебно-оздоровительные и социально- реабилитационные;
• промышленно-производственные;
• специальные;
• жилищно-бытовые и коммунально-складские.