Договор аренды части встроенного помещения

Договор аренды части помещения: бланк

Бланк договора здесь.

Договор аренды части нежилого помещения № _____

г. ____________________ ___________________________«___» ______________ _______ г.

________________________________________ в лице ________________________________________, действующего на основании ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ________________________________________ в лице ________________________________________, действующего на основании ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.ОБЩИЕ УСЛОВИЯ

1.1. Арендодатель передает Арендатору в пользование часть принадлежащего ему нежилого помещения площадь _______ кв.м., находящегося по адресу: ________________________________________.

1.2. Срок аренды определяется с «___»______________ _______ года.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатель обязуется:

2.1. Передать указанное помещение ______________ в состоянии, обеспечивающем его использование для размещения Арендатора.

2.2. Производить капитальный ремонт передаваемого помещения, связанный с общим капитальным ремонтом дома.

Арендатор обязуется:

2.3. Пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с их назначением.

2.4. Производить текущий ремонт используемых помещений.

2.5. Ежемесячно не позднее _______ числа следующего за периодом платежа месяца, вносить плату за пользование помещениями из расчета годовой оплаты ________________________________________ рублей за 1 кв. метр. Размер арендной платы остается неизменным на весь период действия договора.

2.6. Предоставить в пользование Арендодателя на период действия настоящего договора имущество Арендатора ______________ (стоимостью ________________________________________ рублей).

2.7. Перечислить на расчетный счет Арендодателя № ______________ в _______-дневный срок после подписания настоящего договора ________________________________________ рублей в счет арендной платы для составления программы по направлению работы Арендодателя. Ежемесячно перечислять ________________________________________ рублей в фонд материального поощрения для распределения между сотрудниками Арендодателя.

2.8. По окончании срока действия договора передать Арендодателю помещение в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью. Оплата этих услуг производится Арендатором помесячно не позднее _______ числа за прошедший месяц.

3.2. Окончательный расчет производится сторонами по истечении года.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Неисполнение Арендодателем обязанности по производству ремонта дает право Арендатору произвести капитальный ремонт своими силами и взыскать с контрагента его стоимость, либо зачесть ее в счет арендной платы.

4.2. При просрочке уплаты арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере _______% от суммы платежа.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

5.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

5.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

• Юридический адрес: ______________________________
• Почтовый адрес: ______________________________
• Телефон/факс: ______________________________
• ИНН/КПП: ______________________________
• Расчетный счет: ______________________________
• Банк: ______________________________
• Корреспондентский счет: ______________________________
• БИК: ______________________________
• Подпись: ______________________________

Арендатор

• Юридический адрес: ______________________________
• Почтовый адрес: ______________________________
• Телефон/факс: ______________________________
• ИНН/КПП: ______________________________
• Расчетный счет: ______________________________
• Банк: ______________________________
• Корреспондентский счет: ______________________________
• БИК: ______________________________
• Подпись: ______________________________

Порядок оформления

Договор частичной аренды помещения составляется в типовой форме на основании законодательных актов/нормативов РФ. Дальнейшая деятельность арендатора влияет на содержание договора, которое может видоизмениться, но есть разделы, обязательные для внесения в текст договора.

В соглашении частичной аренды нежилого объекта обязательно вносятся такие пункты:

1. Шапка должна содержать название документа и дату его подписания, а также соответствующие данные об участниках сделки.
2. В разделе о Предмете Договора должен быть указан факт частичной аренды нежилого объекта. Данный раздел должен содержать точную информацию о сдаваемой площади – части помещения. Информация должна носить юридическую форму – содержать данные свидетельства, подтверждающего собственность, кадастрового/технического паспортов, а также иную важную информацию.
3. Далее следует раздел, описывающий все нюансы расчетов (плата за аренду, коммунальные услуги и пр.) – прописываются расценки по электроснабжению, отоплению, водоснабжению и остальным коммуникациям. Также нужно описать порядок финансовых вложений на оплату сотрудников охраны, обслуживающего персонала (дворники, уборщицы и т.д.).
4. Затем прописываются права и обязанности участников сделки. Арендатор должен гарантировать целостность передаваемой ему площади и оборудования внутри помещения. Со своей стороны, собственник объекта дает гарантию на оказание услуг, ориентированных на должную организацию деятельности (обеспечение электроэнергией/водой, бесперебойная вентиляция, своевременная уборка и прочие детали). Если говорить о правах, то следует выделить возможность аннулирования соглашения либо требование выполнения прописанных условий использования арендуемой площади.
5. Ответственность участников соглашения – это типовой текст, призывающий и обязывающий стороны соблюдать законы РФ и разрешать конфликты, в соответствии с действующими правовыми нормами.
6. В разделе о порядке разрешения споров должны быть прописаны условия решения спорных ситуаций.
7. Внесение изменений в договор и прекращение его действия. В данном пункте должны быть оговорены и зафиксированы моменты, при которых условия сделки по обоюдному согласию могут изменяться, кроме того, описываются моменты, способные повлиять на аннулирование действия соглашения.
8. Иные условия. Данный раздел неизменно выделяется в любом документе, поскольку у сторон при беседе могут появиться малоизученные факторы, прямо непопадающие под статьи действующих законов. Например, в нем допустимо прописать условия выполнения ремонтных работ – требования к нанимателю и собственнику.
9. В конце документа указываются реквизиты участников сделки и, в случае согласования всех пунктов документа, ставятся подписи.

Соглашение юридических лиц

Такое соглашение предполагает использование типового образца с соблюдением следующих условий:

• регистрация организации в Едином реестре юрлиц и налоговых службах,
• отсутствие задолженностей перед налоговыми органами и кредитными организациями,
• в шапке договора указываются полные данные юрлиц – название компании, номера счетов, ФИО учредителей и иные значимые моменты, требуемые в процессе юридических взаимоотношений нанимателя помещения и его собственника.

Соглашение физического лица с ИП

При составлении договора физлица с индивидуальным предпринимателем, используют типовой образец договора. Ключевое отличие заключается в предоставлении конкретных документов при оформлении сделки. При составлении документа необходимо:

• свидетельство, подтверждающее права собственности на сдаваемый объект,
• юридическое согласие совладельцев объекта, супруга/супруги (при условии принадлежности имущества физлицам, и, если оно приобретено в браке), при этом согласие прописывается в документе,
• регистрационное свидетельство ИП (оно требуется и для нанимателя, и для собственника помещения).

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?

Географическое положение: нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась

Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.

Соседей не купишь.
Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению

Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.

Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.

Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.

Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.

При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?

Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?

Права.
Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;
если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.

Ипотека – друг человека?
Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.

Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Регистрировать право на выделенный объект Росреестр должен самостоятельно

Как было отмечено выше, преж­де чем обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо провести технический учет в случае преобразования зданий, помещений, с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов. Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости. Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.

Для оформления выдела час­ти помещения собственнику необходимо будет воспользоваться услугами кадастрового инженера по составлению технического плана помещения, а после этого обратиться в Росреестр для постановки на кадастровый учет каждого вновь образованного обособленного объекта недвижимости (ст. 16, 17, 20—22, 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон № 221-ФЗ). Только после этого можно будет зарегистрировать право собственности.

При разделе, выделе доли в натуре или других предусмот­ренных законом действий с объектами недвижимос­ти записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ­ЕГРП, и на них открываются новые дела правоустанавливающих до­кумен­тов с новыми кадастровыми номерами. Все перечисленные действия, как и регистрация права собственности на вновь образованный объект, относятся к обязанностям регистрирующих органов (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако следует учитывать, что выделение отдельных нежилых помещений возможно только в достроенном здании. Выделение в объекте незавершенного строительства нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав противоречит действующему законодательству. Это связано с тем, что существование объекта незавершенного строительства подразумевает возможность его дальнейшего изменения и преобразования в здание или сооружение, что может повлечь как изменение имущества, которое может быть отнесено к общему, так и изменение количества и характеристик помещений в таком объекте.

Выделенную часть помещения собственник может предоставлять в долгосрочную аренду на общих основаниях, не опасаясь отказа в регистрации такого договора аренды, поскольку после постановки час­ти помещения на кадастровый учет она должным образом индивидуализирована, конкретизирована ее площадь, поэтому никаких препятствий для регистрации договора аренды в этом случае не имеется.

Два подхода к регистрации долгосрочной аренды неизолированных объектов

С учетом сказанного выше, закономерно возникает вопрос: вправе ли собственник коммерческой недвижимости сдавать ее часть в долгосрочную аренду без выдела и проведения кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта недвижимости? Будет ли достаточным для идентификации такого предмета аренды описать часть помещения в составе целого и обозначить на выкопировке поэтажного плана, которая является приложением к договору аренды?

В судебной практике на этот счет нет единого мнения. Сторонники первого подхода полагают, что даже при отсутствии регистрации прав на часть объекта она может быть передана в аренду, если предмет договора достаточно четко идентифицирован. Второй подход основан на необходимости легального выдела части помещения для распоряжения конкретно ей.

Поддержку данного подхода можно также обнаружить в абз. 5 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В нем разъяснено, что если права на недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами до­кумен­т, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

При этом в судебных актах указывается, что требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Если же у сторон никаких разногласий по этому поводу нет, то отказ в регистрации договора аренды части помещения будет неправомерным.

Суды обращают внимание и на необходимость учитывать разъяснения Конституционного суда РФ, изложенные в Определении от 05.07.2001 № 154-О, о том, что регистрационные органы и арбитражный суд при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения не могут произвольно определять, какие иные данные об арендуемом помещении, помимо предусмот­ренных законом (п. 3 ст

607 ГК РФ), необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору.

Но можно встретить в судебной практике и другой подход, который основан на необходимос­ти оформления выдела части помещения до ее сдачи в аренду.

Исходя из практики, сложившейся в рамках второго подхода, можно сказать, что при отсутствии поэтажного плана, экспликации, удостоверенных органами БТИ, на часть комнаты как на объект недвижимого имущества отказ в регистрации такого договора аренды суды признают правомерным.

Правила регистрации аренды

Несмотря на то, что все существенные изменения в сфере регистрации сделок с недвижимостью применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами. На данный момент правила заключения договоров аренды и их регистрации предусмотрены следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс РФ (скачать) – предусматривает требования к условиям договора, в том числе к описанию предмета сделки;
• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать) – содержит нормы о кадастровом учете и регистрации недвижимости, сделок;
• Приказ Минэкономразвития № (скачать) – предусматривает правила оформления технического плана на сдаваемый объект (это нужно при выполненной перепланировке, либо при аренде части помещения).

Закон дает практически неограниченную свободы по условиям договора, если в аренду передается частный объект. Арендодателем может выступать собственник, либо его уполномоченное лицо (например, представитель по доверенности). Для аренды государственного или муниципального имущества требования к аренде намного строже. Во многих случаях проводится конкурс на право аренды, а ставки платежей определяются по кадастровой стоимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды, т.е. с периодом действия от 1 года. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения санитарных, пожарных, лицензионных и иных требований к арендуемым помещениям, предпринимателям. Соблюдение этих требований практически невозможно без государственной регистрации договоров аренды. Например, лицензия на торговлю алкоголем выдается только при наличии у заявителя собственного объекта недвижимости, либо пр его оформлении в аренду на срок от года. Ниже разберем самые важные моменты, которые могут возникнуть при подготовке и регистрации договора аренды в 2021 году.

В больших помещениях торговых центров можно сдавать в аренду части помещения без возведения перегородок и стен.

Заключение договора аренды

Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации. Вот несколько нюансов, которые нужно учесть арендатору и арендодателю:

• предметом аренды может быть здание или помещение, либо их часть;
• характеристики предмета аренды описываются в соответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН (выписку ЕГРН можно заказать через наших специалистов);
• при выделении части помещения можно не устанавливать постоянные или временные ограждающие конструкции (достаточно описать границы, площади и местоположение части в договоре, в схемах и приложениях;
• для через арендатора можно провести перепланировку, изменить конфигурацию помещения.

Отдельно отметим два последних пункта из списка. После перепланировки или при выделении части помещения в аренду нужно пройти кадастровый учет (помимо регистрации долгосрочного договора). Для кадастрового учета в Росреестре нужен технический план. Этот документ оформляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ, Приказом МЭР № . Заказать технический план можно у кадастровых инженеров нашей компании.

Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:

Технические помещения

Среди помещений, находящихся в зданиях различного назначения, можно выделить помещения, в которых горючие вещества и материалы не участвуют в технологическом процессе и не хранятся, а выполняют подсобные функции. Такие помещения называют техническими. Такой термин встречается, например, в п. 4.3; 5.1.2; п. 5.6.4 СП 4.13130.2013, причем они упоминаются наравне с помещениями производственного и складского назначения, что дает основание считать их относящимися к классу функциональной пожарной опасности Ф5.

По определению Терминологического словаря по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР. М.: Русский язык): Помещение техническое – вспомогательное помещение, предназначенное для размещения инженерного оборудования здания.

Согласно СП 4.13130.2013 к техническим помещениям относятся: мастерские, лаборатории, кладовые и электротехнические помещения, автостоянки, тепловые узлы, котельные, книгохранилища библиотек, серверные, электрощитовые, венткамеры, коммутаторные, радиоузлы, машинные отделения лифтов, холодильные установки, прачечные, гладильные, компрессорные, водомерные узлы.

Являются ли технические помещения отдельной группой помещений, входящих в производственные помещения, то есть относятся ли они к классу функциональной пожарной опасности Ф5 или к иным классам?

Ответ на этот вопрос является решающим при определении необходимости их категорирования по взрывопожарной и пожарной опасности.

Рассматривая список технических помещений, можно заметить, что некоторые технические помещения упоминаются одновременно и как производственные, и как складские помещения. Например, кладовые, автостоянки, книгохранилища библиотек упоминаются также и в списке складских помещений, а мастерские, лаборатории, машинные отделения лифтов, холодильные установки, прачечные, гладильные, компрессорные упоминаются в списке производственных помещений [Категорирование технических помещений//Пожарная безопасность. 2017. № 3. С. 89–92]. То есть между производственными, складскими и техническими помещениями не существует четко определенной границы. Все они в той или иной степени являются производственными и это необходимо признать на законодательном уровне.

Вместе с тем п. 23, б Правил противопожарного режима запрещает использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.

Таким образом, несмотря на то, что технические помещения следует относить к классу функциональной пожарной опасности Ф5, размещать их следует отдельно от производственных и складских помещений.