Как сделать дарственную на квартиру несовершеннолетнему ребенку?

Если квартира куплена за материнский капитал

За рождение второго ребенка в нашей стране выдается материнский капитал, потратить который можно на приобретение (строительство) жилья. В связи с этим возникает вопрос, а может ли мать подарить доли в этой квартире своим детям? Ответ положительный, более того, по закону она обязана распределить доли между всей семьей (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256).

Перераспределение долей в такой квартире оформляется:

• Путем составления дарственной.
• Оформлением нотариального соглашения о выделении долей (наиболее распространенный вариант).

В 2019 году материнский капитал составляет чуть более 450 тыс. руб. Все понимают, что за такую цену вряд ли возможно приобрести более-менее достойное жилье. Поэтому многие принимают решение внести эти деньги в ипотечный кредит. Но для этого обязательно необходимо составить нотариальное обязательство о перераспределении долей после оговоренного условия (погашения кредита и снятия обременения), либо включить данное условие в соглашение. В противном случае деньги под ипотеку не дадут.

Государственная регистрация перераспределения долей будет произведена только после полной уплаты долга, но не позднее 6 месяцев со дня окончания кредита.

Договор дарения квартиры (дарственная)

Даже если в момент дарения квартиры, одаряемый находился в браке, то при разводе исходя из ст. 36 СК РФ, любое имущество (в т.ч. квартира), полученное в дар или в порядке наследования, или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью, т.е. не является совместно нажитым и не подлежит разделу между супругами, если не докажет что он вложил в недвижимость свои средства, к примеру — дорогостоящий ремонт, подчёркиваем, это ещё нужно доказать в суде.

Согласно п. 18.1 статьи 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи: только между супругами (гражданский брак не подпадает); и (или) близкими родственниками: родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами (ст.31 ЖК РФ, статья 14 СК РФ). Вместе с этим, т.к. в данном случае, одаряемый попадает под эту статью, у него не возникает налогооблагаемого дохода, поэтому он не обязан предоставлять налоговую декларацию формы 3-НДФЛ (Глава 13 НК РФ).

Нюансы дарения с участием ребенка

По закону дорогостоящие предметы дарения, в том числе квартиры, облагаются налогом на доход. Однако, здесь есть свои исключения. Обычно несовершеннолетний, в пользу которого передаются права на объект недвижимости, состоит с дарителем в родстве. Ситуации, когда гражданин передает имущество постороннему ребенку, встречаются нечасто.

Плюс дарения квартиры родственнику в том, что принимающая сторона освобождается от уплаты налога, если даритель и одаряемый являются по отношению друг к другу родственниками или членами одной семьи. К примеру, без уплаты налога можно подарить квартиру несовершеннолетнему внуку, ребенку, супругу, брату или сестре (если они не сводные).

Если даритель опасается за судьбу подаренной квартиры, можно оформить договор, содержащий обещание передать имущество в будущем. В этом случае передающая сторона вправе указать в соглашении срок перехода прав на предмет дарения, например, прописать, что квартира перейдет в собственность ребенка по достижению им возраста восемнадцати лет.

Возможно будет интересно!
Как оформить дарственную на квартиру в 2019 году порядок, стоимость и сроки

В противном случае велика вероятность того, что законные представители ребенка, получившего в дар квартиру, распорядятся недвижимостью на свое усмотрение, например, реализуют ее. Это сложно, так как на совершение возмездных сделок с участием несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки, но вероятность обмана присутствует всегда. Именно поэтому дарственная с отложенным сроком действия – идеальный способ предотвращения нежелательных юридических последствий совершения сделки.  

И последний вопрос, касающийся несовершеннолетних лиц, участвующих в дарении, звучит следующим образом: можно ли подарить квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком?  На этот счет закон не содержит четких указаний, поэтому анализируя общие и специфические правила передачи имущества в дар можно вычленить основные моменты, касающиеся прав и интересов несовершеннолетних лиц:

1. Малолетний ребенок ни при каких обстоятельствах не может выступать дарителем дорогостоящих объектов недвижимости, следовательно, совершить сделку дарения от имени гражданина, не достигшего возраста четырнадцати лет, не получится.
2. Дарение квартиры с прописанными в ней гражданами допускается на взаимовыгодных для сторон условиях. Это означает, что собственник жилого помещения не обязан спрашивать разрешения у зарегистрированных граждан, но вправе оговорить нюансы их проживания.
3. Теперь, что касается детей. Среди прописанных в квартире граждан могут оказаться взрослые дети дарителя и его внуки. По закону малолетний ребенок прописывается по месту регистрации обоих или одного родителя. Следовательно, если родитель выпишется, то он выпишет и пропишет на новую жилплощадь своего ребенка.
   • Если этого не произошло, даритель, являющийся единоличным собственником квартиры, не обязан учитывать мнение родственников относительно передачи имущества в дар. Таким образом, сделка может быть зарегистрирована, но одновременно присутствует вероятность того, что она будет оспорена заинтересованными лицами, например, родителями ребенка.
   • Именно поэтому прежде чем передавать недвижимость с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком в дар, нужно договориться в законными представителями, а при необходимости проконсультироваться с органами опеки и нотариусом.  К слову сказать, прописанный в квартире ребенок может и не проживать в ней, а только числиться. И в этом случае вопрос нужно решать с его родителями.

Как оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка

Существует несложный алгоритм, представляющий собой ряд действий, позволяющих провести всю эту процедуру без особых временных и финансовых затрат.

1. Подготовка необходимых документов.
2. Составление и подписания всеми сторонами дарственной.
3. Осуществление регистрации подписанного договора в органах Росреестра.
4. Получить выписки ЕГРП.

Любой из вышеуказанных этапов не отнимет массу времени при правильном и своевременном подходе к этой проблеме. Наиболее продолжительной обычно бывает гос. регистрация.

Документы для оформления дарения квартиры

Когда решение об оформлении квартиры принято, согласовано между сторонами и законными представителями, нужно проверить наличие документов. Следует учесть, что не все службы работают оперативно, поэтому это займет определённое время.

Список документов:

• паспорта всех сторон правоотношения;
• свидетельство о рождении ребенка;
• согласие второго супруга;
• согласие представителей одаряемого на совершение сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру.

Желательно сделать ксерокопии каждого из свидетельств или справок.

После того как текст соглашения составлен сторонам необходимо внимательно его прочесть. Не допускается двоякий смысл толкования условий, неточные формулировки, грамматические и орфографические ошибки. Обязательно надо сверить внесенную информацию с той, что содержится в документах.

Образец договора дарения

Скачать образец договора

Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!

Москва: +7 (499) 391-94-20

Санкт-Петербург: +7 (812) 565-33-70

Вся Россия: 8 (800) 550-82-94 (с 9.00 до 21.00 по Москве)

Как и где можно оформить сделку?

Существует два варианта, как можно оформить дарственную:

1. С личным присутствием.
2. Без личного присутствия.

Первый способ более предпочтителен, поскольку никогда нельзя исключать возможности мошенничества и лучше самостоятельно защищать свои права, будь вы дарителем или одаряемым. Существует два варианта, куда можно обратиться лично:

1. Росреестр. Это специальная государственная инстанция, созданная специально для того чтобы регистрировать договора, связанные с переходом имущества из одних рук в другие. Каким бы путем вы не пошли, регистрироваться сделка все равно будет именно здесь. Так что это самый стандартный способ. К тому же, некоторые нововведения облегчают процедуру посещения данной инстанции. Например, возможность заранее записаться на прием.
2. Многофункциональный центр. МФЦ – это специальная инстанция, созданная для того чтобы граждане могли взаимодействовать с государством на более комфортных условиях. Тут вам помогут с оформлением бумаг, подскажут, что и как заполнить. Следует понимать, что многофункциональный центр – это посредник, а не орган регистрации. Вы можете прийти сюда, оформить заявление, подать все документы, а сотрудники МФЦ все равно передадут их в Росреестр. Большинство граждан отмечают, что данный способ более удобен для простого человека.

Но если вы не имеете возможности явиться на заключение сделки лично, существуют способы оформить соглашение без своего личного присутствия:

1. Послать вместо себя доверенное лицо. Тут нужно все предусмотреть заранее. Другой человек не сможет говорить от вашего имени просто так, а тем более не будет иметь права поставить подпись под заявлением. Поэтому следует заранее обратиться к нотариусу и оформить доверенность на имя человека, который будет представлять ваши интересы. Обычно это наемный юрист или адвокат, но часто посылают родственников или просто друзей, согласившихся помочь.
2. Письмо. Заявление в Росреестр можно отправить по почте. Но здесь следует учесть одну важную деталь: в письме, помимо документов и самого заявления, в обязательном порядке должна присутствовать опись всех вложений, а также уведомление о вручении. Кроме того, все бумаги, содержащиеся в конверте, необходимо заверить у нотариуса. Это достаточно удобный способ, если вы находитесь далеко от населенного пункта, в котором расположен объект передачи. Главное — оправить письмо в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
3. Электронное заявление.

   Одно из нововведений Росреестра – это веб-сайт на котором можно благополучно подать на регистрацию электронное заявление. Похоже на предыдущий вариант, только теперь подается не бумажное, а электронное письмо. Это достаточно удобно, но данный способ имеет существенный минус. Чтобы им воспользоваться, придется заранее оформить себе специальную усиленную квалифицированную электронную подпись. Получить ее можно в министерстве связи, предоставив свой паспорт и СНИЛС. Она представляет собой специальный файл, хранящийся на цифровом носителе. Этот файл – единственный способ получить доступ к такого рода услугам Росреестра.

Внимание! Если у вас нет исчерпывающего доверия к вашему оппоненту, крайне желательно присутствовать при подаче заявления лично

Особенности дарения земельного участка или дома

В случае заключения договора дарения дома и земельного участка несовершеннолетнему необходимо соблюдение законов и предписаний, перечисленных ранее. Расходы по содержанию имущества, внесение необходимых платежей до момента совершеннолетия или факта выполнения условий, перечисленных в договоре, несут родители, законные представители, а также другие лица, которые отвечают за интересы ребенка. В договоре дарения могут содержаться сведения о встречном переоформлении ценностей, обязательств по уходу за дарителем, которые обязана выполнить сторона, представляющая интересы одариваемого.

Кто считается несовершеннолетним ребёнком?

Давайте разберемся с тем, кто же является несовершеннолетним ребенком в соответствии с законом нашей страны. ГК регламентирует это понятие в своих нормах. В соответствии со статьей 26 ГК нашей страны несовершеннолетними признаются лица, которые не достигли возраста 18 лет, а значит, являются недееспособными.

Понятие дееспособности тесно связано с возможностью обладать правами и нести определенные законом обязанности

То есть, по сути, обсуждаемыми являются лица, которые еще не в полной мере осознают полноту своих прав, и уровень своих обязанностей, А значит, не могут участвовать в сделках потому, что попросту не смогут осознать их важность

Поэтому, за несовершеннолетних решение о том, заключать сделку или нет принимает их законный представитель.

В данной ситуации в роли законного представителя могут выступать родители, опекуны, а также попечители.

Многих интересует вопрос, можно ли подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку, если он сам не может принять дар?

Закон не ограничивает такую категорию лиц возможностью участвовать в подобной сделке. Более того, несовершеннолетний может принять дар, распоряжаться им в полном объеме, но только после того, как его доверенное лицо, а именно законный представитель примет решение о целесообразности подобной сделки.

Законный представитель должен осознать, насколько подобная сделка выгодна для несовершеннолетнего, не несет ли она скрытую угрозу, в случае, если нет сомнений в том, что соглашение может лечь каким-либо обременением на плечи несовершеннолетнего, принимает решение о согласии.

Что же касается разрешения от собственников основных других долей, в случае если речь идет об отчуждении части имущества, то оно в обязательном порядке должно быть получено. Собственники имеют равные права перед друг другом, а значит, преимущественное право на приобретение части недвижимого имущества в первую очередь должно быть предложено другим собственникам. В случае его отказа, или же ситуации, когда они не против договора дарения, сделка может состояться.

Может ли несовершеннолетний гражданин подарить свою долю в квартире?

Редко, но всё же возникают ситуации, когда несовершеннолетний хочет подарить свою долю в квартире. Как мы уже установили, несовершеннолетний не является дееспособным, а значит, не может самостоятельно осуществить данную сделку. Поэтому, сделка ложится на плечи законного представителя. Здесь уже подключается третье лицо в виде органа опеки и попечительства.

Данный орган рассматривает детали сделки, и выносит решение о разрешении или об отказе в осуществлении. Главной целью данного органа является соблюдение прав и интересов несовершеннолетнего, поэтому если сделка существенно ухудшает его положение, то она не может состояться.

Особенности дарения доли в квартире несовершеннолетним детям

Давайте поговорим об основных особенностях, которые сопровождают договор дарения в отношении лица, которое не достигло возраста 18 лет.

В первую очередь, эти нюансы, связанные с невозможностью переписать договор.

Это значит, что написанное в соглашении, которое было подписано двумя сторонами не имеет обратной силы, а значит, если даритель передумает, то сделка не может быть отменена.

Вторым нюансом является стимулирование одаряемого к тому, чтобы он соблюдал примерное поведение. Так как дар принимает представитель, это значит, что воспользоваться недвижимостью сможет лицо, только по факту достижения совершеннолетия. В противном случае, если поведение не будет соответствовать, то законный представитель может распорядиться недвижимостью так, что ещё до достижения 18 летнего возраста она вернется обратно дарителю.

Также, одаряемый должен быть уверен в том, что даже если даритель умрет, а на тот момент, одаряемый ещё не достигнет своего совершеннолетия, недвижимость всё равно перейдет в его собственность. Также, основанием для отмены договора не может стать решение, которое было принято в одностороннем порядке.

Последняя и наверное самая важная особенность заключается в том, что процедура дарения сопровождается надзором сотрудника органа опеки и попечительства, который следит за тем, как соблюдаются права и интересы несовершеннолетнего лица.

Письмо Федеральной нотариальной палаты от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08 «О дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему»

3 августа 2017

В связи с Вашим обращением, касающимся дарения недвижимого имущества единственным родителем своему несовершеннолетнему ребенку, сообщаю следующее.

Согласно статье 21 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

В соответствии со статьями 26 и 28 ГК РФ, по общему правилу, от имени малолетних (не достигших возраста 14 лет) сделки совершают их законные представители, а лица в возрасте от 14 до 18 лет сделки совершают сами, но с письменного согласия законных представителей. Законными представителями своих детей являются родители, которые выступают в защиту прав и интересов детей в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий (статья 64 Семейного кодекса Российской Федерации; далее — СК РФ).

Из статьи 60 (пункт 3) СК РФ, статьи 28 (пункт 1) ГК РФ вытекает, что в сфере осуществления имущественных прав несовершеннолетних их родители приравнены к опекунам и попечителям.

Порядок распоряжения имуществом подопечного определен статьей 37 ГК РФ, из которой следует, что попечитель вправе передавать имущество подопечному в дар или в безвозмездное пользование.

Статьей 572 ГК РФ определено, что по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом, то есть договор дарения является двух- или многосторонней сделкой. Следовательно, при дарении единственным родителем недвижимого имущества своему малолетнему ребенку, исходя из положений статьи 28 ГК РФ о дееспособности малолетних и с учетом пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», родитель должен выступать на двух сторонах договора дарения в одном лице, что, по мнению Федеральной нотариальной палаты, не противоречит законодательству. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет в данном случае самостоятельно выступает стороной договора дарения (одаряемым) с согласия законного представителя.

При заключении договора дарения, когда единственный родитель принадлежащее ему недвижимое имущество дарит своему малолетнему ребенку, несмотря на то, что родитель выступает одновременно на двух сторонах договора, он действует на стороне дарителя — от своего имени, на стороне одаряемого — от имени малолетнего и в его интересах. Выступая на стороне малолетнего одаряемого лишь как законный представитель, родитель создает (изменяет и прекращает) гражданские права и обязанности одаряемого. Передача в рассматриваемом случае родителем от имени своего малолетнего ребенка третьему лицу полномочий на принятие малолетним в дар недвижимого имущества, по мнению Федеральной нотариальной палаты, исходя из изложенного и сущности представительства, лишена правового смысла.

Что касается участия органа опеки и попечительства в сделке на стороне несовершеннолетнего, то законом оно предусмотрено только в тех случаях, когда несовершеннолетний остался без попечения родителей и над ним установлена опека или попечительство (статья 145 СК РФ, статья 8 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение опекуном сделки, касающейся прав подопечного, связано со случаями отчуждения либо уменьшения имущества подопечного и не затрагивает порядок совершения сделок, направленных на увеличение имущества несовершеннолетних (пункт 2 статьи 37 ГК РФ).