Порядок составления договора купли-продажи доли в квартире

Особенности продажи доли в квартире

Перед оформлением сделки с другим покупателем проходят обязательный процесс предварительного согласования с остальными владельцами. Для этого продавец заранее уведомляет дольщиков о планируемом событии и сообщает условия продажи, на которых возможен выкуп. Образец письма о продаже можно скачать ниже.

На рассмотрение предложения отводится 30-дневный срок, по истечении которого продавец получает право переоформить долю. Если остальные владельцы долей отказываются от права выкупа, закон разрешает произвести законное отчуждение на тех же условиях, которые предлагались текущим дольщикам.

Скачайте

  Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 749 hits)

  Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 4 933 hits)

Ограничение не дает права запретить сделку, но позволяет остальным владельцам расширить размеры личного имущества.

Зачастую доли возникают в результате приватизации квартиры на всех членов семьи, в таком случае, между родственниками может быть заключено соглашение о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в целый объект недвижимости.

Документальным основанием для подписания купчей станет наличие подтверждения о том, что все заинтересованные лица были оповещены о предстоящей продаже, либо оформленный в письменном виде отказ от первоочередного права (см. образец заявления об отказе преимущественной покупки).

По согласованию сторон составляется предварительный договор на покупку с внесением задатка или аванса.

Перед продажей необходимо определить, нужно ли выделять долю в натуре, и как это сделать. Следует учитывать, что при желании продать свою часть другим сособственникам, натуральный раздел может не требоваться (если покупатель намерен объединить все доли в единое целое).

Есть свои нюансы с использованием материнского капитала в расчетах за приобретаемую часть недвижимости. Сделки между родственниками не запрещены ГК РФ. Однако, при использовании средств маткапитала ограничение касается лиц, состоящих в близком родстве (дети, муж), то есть владелец сертификата не может выкупить долю у мужа либо ребенка, являющихся долевыми собственниками. Это позволяет исключить риск незаконного обналичивания средств. Так же одним из требований ПФ при покупке доли является то, что в итоге сделки вся квартира переходит в собственность владельца сертификата на маткапитал и семьи. Хотя встречаются случаи, когда ПФ разрешает покупку доли, выделенной в натуре, и предствляющей изолированную комнату.

Если пошли к нотариусу по собственному желанию

(т.е. не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

• А) Составление договора – примерно от 4 000 до 11 000 рублей. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – от 8 000 руб., в Санкт-Петербурге 6 000 — 8 800 руб.
• Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — определенный % от рыночной или кадастровой стоимости продаваемой доли. Платить % ПРИДЕТСЯ С ТОЙ СТОИМОСТИ, КОТОРАЯ ВЫШЕ — п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Рыночная стоимость — это та, о которой стороны договорились между собой и указывают в договоре купли-продажи. Кадастровую стоимость доли определить не сложно — кадастровую стоимость квартиры (как узнать) умножаем на размер доли.

  Теперь о размере % — он зависит от размера рыночной/кадастровой стоимости доли, а также кому она продаётся — близкому родственнику или нет. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Есть примеры под каждым разделом, чтобы лучше все понять.

  • Доля продаётся близкому родственнику

    То есть своему супругу, родителю, сыну/дочери, внуку/внучке.

    • — Если рыночная или кадастровая стоимость до 10 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,2% от рыночной или кадастровой стоимости доли).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., тогда 23 000 руб. + (0,1% * (рыночная или кадастровая стоимость доли — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Александра имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Потом решил продать половину квартиры своему сыну, т.е. 1/2. Хоть и необязательно, но они решили пойти к нотариусу. Договорились о цене — 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5,6 млн руб, а значит стоимость продаваемой доли 5,8 млн * 1/2 = 2,8 млн руб. Кадастровая стоимость выше договорной, значит нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за удостоверение — 3 000 руб. + (0,2% * 2,8 млн) = 8 600 руб. Всего 16 300.

      Пример №2. У Оксаны имеется большая квартира в элитном доме в Санкт-Петербурге. Она решила продать долю своему внуку в 2/3, т.е. близкому родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Доля продаётся за 11,5 млн руб. Ее стороны и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 9 млн руб, значит нотариус возьмет с договорной. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 23 000 руб. + (0,1% * (11,5 млн — 10 млн)) = 24 500 руб. Всего 30 500 руб.

  • Доля продаётся иным родственникам и лицам
    • — Рыночная или кадастровая стоимость доли меньше 1 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,4% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость от 1 до 10 млн руб., то 7 000 руб. + (0,2% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., то 25 000 руб. + (0,1% * рыночная или кадастровая стоимость). Но в этом случае максимальная стоимость удостоверения — 100 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Вадима имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Он решил продать долю в 1/2 своей племяннице Кристине. Племянница не считается близким родственником. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Договорились, что цена доли будет 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 2,9 млн руб., т.е. выше договорной, нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за его удостоверение — 7000 руб. + (0,2% * (2,9 млн — 1 млн)) = 10 800 руб. Всего 17 800 руб.

      Пример №2. Владимир имеет квартиру в Саратове. Он решил продать долю в 1/3 своему другу, т.е. не родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Стороны договорились о цене в 850 тыс.руб., а кадастровая стоимость доли составляет 700 тыс. руб. Нотариус берет процент с бОльшей суммы. За составление договора они заплатили 4 000 руб. За его удостоверение — 3 000 руб. + (0,4% * 850 тыс.) = 6 400 руб. Всего 10 400 руб.

      Пример №3. У Дмитрия имеется элитная квартира в Санкт-Петербурге. Он решил продать долю в 1/2 своему дяде Кириллу, т.е. неблизкому родственнику. Они пошли к нотариусу, хоть он и необязателен. Определились с ценой в 12,7 млн руб., а кадастровая стоимость составила 10,3 млн. руб. Значит нотариус берет процент с договорной цены, потому что она выше. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 25 000 руб. + (0,1% * (12,7 млн — 10 млн)) = 27 770 руб. Всего 33 770 руб.

Что важно учесть при купле-продаже доли?

Законом РФ не запрещается владельцу доли в жилом помещении распоряжаться нею, в т. ч. реализовать ее, либо одному из совладельцев, либо третьему лицу. При этом, понадобиться соблюсти все правила, отмеченные в предыдущем разделе.

Перед выделением доли из квартиры и намерением ее продажи, нужно учесть следующее:

• Своим решением Продавец привлекает в помещение дополнительного собственника, в результате чего увеличивается численность совладельцев и вероятность конфликтов между ними.
• При реализации своей доли в жилье одному из супругов, вначале понадобиться разделить право владения недвижимостью между супругами, так как обычно, конкретные доли между супругами не установлены.

СК РФ разрешено супругам делить свое имущество в любой период, не ожидая развода. Для этого понадобиться подписать соглашение, где будут отображены доли совместной жилой площади. Доли между супругами предполагаются равными, но в соглашении стороны могут разделить их по обоюдной договоренности (ч. 2 ст. 38 СК РФ, ч. 1 ст. 39 СК РФ).

В соглашении о распределении доли квартиры нужно отметить:

1. Ф.И.О. супругов.
2. Их паспортные реквизиты.
3. Данные свидетельства о бракосочетании.
4. При расторгнутом браке, прикладывается документ о его разрыве.
5. Список разделяемого имущества.

Также, доли квартиры можно предварительно разделить при заключении брачного контракта, с подробным описанием не только доли квартиры, но предметов мебели.

• При несогласии с разделом одного из супругов, проблема решается в судебном порядке (ч. 3 ст. 38 СК РФ).
• При заключении брачного контракта, соглашение удостоверяется нотариусом.

И в первом, и во втором варианте, придется заплатить 500 рублей (подп. 6, 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

После выделения доли, квартира становится долевой собственностью, а каждый из супругов вправе свою долю выставить на продажу. При этом, надо будет непременно оповестить другого супруга о желании продать долю, и у того появляется преимущественное право приобретения данной доли.

Документы для заключения договора

Реализация доли в квартире сопровождается целым рядом необходимых мер, обеспечивающих осуществление данной процедуры. Со 2.06.2016 года в действие вступил закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в … акты РФ», который внес правки в действующий закон № 122- ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество …».

Однако, в январе 2021 года и этот закон утратил силу. Тем не менее, каждая сделка требует предъявления нужных документов.

Для заключения ДКПДК через нотариуса понадобятся следующие документы:

1. Заполненный ДКПДК.
2. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
3. Письменный отказ всех совладельцев от покупки доли.
4. При отсутствии таких отказов необходимо предъявить уведомления, отправленные совладельцам.
5. Свидетельство о госрегистрации доли в жилой площади или выписка из ЕГРП.
6. Технический паспорт, выданный БТИ.
7. Кадастровое свидетельство.
8. Письменное разрешение супруга/супруги, подтвержденное нотариально.
9. Разрешение попечительских структур, если долю продает несовершеннолетнее лицо.

При признании нотариусом правомерности соглашения, осуществляется подписание ДКПДК и все документы заверяются нотариусом. После этого документы необходимо направить в Росреестр, для осуществления госрегистрации сделки. На сегодняшний день регистрация осуществляется на протяжении 3-х дней, вместо ранее – 18-ти.

Следующая
ДолиДоговор дарения доли в квартире: как оформить дарственную близкому родственнику, госпошлина в 2021 году, документы

Покупка доли в квартире риски

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Подводные камни и риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца

Насколько остро стоит квартирный вопрос у россиян, знают все.

Далеко не каждый может позволить себе сам купить квартиру сразу, а с ипотекой многие связываться бояться.

Это что же — постоянно под дамокловым мечом, а потом долги детям передать по наследству? Вот и выбирают — купить в квартире… не всегда зная, с чем придется столкнуться.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника.

Статья 250-я Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для данного правила, по которому при намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу необходимо с начала предложить купить эту долю другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Закон предписывает сделать извещение о предстоящей продаже в письменной форме.

Такая процедура, как покупка доли в . риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности.

Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире. К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись.

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Продажа долей в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам.

Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на в квартире отсутствует.

Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней».

Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире. Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру.

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

Договор купли-продажи необходимо составить письменно и заверить подписями. В присутствии нотариуса при подписании такого договора необходимости нет, после подписания договор следует зарегистрировать в Росреестре.

название договора; населенный пункт и дату заключения договора; стороны, подписывающие договор; главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу; документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры; документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли; стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты; всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость); количество копий договора и справку о регистрации.

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски?

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать в приватизированной, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность.

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;

долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

Это важно знать: Правила и условия получения ипотеки на покупку квартиры

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Как продать долю квартиры, если совладелец против

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

1. Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников со своей долей расставаться не хочет, то нужно предложить, в первую очередь, ему выкупить части недвижимости, принадлежащие другим собственникам.

   Если он от этого откажется, то можно продавать доли третьим лицам.

2. Если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо ставить вопрос о выделении в ней долей. Далее, алгоритм такой же, какой указан в п. 1.

Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.

Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.

Но, практика показывает, что если постараться, это реально.

Где оформляют сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что .

Нотариус выступает гарантом законности и соблюдения интересов сторон, третьих лиц.

Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.

Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.

Какие документы необходимы?

Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.

В нем указывают следующую информацию:

1. Сведения о заявителе.
2. Данные адресата.
3. Информацию о желании одного из дольщиков (заявителя) продать свою долю в праве на недвижимость.
4. Данные квартиры – как минимум, нужно прописать адрес.
5. Стоимость, за которую заявитель планирует продать долю.

Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.

Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.

Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.

После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.

Кроме того, понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
2. Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
3. Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.

Сроки оформления

Учитывая то, что закон обязывает направлять дольщикам сообщение об их возможности реализовать преимущественное право покупки, срок оформления сделки будет составлять, в среднем, более месяца.

Ожидание ответа от сособственников – до месяца.

Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.

Регистрация перехода права – неделя, в среднем.

Стоимость оформления

Многое зависит от региона совершения сделки и стоимости имущества.

В среднем: от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

Стоимость складывается из:

1. Нотариального тарифа.
2. Стоимости услуг правового характера, оказываемых нотариусом.
3. Стоимости услуг технического характера.
4. Размера госпошлины за регистрацию перехода прав.

Когда могут отказать?

Варианты:

1. Собственникам не направлено уведомление о продаже.
2. Нет согласия супруга на отчуждение.
3. Владелец доли – несовершеннолетний, сделка не санкционирована органами опеки.
4. Договор не удостоверен нотариусом.
5. Сторона сделки является недееспособной или ограниченной в осуществлении купли-продажи.

Взаиморасчеты

Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.

Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.

Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.

Госпошлину за регистрацию всегда платит покупатель.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры

Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

• описание жилого помещения;
• информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
• сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

• справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
• расширенную выписку из домовой книги;
• справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

• лица, проходящие военную службу;
• лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
• несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
• престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Начиная с июля 2016 года, произошли некоторые изменения в процедуре оформления сделок с недвижимостью. Если ранее допускалось подписание самостоятельно составленного договора, то позже появилась необходимость в обязательном заверении документа у нотариуса.

Нотариально заверять требуется любые сделки, связанные с отчуждением долей в общедолевой собственности, включая продажу долей всеми владельцами единого объекта, или продажу каждой доли по отдельности. Данное требование не распространяется на сделки по отчуждению собственности, входящей в имущественное право ПИФ или при покупке с целью включения в ПИФ.

Обязательное участие нотариуса требуется при оформлении купчей, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Нотариус обязан проверить на законность и удостоверить законность сделок по возмездному отчуждению, а также при передаче имущества в дар или обмене.

Процесс заверения договора происходит в следующем порядке:

1. Проверяются личные документы сторон, проводится на соответствие лиц, указанных в документах фактически присутствующим.
2. Устанавливается дееспособность и способность принимать самостоятельные решения.
3. Проверяют законность прав продавца на отчуждаемое имущество.
4. Текст договора зачитывается перед всеми участниками сделки вслух.
5. При наличии вопросов, каждый из пунктов должен быть разъяснен любой из сторон.
6. После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

Процедура, как зарегистрировать правильно возмездный переход права на долю, мало отличается от любой другой возмездной сделки с недвижимостью, требуя предварительного оповещения остальных владельцев и предложения права выкупа. Таким образом, переоформить долю на нового собственника за короткий срок не удастся, в связи с необходимостью ожидания истечения 30-дневного срока, в течение которого другие дольщики вправе произвести выкуп. Этот момент необходимо учитывать при намерении продать долю третьей стороне.

2021 zakon-dostupno.ru

Преимущественная преференция на выкуп доли у второго собственника

Решив продать долю в квартире, сделать это окажется не так просто, как может показаться на первый взгляд. Преимуществом по приобретению части жилплощади обладают владельцы других долей в этом строении, о чем повествует статья 250 ГК РФ.

В такой ситуации продавец обязуется направить другим совладельцам уведомление, составленное в письменной форме, с указанием запрашиваемой стоимости и условий реализации.

ВАЖНО !!! На обдумывание и принятие решения владельцам отводится 30 дней с момента получения извещения на руки. Исключительно по истечении этого срока индивид вправе выставлять на продажу недвижимость посторонним людям

Но здесь действует некое ограничение, указанная стоимость при поиске покупателей не должна быть ниже той, что предлагалась дольщикам. Про более высокую цену в законодательстве ничего не говорится. Значит и ограничения по этому поводу нет.

При нарушении прерогативы на первоочередную покупку, например, жилплощадь стала продаваться раньше положенного для раздумий месяца, другие обладатели могут обратиться в суд.

Важным моментом является то, что часто собственники, не желая самостоятельно выкупать часть имущества, стараются запретить продавцу распорядиться своей преференцией. Такое поведение является результатом юридической безграмотности, поскольку никто не вправе ограничивать законные права собственника по владению, распоряжению и пользованию его имуществом (за исключением судебного решения).

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.

• Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
• Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
• Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
• Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
• При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
• Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца

Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.

Возможные сложности

При наличии среди собственников квартиры несовершеннолетнего ребенка, одновременно с продажей старого жилья должно приобретаться новое, причем доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше чем в старой. Необходимо также письменное согласие родителей или органов опеки на переписку ребенка в новую квартиру.

Передача денег при продаже квартиры

Одним из этапов совершения сделки купли продажи недвижимости – взаиморасчёт между покупателем и продавцом. Существует множество различных способов передать денежные средства.

Одним из наиболее опасных методов взаиморасчёта и сейчас уже уходящим на второй план — это передача «наличных». Выбрав такой метод взаиморасчёта, будьте крайне бдительными, ведь оплата наличными всегда подразумевает большой счет, и в условиях стресса, ведь купля/продажа квартиры, как для продавца, так и для покупателя всегда волнительное событие и банально можно допустить арифметическую ошибку. Так же есть риск, что часть купюр могут быть не настоящими, а в домашних условиях распознать поддельную купюру практически не реально. Ну и никто не застрахован, что деньги могут быть просто украдены.

Банковская ячейка — один из наиболее безопасных способов передать деньги. Суть данного метода очень проста, деньги кладутся в банковскую ячейку, при этом воспользоваться ими можно только после соблюдения всех пунктов прописанных в договоре.

Банковский аккредитив — это услуга банка, при этом весьма дорогая. В данном случае, лицом отвечающим за финансовую сторону вашей сделки является банк, главной задачей которого является перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца при заключении сделки, либо возврат денег покупателю, в случае ее отмены.

Перевод со счета на счет несмотря на то, что мы все уже привыкли к данному способу взаиморасчёта, данный метод нельзя назвать самым удобным и простым, ведь при переводе с карты на карту зачастую в банках предусмотрены лимиты, и вы не всегда сможете перевести нужную сумму, так же при переводе крупных сумм в банках предусмотрены комиссии.

Расторжение договора

Сделке можно дать обратный ход в следующих случаях:

• расторжение договора;
• признание документа о сделке недействительным из-за содержащихся в нем ошибок и расхождений с действующим законодательством.

Закон защищает всех участников юридических отношений и потому такая причина, как простой каприз, весомой признана не будет.

Для отмены нужно решение суда и законные основания:

• использование поддельной документации при сделке;
• невнесение платы за недвижимость (особенно актуально для договоров с отсрочкой оплаты);
• расхождение между действительностью и описанием;
• продажа совершена под давлением;
• присутствуют обременения, о которых второго участника не известили;
• доля была продана по более низкой цене, нежели озвучивалось сособственникам (или же они вообще были не в курсе о планируемой сделке);
• один из участников имеет ограничение по дееспособности.

Если же предстоит именно такая ситуация, лучше не искать правды самостоятельно, а обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Малейший пробел в собственной стратегии может провалить все дело и свести на нет все потраченные усилия.

Договор на продажу с двумя собственниками

Документ подтверждает согласие участников сделки на переоформление собственности. Составляется экземпляры договора в зависимости от количества законных продавцов и покупателей.

В независимости от типа владения договор включает следующие обязательные пункты:

• наименование документа, дата и место оформления;
• личные данные, с указанием полного ФИО;
• описание жилья – способ приобретения недвижимости, основание, месторасположение, площадь, с приведением метража жилых и нежилых комнат, а также доля каждого собственника;
• цена недвижимости – общая и разделенная по долям;
• права, обязанности и ответственность участников сделки;
• отметка о дееспособности покупателей и продавца;
• собственноручные подписи участников.

Документы для сделки:

1. Паспорта участников.
2. Документы, подтверждающие собственность.
3. Документы на квартиру (технический, кадастровый паспорт, домовая книга, справки ЖКХ об отсутствии задолженности).
4. Договор.
5. Акт передачи недвижимости.
6. Другие документы в случае дополнительных обременений (ипотека, несовершеннолетний, недееспособный и прочее).