Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке сбербанка

Содержание типового ипотечного соглашения

Кредитный договор Сбербанка РФ полностью соответствует требованиям ГК РФ (ст. 819, 820). Соглашение составляется в письменной форме с обязательным указанием всех существенных условий (суммы кредита, цели финансирования, сроков кредитования).

Основные разделы договора:

1. реквизиты сторон;
2. порядок предоставления кредита;
3. порядок пользования кредитом и его возврата;
4. права и обязанности сторон;
5. порядок расторжения договора.

В кредитном договоре должно быть четко указано, какая именно недвижимость покупается в кредит, где она расположена, какая у нее площадь и на каких основаниях она принадлежит продавцу.

Фиксируется также сумма кредита и порядок ее выдачи (частями или единой суммой). Обязательным условием также является указание кредитной ставки и валюты кредитования, схемы погашения займа (аннуитетной или классической). В договоре прописываются права и обязанности сторон, в частности обязанность заемщика оплачивать кредит, придерживаясь графика платежей и ежегодное страхование недвижимости.

Банк в свою очередь обязуется в оговоренные сроки перечислить заемщику деньги на покупку квартиры. Кредитор вправе производить фактическую проверку целевого использования кредита и контролировать оплату страховки.

Заемщик не вправе без его согласия сдавать квартиру в аренду, продавать или дарить, так как для этого нужно будет для начала погасить кредит и снять обременение.

Получая кредит заемщик обязуется выплатить его в оговоренные в договоре сроки вместе с начисленными процентами. В соглашении должен быть указан и размер неустойки, которая может быть начислена в случае просрочки оплаты ежемесячных платежей.

Ниже представлен пример ипотечного договора Сбербанка.

Содержание договора и основные моменты

Так как общие условия подробно описаны на официальном сайте Сбербанка России, Вы можете ознакомиться с ними в любое время. Конечно же, следует внимательно изучить их, прежде чем подавать заявку и тем более подписывать договор

Обязательно уделите внимание не только основным критериям, но и разделу «Вопросы и ответы», который расположен после условий по конкретному продукту

С индивидуальной частью дела обстоят сложнее, ведь ее не предоставляют для долгого ознакомления. То есть взять копию и подумать, спокойно изучить ее дома у Вас попросту не выйдет

На само ознакомление с кредитным договором во время совершения сделки дается не так много времени, по этой причине крайне полезно будет обратить внимание на конкретные пункты

Предмет договора. Здесь описывается не только сама приобретаемая недвижимость, но и ее стоимость, площадь, адрес и установленная инвентаризационная цена. Обязательно проверьте правильность указанных в данном пункте данных

Заявления и гарантии. В этом пункте, как правило, указано, имеются ли какие-либо обременения или долги по ЖКХ (или иным платежам). Если таковые существуют, то договор не может быть заключен, либо же могут возникнуть некоторые сложности при оформлении

Порядок передачи объекта в собственность. Ипотечное кредитование подразумевает внесение первоначального взноса, после которого уже можно совершать сделку. После того как вносится платеж, заемщик регистрирует право собственности на объект, а затем уже банк накладывает обременение. То есть приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге у банка на протяжении всей ипотеки

Обязательства и ответственность сторон

Этому пункту следует уделить отдельное внимание. В нем указаны правила надлежащего исполнения договора, а также – что будет при ненадлежащем исполнении

Здесь же будет прописан и порядок возмещения убытков, которые могут возникнуть в результате нарушения обязательств заемщиком. Крайне внимательно изучите содержание этой части договора, ведь в ней должна быть указана информация и о том, за чей счет будет производиться страховка приобретаемой недвижимости;

Порядок расчетов между сторонами. В этом пункте указывается как сумма самого кредита, так и сумма платежей со стороны заемщика. Стоит проверить точность указанных сумм перед подписанием договора;

Срок действия договора, а также заключительные положения. Помните, что в конце указываются еще и «Прочие условия», которые нельзя оставить без должного внимания.

В каких случаях можно вернуть аванс

Задаток и аванс имеют разное определение в законодательстве. Аванс при покупке квартиры в ипотеку не возвращается, даже если сделка срывается

Данный момент крайне важно учитывать, чтобы не было проблем с возвратом денежных средств

Исходя из этого, необходимо указывать в договоре, какой платеж передается продавцу – задаток или аванс. Даже при обращении в суд деньги будут считаться авансом, если прямо не указано, что это задаток. В этом случае у продавца нет обязанности возвращать деньги, даже если он решит продать квартиру другому покупателю.

Обязательства сторон регулируются третьей стороной сделки – банком.

Таким образом, оформлять договор аванса при покупке купли-продажи достаточно рискованно, важно обозначать, что передаваемые денежные средства являются именно задатком. В этом случае их можно вернуть, согласно п.2 ст

381 ГК РФ.

Стороны

Как и в любом другом кредитном соглашении, в договоре Сбербанка в качестве кредитора предстает сам банк, а в качестве заемщика – физическое, юридическое лицо или ИП.

При составлении текста договора физическим лицом, указываются:

• персональные данные заемщика;
• его ИНН или СНИЛС;
• адрес постоянной регистрации.

Если стороной выступает компания или ИП, то обязательно вписывается:

• название;
• юридический адрес;
• Ф.И.О директора или законного представителя.

Банк-кредитор также указывает:

• все свои реквизиты;
• ИНН;
• номер отделения;
• персональные данные лица от имени, которого выдается кредит.

Ипотека — это доступная возможность купить свое жилье

Многие жители многоэтажек мечтают переехать в свой дом и жить за пределами города. Собственники квартир хотят жить в тихом месте, дышать свежим воздухом и наслаждаться красотой природных ландшафтов. Покупка недвижимости за пределами города — это возможность избавиться от надоедливых соседей и снизить плату за коммунальные услуги (ОДН, капитальный ремонт, компенсация приобретения общедомового имущества и пр.). Владельца такой недвижимости не будет беспокоить громкая музыка по ночам, а также бесконечные соседские ремонты и перепланировки.

Приятно быть хозяином на своей земле. Можно построить дом по собственному проекту и оснастить его самыми современными коммунальными системами. На земельном участке многие собственники садят деревья, цветы и выстраивают ландшафтные композиции. Наличие огороженной территории гарантирует сохранность зелёных насаждений (не нужно бояться того, что деревья будут спилены работниками ЖЭКа). Во дворе можно играть в футбол, загорать или держать автомобиль. Если вы являетесь поклонником натурального питания, то можно завести собственное хозяйство. Это будет гарантией того, что пища на вашем столе не будет содержать красителей, консервантов, ГМО, загустителей и прочих достижений химической промышленности.

Специалисты банка разработали специальную кредитную программу для граждан, которые хотят построить свой дом. Деньги для индивидуального жилищного строительства предоставляются на следующих условиях:

• Минимальный объём ссуды составляет 300 тысяч рублей;
• Переплата по кредиту равняется 10% годовых;
• Предельный срок кредитного соглашения равен 30 годам;
• Заёмщик должен перечислить первоначальный взнос в объёме 25% от суммы займа;

Обеспечением по ссуде может выступать кредитуемый объект (вместе с землёй, на которой он построен) или иное недвижимое имущество. Займы предоставляются гражданам Российской Федерации, достигшим возраста двадцати одного года. Потенциальный заёмщик должен предъявить бумаги, подтверждающие трудовую занятость и устойчивое финансовое положение (трудовая книжка и справка 2-НДФЛ). Залоговый объект подлежит обязательному страхованию.

Что такое задаток при ипотеке

Задаток предполагает передачу определенной суммы денежных средств перед совершением сделки. Так как процедура купли-продажи с участием заемных средств предполагает длительность оформления (объект недвижимости необходимо оценить и согласовать с банком), многие продавцы ставят внесение предварительного платежа обязательным условием. Однако это выгодно также покупателю, который получает гарантию, что понравившееся жилье не будет продано другому.

Задаток оформляется отдельным договором, который используется для решения спорных вопросов в случае их возникновения и защиты интересов обеих сторон сделки.

Правила подготовки и формирования документа

При создании такого договора учитывается множество нюансов.

К ним относится:

• все документы, передаваемые работнику банка заемщиком, должны создаваться по правильным и законным формам;
• вся информация в них должна быть достоверной, так как в случае выявления того, что бумаги являются поддельными, может быть не только отказано в кредитовании, но и гражданин может привлекаться к ответственности;
• особенно много внимания уделяется документации, с помощью которой продавец недвижимости подтверждает свое право на конкретную собственность;
• в самом договоре ипотеки, составляемом со Сбербанком, обязательно указывается цена покупаемого объекта, документы, подтверждающие, что в нем не прописаны посторонние лица, а также личные данные заемщика;
• договор содержит права и обязанности сторон, их ответственность по обязательствам, срок действия, размер займа и процентов, а также другие важные пункты.

Формированием такого документа занимаются именно работники Сбербанка, но сами заемщики должны контролировать правильность выполнения процесса, поэтому не допускаются какие-либо пункты, нарушающие законодательство.

Основные разделы

Договор ипотеки Сбербанка обязательно должен содержать пункты:

• Предмет договора. Он представлен определенной денежной суммой, причем указывается не только ее размер, но и валюта, в которой она выдается. Прописывается срок, в течение которого должен возвращаться долг. Здесь же указывается, для каких целей выдаются средства, сколько стоит покупаемая недвижимость, а также каковы ее параметры по результатам оценки.
• Условия, на которых предоставляются средства. Они заключаются в сроке кредитовании, размере суммы, а также в остальных финансовых условиях.

• Порядок, используемый для погашения ипотеки. Сюда входит дата платежа, размер процентов, дата последнего перечисления средств, схема погашения кредита, а также формула, используемая для расчета ипотеки. Указывается распределение долга и процентов по разным месяцам.
  Приводятся условия, на которых допускается досрочное погашение. Обязательно здесь содержится информация о методе распределения платежей и условиях, на которых могут изменяться перечисления.

• Права и обязанности, имеющиеся у каждой стороны. Сюда входят права кредитора или заемщика, а также их обязательства друг перед другом.
• Ответственность. Она может применяться к гражданам, которые не могут вносить своевременно и в нужном размере платежи по ипотеке. Также ответственность может назначаться для банков, если они необоснованно устанавливают высокие ставки процента, применяют разные дополнительные комиссии или нарушают законодательство путем указания в документе недопустимых сведений.
• Другие существенные положения. К ним относится порядок, на основании которого соглашения вступает в силу. Также указываются основные способы, используемые для урегулирования разных разногласий. Приводятся методы, на основании которых банк информирует заемщика о разных изменениях или нововведениях. Указывается, какое количество экземпляров договора было составлено.
• Реквизиты участников. Сюда входят их адреса, контактная информация, регистрационные данные и сведения из паспорта заемщика.

Какие подводные камни есть в ипотечном договоре? Подробнее в видео:

Таким образом, договор со Сбербанком составляется только при учете многочисленных требований. В нем должна прописываться важная информация о возникающих между двумя сторонами отношениях. Образец договора ипотеки Сбербанка, можно скачать ниже.

Скачать образец договора.

Преимущества и недостатки аккредитива

Аккредитив обладает объективными преимуществами в сравнении с другими способами расчета. Речь идет о следующих плюсах:

Гарантийно-обеспечительная составляющая

Если Продавец и Покупатель рассчитываются друг с другом в обычном формате, велик риск, что в последний момент кто-то из них передумает исполнять свои обязательства. При этом деньги за квартиру уже могут быть уплачены. Чтобы вернуть их, Покупателям нередко приходится обращаться в судебные инстанции, т.к. Продавцы медлят или просто отказываются возвращать полные суммы. В случае с аккредитивом такого не произойдет.

Однако аккредитив учитывает интересы не только Покупателя, но и Продавца. Деньги уже хранятся на счете, просто считаются для Продавца как бы «временно заблокированными».

Если же сделка сорвется по вине какой-либо стороны или по иным причинам, деньги с аккредитивного счета будут переведены обратно на счет Покупателя.

Безналичный расчет

Ни Покупателю, ни Продавцу не приходится напрямую взаимодействовать с крупной суммой денег (переносить по улице, переживать за сохранность и пр.). Средства переводятся со счета на счет.

Нет необходимости вносить задаток или аванс

И аванс, и задаток также выполняют гарантийно-обеспечительную функцию. Оба предварительных платежа уплачиваются еще на этапе заключения договора купли-продажи. Так подтверждается серьезность сторон и их намерение довести сделку до конца.

В случае с аккредитивом не требуется ни внесение задатка, ни внесение аванса, т.к. Покупатель кладет на специальный счет сразу всю сумму за квартиру. Соответственно, купля-продажа для обоих участников становится намного проще.

Нет необходимости оплачивать всю сумму по частям. Не нужно составлять расписки о получении денег

Иногда Покупатели договариваются с Продавцами о внесении денег по частям, т.к. боятся, что после единовременного расчета Продавец может просто взять и исчезнуть.

Оплата по частям влечет за собой определенные трудности, – сторонам приходится подробно расписывать все даты и суммы в договоре купли-продажи, а также дополнительно составлять расписки о получении денег. В случае с аккредитивом ничего из этого делать не нужно.

Однако вместе с этим аккредитивные счета имеют и некоторые минусы. Сюда относятся:

Возможное длительное ожидание

Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт Покупателем в «Сбербанке», в то время как Продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.

Необходимость точного выполнения всех условий сделки

Деньги будут окончательно переведены Продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе».

Необходимость уплаты комиссии

За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.

Сегодня кредитно-финансовые организации (например, тот же «Сбербанк») предлагают своим клиентам возможность расчета и через банковскую ячейку, и через аккредитив. Большей популярностью и распространенностью пользуется первый способ, однако расчет с помощью аккредитива является более безопасным.

В случае с банковской ячейкой Покупатель кладет деньги в хранилище тайно, не раскрывая никому информацию о том, какая именно сумма была туда положена и была ли положена вообще. Здесь Продавцу остается разве что надеяться на честность Покупателя. Если обнаружится, что Покупатель нарушил какие-то условия оплаты, банк не будет нести за этой никакой ответственности. Кредитно-финансовая организация просто предоставляет ячейку, но не выступает фактическим посредником сделки.

Если же речь идет про аккредитив, то банк напрямую заинтересован в законности проводимой сделки. Кредитно-финансовое учреждение несет ответственность за нарушения аккредитивных условий, положений и обязательств (ст. 872 ГК РФ).

Список документов

На первом этапе банку понадобится всего несколько документов, удостоверяющих личность заемщика и подтверждающих его платежеспособность. Перед совершением окончательной сделки их понадобится гораздо больше.

Итак, после одобрения
заявки на ипотеку нужно предъявить:

• паспорт — ипотечный кредит в Сбербанке
  выдают лицам, имеющим российское гражданство, достигшим 21 года, и не старше 65
  лет;
• свидетельство из ФНС о доходах и
  отсутствии задолженностей;
• справка с места работы — банку нужно
  удостовериться в стабильном заработке клиента, который станет подтверждением
  его платежеспособности.

Также, скорее всего,
понадобятся дополнительные документы. Их точный список зависит от семейного
положения, участия в различных государственных программах, разработанных для
улучшения жилищных условий отдельных категорий населения, и прочее.

В дальнейшем потребуется
следующий перечень документов:

• свидетельство о регистрации права
  собственности;
• результат оценки недвижимости;
• бумаги, которые являются подтверждением
  основания получения права собственности;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• согласие супруга или супруги (если
  заемщик находится в браке);
• брачный договор (при наличии);
• справка о том, что заемщик не состоял в
  браке (если это так);
• разрешение органов опеки (если в состав
  собственников входят несовершеннолетние дети);
• паспорт, СНИЛС/ИНН продавца;
• выписка из домовой книги;
• договора купли-продажи (предварительный
  и текущий);
• расписка покупателю.

Обязательно проверяют задолженности в прошлом и настоящем перед другими финансовыми организациями, составляя тем самым кредитную историю клиента.

Как правильно составить основной договор купли-продажи

После утверждения предварительного ДКП квартиры Сбербанк установит сроки и способ выдачи ипотеки для данного заемщика. Согласованные с клиентом условия вносят в кредитный договор и одновременно в договор купли-продажи.

Образец и чистый бланк

Основной ДКП должен содержать в себе исключительно верные и актуальные сведения о предмете ипотеки (объекте недвижимости – квартире), сторонах сделки, а также условиях и сроках расчета.

Структура будет стандартной и включать те же разделы, что и в предварительном ДКП.

На что обратить внимание

При заключении основного ДКП квартиры важно уделить особое внимание порядку оплаты стоимости приобретаемой жилплощади, а именно четко обозначить, какая сумма и в течение какого периода вносится самим заемщиком. Также подробно прописывается доля заемных средств, выделяемых Сбербанком по кредитному договору (+ указываются банковские реквизиты) и способ перечисления денег (с помощью банковской ячейки, сервиса безопасных расчетов и т.д.)

Также подробно прописывается доля заемных средств, выделяемых Сбербанком по кредитному договору (+ указываются банковские реквизиты) и способ перечисления денег (с помощью банковской ячейки, сервиса безопасных расчетов и т.д.).

Если сделка оформляется с использованием мер господдержки (например, материнского капитала, социальных субсидий), то условия и сроки использования средств из бюджета также обязательно прописываются в основном договоре купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка.

Как открыть аккредитив в Сбербанке

Если вы собираетесь открыть аккредитивный счет в «Сбербанке» при покупке квартиры или заключении любой другой сделки, не помешает оговорить, как именно протекает данная процедура. Внимательно ознакомьтесь с информацией, указанной ниже, и сможете принять правильное решение, даже если ситуация будет развиваться не по плану.

Адреса отделений, куда нужно обращаться

Хотя Сбербанк имеет крупнейшую сеть филиалов и представительств по стране, назначение отделений ощутимо разнится. Поэтому, чтобы не обивать пороги зря, убедитесь, что выбранный вами офис имеет полномочия для оказания таких услуг. Для этого:

1. Переходим на сайт Сбербанка.
2. Открываем раздел «Отделения и банкоматы», предварительно отключив блокировщики рекламы и защиту от отслеживания (иначе карта не будет отображаться).
3. Указываем, физическое лицо будет участвовать в сделке или юридическое.
4. Щелкаем по кнопке «+ Выбрать услуги», выбираем необходимые операции.

После нажатия на кнопку «Применить» на виртуальной кате отобразятся все профильные отделения, находящиеся в городе. Вам останется лишь выбрать ближайшее, после чего можно переходить к следующему шагу.

Процедура оформления

Чтобы сберегательный счет стал аккредитивным, нужно оформить его надлежащим образом. Для этого предоставляем в банк:

1. Документы, удостоверяющие личности участников сделки (паспорта).
2. Доверенность на открытие аккредитива (если вы действуете не от своего лица).
3. Договор, на основании которого будет производиться движение денежных средств (договор о купле-продаже, об оказании услуги и т.п).
4. Заявление на открытие аккредитива, оформленное по форме, установленной банком.
5. Иные документы, которые может затребовать банк.

Если бумаги в порядке, оформление аккредитива производится в течение 20-30 минут.

Образец договора купли-продажи с использованием аккредитива

Рекомендуем также ознакомиться с образцами и примерами заполнения других документов, которые выложены на сайте Сбербанка. Все они доступны в режиме «онлайн» и актуальны на дату обращения.

Как снять деньги с аккредитива Сбербанка

Когда расчеты между участниками сделки ведутся в наличной форме, для оплаты нужно, чтобы заказчик проверил соблюдение условий договора и остался доволен. При получении средств через «Сбербанк» эта процедура несколько усложняется:

1. Первым делом исполнитель собирает документы, подтверждающие, что он выполнил свою часть обязательств вовремя и в полном объеме.
2. Затем оформляет сопроводительное письмо, к которому прилагает оригиналы или нотариально заверенные копии собранных бумаг.
3. Сбербанк РФ проводит проверку по факту обращения.
4. Если проблем нет, деньги поступают на счет исполнителя, и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.

Если выявлены нарушения, дальнейшая судьба финансов зависит от типа аккредитива. Или исполнитель устраняет нарушения (после чего получает свои деньги). Или заявитель пишет заявление на отказ от использования аккредитива, и тогда вся сумма (или ее часть, если до этого уже производились цикличные выплаты) возвращается ему.

Хотите оформить Аккредитив под сделку недвижимости, но столкнулись с непредвиденными трудностями? Рекомендуем обратиться непосредственно в службу поддержки Сбербанка, заполнив соответствующую форму обращения (предзаявку на оформление) на его официальном сайте.

Подробнее в видео:

Анна Сотниченко (Написано статей: 149)

Главный редактор сайта, администратор, также пишет статьи. Опытный специалист, финансист, имеет практический опыт в работе с клиентами банков. Основная задача – проверка и редактирование статей, создание новых разделов, актуализация информации. Просмотреть все записи автора →

Структура, бланк и образец документа по купле-продаже квартиры по ипотеке

Что нужно обязательно вносить в ПД:

• детальная информация о продавце и покупателе. Это паспортные данные, место проживания, информация о долговых обязательствах перед банком. В случае если лицо юридическое, предоставляются данные из ЕГРЮЛ.
• Полное описание объекта продажи: фактический адрес, год постройки, площадь, особенности места.
• Бумага, подтверждающая право собственности на квартиру продавца, т.е свидетельство о гос. регистрации права собственности.
• Стоимость имущества, заранее оговоренная между продавцом и покупателем.
• Сроки осуществления сделки.

ВНИМАНИЕ: Серьёзно отнеситесь к оформлению предварительного соглашения, тогда у вас не будет неприятностей.

Это процедура несложная, но требует детального ознакомления с вашей стороны.

Большинство семей для покупки собственного жилья вынуждены прибегать к использованию заемных средств. Такие целевые кредиты на приобретение недвижимости получили название ипотечных. Их получение имеет свою специфику, а также предполагает детальное документальное сопровождение. Читайте наши статьи о том, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку, чтобы сделка прошла без рисков и с максимальной выгодой для вас, а также как приобрести недвижимость на вторичном рынке, в новостройке, по военному ипотечному займу, в Сбербанке без первоначального взноса.