Обмен квартиры между родственниками

Обмен долями в приватизированном жилье

Для регистрации сделки с приватизированными долями не требуется разрешение местной администрации, достаточно просто оформить обмен в Росреестре.

Необходимые документы

Для того, чтобы официально зарегистрировать договор обмена, к нему следует приложить ряд других документов и сдать все бумаги в Росреестр или МФЦ.

Итак, регистратору необходимо предоставить:

1. Договор обмена, в котором обязательно должна содержаться информация о размере долей, их стоимости и техническом состоянии.
2. Паспорта сторон.
3. Бумаги, подтверждающие наличие родства между сторонами.
4. Правоустанавливающие документы на каждую долю (выписка из ЕГРН).
5. Заверенные нотариальное согласия остальных собственников на сделку.
6. Заверенное нотариально согласие второго супруга (если доля является совместно нажитым имуществом).
7. Разрешение на обмен органов опеки и попечительства (если в одной из комнат проживает ребенок).
8. Справки, подтверждающие отсутствие обременений на объектах.
9. Квитанции об оплате госпошлин.
10. Технические паспорта квартир.

Договор

В документе, который подтвердит согласие сторон на обмен принадлежащими им долями, необходимо указать следующие сведения:

• правильное наименование;
• дата составления;
• населенный пункт, где он заключается;
• описание размера каждой из долей, ее местонахождение;
• условия обмена;
• подписи сторон;
• нотариальное удостоверение законности сделки.

Если доли не равны

По закону, если размеры долей существенно отличаются, сторона чьи жилищные условия в результате обмена стали лучше обязана материально компенсировать потери в квадратных метров второй стороне. Но, так как подобные сделки чаще всего случаются между родственниками, например, родителями и детьми, финансовая сторона вопроса уходит на второй план.

Если вы желаете просто переоформить доли и никому ничего не платить, вместо договора мены, можете оформить две дарственные. Тогда размер долей, а соответственно и их стоимость, не будут никак учитываться.

С 2016 года регистрация сделки по отчуждению доли в квартире, в том числе и мены, у нотариуса обязательна. Государственный представитель грамотно и с учетом интересов всех сторон составит договор, подготовит заявление для Росреестра, и как только оформление будет завершено, выдаст вам на руки выписки из ЕГРН, подтверждающие переход прав собственности. Однако его услуги достаточно дороги. Об этом вы можете прочитать в нашей статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса«. Поэтому лучше обратиться за составлением договора к юристу, а потом заверить уже в нотариальной конторе.

Расходы на переоформление

Для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре договор мены, даже если по площади доли не особо отличаются и доплачивать за них никто не должен, потребуются некоторые финансовые вложения:

Госпошлина в росреестр за внесение изменений в ЕГРНпо 2000 рублей с каждой стороны.

Услуги нотариуса по заверки соглашений	от 500 рублей, цена зависит от объема работ.
Услуги юриста (консультация, составление договоров)	от 1000 рублей, не обязательная статья расходов, но пренебрегать ей не желательно.

Сроки

После того, как документы будут сданы в Росреестр, сотрудники государственного учреждения в течение двух недель осуществят их проверку и, если никаких ошибок не будет найдено, внесут изменения в единый государственный реестр недвижимости. О чем на руки вам будут выданы соответствующие выписки.

Междугородный обмен жильем

Для тех, кто решил переехать в другой регион, первым делом необходимо произвести обмен квартирами между городами. Он осуществляется двумя способами: прямым и альтернативным.

1. Прямой обмен корнями уходит в советское время. Человек, желающий переехать в другой город, самостоятельно ищет тех, кто собирается перебраться жить в его родное место. Он просматривает объявления, печатает свое предложение в СМИ и т.д. Такая процедура может растянуться на несколько лет. Подходит для тех, у кого есть время на поиск подходящего варианта.
2. Альтернативная схема, по сути, представляет всем знакомый вариант купли-продажи. Жилье выставляется на продажу, за вырученные средства человек покупает квартиру в другом городе. Минусом данной схемы является временная неувязка. Совсем не редкость случаи, когда собственник продал свое жилье, а новую квартиру не приобрел. В этой ситуации он должен позаботиться о съемном жилье иначе рискует оказаться с вещами на улице.

Родственный обмен квартиры на квартиру

Среди сделок с объектами недвижимого имущества, которые осуществляются между людьми, имеющими какую-либо степень родства, обмен встречается достаточно часто. Меняются квартирами, например, родители с детьми. При этом дети получают возможность приобрести подходящую им жилплощадь (более просторную или располагающуюся в более удобном месте), а родители переезжают в квартиры меньшей площади, за которые нужно меньше платить коммунальные услуги и налог на недвижимость.

Но, если такая сделка с недвижимостью между родственниками, как дарение, имеет свои особенности и льготы для сторон в ней участвующих, то обмен ничего подобного не предполагает. То есть обмен квартирами между родственниками и совершенно посторонними людьми будет осуществляться по одним и тем же правилам без каких бы то ни было привилегий.

Любому человеку, который планирует совершить обмен квартиры, необходимо понимать суть этого юридического понятия. Под обменом в данном случае понимается взаимная передача недвижимого имущества двумя сторонами с компенсацией разности в стоимости этих объектов. С некоторым допущением договор обмена схож с договором о продаже недвижимости, но только при его реализации некоторая сумма материальных средств выведена из передачи между сторонами и учитывается по взаимозачёту.

При обмене каждую из сторон одновременно можно считать и продавцом, и покупателем. Это, кстати, влияет на налогообложение – продавец должен уплатить НДФЛ и в случае обмена, при определённых условиях, налог будут платить обе стороны.

Если говорить о компенсации между стоимостью обмениваемых квартир, то в случае обмена между родственниками вполне возможно, что стороны откажутся от этого. Тем более, что обязательного требования об этом законодательство не содержит.

Существуют несколько вариантов родственного обмена квартирами.

Обмен приватизированными квартирами

Владельцы недвижимости имеют полное право распоряжаться своей собственностью и совершать с нею любые юридические действия. Договор обмена является как раз таким юридическим действием.

Договор обмена составляется в 3 экземплярах с обязательным нотариальным заверением.

К числу других обязательных для представления документов относятся:

• личные документы;
• подтверждения права владения объектами;
• справки из УК об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• справка БТИ;
• кадастровые документы с оценкой объекта;
• согласие на сделку от всех, кто проживает в обмениваемых квартирах;
• подтверждение оплаты налога.

Все документы подаются в регистрирующие органы, где осуществляется формальная сторона сделки – собственником одной квартиры устанавливается одна сторона (регистрируется право владения), владельцем другой устанавливается другая.

Уйти от необходимости уплаты налога можно и другим способом – оформить два договора дарения на две квартиры. Дарение между родственниками налогообложению не подлежит.

Обмен неприватизированными квартирами

В случае, если фактическим владельцем объектов являются муниципальные власти принципиальным моментом считается получение разрешения от них на родственный обмен.

В остальном и перечень документов, и сама процедура обмена практически идентичны.

Жилищный комитет муниципалитета может и не согласовать обмен, но на это должны быть веские основания, например:

• одна из квартир, участвующих в обмене, располагается в доме, который признан ветхим или подлежит расселению;
• имеются причины, по которым квартира не может считаться годной для проживания;
• один из переселяющихся болен хроническим заболеванием и нахождение рядом с ним опасно.

В любом случае, при получении отказа от муниципальных властей на обмен можно оспорить его в суде.

Обмен, при котором одна квартира приватизирована, другая – нет.

Самый сложный, с точки зрения реализуемости, вариант. Прямого обмена в данном случае совершить не удастся. Владельцу муниципального жилья придётся сначала пройти процедуру перевода объекта недвижимости в личную собственность, а лишь затем приступать к самому обмену.

Программа бесплатной приватизации позволяет достаточно быстро осуществить перевод жилья в личное владение. Отказ муниципальных властей маловероятен, и если человек имеет основания думать, что подобным отказом нарушаются его права, он может обратиться с просьбой о защите в суд.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз обращает ваше внимание на то, что никаких отличий обмена недвижимостью между родственниками от обмена между посторонними людьми нет. (2 votes, average: 5,00 out of 5)

(2 votes, average: 5,00 out of 5)

Как правильно составить договор мены?

Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:

• обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
• максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
• стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
• сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
• порядок освобождения обмениваемых площадей.

К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.

В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.

Покупка квартиры по договору мены: риски

Рассматривая проведение операций с обменом недвижимости необходимо принимать в расчет следующие виды рисков:

1. При расторжении заключенных ранее соглашений участники мены обязаны вернуть приобретенные активы прежнему владельцу, при этом никаких компенсаций, например, за сделанный в новом жилище ремонт законодательством не предусматривается.
2. Необходимость оплаты НДФЛ, когда обмениваемые между собой помещения обладали различной стоимостью, а сроки владения рассматриваемой жилплощадью был менее трех лет.
3. Вариантов обмена на рынке немного, поэтому, когда речь заходит не о сделках между родственниками, подбор подходящего варианта может растянуться на длительное время.
4. Для мены характерна более высокая доля расторжений договоров. В процессе оценки недвижимости заключение дается субъективное, поэтому в судебных органах без проблем встают на сторону истца.
5. При подозрениях Налоговой службы в неравнозначности обмениваемого жилья, возможно наложение блокировки на операцию, после чего предстоит объяснять причин подобного неравноправия при проведении операции.

Как происходит обмен долями в квартирах

По закону дольщики обладают правом преимущественного выкупа общей недвижимости. Договор мены можно представить в качестве двух сделок купли-продажи. Сначала гражданин продает свою недвижимость, а затем – приобретает новую. Поэтому уведомление сособственников является обязательным условием заключения договора мены.

Необходимо сделать следующее:

1. Известить сособственников о планируемом отчуждении доли в письменной форме. В уведомлении указывается оценочная стоимость имущества и прочие условия его передачи другому лицу.
2. Выждать 30 дней. Именно столько времени дается дольщикам на раздумья. Каждый из них может либо выкупить долю, либо отказаться от предложения. Здесь возможен и пассивный отказ – достаточно не предпринимать никаких действий на протяжении отведенного срока.
3. Обменять имущество, заключив соответствующий договор.

Важно! Ключевым условием мены является одновременное получение доли в другой квартире. И если сособственник не может совершить подобный обмен, то и перебить планируемую сделку ему не удастся

Тем не менее, закон требует от владельцев долей оповещать прочих дольщиков о планируемом обмене.

Особенности оповещения других дольщиков

Гражданин, планирующий обмен недвижимости, должен направить сособственникам официальные извещения. Закон не предъявляет требований к форме и особенностям передачи таких документов, но лучше всего отправить заказное письмо каждому из дольщиков.

В результате у отправителя будут следующие доказательства совершенных действий:

• уведомление о вручении, если письмо было передано адресату;
• письмо с отметкой о не востребованности.

Перечисленные выше документы пригодятся при регистрации договора мены.

Если обмен неравнозначен

Как правило, обмен предполагает доплату одной из сторон. В договоре мены прописываются следующие моменты:

• размер доплаты;
• порядок передачи средств.

Доплата приравнивается к получению прибыли, а потому облагается 13% налогом. Гражданин освобождается от налогообложения в двух случаях:

• обмененная доля находилась в собственности более 5 лет;
• недвижимость была унаследована более 3 лет назад.

При равной стоимости имущества, сделка не предполагает взаиморасчетов. Соответственно, налог не платится.

Заключая договор мены, стороны понесут следующие расходы:

Какие документы следует подготовить

Чтобы зарегистрировать договор мены, потребуются следующие бумаги:

1. Удостоверение личности каждого из участников.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемые объекты.
3. Бумаги, подтверждающие, что сособственники отказались от выкупа долей.

Важно! Если доля была приобретена в браке, то она является объектом супружеской собственности. Для заключения юридически значимых сделок с таким имуществом потребуется письменное согласие супруга

Выше перечислены базовые документы, необходимые для регистрации договора мены. Нотариус имеет право потребовать дополнительные бумаги, которые требуются для удостоверения контракта. Это может быть справка о лицах, прописанных в квартире, чеки об оплате коммунальных услуг и т. д.

Этапы оформления договора мены

Бланк договора предоставляется нотариусом. Специалист занимается подготовкой документа и следит за тем, чтобы он был заполнен правильно. Изначально составляется проект договора. Изучив его, участники сделки могут внести свои коррективы.

Сделка мены предполагает следующие этапы:

1. Участники сделки посещают нотариальную контору.
2. Каждый собственник подает специалисту пакет документов. Нотариус проверяет бумаги.
3. Проверяется дееспособность каждого из участников. Нотариус обязан объяснить сторонам последствия подписания договора, убедиться в том, что сделка заключается добровольно.
4. Если сделка предполагает доплату одной из сторон, то происходит передача денег. Нотариус обязан проконтролировать данный процесс.
5. Участники сделки подписывают договор.
6. Нотариус подает документы в Росреестр для последующей регистрации.
7. Стороны получают выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на полученный объект недвижимости. С этого момента граждане становятся полноценными собственниками имущества. Нотариальные сделки регистрируются в течение 1-3 дней.

Образец договора мены долей в квартирах между близкими родственниками представлен ниже.

Как и где регистрируется сделка

Если родственники решили обменяться квартирами, им придётся посетить:

• нотариальную контору по желанию. Нотариус удостоверит договор, но возьмёт за эту процедуру гонорар по своему прайсу. Это может быть внушительная сумма, которую родственникам придётся оплачивать сообща или кому-то одному (это тоже можно прописать в договоре);
• Росреестр. Любые сделки с недвижимостью проходят только через это ведомство. Однако, участники мены могут обратиться по удобству в сам Росреестр, в Многофункциональный центр или в центр Мои документы, а так же через портал Госуслуг. Обращение в разные инстанции ведёт к незначительному увеличению сроков обработки запроса и получения документов;
• Налоговая служба. Данные о сделке обычно автоматически отправляются в ФНС. Но на всякий случай каждому участнику мены лучше лично посетить это ведомство и уточнить, в какие сроки и в каком объёме нужно заплатить налог. Так как сделка обмена приравнивается к продаже, каждый участник должен заплатить 13% от прибыли.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

Форма договора

К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.

Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:

• когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
• отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).

Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены

Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:

• паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
• доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
• договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
• нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
• согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.

Документы передаются заявителем одним из удобных способов:

Условия заключения договора мены недвижимости

Правила осуществления сделок мены прописаны в гл. 31 Гражданского свода законов РФ. Там же можно найти правила составления документации, условия заключения сделок. Законом предусмотрена свободная письменная форма договора. Бланк может быть распечатан при помощи техники либо прописан вручную. Законом не предусмотрена обязательная регистрация соглашения в нотариальной конторе, но этот шаг может избавить собственников от лишних волнений в будущем. Участие нотариуса позволяет избегать случаев мошенничества и привлечь к ответственности недобросовестных участников сделки.

При составлении соглашения обязательно выполнение следующих условий:

• указывать личные данные сторон на основании гражданских паспортов;
• точно указать расположение объектов, их описание;
• предоставить сведения о документах на право собственности;
• по желанию, составить акт с подробным описанием внешнего вида и содержимого объектов мены;
• прописать об отсутствии претензий к недвижимости со стороны третьих лиц;
• указать количество лиц, которые имели право пользования объектом мены;
• установить сроки совершения сделки;
• отметить необходимость внесения доплаты одной из сторон.

Каждый случай мены уникален, поэтому говорить о возможности строго определенного бланка соглашения не приходится. Быстро составить бланк, соответствующий законодательным нормам поможет образец.

Чем мы можем помочь в признании недействительным договора мены

Это прописано в законодательстве, без данного действия обмен будет считаться недействительным.

Также следует в обязательном порядке зарегистрировать сделку в государственных органах.

Весьма разумным шагом будет участие нотариуса не только в заверении бумаги, но и в её составлении. Хоть граждане могут написать её и без посторонней помощи, но работа профессионала в таком направлении позволит наиболее юридически грамотно представить предстоящую сделку.

Получать такую недвижимость можно без особых опасений за сохранность своего имущества. Всю подобную информацию можно получить, запросив в Росреестре выписку из ЕГРП.

Итак, мы подобрались к самому основному – составлению текста договора. Чёткой формы, по которой необходимо обязательно это делать, не существует. Но всё же любой документ такого рода должен иметь определённый набор пунктов, без которых его действительность можно оспорить в суде. Большинство юристов советуют следовать подобной последовательности изложения:

• составляется шапка, состоящая из названия документа (Договор мены квартиры), места (населённого пункта), в котором происходит действие и даты подписания бумаги сторонами;
• данные сторон, которые выписываются из паспортов и должны быть максимально полными;
• указывается предмет договора, т.е. оба объекта недвижимости с их подробным описанием (адрес, тип, размеры, характеристики по техническим паспортам, кадастровый номер, ссылки на документацию, из которой эти сведения берутся);
• даётся пояснение прав участников на владение и распоряжение собственностью (основываясь на данных сертификатов и иных справок, подтверждающих полномочия сторон);
• оговаривается стоимость каждого жилища, говорится о наличии или отсутствии доплат;
• прописываются условия и сроки обмена, выплат;
• вписываются различные дополнительные условия.

Последним этапом оформления договора является его государственная регистрация. Для этого все экземпляры документа (не менее трёх, один остаётся тут же) приносятся в Росреестр. Там бумаги проверяются и договор окончательно утверждается на официальном уровне. С этого момента договор и начинает действовать.

Для того, чтобы в Росреестре документы приняли, необходимо выплатить пошлину (тысяча рублей). Это может сделать одна из сторон. Или же расходы разделятся поровну. Лучше всего подобные траты распределять в самом тексте сделки.

Стоит отметить, что любой договор признается недействительным, если в нем не обозначены все его существенные условия. К таким условиям применительно к договору мены относится указание только его предмета. Так, если речь о движимом имуществе, то в договоре должно быть указано его наименование и количество.

Если в договоре речь идет о недвижимости, то для обозначения предмета должны быть указаны местонахождение здания (строения), его площадь, кадастровый номер объекта.

К имуществу, которое выступает предметом договора, предъявляется ряд требований, при несоблюдении которых контрагент имеет право требовать расторжения договора и взыскания убытков.

К таким требованиям относятся условия о качестве вещи, а также наличие у имущества обременений. Так, если предметом договора выступает товар, то он должен быть надлежащего качества, которое может быть определено договором, и ни в коем случае быть не хуже, чем закрепленный ГОСТами минимальный предел.

Если это условие нарушается, то вторая сторона может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

То же касается случаев, когда передается имущество, на которое предъявляют права третьи лица, либо которое является предметом залога, либо обременено другими способами. Во всех этих случаях продавец обязан уведомить о наличии подобных обстоятельств. Если же он этого не сделает, то у контрагента возникает возможность расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Также законодательство устанавливает определенные требования к процедуре заключения договора мены, которые должны быть соблюдены. Речь идет о форме сделки. Она должна быть оформлена в письменном виде. Если по своему характеру сделка требует нотариального удостоверения, то без наличия визы нотариуса она будет недействительной.

К ряду договоров применяется требование о совершении процедуры государственной регистрации сделки. Обычно это касается объектов недвижимости. Подобные требования могут предъявляться и к другому имуществу (долям в уставном капитале, акциям, облигациям и другим ценным бумагам).

Особенности переоформления доли в квартире на родственника

В отличие от единого права на собственность владение долей в некоторых обстоятельствах требует согласование сделки с остальными владельцами объекта. Тот факт, что получатель части недвижимости является близким или дальним родственником, никак не влияет на ход законной процедуры. Необходимо учесть особенности выбранного способа оформления и соблюсти требования закона, чтобы перерегистрация прошла успешно, и близкий человек смог стать владельцем имущества.

Статус «доли в недвижимости» определяется на основании ст. 244 ГК РФ, рассматривающей варианты оформления общей или долевой собственности. Доля представляет собой часть разделенного на несколько собственников имущества, с сохранением права владения, использования, распоряжения. При отсутствии выделенной в натуральной форме доли, распределение идет равномерно на всех сособственников объекта.

Любое из лиц, признанных сособственником квартиры или иной недвижимости, вправе распорядиться о передаче своего объема имущества другому лицу, включая родственников. В некоторых случаях для успешного завершения сделки понадобится пройти дополнительную процедуру согласования с остальными владельцами объекта. Наличие или отсутствие родственных связей может влиять только на стоимость переоформления.

Предусмотрены следующие варианты передачи части недвижимости:

• договор мены;
• дарственная;
• купчая.

Последствия и нюансы исполнения сделки зависят от выбора вида сделки.

По купле-продаже

Чтобы переоформить часть квартиры на своего родственника, исходят из основных положений гражданского законодательства параграф 7 гл. 30 ГГК РФ.

Закон устанавливает, что возмездные сделки проводятся только после согласования с остальными хозяевами недвижимости. Продавец обязан предложить свои метры остальным владельцам объекта, а при получении от них письменного отказа или игнорировании подтвержденного документально предложения, оформить сделку с любым другим претендентом.

Мена

Одним из вариантов, как переписать долю в квартире, служит обмен. Основания для заключения договора с обменом собственности установлены в ГК РФ (гл.31). Если соблюдены требования к процедуре, у регистрирующего органа не будет повода для отказа в переоформлении доли.

Дарственная

Чаще всего сделки между родственниками проводятся на безвозмездной основе, т.е. без взимания оплаты. При заключении дарственной право передать свой объем имущества в пользу другого лица не может быть аннулировано.

Если долю передают по договору дарения, близкие родственники освобождаются от уплаты налога. При оформлении сделки придется подтвердить наличие близкой родственной связи.

Договор дарения освобождает от необходимости согласовывать сделку с сособственниками жилья, однако пользоваться таким вариантом переоформления стоит только при действительно безвозмездных условиях передачи. Подписывая дарственную постороннему с расчетом получения суммы как при продаже, бывший владелец рискует оказаться обманутым. Для аннулирования сделки придется устанавливать, что обе стороны сознательно пошли на подмену.

Скачайте образец:

  Договор дарения. Образец (18,5 KiB, 2 614 hits)

Скачайте образец:

  Образец договора дарения доли квартиры несовершеннолетнему ребенку (71,0 KiB, 1 079 hits)

Если долю дарят не члену семьи, необходимо будет заплатить 13-процентный налог с полной суммы оценочной стоимости имущества.

Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Законодательство РФ допускает свободную передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством сделки купли-продажи.

Но упомянутую процедуру лучше проводить при помощи специалистов, чтобы избежать осложнений, и придерживаться определённых этапов.

С чего начать?

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате. Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

Где оформляют и куда идти?

К СВЕДЕНИЮ. Начиная с 2016 года, любая перепродажа долевой собственности включает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не отображается в общем реестре.

Оба участника должны обратиться в соответствующую контору, предоставив отказы других родственников либо доказательства отсутствия их реакции в течение установленного срока (почтовые чеки, датированная корреспонденция, техпаспорт БТИ или санкции органов опеки).

В свою очередь нотариус обязан проанализировать обстоятельства и реакцию других особ.

В конечном итоге он либо заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на конкретные нарушения.

Даже отрицательное решение вносится в нотариальный реестр.

Немаловажным шагом станет и государственная регистрация.

Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.

После улаживания всех формальностей в сделке продажи доли квартиры, ставится печать, а переход прав указывается в ЕГРП.

Далее участники получают выписку, заверенный договор и кадастровый паспорт и новый хозяин вступает в свои законные права.

Какие документы необходимы?

1. Паспорт или свидетельство о рождении.
2. Технический паспорт жилого помещения (заказать в службе БТИ).
3. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, заверенный у нотариуса.
4. Согласие супруга, также нотариально заверенное (если имущество приобретено после заключения брака).
5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним).
6. Документ, удостоверяющий право собственности (справка из налоговой).
7. Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
8. Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам (запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
9. Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
10. Акт приема-передачи (или соответствующий пункт в договоре).
11. Выписка из ЕГРН.

От покупателя требуется более скромный список:

1. Паспорт.
2. Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
3. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления

Родственник, который изъявил желание купить обговариваемую недвижимость, обязан так же в течение 30 дней с момента получения бумаги дать свое согласие.

По истечению тех же 30 дней владелец вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если не получил письменный отказ на приобретение прав собственности.

Стоимость оформления

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

ВАЖНО. Фиксированный вычет при продаже квартиры равен 1 млн.руб

Для долей он уменьшается пропорционально размеру (если речь идёт о ½ площади квартиры, то выйдет 500 тыс.руб.). Рассчитывается он при помощи простой формулы: от указанной стоимости отнимается вычет, соответствующий её объёму, а потом полученная сумма умножается на 0,13.

Когда могут отказать?

Существуют 3 способа отречения от доли в приватизированной недвижимости:

1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Взаиморасчеты

Точно рассчитать долю жилого помещения и её цену сумеет только квалифицированный специалист.

Обычно оценку стоимости совершают по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

• РСД – рыночная стоимость доли;
• РСН – стоимость недвижимости;
• РД – площадь отчуждаемой части;
• К – понижающий коэффициент.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Когда квартира приобретена по договору дарения, она получена Вами безвозмездно. Если Вы покупаете какое-то другое недвижимое имущество и в этот период состоите в зарегистрированном браке, то все имущество, которое приобретается по возмездной сделке, является совместно нажитым. Следовательно, если произойдет мена квартиры, то сделка будет считаться возмездной. Но если при данной мене не будет осуществлена доплата денежных средств, то при расторжении брака супруг может говорить о том, что данная квартира была приобретена за счет личных средств плательщика. Но лучше избегать такого рода сделок и не создавать себе проблем.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?