Как происходит обмен квартирами между городами?

Равноценный обмен квартир: как стать владельцем просторного жилья без доплаты

В первом случае цена, как правило, является завышенной, что препятствует оперативному заключению сделки. Равноценный обмен в пользу квартиры меньшей площади по завышенной стоимости оборачиваются представлением различных аргументов, которые могут оказаться недостаточными для того, чтобы достичь соглашения между сторонами.

Переезд из Москвы в Подмосковье может сложиться для клиента таким образом, что он получит более просторное жилье за те же деньги. Профессионалы рынка недвижимости хорошо владеют информацией о зонировании и ценовой динамике внутри каждого сегмента. Поэтому для равноценной мены следует обратиться к сотрудникам агентства, которое зарекомендовало себя в сфере обмена столичных объектов на менее престижные подмосковные квартиры.

Наиболее часто встречающийся на практике механизм — это переезд из старой квартиры в более просторную новостройку. Скорость заключения сделки зависит от соотношения числа предложений на вторичном и первичном рынках.

Особенности первичного рынка

Из-за разницы в цене на вторичное жилье и новостройки на этапе строительства старая квартира может быть передана новому владельцу в счет объекта в строящемся доме. Согласно актуальным данным специалистов, ценовой «разбег» между ними составляет до 30-35%.

Юридическая чистота — важное условие оформления любого договора мены, как в случае с равноценным обменом квартир, так и с дополнительной оплатой

В завершение

Как и все варианты приобретения и продажи недвижимости, вариант обмена квартиры между городами имеет как преимущества, так и недостатки

Знать их очень важно и обязательно, чтобы быть готовыми к возможным последствиям, как благоприятным, так и не очень

Недостатки:

1. Ограниченность выбора. Ведь пойти на такой шаг действительно решится не каждый, даже если мечтает о переезде в другой город уже очень давно. К сожалению, решительности не хватает многим нашим гражданам.
2. Оценочная стоимость старого жилья естественным образом будет ниже цены новостройки. Хотя в плане качества тут можно и поспорить. Данный фактор следует учесть при подборе подходящих вариантов.

Преимущества:

1. Временные рамки при такой сделке намного меньше, чем при обычной купле-продаже жилья. Таким образом, экономится большое количество времени.
2. Цена на недвижимость не изменится в ходе проведения всех этапов сделки, так как обмен производится на практически равные между собой квартиры, меняется только город расположения жилья.

Таким образом, широко применяемая в советское время схема обмена квартир между городами, стала актуальна и в настоящее время

Однако, девяностые не могли не оставить отпечаток на психологии людей, поэтому очень важно обезопасить себя при выборе данной сделки с юридической стороны. А добиться этого можно с помощью привлечения специалистов, которые качественно и своевременно выполнят свои обязанности

Какие документы необходимы?

Необходим договор с подписями сторон (три экземпляра).

К соглашению прилагаются:

• план земельного участка, на котором стоит дом;
• поэтажный план строения, где расположена жилплощадь;
• подписанные контрагентами передаточные акты.

Для регистрации необходимы:

• заявления владельцев недвижимости;
• удостоверения личности сторон (паспорта, виды на жительство, свидетельства о рождении), для юр. лиц — учредительные документы;
• доверенность (если надо);
• квитанция об оплате пошлины;
• кадастровая карта земли под домом;
• нотариально заверенное согласие или личная явка супругов сторон (если есть);
• документы, устанавливающие права контрагентов на объекты;
• кадастровые и технические паспорта объектов;
• нотариально заверенное согласие или личная явка третьих лиц на сделку, если контрагент согласен на обременение;
• разрешение органов опеки, попечительства, если в обмениваемых объектах живут дети.

О том, как обменять квартиру, купленную по ипотеке, можно ли сделать доплату при обмене квартиры материнским капиталом, а также о нюансах междугороднего обмена, вы можете узнать из наших статей.

Собственность сторон переходит после того, как они последовательно выполнят три действия:

1. Зарегистрируют договор в местном отделении Госреестра по месту расположения одного из объектов недвижимости (на выбор) и внесут там же изменения в Госреестр. В это отделение подаются документы.
2. Фактически передадут друг другу объекты недвижимости и подпишут передаточные акты. При передаче стороны меняются документами на них, проверяют их соответствие действительности в момент передачи, утрясают связные с несоответствием проблемы.
3. Новый владелец квартиры регистрирует право собственности на нее в учреждении Росреестра по месту ее нахождения, подавая в него комплект документов на приобретенную жилплощадь. Новый владелец дома регистрирует право собственности на него и землю под ним в учреждении Росреестра по месту нахождения дома, подавая в него комплект документов на приобретенный дом и участок под ним.

Выбор подходящей альтернативы

Что касается выбора новой квартиры, которая максимально устроила бы вас, то он в связи со спецификой сделки также усложняется. Очень непросто, и финансово, и физически, просмотреть все возможные варианты жилья, находящегося в другом городе. Особенно, если сроки поджимают.

Несмотря на то, что сегодня имеется масса источников, откуда можно самостоятельно почерпнуть нужную информацию (интернет, пресса), услуги профессиональных риэлторов по подбору жилья, тем более дистанционно, весьма актуальны. Целесообразнее довериться опытным специалистам, чем пытаться собственными силами найти подходящую квартиру в пока еще чужом для вас городе, с избытком тратя время, нервы, деньги.

Способы

Как происходит обмен недвижимости?

Через договор мены

Заключением договора мены участники получают конечный желаемый результат сразу, с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

1. Ее участники гарантированно не лишатся жилья.
2. Средства участников не уменьшит инфляция.
3. Не надо копить, брать в долг деньги для покупки.
4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
5. При наличии у участников долгов сделке не угрожают судебные исполнители согласно статье 446-й ГПК РФ.
6. Полученный результат не так легко растранжирить, как наличные деньги.
7. НДФЛ берется только с доплаты, если она фигурирует в соглашении.
8. Это идеальный вариант решения жилищных отношений между близкими родственниками.

Через альтернативную сделку

Что лучше: купить или обменять? При альтернативном варианте заключаются встречные сделки купли-продажи объектов недвижимости. Если объект находится в собственности меньше трёх лет, то придется заплатить НДФЛ с полной суммы. Если в такой ситуации обе стороны, сумма налога удвоится.

То есть, такая сделка выгодна, когда собственники недвижимости приобрели ее более трех лет назад.

Основные мотивы предпочтения такой формы:

1. Мена гораздо более, чем купля-продажа, подвержена риску расторжения по суду одним из участников в корыстных целях. Возврат сторон к первоначальному до сделки положению может быть произведен судом в течение трех лет после ее совершения, в отдельных случаях – в большие сроки.

   Особо опасна сделка мены, которая затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных, престарелых граждан.

   Если такие нюансы имеются, а покупатель объекта предполагает сделать серьезные капиталовложения в него, более безопасна для него встречная купля-продажа.

2. Вычет базы НДФЛ при покупке жилья производится один раз в жизни гражданина. Покупателю, который приобретает недвижимость впервые, купля-продажа предпочтительнее мены.
3. Двойная регистрация соглашений предполагает двойные расходы на нее, есть опасность — вторая сторона не доведет сделку до конца, что для первой будет означать убытки, необходимость судиться.
4. Поиск варианта мены – дело длительное, трудоемкое. Возможность выбора вариантов у сторон сокращается.

Поэтому в большинстве случаев владельцы недвижимости предпочитают соглашения купли-продажи.

Другие

При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.

Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.

Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.

Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).

В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.

Если родственная связь будет потеряна до регистрации собственности, полученной в дар (например, супруги разведутся, усыновитель откажется от усыновления), 13% НДФЛ оплатит одаряемый.

Стоимость и риски

Стоимость обмена жильем варьируется в широких пределах. Затраты зависят от того, являются ли квартиры равноценными, нужно ли оформлять доверенность.

За удостоверение договора мены нотариусу придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не меньше 300 и не больше 20000 рублей (статья №333.24 Налогового кодекса РФ). За перерегистрацию права собственности на жилье придется заплатить 2000 рублей каждому владельцу недвижимого имущества.

Междугородний обмен квартирами сопряжен с рядом рисков:

• покупка недвижимости с самовольной перепланировкой. В этом случае платить штраф и проводить узаконивание изменения конфигурации помещения придется новому владельцу за свой счет;
• получение квартиры с обременением. В ходе эксплуатации может выясниться, что есть не выписанные жильцы, объект числится в качестве залога в банке, на жилье претендуют третьи лица (законные наследники, совладельцы);
• признание договора мены недействительным. Это возможно в том случае, если соглашение заключено не в соответствии с утвержденными требованиям.

Чтобы избежать рисков, нужно придерживаться таких рекомендаций:

1. проверять соответствие фактической планировки помещения техническому плану;
2. перед тем, как соглашаться на обмен, внимательно осмотреть жилое помещение на наличие скрытых дефектов. Следует проверить по возможности исправность всех коммуникаций;
3. в договоре мены нужно четко прописать сроки и условия выписки и последующей прописки в новом жилье;
4. оформлять договор в соответствии с установленными правилами и требованиями;
5. заключать договор в присутствии нотариуса. Специалист проверит паспорта участников соглашения, дееспособность лиц, обеспечит чистоту и законность проводимой сделки.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Договор, оформленный в присутствии нотариуса, будет тяжело оспорить в суде.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию

— обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: +7 Москва и обл. +7 Санкт-Петербург и обл. 8 Другие регионы РФ Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Могут отказать в сделке- и почему?

В некоторых случаях регистрационная служба может отказать сторонам в регистрации. На это могут повлиять следующие факторы:

• Не хватает одного или нескольких документов из перечня. Не самый страшный пункт. При предоставлении недостающих документов оформление будет продолжено.
• Недостоверность сведений, указанных в документах. Бывает такое, что неожиданно находятся «скрытые» собственники, которые даже не слышали о сделке, и согласия от них, конечно же, не поступало.
• В том случае, если квартира является имуществом, которое было нажито в браке, потребуется согласие одного/обоих супругов, без такого согласия сделка, конечно же, не будет оформлена.

Пошаговый процесс обмена дома на квартиру

Если вы вообще не понимаете, как оформить обмен дома на квартиру, то приведенная инструкция поможет в этом:

Шаг 1. Цель обмена

Прежде заняться поиском подходящей квартиры, стоит понять, зачем производить обмен дома. Например, если дом сам по себе небольшой и хозяину хочется больше простора, тогда ему нужно будет рассматривать варианты квартир больших площадей.

Шаг 2. Изучение рынка недвижимости, поиск претендента

Важно провести мониторинг рынка недвижимости, чтобы понять, кто и по какой цене готов обменять дом на квартиру. Можно проанализировать объявления в интернете, в газетах

Далее стоит разместить объявление об обмене недвижимости, например, на Авито.

На этом этапе также важно оценить свое жилье и жилье второго участника сделки. Для этого оптимальным вариантом является обращение к специалистам-оценщикам

Эксперт поможет установить правильную рыночную цену исходя из года постройки недвижимости, внутреннего состояния дома/квартиры и др.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов

Когда объявление будет размещено, самое время приступить к сбору необходимых документов. Чем раньше будет выполнен этот пункт, тем будет правильней, поскольку тогда одной стороне сделки не придется ждать, когда второй участник подготовит какие-то документы.

Шаг 4. Оформление сделки

Договор обмена дома на квартиру оформляется в письменном виде. В договоре нужно прописать все существенные условия:

• полное наименование сторон,
• предмет сделки,
• оценочная стоимость квартиры и дома,
• стоимость дома/квартиры,
• вариант обмена – равнозначный или неравнозначный,
• размер доплаты (если недвижимость неравнозначная по стоимости),
• подписи сторон.

Шаг 5. Регистрация сделки

Оформленный и подписанный договор мены подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы можно подать как непосредственно в Регистрационную палату, так и в МФЦ.

Шаг 6. Получение выписок

После успешной процедуры регистрации сделки сторонам договора будут выданы новые выписки, подтверждающие права собственности на дом/квартиру.

Необходимые документы

Пакет документов для заключения договора мены особо ничем не отличается от того пакета документов, который необходим при совершении сделки купли-продажи:

• гражданские паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие документы на дом/квартиру (договор купли-продажи, дарения, документ о праве наследования);
• выписки из ЕГРН, подтверждающие права владения домом/квартирой;
• кадастровые паспорта с экспликацией и поэтажным планом;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре.

Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими документами, такими как:

• письменное согласие супруга/супруги на совершение сделки (если имущество было приобретено во время брака);
• нотариально удостоверенное согласие второй половинки на осуществление сделки по обмену дома на квартиру;
• согласие из органов опеки, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Есть возможность обменяться квартирами

Для многих возможность обмена недвижимости между городами станет настоящим открытием, хотя еще с советских времен существует практика обмена жилплощади. К тому же обмен позволит свести к минимуму головную боль по поводу продажи недвижимости и покупки новой. Нелишним здесь будет обратиться к риелтору — он поможет вам избежать лишних трудностей. А основная трудность состоит в том, что варианты должны устроить и вас, и вторую сторону, а при наличии определенного количества разнообразных нюансов обоих квартир этот процесс может несколько затянуться. Но не стоит отчаиваться: на сегодняшний день существует еще один вариант, при котором проводится процедура купли-продажи недвижимости, и одна жилплощадь будет заменена на другую.

Также довольно часто встречаются сделки по обмену одной квартиры на другую с доплатой. Такой вариант подойдет тем, кто желает улучшить свои условия проживания. В пример можно привести ситуацию, когда происходит процесс расторжения брака, супруги разменивают совместную жилплощадь на несколько квартир меньшего размера и разъезжаются. Далее какой-то из супругов переезжает в другой город, и вот здесь-то открывается возможность обмена на улучшенную жилплощадь, доплатив при этом некоторую сумму.

Возможные риски при совершении сделки

Это, прежде всего:

• первый риск — одна из сторон сделки отказывается от взятых на себя обязательств. Этот риск не столько страшен, когда реализуется схема прямого размена. Более серьезные последствия будут для тех, кто осуществляет обмен через продажу. Отказ одной из сторон произвести обмен тому, кто уже продал свою квартиру, может привести к существенным материальным потерям для последнего.
• второй риск — это отказ в прописке после сделки обмена. Такой риск чаще всего встречается в таких городах, как Москва и Санкт — Петербург, в режимных или закрытых городах (например, города со статусом ЗАТО). Новым владельцам приходится доказывать свое право на прописку в своей квартире только через суд.

Время — деньги

Если говорить о временных рамках, то данная процедура с учетом всех этапов может занять от четырнадцати календарных дней до месяца. В этот период регистрационная организация будет запрашивать информацию в другом городе и объем этих запросов достаточно большой, поэтому ускорить данный процесс физически невозможно. Однако дело обмена между городами достаточно сложное и серьезное, поэтому торопиться не стоит.

Если Вы не желаете прибегать к помощи риелтора то должны трезво осознавать, что оценивать квартиру, на которую собираетесь меняться все же придется. Тут на помощь придет независимый эксперт, который сможет определить стоимость жилья с учетом особенностей и показателей данной местности.

ВНИМАНИЕ !!! В принципе, выбор посредника, риелтора, нотариуса, их присутствие или отсутствие – все сугубо индивидуально. Ведь человек, желающий произвести обмен, и сам может быть замечательным юристом или нотариусом, риелтором или консультантом, поэтому, естественно, ему услуги третьих лиц не понадобятся

Особенности сделки мены

При оформлении договора мены желательно, чтобы в сделке была обозначена одна и та же сумма. Это значит, что нужно подбирать такую квартиру или дом, которая по стоимости будет такой же, как и дом.

Если же обмен не будет равнозначным, тогда в сделке стоит прописать сумму, которую одна из сторон доплатит.

Сделка по обмену дома на квартиру и наоборот относится с сложным типам сделок, поскольку приходится работать одновременно с двумя объектами недвижимости. Поэтому специалисты советуют прибегать к помощи юристов или нотариусов для чистоты сделки.

Если же обменщики хотят провести сделку без посредников, тогда им нужно учесть следующие моменты:

• обязательно запросить архивную справку из домовой книги у собственника квартиры, чтобы посмотреть, какие лица ранее проживали на жилплощади;
• запросить обычную справку из домовой книги, чтобы удостовериться, что прописанные лица уже выписаны из квартиры;
• если дом меняется не на одну, а на две квартиры, тогда следует внимательно ознакомиться с документами на обе квартиры.

Нужно ли платить налог при обмене дома на квартиру?

Порядок налогообложения при совершении сделки обмена дома на квартиры приравнивается к сделке купли-продажи. Поэтому налог с продажи дома/квартиры составляет 13% от стоимости жилья.

При этом важно учесть, что налог выплачивается только в том случае, если гражданин является владельцем недвижимости свыше 5 лет

Можно ли получить имущественный вычет?

Если сумма сделки выше, тогда налоговый вычет можно получить только из указанной нормативной суммы (не больше 1 млн. руб.).

Можно ли поменять дом на квартиру, которая не была приватизирована?

Нет, провести такую сделку не получится. Чтобы сделать обмен, заранее стоит приватизировать квартиру и только потом можно будет обменивать ее на дом.

При обмене дома на квартиру обязательным условием является составление договора мены – сделки, при которой участники обязуются передать друг другу свои жилые помещения, принадлежащие им на правах собственности.

При этом сделка может быть как равнозначной (стоимость квартиры и дома одинаковая), так и неравнозначной с обязательной доплатой. Сделка по обмену дома на квартиру обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре.

1. Общие сведения

На Сайте компании Союза содействия развитию рынка недвижимости «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (в дальнейшем — Компания) применяется технология
сбора информации с использованием cookie-файлов, которая позволяет повысить эффективность Сайта и Сервисов Компании.
Сookie-файлы — это небольшие текстовые файлы, размещаемые на пользовательском устройстве веб-сайтами, которые посещались пользователем.
Они широко используются для того, чтобы веб-сайты могли работать эффективнее, а также, чтобы предоставлять
необходимую информацию владельцам, администрации веб-сайта.
Использование cookie-файлов — стандартная на данный момент практика для большинства веб-сайтов.
Посещая Сайт Компании пользователь соглашается с условиями использования cookie-файлов, описанными в
настоящем документе, в том числе с тем, что Компания может использовать cookie-файлы и иные данные
для их последующей обработки, а также может передавать их третьим лицам для проведения исследований
и предоставления услуг Партнерами Компании.

Ипотека, коммуналка, доля в квартире: обмен возможен

Стоит отметить, что обмен квартир между городами возможен также в том случае, если одна из них находится в ипотеке. Однако механизм сделки весьма усложняется необходимостью согласования вопроса с банком. Законом продажа жилья, купленного в ипотеку, не запрещена, а встречный обмен квартир и есть не что иное, как многоступенчатая купля-продажа объектов недвижимости.

Реализация замысла заключается в переоформлении на покупателя договоров ипотеки, страхования имущества (при взаимном желании сторон, естественно, а также согласии банка). Деньги за квартиру (вернее, уже выплаченную часть кредита) новый владелец жилплощади передает продавцу, а тот, добавив необходимую сумму, приобретает жилье в другом городе. Повторимся, процедура эта хлопотная, длительная, но из разряда реальных, особенно, если банк лояльно настроен к заемщику (не было конфликтов, просрочек и т.п.).

Более оперативный и простой способ обменять ипотечную квартиру – досрочно погасить кредит, и совершать операцию с недвижимостью уже без участия банка, страховой компании.

Касательно обмена выделенной доли в квартире (невыделенную обменять или продать нельзя), комнаты в коммуналке, главное условие для совершения сделки – объект недвижимости должен быть приватизирован. Также необходимо получить письменный отказ совладельцев, соседей-сособственников выкупить у вас вашу часть жилья (отправляются официальные уведомления с условиями продажи, ценой). По закону, они имеют преимущественное право покупки, а вам не одна ли разница, кому продать квадратные метры и переехать?

Посредник – необходим, как выбрать «правильного»?

Как мы уже выяснили, проводить междугородный обмен квартир без помощи профессиональных риэлторов, юристов крайне сложно и рискованно. Ввиду особенностей сделки (удаленные контакты, временные ограничения) доверять ее следует агентствам, имеющим не только опыт реализации подобных проектов, но и налаженные партнерские «мосты» с риэлторскими конторами других регионов.

Важно учитывать репутацию компании, уровень сервиса, технологию рабочих приемов, принципы проведения правового анализа сделок. Сотрудничая с коллегами из других городов, зарекомендовавшие себя АН несут ответственность и за свои, и за их действия

Ведь клиент обращается в определенную фирму, и за результат работы отвечать придется именно ее персоналу.

При выборе агентства советуем опираться на три фактора: личное впечатление, отзывы и рекомендации реальных клиентов, предоставляемые гарантии. Не стесняйтесь попросить работников компании в письменной форме конкретизировать свои обязательства по проводимой сделке. Впрочем, надежным агентствам недвижимости нет нужды об этом напоминать. Письменные гарантии – обязательная составляющая их работы с клиентами.

В договоре об оказании услуг по проведению операции с недвижимостью должны быть указаны особенности сделки (в данном случае, альтернативного обмена), сроки ее проведения, гарантии юридической безопасности, размер комиссии оператора.

Остались вопросы по обмену квартир между городами России? Обращайтесь в «Городскую службу недвижимости», мы развеем все ваши сомнения!

Есть возможность обменяться квартирами

Для многих возможность обмена недвижимости между городами станет настоящим открытием, хотя еще с советских времен существует практика обмена жилплощади. К тому же обмен позволит свести к минимуму головную боль по поводу продажи недвижимости и покупки новой.

Нелишним здесь будет обратиться к риелтору — он поможет вам избежать лишних трудностей. А основная трудность состоит в том, что варианты должны устроить и вас, и вторую сторону, а при наличии определенного количества разнообразных нюансов обоих квартир этот процесс может несколько затянуться. Но не стоит отчаиваться: на сегодняшний день существует еще один вариант, при котором проводится процедура купли-продажи недвижимости, и одна жилплощадь будет заменена на другую.

Также довольно часто встречаются сделки по обмену одной квартиры на другую с доплатой. Такой вариант подойдет тем, кто желает улучшить свои условия проживания. В пример можно привести ситуацию, когда происходит процесс расторжения брака, супруги разменивают совместную жилплощадь на несколько квартир меньшего размера и разъезжаются. Далее какой-то из супругов переезжает в другой город, и вот здесь-то открывается возможность обмена на улучшенную жилплощадь, доплатив при этом некоторую сумму.