Как инвестировать в строительство недвижимости

Государственные меры поддержки и законодательство

Правовые отношения сторон при долевом строительстве регламентируются Гражданским кодексом, Законом «О защите прав потребителей», ФЗ № 214. В этих законодательных актах прописаны обязанности и права сторон, порядок оформления документов, прописаны штрафные санкции каждой стороны в случае нарушения Соглашения. В основе лежит договор долевого участия, оформляемый только в письменном виде, который должен пройти государственную регистрацию и соответствовать нормативной базе ст. 4 № 214-ФЗ. В ст. 7 этого закона указывается, что передаваемое жильё должно полностью соответствовать нормативной документации и утверждённым техническим параметрам. После введения в эксплуатацию построенного объекта дольщик получает в собственность, указанную в ДДУ жилплощадь и некоторую долю имущества, находящегося в общем пользовании.

Существует несколько вариантов долевого участия, которые оговариваются с застройщиком.

• Полная предоплата за конкретную квартиру с указанием площади, которая в дальнейшем становится собственностью покупателя. В этом случае никакая инфляция не может изменить её стоимость.
• Оплата по утверждённому графику, который прописывается в ДДУ с указанием конкретной квартиры, её площади с указанием первого взноса и возможной индексации в следующие периоды.
• Приобретение новой квартиры в зачёт старой. В этом случае в новой квартире выделяется площадь без оплаты, которая идёт вместо переданного жилья, оставшаяся часть может быть оплачена сразу или по утверждённому графику.

Как правило, чтобы привлечь клиентов с различным финансовым достатком, компания застройщик использует все указанные способы оплаты. В случае нестабильной экономики наиболее дешёвым вариантом является единовременная 100% предоплата.

Инвестиции во вторичную недвижимость

Плюсы

Многие специалисты советуют присмотреться к готовым вариантам для инвестиций в случае, если планируется сдавать жилье в аренду. Таким образом, можно выбрать из большого количества объектов в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Исключается необходимость ждать сдачу дома в эксплуатацию, во многих случаях исчезает риск снижения ликвидности недвижимости из-за новых строек вокруг.

Вторичный рынок предлагает покупателям больший выбор, в том числе и квартир с хорошим готовым ремонтом.

Минусы вторичного рынка

Сделки со вторичным жильем требуют серьезного подхода и юридической подготовки. Существует множество нюансов: несколько собственников, доли несовершеннолетних, наличие арестов, судебных разбирательств и прочих ограничений.

Если квартира расположена в старом доме, многие проблемы, связанные, например, с коммуникациями, будут выявляться позже и потребуют личных трат на устранение.

Доходность инвестиций во вторичку в 2021 году

Отметим, что инвестиции на данном рынке недвижимости больше подходят для тех, кто планирует лишь сохранить накопления, не ожидая высокой доходности. Средняя окупаемость таких квартир в настоящее время достигает 20 лет, а ежегодная доходность в стандарт-сегменте примерно 3-4%.

В 2020 году цены на вторичку уверенно росли вслед за новостройками, но более умеренными темпами. Аналитики говорят о приросте в 4-10%. В первые шесть месяцев 2021 года ожидается увеличение цен за квадратный метр на 3-4%.

Страхование в долевом строительстве

Появление армии обманутых дольщиков и наличие фейковых подрядчиков в строительной отрасли способствовали принятию нового Федерального закона № 294-ФЗ, вступившего в силу с 2014 года. На основании этого закона вводится обязательное страхование инвестиций, то есть дольщиков. Суть в том, что если по каким-либо причинам застройщик не может выполнить взятые на себя и прописанные в Соглашении обязательства, то потери дольщикам возмещает организация, являющаяся поручителем или страхователем данного строительства.

Варианты страхования

• Гарантия банка, проверяется Росреестром в процессе подписания ДДУ.
• Гарантия со стороны Общества страхования застройщиков.
• Любая страховая компания, готовая взять риски на себя и возместить убытки при условии, что имеет права на ведение такой деятельности.

Необходимо понимать, что все страхователи, прежде чем ручаться за компанию, проверят законность и стабильность её деятельности. Размер страхового взноса составляет 1% стоимости комплекса. В зависимости от добросовестности и других особенностей объекта тарифы могут быть несколько изменены. Страхование возлагается на застройщика, а в договоре обязательно должны быть прописаны условия ответственности и возмещения убытков. Независимо от того кто является инвестором – физическое или юридическое лицо – страховка гарантирует получение страховых выплат.

Законодательство не запрещает страховать как весь объект, так и каждую долю отдельно. Второй вариант предпочтительнее, так как часть квартир реализуется уже после сдачи дома. Если компания не выполнила обязательства частично или полностью, то наступает страховой случай. Подтверждением является судебное решение и банкротство основного подрядчика. Страховка не выплачивается при замораживании или увеличении сроков сдачи объекта. Даже в этом случае есть риск длительного ожидания завершения строительства.

Страховую компанию выбирает застройщик. При наступлении страхового случая выплаты осуществляет компания страхователь. Страховой период должен превышать дату передачи квартиры на два года. Это условие прописывается в договоре страхования независимо от того, кто является страховщиком. То есть страховщик несёт ответственность с застройщиком перед инвестором. Надзор над соблюдением договора страхования ведёт Центробанк или региональные органы администрации.

Выберите застройщика

Поиск застройщика сводится к проверке репутации компании. Имеет значение и «срок жизни» строительного объединения.

Ознакомившись с отзывами инвесторов, вкладчику стоит предпринять следующие меры:

• уточнить число строительных объектов, которые сданы в эксплуатацию;
• подсчитать количество вкладчиков;
• изучив объекты недвижимости, сданные застройщиком, очертить для себя специализацию строительной компании по типам объектов;
• выяснить, имеет ли застройщик опыт в возведении жилых комплексов;
• проверить финансовое состояние партнеров строительной компании. Как правило, серьезные банкиры и страховщики не принимают участия в мошеннических схемах;
• убедиться, что у застройщика имеется полный пакет разрешительной документации, оформленной в соответствии с 214-ФЗ. Например, разрешение на проведение строительных работ, проектные документы, наличие договора аренды или права собственности на землю, бумаги, подтверждающие государственную регистрацию, учредительная документация.

Квартира на этапе котлована

Один из самых популярных способов заработать на недвижимости — это купить квартиру в новостройке на этапе котлована, чтобы впоследствии, когда дом будет сдан в эксплуатацию, квартиру перепродать. 

Однако, доля инвестиционных сделок с квартирами для перепродажи падает на протяжении последних нескольких лет. Проблема в том, что разница между ценой покупки и стоимостью продажи становится все меньше. Если в 2019 году в среднем по рынку Москвы она составляла 25%, то сейчас — 8-15%. 

Российские застройщики стали работать по специальным эскроу-счетам, на которых в банках аккумулируются средства граждан. Суть этого инструмента заключается в защите покупателей квартир. Если раньше они на этапе котлована платили деньги непосредственно строительной компании (а та вкладывала их в строительство, однако не всегда рассчитывала свои силы, и при банкротстве застройщика покупатели будущих квартир оставались ни с чем), то теперь деньги на стройку выделяет банк, а на его счетах аккумулируются средства граждан. 

Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ. При такой схеме финансирования застройщикам просто нет необходимости продавать квартиры на этапе котлована дешево.

Плюсы

Простота и доступность. Чтобы вложить средства в покупку квартиры, не обязательно разбираться в финансах. 

Минусы

Низкая доходность. Предположим, вы готовы вложить в покупку квартиры 20 млн рублей, но, перепродав ее через три года, вы получите доход в размере 10–12% от первоначальной стоимости. При этом нужно учитывать необходимость временных и финансовых затрат на оформление сделок, поиск покупателя недвижимости, участие в различных собраниях жильцов, дополнительные взносы, которые возникают при сдаче новостройки. 

И, конечно, доходность гарантирована, если цены на квартиры либо стабильны, либо растут. В данный момент цены на квартиры растут, но одним из важнейших факторов роста здесь стала льготная ипотека, которую субсидирует государство. Поэтому некоторые аналитики прогнозируют возможное снижение цен на недвижимость, в том случае если такая льгота будет отменена. 

Риски же заморозки строительства жилого дома, с которыми покупатели квартир сталкивались раньше, сегодня минимальны. Обычно приостановка строительства была связана с недостатком финансирования. С введением эскроу-счетов этот риск был сведен практически к нулю. Застройщика кредитует и контролирует банк, который в случае необходимости и предоставит дополнительное финансирование. 

Крупные вложения тоже непопулярны

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

Обучение – важная составляющая инвестирования

Научиться инвестировать не просто. Для этого у вас должно быть желание, способности к анализу.

Тема инвестирования популярна, поэтому здесь много тех, кто хочет заработать на других, продавая курсы обучения, рекламируя «токсичные» знания. Сейчас много курсов по обучению инвестированию. Будьте бдительны в их выборе.

Часто они предлагают рисковые стратегии, дают много обещаний, заманивают перспективой быстрого заработка.

Самый лучший вариант обучения инвест-стратегиям – менторство (возможность новичкам наблюдать за работой профессионалов). Такое обучение дает много инструментов, знакомств, которые будут вам полезны, дает возможность адаптировать чужой опыт к вашей ситуации. Ищите настоящих специалистов и учитесь у них. Старайтесь получать больше практического опыта.

Тщательно фильтруйте информацию, которую вы получаете и старайтесь иметь дело только с профессионалами.

В какое строительство инвестировать?

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью — что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Квартиры в новостройках

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет — привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные. При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать — можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги

Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы — далее о них более подробно.

Расположение объекта

Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города. Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом

С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена — близость его расположения будет только минусом.

Инфраструктура

В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.

Будущее благоустройство района

Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.

Коттеджи и дома

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене — кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя

Производственные помещения

Производственное помещение — объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников — например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.

Что относят к плюсам инвестирования в недвижимость?

Важная особенность – вы можете получить прибыль от инвестиции независимо от рыночных изменений стоимости недвижимости. Имеется в виду аренда. Даже если цена на дом или квартиру падает, потери будут компенсированы за счет арендной платы.

Другие плюсы:

• Стоимость недвижимости растет. В этом году покупаете квартиру по одной цене, а через три—пять лет – продаете с «наваром».
• Прибыль от инвестиций, как правило, более высокая, чем в случае с банковским депозитом.
• В наличии добротная недвижимость. Любой банк выдаст под ее залог круглую сумму, например, на старт бизнеса.

Что лучше – приобретать объект на первичном или вторичном рынке? Этот вопрос рассмотрим более подробно далее в статье, но одно ясно – покупка недвижимости на вторичном рынке практически без рисковая, ведь объект уже эксплуатируется.

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями. Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

• Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;

• Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);

• Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию. Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции). Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Жилая недвижимость

Жилье всегда считалось рентабельным и выгодным объектом для инвестиций. Еще в далекие советские времена в умах общественности укоренилась мысль, что такое капиталовложение — это надежно и прибыльно. Такая же позиция в массах сохранилась и до наших дней, но вот реалии жизни изменились кардинально, что не могло не повлечь за собой изменений и в этой уверованной всеми догме. Да, жилье, как и прежде, в цене, такая покупка надежно сохранит ваши деньги, но! Нельзя купить квартиру где попало и ждать от нее супер-профита. Настали времена, когда необходимо тщательно подойти к инвестиции в недвижимость, ведь от этого зависит ее ликвидность — купите дом в глухой деревне и потом попробуйте его продать. Скорее всего это будет нереально, а если и удастся, то профит вам светит через несколько десятков лет.

Из вышеописанного следует, что грамотное приобретение вам удастся быстро реализовать, и цена на него будет выгодной. Так как дом или квартира — это дорогостоящий товар, то необходимо учитывать все детали: вид из окна, расположение инфраструктуры, транспортную развязку, склочность соседей… Из-за дороговизны жилья, оно приобретается зачастую раз и навсегда — мало кто может позволить себе менять дома, как перчатки (а в нашей стране и вовсе, далеко не все могут себе позволить собственное жилье), поэтому к покупке подходят со всей тщательностью, и даже малейшая неприятность может оттолкнуть покупателя от желания сделать приобретение.

Жилая недвижимость — выгодный инвестиционный инструмент только при грамотном инвестировании. Если к вложению средств не подойти тщательно, то это может отразиться на вашем доходе.

В целом же жилье является одной из наиболее доступных для частных инвесторов категорий недвижимости — если зарубежная или коммерческая недвижимость потребуют относительно солидных сумм, то купить квартиру или дом для инвестора с небольшим капиталом не составит труда. Есть и другая особенность жилой недвижимости — вернуть средства и получить прибыль с нее можно не только путем продажи, могут быть и инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду. Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимость этого типа окупает себя в течение нескольких лет и дальше инвестор получает чистый профит, (причем он может быть неограниченно во времени), а жилье все так же останется во владении вкладчика. Но в том случае, когда вернуть деньги необходимо как можно быстрее, вариант сдачи будет неуместен. Тем не менее и спекулятивный и долгосрочный подход в инвестировании в недвижимость присутствуют и оба имеют свои преимущества и недостатки.

Инвестиции в жилую недвижимость в России не теряют своей популярности, в большей степени из-за того, что каждый человек с деньгами может купить-продать и почувствовать себя настоящим инвестором. Доступность этого вида инвестиций и определяет по большей части ее спрос. Но то, что видят и думают простые смертные, часто очень кардинально отличается от точки зрения опытного инвестора. Рынок жилой недвижимости динамичен и имеет свои особенности, которые также переменчивы.

Давайте попробуем развенчать основные мифы по поводу инвестиций в жилье:

• Миф первый: Жилье всегда будет дорожать. На практике это вовсе не так, цена на дом или квартиру будет расти только в том случае, если он расположена в бурно развивающемся городе, который через несколько лет имеет перспективу разрастись в мегаполис. Если купить наобум квартиру и ждать ее подорожания, то можно дождаться, как она солидно упадет в цене, ведь цены на те или иные объекты зависят от многих факторов, которые спрогнозировать, если вы не эксперт, крайне трудно.
• Миф второй: В дорогое, элитное жилье инвестировать выгоднее. Как показывает практика, наиболее ликвидным является жилье эконом-класса — бюджетные квартиры или дома, тогда как пентхаусы и особняки реализовать труднее и за время «простоя» такое жилье может изрядно упасть в цене.
• Миф третий: Отбить средства на аренде купленной недвижимости проще, если она расположена в крупном городе, столице. В корне не верная мысль. Да, за аренду идентичных квартир в Москве и Новосибирске, большую прибыль можно получить в столице, но здесь на покупку вы потратите больше средств, так как стоимость жилья сильно завышена. Если говорить языком цифр, то московская квартира будет приносить порядка 6% в год, тогда как недвижимость в провинции – 10% от суммы капиталовложения.

Как видите, с точки зрения инвестора, а не обывателя, инвестиции в жилую недвижимость имеют совершенно другие особенности, которые необходимо знать, чтобы вкладывать средства успешно.

Пять советов инвестору

 Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Критерии товара

На основании пункта 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.

На основании пункта 20 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» товары для перепродажи относятся к оборотным активам.

Напомним: активы представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним – не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99). Таким образом, товары для отсроченной продажи в составе внеоборотных активов не отражаются. Дело в том, что для них продолжительность операционного цикла превышает 12 месяцев.

Как правило, отсрочку продажи товаров устанавливают в расчете на их перспективное подорожание. Например, компания приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. Покупка квартир совершена на пике цен, но в условиях экономического кризиса цены на них внезапно и значительно снизились. При таких обстоятельствах квартиры целесообразно «попридержать» в на­дежде на оживление спроса.

Как вложить деньги

Каждый инвестор прежде чем заниматься капиталовложениями должен составить четкую последовательность действий. В этом случае вероятность успешных инвестиций многократно возрастет. Предлагаю вам воспользоваться такой стратегией:

1. выбор компании-застройщика;
2. выбор жилого комплекса;
3. проведение переговоров;
4. изучение документов;
5. подписание договора.

Давайте остановимся на каждом пункте более подробно.

Этап 1 — выбор компании-застройщика

Сложно переоценить значение данной стадии для инвестора. Ведь именно от правильности этого выбора зависит дальнейший успех всего инвестиционного проекта. Мы рекомендуем выбирать только среди давно существующих и авторитетных строительных компаний. Такое решение позволит существенно снизить потенциальные риски инвестиций в строительство. Дополнительно нужно учитывать следующие аспекты:

• фактическое количество жилых комплексов, введенных в эксплуатацию девелоперской компанией;
• сложившаяся на инвестиционном рынке репутация;
• наличие большого числа отзывов от бывших клиентов;
• партнерские отношения и совместные ипотечные программы с крупнейшими банками;
• работа исключительно в рамках действующего законодательства.

Дополнительно мы рекомендуем изучить Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно этот правовой акт регулирует деятельность строительных компаний в данной сфере.

Примером надежных и проверенных строительных компаний на рынке жилой недвижимости могут считаться:

• А101 Девелопмент;
• Группа компаний ПИК;
• Capital Group;
• Донстрой;
• и другие.

Этап 2 — выбор жилого комплекса

Это не менее важная стадия. Ведь мы планируем именно инвестировать в строительство жилья. То есть нам нужно непросто приобрести квартиру в строящейся новостройке, но также спрогнозировать будущий спрос на жилье в данном районе.

Таким образом, при выборе конкретного ЖК следует уделить большое внимание вопросам транспортной доступности, необходимой для жизни инфраструктуры, а также экологической составляющей

Этап 3 – проведение переговоров

После того как мы определились с девелоперской компанией и жилым комплексом, необходимо грамотно провести переговоры. В соответствии с законодательством РФ существует несколько схем покупки недвижимости, расположенной в строящемся объекте. К ним относятся:

• долевое участие в строительстве;
• паевые кооперативы;
• инвестиционные вклады;
• вступление в строительный кооператив.

Компания-застройщик со своей стороны может предложить вам любой из перечисленных вариантов. Однако если верить экспертам, то следует настаивать исключительно на долевом участии в строительстве.

Дополнительно нужно обговорить вопросы, которые касаются способов оплаты. Если инвестор не обладает всей необходимой денежной суммой, то в идеале следует добиваться поэтапного беспроцентного внесения денег в рассрочку.

Этап 4 – изучение документов

Инвестиции в строящуюся квартиру оформляются определенным пакетом документов. Упомянутый выше федеральный закон строго регламентирует данный вопрос.

Всю необходимую документацию готовит и предоставляет девелоперская компания. Однако не следует стремиться как можно быстрее поставить под документами свою подпись. Предварительно нужно провести их юридическую экспертизу. Наш вам совет: не стоит экономить на данной стадии. Лучше привлеките к анализу документации опытного юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства.

Этап 5 – подписание договора

Наконец, мы добрались до финальной стадии сделки. Настоятельно рекомендуем перед заключением договора еще раз спокойно и внимательно его перечитать

Особое внимание обращайте на пункты, которые регламентируют:

срок завершения строительства;
условия, позволяющие досрочно расторгнуть договор каждой из его сторон;
стоимость 1 квадратного метра квартиры – важно, что она была зафиксирована и не изменялась в дальнейшем;
пени и штрафные санкции, которые наступают при нарушении договора;
форс-мажорные обстоятельства.

Только после этого можно со спокойной совестью расписаться в указанных местах.
Для многих инвесторов вложения в строительство различных объектов недвижимости стало стартом в их славной финансовой карьере.

Риски вложения средств

Но закономерность все равно есть – чем раньше купить квартиру, тем дешевле она будет стоить по сравнению с моментом, когда объект сдается в эксплуатацию. Поэтому так актуален вопрос, как вложить деньги в квартиру на этапе строительства, как при этом не попасться на удочку мошенников и не остаться без денег.

Важно понимать, что есть целый ряд рисков в таких сделках:

1. застройщик просто может сбежать с деньгами, превратив новостройку в долгострой. К сожалению, сейчас такое очень широко распространено, поэтому необходимо уделить как можно больше внимания всесторонней проверке компании, изучению всех документов и даже отзывов;
2. низкая цена как правило свидетельствует о жажде наживы строительной фирмы. Так что не ведитесь на стоимость, которая сильно отличается от среднерыночной;
3. есть вероятность продажи одной квартиры сразу паре инвесторов, так что нужно внимательнейшим образом изучать все сведения о застройщике;
4. нужно учитывать, какие постройки будут рядом с новостройкой в будущем. Мало кому захочется жить возле какого-либо предприятия, а попытки продать жилье тоже не увенчаются успехом, так как подобное соседство снижает привлекательность квартиры.

Вложения в недвижимость за рубежом

Есть определенная доля инвесторов, которые считают покупку квартиры в других государствах хорошим вложением средств, приносящим немалый доход. В настоящее время этот вид деятельности активно развивается.

Плюсы:

• в некоторых странах в курортный сезон можно получить высокий доход от сдачи недвижимости в наем;
• часть недвижимости можно сдавать круглый год;
• можно получать пассивный доход, заключив договор с риэлторским агентством. Фирма будет искать жильцов и заниматься их заселением. Вам же будет перечисляться часть арендной платы. Другую часть агентство недвижимости оставит себе за труды. Доход по такой схеме довольно высокий;
• широкий диапазон финансовых вложений. Вы можете приобрести как квартиру, так и виллу. В зависимости от планируемого размера инвестиций.

Минусы:

• не в каждой стране недвижимость свободна для продажи иностранным гражданам;
• для понимания того, что происходит, необходимо свободное владение хотя бы английским языком. Лучше всего владеть языком той страны, в которой планируется покупка;
• вы не разбираетесь в юридических тонкостях другого государства. Для этого придется нанять юриста или все-таки тщательно изучить язык;
• хотя бы один раз вам придется посетить эту страну. И спланировать все связанные с поездкой расходы –виза, перелет, проживание, и так далее.