Смена управляющей компании в многоквартирном доме: инструкция, документы

Порядок расторжения договора в одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке договора с управляющей компании возможно по инициативе собственников многоквартирного дома. Для проведения данной операции, жильцам необходимо следовать следующему действенному алгоритму:

• Сформировать инициативную группу жильцов;
• Проведение членами указанного выше формирования разъяснительных мероприятий с другими жильцами;
• Подготовка отказного предложения;
• По истечении срока договора с управляющей компанией осуществляется общее собрание жильцов, на котором предложение рассматривается;
• В процессе дебатов, на собрании избирается другая управляющая компания или новый способ руководства структурами дома.

Многих жильцов многоквартирных домов интересует, можно ли расторгнуть договор по инициативе управляющей компании. В случае окончания срока действия договорённости, управляющая компания уполномочена не продлевать данный мировой период.

Необходимые документы

Для принятия решения о расторжении договора с управляющей компанией понадобится собрать полный пакет документов из следующего списка:

• Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, в процессе которого принято решение об отказе в дальнейшем сотрудничестве с конкретной УК;
• Уведомление;
• Ксерокопии обращений жильцов в федеральные службы и иные организации (прокуратуру, Роспотребнадзор, санитарные службы и т. д.) за период курирования данной управляющей компанией;
• Ксерокопии жалобы жильцов на нарушения позиций договора со стороны УК;
• Ксерокопии документации, свидетельствующей о проверках деятельности рассматриваемого органа.
• В случае обращения в суд понадобится ещё исковое заявление и банковский реквизит, свидетельствующий об уплате государственной пошлины.

Уведомление

Существует два типа уведомлений о расторжении договорённости с управляющей компанией:

• Уведомление о проведении собрания жильцов — копии данного документа направляются собственникам многоквартирного дома, жильцам города и представителям УК;
• Уведомление о решении, принятом на жилищном собрании — направляется в Управляющую компанию.

Настоящий документ должен содержать следующую информацию:

• Реквизиты организации (юридическое наименование, адрес и контактный телефон);
• Банковские реквизиты управляющей компании;
• Заголовок — «Уведомление о расторжении соглашения»;
• Текст заявления, в котором подробно указываются причины отказа собственников многоквартирного дома взаимодействовать с настоящей управляющей компанией;
• Ссылка на нормативные акты (статью 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, статью 450 Гражданского кодекса);
• Если это уведомление об оформленном решении, присовокупляется решение суда;
• Подписи участников собрания.

Какими путями можно сменить УК?

Замена одной фирмы на другую происходит по правилам. Если это досрочное расторжение соглашения, то требуется решение собрания жильцов. Другое дело, если срок действия договора пришел к концу.

Общее собрание жильцов

Собственники жилья принимают решение о смене УК на общем собрании. Его проведение назначает так называемая группа инициаторов, которая представляет МКД. Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка документов. Заинтересованным лицам нужно изучить договор с УК, а также собрать доказательства нарушения его условий. 2. Подготовка к общему собранию и голосованию. Заседание проводят под протокол. 3. Результаты голосования и протокол заседания отправляют руководителю управляющей компании. Решение о расторжении договора с управляющей компанией принимается большинством голосов.

При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой

Сменить УК нужно тогда, когда ее руководители не выполняют свои обязанности. На практике такие фирмы чаще всего игнорируют проведение капитального ремонта или не благоустраивают общее имущество собственников квартир. Для того чтобы расторгнуть договор, жильцам нужно собрать доказательства невыполнения условий. В остальном используют стандартный порядок смены УК.

Изменение способа управления

Многоквартирными домами управляют не только специализированные компании. Жилищный кодекс РФ позволяет владельцам квартир создавать товарищество. Такая организация, с юридической точки зрения, является некоммерческим объединением жильцов. Перед тем, как сменить УК на ТСЖ, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры.

Инициативная группа обязана назначить проведение собрания, на котором присутствующие голосуют за смену управляющей фирмы на ТСЖ. При этом руководство товарищества можно выбрать заранее, как и решить другие организационные вопросы.

После окончания срока договора

Если срок действия соглашения подходит к концу, то стороны продлевают его или нет. В случае, когда у жильцов есть другая УК, то они просто сообщают старой фирме свое решение о прекращении сотрудничества. И руководство обязано передать преемнику всю документацию, касающуюся МКД.

Расторжение договора с обеих сторон

Процедура расторжения соглашения возможна также по обоюдному согласию сторон. Но если для прекращения сотрудничества в одностороннем порядке требуется уважительная причина, то в данном случае достаточно согласия второй стороны. Инициатор расторжения контракта (им выступает инициативная группа хозяев квартир или руководитель УК) направляет уведомление с предложением.

Если вторая сторона согласна досрочно прекратить сотрудничество, то представители компании и собственников квартир подписывают соглашение о расторжении договора.

Как сменить УК в очно-заочной форме?

Для принятия всех важных решений жильцы МКД проводят соответствующие собрания. Но если многоквартирный дом слишком большой, то обычное заседание не провести. Поэтому жилищное законодательство позволяет использовать очно-заочную форму собрания. Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без проведения собрания, нужно ознакомиться с процедурой.

Порядок действия инициативной группы следующий:

1. Подготовка повестки дня. В нее включают способ и цель проведения собрания.
2. Уведомить о мероприятии всех жильцов (не позднее 10 дней до начала).

Уведомление отправляют по почте или вручают лично. При этом уполномоченному лицу нужно вести соответствующий реестр. При личном вручении документа каждый человек лично расписывается в реестре.

В назначенный день проводят очную часть мероприятия. На ней присутствующие лица обязаны проголосовать за или против смены компании. Затем инициативная группа обходит тех собственников квартир, которые не присутствовали на собрании. Они голосуют, используя стандартный бланк.

Затем инициативная группа готовит уведомление и протокол для управляющей компании. Документы направляют на протяжении 10 дней после голосования. Тогда же проводят конкурс для выбора новой УК.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

• нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (), питьевой воде ();
• нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (). Так, ООО «К.» обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по  за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО «К.» отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
• нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили , , не применили подлежащие применению , ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
• нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены «двойные» квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по . Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
• невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
• нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов () и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Кто будет управлять домом после отказа от УК

Непосредственно перед документальным закреплением факта расторжения договора с предыдущей управляющей организацией, собственники должны избрать новую УК для передачи ей всех полномочий по содержанию дома. Соглашение, его условия также оговариваются на общем собрании, а после каждый собственник получает по личному экземпляру документа.

Однако владельцам недвижимости также не запрещается управлять самим многоквартирным домом, в котором они проживают. Такой вариант предполагает, что жильцы самостоятельно занимаются всеми вопросами по ремонту, обслуживанию своего имущества. Однако и в этом случае потребуется документально оформить подобную деятельность.

И здесь возможны 2 варианта:

1. Если количество квартир в доме не превышает 30 оптимальным вариантом считается управление имуществом с выбором одного ответственного лица. На последнего составляется доверенность, в соответствии с которой он осуществляет возложенные на него полномочия.
2. Если речь идет о многоквартирном доме допускается создать свое ТСЖ и зарегистрировать его как некоммерческую организацию. В этом случае также выбирается руководство, которое действует в соответствии с Уставом, составленным с согласия всех собственников.

Самостоятельное управление домом, безусловно, позволяет досконально контролировать процесс ремонта и предоставления всевозможных услуг. Это связано с тем, что персонал нанимают непосредственно жильцы, так же как именно они напрямую заключают договора с ресурсопоставляющими организациями и иными инстанциями.

Разорвать договор с управляющей компанией абсолютно не запрещено законом. Если собственников не устраивает деятельность конторы, они имеют полное право отказаться от ее услуг. Правда процедуру потребуется провести по всем правилам, включая сбор доказательств халатной работы УК и созыв общего собрания жителей дома. А вот после, полномочия по содержанию имущества передаются либо конкуренту бывших управленцев, либо прямо в руки собственников, если последние оформляют ТСЖ или избирают представителя, ответственного за ведение организационной деятельности.

Управляющая компания отказалась от дома

Существует ряд причин, из-за которых УК снимает с себя выполнение обязательств по поддержанию многоквартирного здания в надлежащем состоянии:

• обслуживающая организация начала процедуру банкротства;
• отсутствует лицензия на соответствующий вид деятельности;
• собственники квартир не выполняют взятые на себя финансовые обязательства.

Закон Российской Федерации требует, чтобы все компании, осуществляющие руководство жилой недвижимостью, прошли процедуру лицензирования. Однако получение лицензии, позволяющей брать на себя ответственность по содержанию жилья, процесс медленный, может затянуться на несколько лет. Большинство УК не стремится информировать своих подопечных об изменении статуса, связанного с отсутствием лицензии. То есть продолжают оказывать жилищно-коммунальные услуги независимо от ее наличия. Подобные действия со стороны управленцев являются незаконными

Поэтому при заключении контракта следует уделить вопросу наличия лицензии особое внимание

Если организация, отвечающая за обеспечение дома, находится в финансовой яме, не позволяющей заниматься благоустройством вверенной недвижимости, то единственным выходом для нее является процедура банкротства.

Также УК может расторгнуть соглашение обслуживания из-за собственников жилья, которые не производят выплаты по перечню оказываемых услуг либо предъявляют чересчур завышенные либо неадекватные требования по содержанию дома и придомовой территории.

Что делать собственникам, если у дома больше нет управляющей компании? Согласно действующему законодательству Российской Федерации, владельцы жилья в многоквартирном доме обязаны в течение месяца определиться, кто будет обслуживать дом: конкретная управляющая компания или товарищество собственников жилья. В случае неспособности квартиросъемщиков самостоятельно сделать выбор, его осуществляет за них администрация. Окончательный разрыв сотрудничества между обслуживающей организацией и жильцами дома происходит по истечении 30 календарных дней с момента извещения собственников об инициации УК прекращения действия договора в одностороннем порядке.

Процесс отказа

Если жильцы намерены в одностороннем порядке расторгнуть договор, составленный с УК, то они выполняют последовательные действия:

1. Проведение собрания. На него приглашаются все собственники квартир в доме, для чего передаются письменные уведомления. В документе приводится дата и место проведения собрания, а также перечисляются инициаторы. Обязательно указывается повестка собрания, заключающаяся в смене УК. Если в доме имеются неприватизированные квартиры, то дополнительно приглашаются представители муниципалитета.
2. Принятие решения об отказе от услуг УК. Не всегда жильцы дома единогласно соглашаются со сменой управляющей организации. Поэтому инициаторы подготавливают доказательства, подтверждающие нарушение положений договора со стороны организации. Сюда относится некачественное обслуживание, отсутствие отчетов, низкое качество работ или отказ от устранения аварийной ситуации. Документы можно запросить непосредственно у представителей УК, которые обязаны предоставлять их по первому требованию жильцов.
3. Выбор новой УК или открытие ТСЖ. Обычно инициаторы самостоятельно выбирают другую фирму, которая будет заниматься обслуживанием дома. Они могут предложить открытие ТСЖ. Перед выдвижением какой-либо компании обязательно изучаются отзывы о ее работе. Выбранная фирма предлагается для изучения всем жильцам дома.
4. Как только на собрании будет принято положительное решение относительно отказа от УК, начинается сбор документации. Для этого требуются следующие бумаги: образец уведомления, передаваемого всем жильцам о проведении общего собрания; жалобы, подаваемые собственниками квартир в УК или Роспотребнадзор; обращения в жилищную инспекцию, оставшиеся без ответа; протокол общего собрания.
5. Замена УК. Все собранные документы копируются, после чего полученные копии направляются почтой по адресу расположения текущей управляющей компании. Фирма, изучив документацию, подготавливает отчеты и иные бумаги, передаваемые преемнику. Поэтому в заявлении, передаваемом в УК, обязательно указывается новая фирма, с которой будут сотрудничать жильцы строения.

Не всегда процедура проходит гладко, так как иногда управляющие компании намеренно затягивают процесс передачи дел или вовсе отказываются от предоставления документов. Поэтому жильцам дома приходится обращаться в общий районный суд. Практика показывает, что суды редко принимают сторону жильцов, так как доказать незаконность действий со стороны представителей УК практически невозможно.

Обычно люди просто недовольны результатами сотрудничества, что не является веским основанием для принудительного расторжения договора. Но если имеются официальные доказательства того, что фирма неоднократно нарушала условия контракта, то суд удовлетворяет исковые требования.

Как отказаться от обслуживания

Есть только один способ отключиться от коммунального обслуживания – обратиться в жилищно-коммунальное хозяйство с письменным обращением. Действовать надо следующим образом:

1. Обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом. Перед этим проконсультироваться с сотрудниками о том, как оформить заявление и на чье имя его писать. Обычно в УК есть готовый бланк, который нужно просто заполнить. Либо можно самостоятельно написать обращение. Общение пишется на имя руководителя компании и составляется в соответствии с требованиями Гражданско-процессуального кодекса. К заявке прикладываются копии приложений, подтверждающие права заявителя.
2. После сдачи заявление необходимо ждать. У УК есть 15-дневный срок на рассмотрение обращения. Ответ обычно поступает по почте, также сотрудники могут позвонить и сообщить о результатах рассмотрения.
3. После получения ответа, необходимо уточнить время для проведения сверки.
4. В назначенный день сотрудник организации посетит заявителя, проведет проверку и при отсутствии ограничений назначит дату общего собрания для принятия решения.
5. В случае положительного решения, оформляется соответствующая документация.
6. В итоге из квитанции гражданина будут исключены ресурсы, на которых он оформил отказ.

Особенности процедуры прекращения сотрудничества с управляющей компанией

Если коллектив владельцев МКД отказывается от сотрудничества с УК, возможны три варианта при переходе функций, выполняемых этой организацией:

• заключение соглашения с новой структурой;
• создание ТСЖ, с самостоятельным решением вопросов управления МКД коллективом жильцов;
• отсутствие единодушного мнения со стороны владельцев жилплощади. В этом случае организация назначается местным муниципалитетом.

Выбор действий зависит от результатов голосования всех собственников квартир.

Перейти в другую УК

Если собрание владельцев жилплощадей МКД решило сменить управляющую структуру, привлекается другая организация. При выборе иной управляющей компании требуется удостовериться в ее надежности. Изучаются отзывы жильцов домов, состоящих под ее управлением, проверяется отчетная документация.

Создать ТСЖ

Другой способ выполнения функций управления МКД для жильцов – самостоятельно решать данные вопросы путем создания ТСЖ.

Возможные сложности – бумажная волокита, связанная с необходимостью подготовки большого количества документации.

В этом деле инициативной группе владельцев квартир может оказать помощь местная администрация. Потребуется зарегистрировать новое юридическое лицо, с открытием собственного лицевого банковского счета, и обеспечить другие обязательные атрибуты.

Как обосновать?

Можно привести следующие доводы:

• УК систематически нарушает свою часть договора с собственниками;
• некачественно выполняемые работы;
• отчетность не предоставляется, информация в ней не соответствует действительности;
• истек срок договора.

Приведем конкретный пример. Управляющая организация, сотрудничество с которой вынесли на обсуждение, обязалась, согласно договору, поддерживать в чистоте подъездные дорожки, подъезды, но так и не выполнила этого условия.

Или например, ремонт. Средства собираются регулярно, причем сбор явно завышен, а трубы как текли, так и продолжают течь, хотя вроде бы какой-то ремонт был проведен (или вообще никакого не было), проблемы с отоплением как были, так и остались.

Всю документацию перед этим нужно запросить в офисе Управляющей организации и дополнить имеющимися на руках инициативной группы документами, подтверждающими обоснованность их требований – причем все это нужно сделать до того, как инициировать собрание.

Иначе вы ничем не убедите других жильцов, которые в большинстве случаев даже если недовольны, придерживаются политики “перемены могут быть только к худшему”.

Запросив материалы, нужно обязательно передать их для анализа грамотному юристу, который лучше всего подскажет вам, как действовать.

Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия

Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.

5. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.

6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым

Перечень услуг, от которых можно отказаться

Отказаться можно практически от всего. Практически, потому что есть пара исключений.

Если в квартире никто не живет, соответственно, вода и электричество не расходуются. И даже если потребление этих ресурсов контролируется счетчиками, в случае, когда заезд жильцов в ближайшем будущем не планируется, от этих услуг вполне реально отказаться.

Свет можно «намотать» банальным дверным звонком, чего уж говорить о забытых включенных бойлерах/холодильниках. Конечно же, много электричества сигнальная кнопка не съест, но кое-что да возьмет. Через месяц на это «кое-что» нарастет пеня, на нее – еще пеня и т.д.

С водой дела обстоят еще серьезнее. Вышедшие из строя вентили и дырявые трубы еще никто не отменял. И мало того, что владельцу придется расхлебывать, в прямом и переносном смысле этого слова, коварство водной стихии, ему еще и соседи выставят счета за испорченные стены/потолки. Поэтому воду в нежилых квартирах нужно отключать обязательно.

И стоит ли говорить о целесообразности таких услуг, как пользование общей антенной или радиоточкой? Даже проживая в квартире, вряд ли кто-то пользуется антеннами. Сегодня все завязано на интернет, когда один-единственный маршрутизатор раздает сигнал на все: и на ПК, и на мобильные гаджеты, и на телевизор. Так стоит ли платить лишнее?

Другое дело, что эта штука может оказаться полезной. Но если есть свободные деньги и желание обезопасить себя, а точнее, свою квартиру от неприятностей, лучше все-таки воспользоваться услугами солидных страховых компаний. Кто знает, что предусматривает дешевая страховка от коммунальщиков, если договор о ее заключении никто в глаза не видел?

А вот от общедомовых услуг отказаться нельзя. За них придется отстегивать каждый месяц. Живете вы в своей квартире или не живете – никого не интересует. Придомовая территория и подъезды требуют ухода, независимо от количества жильцов.

Поскольку тепло подается на весь дом, отключить какую-то определенную квартиру не получится никак. Другое дело – если владелец отказывается от данной услуги навсегда, предоставляя в теплосети проект о замене системы отопления квартиры на автономную.

Кто может отказаться, какие доказательства и документы нужны

Обвинение в некачественном выполнении своих обязанностей или предоставлении некачественных услуг необходимо обосновать. Доказательствами могут быть:

• Жалобы частного характера или общие;
• Акты о ненадлежащем состоянии помещений, находящихся в компетенции управления организации;
• Данные зафиксированные аварийной службой;
• Фотографии, видеосъемка;
• Итог проведения независимого исследования;
• Документы, подтверждающие воздействие государственных служб контроля на представителей компании.

Для отказа от услуг организации необходимы документы:

• Копия решения общего собрания собственников квартир;
• Копия нового договора;
• Сопроводительное письмо с упоминанием нарушений ЖК.

Поданные документы рассматриваются в течение 10 дней. Новая компания приступает в своим обязанностям через месяц после заключения контракта.

Отказ для одной квартиры

Если работой недоволен один владелец квартиры, то решение о расторжении договора зависит от площади дома и доли в нем принадлежащей лицу.

Если дом состоит из двух квартир, то право решения остается за собственником большей части площади.

Если дом является многоквартирным, то недовольному собственнику придется убедить в своей правоте более чем половину жильцов. И только на основании принятого на собрании решения может быть расторгнут договор.

Всем домом

Для принятия решения о смене управляющей организации необходимо более 50% голосов всех жильцов дома. Только это условие является основанием для смены компании. Соотношение голосов определяется на основе открытого голосования. Если большая часть дома недовольна работой действующей организации, её работа может быть прекращена уже по окончании текущего года работы согласно договору. До истечения первого года работы компания не может быть рассчитана. Но если год управления был непродуктивным, жильцы могут посредством голосования решить этот вопрос.

Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?

Управляющая компания это орган, который обязуется обслуживать многоквартирный дом.

Вряд ли сами собственники могли бы скооперироваться и надлежащим образом содержать постройку.

Поэтому подобные действия осуществляют специальные организации, в которой составлен договор.

Жильцы получают услуги, которые осуществляют систематически, управляющая компания получает оплату своих услуг. Всё честно.

Однако, иногда возникает ситуация, которая заставляет управляющую компанию требовать расторжение договора. Очень часто они связаны с тем, что жильцы, так или иначе, нарушают права управляющей компании.

Узнайте из наших статей о таких процедурах, как: передача новостройки от застройщика к управляющей организации, создание собственной управляющей организации и регистрация УК в ГИС ЖКХ.

Причины

Может ли управляющая компания в одностороннем порядке расторгнуть договор? Давайте рассмотрим основные причины, которые могут стать основанием расторжения договора управления по инициативе управляющей организации.

В первую очередь поговорим о таком важном процессе, как лицензирование. Каждая управляющая компания должна получить лицензию на осуществление своей деятельности

Подобная норма, прописанная законодательством, является обязательным условием для функционирования организации.

Очень часто молодые управляющие компании, которые еще не набрали достаточного опыта в подобной сфере, не с первого раза проходят процедуру лицензирования. Получение разрешения на осуществление действий можно ждать годами.

Поэтому, часто управляющие организации, которые не хотят нарушать закон перед собственником, в случае, если они не прошли процедуру лицензирования, самостоятельно сообщают об этом жильцам.

При этом, самостоятельно являются инициатором разрыва отношений. Но, к сожалению, подобных компаний очень мало, и зачастую, как следует из судебной практики, сотрудником компании проще осуществлять деятельность без лицензии, нежели чем отказываться от оплаты своих трудов.

Второе основание может скрываться в банкротстве управляющей компании.

Очень часто такое происходит ввиду того, что все денежные средства, которые были собраны жильцами, или иным образом полученные в виде дотаций, были израсходованы на какие-либо мероприятия по благоустройству дома.

Или же, вовсе, недобросовестные сотрудники присваивали денежные средства себе. В виду отсутствия средств на осуществление работы, управляющая компания объявляет себя банкротом, и самостоятельно является инициатором разрыва отношений с многоквартирным домом.

Иногда сотрудники управляющей компании устают от взаимодействия с жильцами. Иногда их требования бывают неадекватными, не соответствуют действительности, они могут быть исполнены.

В этом случае, чтобы лишний раз не нагнетать ситуацию, а также, освободить своих сотрудников от излишних проблем, руководители компании принимают решения о разрыве отношений.

Тоже самое касается ситуации в случае, если жильцы не соблюдают пункты договора, которые прописывают их обязанности в отношении управляющей компании. Например жильцы отказываются платить за использование ресурсов, а также за содержание многоквартирного дома. Не получая оплату за свой труд и старания управляющая компания вынуждена прервать отношения с жильцами.

Существует еще масса причин, которые могут стать основаниями для разрыва отношений. Если вы нуждаетесь в более подробном освещении вопроса, рекомендуем вам ознакомиться с судебной практикой по данному вопросу.

О причинах и о том, что делать, если управляющая компания отказалась от дома, узнайте из этого ролика:

Дома оказались без обслуживания УК. Утро с Губернией. Guberna TV

О том, что такое управление МКД управляющей компанией, а также о преимуществах и недостатках УК перед другими формами управления, вы можете узнать на нашем сайте.