Смена ук в многоквартирном доме: пошаговый план

Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты

Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.

Алгоритм и пошаговая процедура следующая:

1. Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
2. Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
3. Составление протокола заседания.
4. Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.

Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.

Замена на основании собрания собственников: процедура

Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома. Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане.

Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя. Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом. Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.

Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания. Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК.

Необходимое количество голосов для смены управляющей ЖКХ компанией

Как отмечалось выше, решение о смене ТСЖ, ЖСК или управляющей компании принимается собранием собственников дома. Для того чтобы соблюсти порядок перехода и сменить управляющую организацию в Москве, Петербурге или другом городе России на законных основаниях, нужно изучить жилищное и гражданское законодательство РФ.

Особое внимание нужно уделить необходимому количеству голосов, при наличии которых в действительности можно сменить способ управления многоквартирным домом. Из прибывших жителей более половины должны проголосовать за смену действующей организации

В той ситуации, когда это состоялось, то решение о смене управляющей фирмы будет считаться правомочным. В том случае, когда решение принять не удалось, то имеется возможность провести еще одно собрание в будущем и обсудить возможность выбора другой управляющей компании, обладающей большим приоритетом

Из прибывших жителей более половины должны проголосовать за смену действующей организации. В той ситуации, когда это состоялось, то решение о смене управляющей фирмы будет считаться правомочным. В том случае, когда решение принять не удалось, то имеется возможность провести еще одно собрание в будущем и обсудить возможность выбора другой управляющей компании, обладающей большим приоритетом.

Возможна ли смена УК без собрания собственников

Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, каким именно образом будет осуществляться управление их домом. В той ситуации, когда происходит передача дома управляющей ЖКХ компании без ведома жителей, данное решение считается незаконным. По сути, это неправомерный захват имущества.

В этой связи противостоять незаконным действиям граждан или директора ТСЖ можно путем обращения в судебные органы, прокуратуру или же жилищную инспекцию.

На сегодняшний день в жилищном законодательстве нет ни одного законно установленного способа передачи многоквартирного дома без уведомления лиц, проживающих в нем. Эти действия могут быть призваны незаконными, и повлечь за собой не только административную, но и уголовную ответственность.

Порядок смены управляющей компании

Инициировать переход может как один человек, так и группа жильцов. Главное в этой ситуации, чтобы все остальные оказались не против. Закон требует, чтобы согласных на смену управляющей компании было не менее половины от всех собственников квартир. Если большинство есть, менять одну организацию на другую можно смело и даже неоднократно. Никаких лимитов на этот счет не существует: если у людей есть причины и недовольства, они на абсолютно законных основаниях могут разорвать отношения с недобросовестным поставщиком услуг.

Если подводных камней нет, можно приступать к процедуре перехода.

1. Выбрать новую управляющую компанию

Имея прежний горький опыт, важно не поменять шило на мыло. Выбирать стоит взвешенно, тщательно просмотрев предложения и рейтинги в интернете, пообщавшись с жильцами соседних дворов и со знакомыми

Определив пару-тройку достойных вариантов, нужно собрать инициативную группу и съездить на встречу к руководству. Если времени на общение с потенциальными клиентами не найдут — это недобрый знак. Если общаться будут нехотя и невежливо — тоже.

Не менее значимый момент — организация работы компании с клиентами. Если процессы подачи заявок и оплаты коммунальных услуг автоматизированы, это говорит о современности УК, ее стремлении быть удобной для людей, направленности на повышение уровня сервиса. Работающие по старинке и только с бумажками жилищно-коммунальные службы недалеко ушли от пресловутых ЖЭКов. Как правило, качество их услуг низкое, а на жалобы и заявки они реагируют очень медленно.

2. Организовать собрание собственников

Его можно провести очно, пригласив всех жильцов для обсуждения. А можно очно-заочно: тогда в собрании принимает участие группа активных жителей, которые потом доводят информацию до сведения остальных и собирают подписи.

О собрании нужно известить людей заранее — за десять дней. Извещение стоит направить и в действующую управляющую компанию: от нее на встречу с жителями могут командировать представителя. К дате проведения готовят повестку, в которой указывают актуальные вопросы.

Вопрос может быть один — о расторжении договора, или несколько. Предпочтительно включать в одну повестку сразу несколько тем для обсуждения, чтобы не проводить собрания многократно. Кроме главного вопроса, нужно указать в перечне актуальных тем выбор новой компании. Если с ней уже определились, то с названием и обсуждением условий нового договора и тарифов. Также в повестку включают уточнение сроков, в течение которых документы из одной организации должны быть переданы в другую, и условия передачи накопленных средств.   

Решение большинства фиксируют в протоколе, который подписывают участники собрания. Также готовят заявление в действующую управляющую компанию: в нем договор просят расторгнуть на основании решения жильцов. Это заявление можно передать представителю УК, присутствующему на собрании. Если же представителя нет, собирают пакет документов и лично отвозят в офис компании. 

3. Подготовить уведомление о смене управляющей компании

Поставить организацию в известность об инициативе жильцов дома нужно быстро — в течение пяти дней. По закону, к уведомлению о принятом решении нужно приложить копию протокола собрания. Такой же комплект бумаг направляют в управление жилищного надзора и отдел муниципального жилищного контроля.

Передавая бумаги, попросите сотрудников УК предоставить всю документацию на дом: техпаспорт, планы земельного участка, поэтажные планы. Если получили отказ или сотрудники утверждают, что бумаги утеряны, подготовьте письмо с требованием. Предоставить эти бумаги обслуживающая организация обязана, а если они были утеряны, то должна восстановить за свой счет.

Документы при смене управляющей компании следует передать в новую за 30 дней до окончания действия прежнего договора. Лучше сделать это сразу после собрания — на второй-третий день.

4. Заключить договор

Бланк предоставит новая УК, но вот собирать подписи придется инициативной группе. Документ приобретает силу, если в нем распишутся более 50% владельцев квартир. Собрать подписи можно на собрании — одновременно с подписанием протокола. А можно чуть позже, но не стоит откладывать в долгий ящик: пока договор не подписан, ответственной за дом продолжает считаться прежняя УК.

На основании подписанного договора компания подает заявление в управление жилищного надзора о внесении дома в ее лицензию. Процедура занимает десять дней, после чего переход признают официально завершенным. Только после этого она имеет право выставлять новым клиентам счета за услуги.

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

• у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования;
• сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
• обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
• как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

• взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
• постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
• при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:

• предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
• утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.

1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т. д.
2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

УК не передает дом ТСЖ, что делать

Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Следующая Учетные процедурыАннулирование лицензии на управление многоквартирным домом

Выход из ТСЖ в управляющую компанию

Еûø òûðôõûÃÂÃÂàöøûÃÂàýõ ÃÂôþòûõÃÂòþÃÂõýàôõùÃÂÃÂòÃÂÃÂÃÂøü ÃÂõöøüþü ÃÂÿÃÂðòûõýøàÃÂÃÂÃÂ, þýø üþóÃÂàÃÂþòõÃÂÃÂøÃÂàÿõÃÂõÃÂþô ýð ÃÂÿÃÂðòûÃÂÃÂÃÂÃÂàúþüÿðýøÃÂ. çÃÂþñàÃÂÃÂþ ÃÂôõûðÃÂÃÂ, ýõþñÃÂþôøüþ ÷ðÃÂÃÂÃÂøÃÂÃÂÃÂàÃÂþóûðÃÂøõü ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúþò, úþÃÂþÃÂþõ ÷ðÃÂøúÃÂøÃÂþòðýþ ò ÿÃÂþÃÂþúþûõ þñÃÂõóþ ÃÂþñÃÂðýøÃÂ. ÃÂþÃÂÃÂôþú ôõùÃÂÃÂòøù òÃÂóûÃÂôøàÃÂûõôÃÂÃÂÃÂøü þñÃÂð÷þü.

1. ÃÂÃÂþòõôõýøõ úòþÃÂÃÂüð ò ÃÂþþÃÂòõÃÂÃÂÃÂòøø ÃÂþ ÃÂÃÂ. 145 ÃÂààä ÿÃÂõôÃÂõôðÃÂõûõü ÿÃÂðòûõýøÃÂ. çÃÂþñàñÃÂûþ ÿÃÂøýÃÂÃÂþ þúþýÃÂðÃÂõûÃÂýþõ ÃÂõÃÂõýøõ, ÃÂÃÂõñÃÂõÃÂÃÂàýðûøÃÂøõ ñþûõõ 50% óþûþÃÂþò.
2. ÃÂÃÂñþàýþòþù ÃÂÿÃÂðòûÃÂÃÂÃÂõù úþüÿðýøø. ÃÂþÿÃÂþàÃÂþöõ ÿþôûõöøàÃÂõÃÂõýøàýð þñÃÂõù ÃÂþñÃÂðýøø.
3. áþÃÂÃÂðòûõýøõ ÿÃÂþÃÂþúþûð ÿþ ÷ðòõÃÂÃÂõýøø üõÃÂþÿÃÂøÃÂÃÂøÃÂ.
4. ãòõôþüûõýøõ ãàþ ÃÂõÃÂõýøø, ÿÃÂøýÃÂÃÂþü ýð ÃÂþñÃÂðýøø.
5. ÃÂõÃÂõôðÃÂð ÃÂþ ÃÂÃÂþÃÂþýàÃÂÿÃÂðòûÃÂÃÂÃÂõù þÃÂóðýø÷ðÃÂøø ò ðôÃÂõàóþÃÂþôÃÂúþù ðôüøýøÃÂÃÂÃÂðÃÂøø ôðýýÃÂàþ ÿÃÂøýÃÂÃÂøø ôþüð.
6. ÃÂðúûÃÂÃÂõýøõ ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúðüø öøûÃÂàÿþüõÃÂõýøù ýþòþóþ ôþóþòþÃÂð.

Застройщик и УК одно лицо, что делать

Подобное явление, когда крупные строительные компании создают управляющие компании, часто случаются в новостройках и в коттеджных комплексах. Такие УК называются аффилированнми.

У них есть свои плюсы и минусы. Углубляться в эту тему сейчас мы не будем

Обратим внимание лишь на то, что у УК от застройщика более полный контроль над домом и общедомовыми площадями (без разрешения собственников могут открыть торговый павильон)

Поэтому когда жильцы решают сменить компанию, разгораются целые войны со спиливанием замков, утаиванием документов, вовлечением в конфликт поставщиков коммунальных услуг.
Но по закону заменить аффилированную УК можно по обычной процедуре.

Как это происходит?

 «Принятие решения о смене УК общим собранием собственников».

Все вопросы управления домом, в том числе и смена УК, лежат в юрисдикции собрания жильцов. Чтобы решение этого органа имело законную силу, необходим своего рода кворум (50 % плюс один голос собственников). При этом голоса подсчитывают по долям, равным площади квартиры (каждый голос равен одному метру жилплощади).

Но собрать общее собрание далеко непросто. И хотя в бытовых разговорах соседи постоянно жалуются друг другу на коммунальщиков, в день собрания у большинства жильцов находятся неотложные дела. Чтобы собрание все-таки состоялось, квартиросъемщиков следует известить о повестке дня и планирующихся решениях не менее чем за 10 дней до мероприятия. В серьезных случаях можно прибегнуть к заказным письмам, но обычно инициативная группа ограничивается личным обходом квартир или объявлением в общем лифтовом холле.

Если необходимого количества участников все-таки не набирается, то по решению большинства присутствующих можно использовать заочную форму – инициативная группа совершает повторный обход квартир, чтобы «добрать» голоса жильцов. По результатам собрания составляется протокол. Если кто-то из жильцов не участвовал в голосовании или не согласен с принятым решением, он может в течение шести месяцев обжаловать его в суде.

Помещения общего пользования, чердаки, подвалыи инженерные коммуникации находятся в общейсобственности дольщиков-собственниковапартаментов в ЖК «Адмирал», что гарантируетсоблюдение их прав при взаимодействии с УК

«Прекращение работы старой УК. Вариант 1»

Наиболее простой способ расстаться с управляющей компанией – дождаться срока истечения договора. Соглашение на обслуживание дома по закону заключается на срок от одного года до трех лет, при этом, если ни одна из сторон не выразила желания его расторгнуть, договор автоматически продлевается на следующий период. Если же жильцы хотят сменить управляющую компанию, они должны за 30 дней до истечения договора направить УК уведомление об отказе от ее услуг.

 «Прекращение работы старой УК. Вариант 2»

Собственники могут отказаться от действующей УК в судебном порядке. Для этого необходимо доказать, что она ненадлежащим образом оказывает заявленные в договоре услуги.

Как правило, грубыми нарушениями считаются систематические перебои с водо-и теплоснабжением, отсутствие электричества, нерегулярный вывод мусора. Для того чтобы подтвердить эти факты, придется постараться. Результаты экспертизы, акты о нарушениях, отчеты, протоколы, свидетельские показания – порой чтобы «выжить» недобросовестную компанию из дома, жильцам приходится собрать многотомный архив.

Собственники апартаментов в борьбе с УК часто находятся в заведомо проигрышном состоянии. Ведь в отличие от жилых домов, в которых квартиросъемщикам на правах общей собственности принадлежат также коммуникации и места общего пользования, в коммерческой недвижимости права на эти площади нередко остаются за застройщиком, а значит именно он выбирает и управляющую компанию. Поэтому, приобретая апартаменты в жилом комплексе, следует внимательно изучить условия продажи.

Если требования жильцов правильно оформлены и подтверждены документами, суд, скорее всего, встанет на их сторону и расторгнет договор с «проштрафившейся» управляющей компанией. После этого она обязана передать новой эксплуатирующей организации пакет документов на дом, неизрасходованные средства на ремонт и средства на оплату коммунальных услуг.

С 1 мая 2015 года вступает в силу Федеральный закон №255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», который предполагает обязательное лицензирование управляющих компаний. Согласно этому закону в нынешней редакции, компании, не прошедшие лицензирование, не будут допускаться до управления многоквартирными домами. Организация, которую в течение года дважды «уличили» в ненадлежащем исполнении своих обязанностей по какому-либо дому, будет отстранена от его обслуживания, а если количество таких домов в юрисдикции компании окажется более 15 %, у нее будет отозвана лицензия.

Однако до практического применения закона пока далеко, к тому же, уже сейчас ведется работа по смягчению его «карательной» части. Поэтому о том, насколько изменения в законодательстве упростят жизнь собственников, недовольных своей УК, судить пока рано.

Итак, смена управляющей компании – процесс далеко непростой. Однако главное препятствие на пути к успеху этому – не бюрократия и препоны со стороны действующей УК, а пассивность самих собственников квартир, которые предпочитают терпеть произвол коммунальщиков вместо того, чтобы активно защищать свои интересы.

Как провести ОСС с целью создания ТСЖ

Как провести ОСС, мы подробно писали ранее.

Уведомить собственников о предстоящем общем собрании нужно как минимум за 10 дней до его проведения. Лучше — раньше, потому что личная беседа с каждым собственником — залог того, что вашу идею о ТСЖ поймут и не проигнорируют собрание. На поквартирный обход, конечно, понадобится время.

Для создания в доме ТСЖ в повестку дня общего собрания собственников помещений

обязательно нужно включить следующие вопросы:

1. Выбор председателя ОСС помещений в многоквартирном доме.

2. Выбор секретаря ОСС помещений в многоквартирном доме.

3. Избрание состава счетной комиссии ОСС помещений в многоквартирном доме.

Пунктов 1-3 может не быть, если указанные органы уже избраны предыдущими собраниями на определенный срок. Это нужно уточнить заранее, как и то, какой порядок уведомления о проведении ОСС выбран.

4. Выбор собственниками способа управления многоквартирным домом по адресу: {адрес}.

5. Создание Товарищества собственников недвижимости (жилья).

6. Утверждение устава Товарищества собственников недвижимости (жилья).

7. Избрание правления Товарищества собственников недвижимости (жилья).

8. Выборы председателя правления Товарищества собственников недвижимости (жилья).

9. Избрание ревизионной комиссии Товарищества собственников недвижимости (жилья).

10. Выборы уполномоченного представителя собственников помещений для государственной регистрации Товарищества собственников недвижимости (жилья) и представлению его интересов в органах государственной власти.

11. Расторжение договора управления с {наименование управляющей организации}.

Дополнительно можно указать такие пункты:

12. Утверждение названия Товарищества собственников недвижимости (жилья).

13. Утверждение вознаграждения председателю правления.

14. Утверждение единовременного сбора средств на создание Товарищества собственников недвижимости (жилья).

Это обычно требуется, чтобы вернуть инициаторам собрания деньги, которые они потратили при подготовке к собранию на канцтовары, юридическую консультацию по созданию ТСЖ и прочее.

Согласно пункту 3 статьи 135 ЖК РФ для принятия положительного решения проголосовать за

создание ТСЖ должны собственники, владеющие более чем 50% помещений (квадратных метров) в МКД:

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Протокол общего собрания с решениями создать ТСЖ и утвердить его устав должны подписать все собственники, которые голосовали за эти решения. Протокол нужно предоставить в ГЖИ (государственную жилищную инспекцию) в течение 10 дней после принятия решения.

При регистрации ТСЖ в налоговой предоставляются: протокол общего собрания (оригинал), устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Протокол общего собрания нужно составить в 4 экземплярах: для налоговой, ГЖИ, управляющей организации (с которой согласно протоколу расторгается договор), и для председателя созданного ТСЖ — на хранение. С итогами собрания обязательно нужно ознакомить всех собственников. Можно повесить в подъездах копии протокола общего собрания.