Методы и подходы к кадастровой оценке земельного участка, а также стоимость оценки земли в рф

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов. Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка. Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем. Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

Назад в раздел

Методика оценки условий инвестиционных контрактов

Метод, учитывающий условия инвестиционных договоров, используется при оценке земель для жилой застройки в крупных населенных пунктах. Ярким примером этого является столица, ведь она – один из немногих городов, где земля предоставляется инвесторам в пользование на основе инвестиционных контрактов.

По условиям таких контрактов объект, возведенный на средства вкладчика, впоследствии делится между владельцем участка и окружающей инфраструктуры (городом) и инвесторами.

Городу, как правило, переходит до 30% возведенных площадей. Учитывая это, инвестор осуществляет оплату использования земель в натуральном виде, передавая собственнику имущество.

Рыночная же стоимость такой земли определяется как стоимость строения, которая впоследствии по условиям контракта должна быть передана собственнику земли.

Обучение на курсах

Чтобы получить права на управление лодкой необходимо обратиться в территориальное отделение ГИМС (Государственная инспекция по маломерным судам). Только здесь вас могут поставить на учет и выдать соответствующее разрешение. Однако там вас попросят сдать экзамен, предварительно пройдя обучение.

С поиском школы или курсов по управлению маломерными судами может возникнуть несколько серьезных трудностей, ведь в некоторых регионах найти их достаточно проблематично. Иногда есть курсы прямо при ГИМС или при специализированных ВУЗах, техникумах. Кстати, если у вас есть диплом об образовании по специальности «Судовождение», «Управление водным транспортом» или другой, связанной с водным транспортом, то проходить обучение или сдавать экзамены вам не нужно.

Курсы по судовождению можно встретить практически в каждом крупном городе. В некоторых ситуациях вы сможете узнать, где же находится такие центры, просто обратившись в ГИМС.

Срок обучения на курсах занимает от 1,5 до 6 месяцев. Здесь все зависит непосредственно от учебного центра, который и предлагает свои услуги. Все обучение можно разделить на две части:

• Теория. Где вы будете учить предметы, правила и многое другое. Её можно проходить очно, заочно или дистанционно в зависимости от учебного центра.
• Практика. Здесь нужно будет получить навыки управления. Также студентов учат обслуживать лодочные моторы и суда.

Во время обучения вам придется выучить следующие дисциплины:

• Основные правила плавания.
• Административное право.
• Теорию устройство судов.
• Радиосвязь.
• Знаки и сигналы, которые нужно будет использовать на воду.
• Лоции ВВП.
• Метеорологию.

Как правило, многие считают, что список предметов слишком большой. Конечно, если вы будете плавать по мелким рекам и озерам, то все навыки могут и не пригодиться. Однако все эти знания считаются полезными, и вы сможете активно их использовать в повседневной жизни, так что, пренебрегать их изучением нет никакого смысла.

Что такое кадастровая оценка земельного участка?

Кадастровая оценка земли – это процедура определения кадастровой стоимости земель в массиве, которая проводится в результате плановой ревизии, по распоряжению муниципалитета или государства. Устанавливает удельную стоимость 1м2 земли в кадастровом квартале.

Данная процедура обязательна, сроки её проведения – не реже, чем один раз в 3,5 года и не позднее, чем через 5 лет после предшествующей.

Оценка земельных участков, земельное право:

Полученные в результате ревизионной проверки сведения, вносятся в информационный банк ГКН. Так же передаются в налоговую инспекцию региона и выдаются в виде выписок и справок для пользования гражданам и уполномоченным инстанциям.

Цели и виды оценки

Существует несколько основных целей определения оценочной стоимости ЗУ:

1. Заключение сделок между гражданами – продажа ЗУ, дарение, аренда, передача по наследству и т. д.
2. Предоставление земельного владения в виде залога при заключении кредитных отношений в банке.
3. Споры по имущественным правоотношениям.
4. Приватизация.
5. Оформление страховки на ЗУ.
6. Оценка предприятия (если категория используемой ЗУ относится к промышленным земельным наделам).
7. Оценивание ущерба при совершении преступлений против владельца земли или же при несчастных случаях.
8. Формирование налоговой стоимости за землю собственника.

Удовлетворению задач помогают такие виды оценки земли, как:

1. Массовая – применяется, чтобы сразу исследовать несколько участков, предназначенных для землепользования, размеры которых являются достаточно внушительными. Обычно такой вид оценки используется при продаже земель сельхозназначения, промышленных наделов и т. п.
2. Единичное оценивание – проводится, когда нужно исследовать стоимость одного ЗУ.

Оба типа оценивания земельной собственности представляют собой систему и требуют тщательно анализировать текущее положение рынка недвижимого имущества.

Метод распределения в оценке земли

Метод распределения в оценке земли может использоваться только для участков, на которых находятся построенные объекты недвижимости (здания и сооружения).

Оценивание происходит в следующей последовательности:

• Выделяются элементы, по которым будет происходить сравнение с аналогичными объектами;
• Устанавливаются ключевые характеристики и отличия аналогичных объектов и оцениваемого земельного участка;
• В соответствии с выявленными отличиями вносятся корректировки цен;
• На основании корректировок рассчитывается рыночная стоимость комплексного объекта недвижимости (включая земельный участок);
• Определяется рыночная стоимость земли, равная рыночной стоимости, полученной на предыдущем этапе, умноженной на вероятную долю земельного участка в структуре стоимости единого объекта.

Все приведенные выше методы относятся к методам единичной оценки. При этом также существуют методы массовой оценки земель, которые позволяют одновременно получить кадастровую оценку земельных участков, расположенных в границах определенных административно-территориальным устройством районов (областей, городов и т.д.) на определенную дату. Массовые методы оценки городских земель используются с целью определения базы налогообложения, а также для других целей, установленных законодательством.

Инвестиционная

Под инвестиционной стоимостью принято понимать стоимость, определяемую с позиции инвестора или группы лиц, заинтересованных в использовании земельного участка в инвестиционных целях.

При этом оценка осуществляется исходя из конкретных запросов и предпочтений инвесторов, а также с учетом возможных факторов риска. Для установления инвестиционной стоимости, как правило:

1) проводится анализ дисконтированных расходов;

2) осуществляется прогнозирование будущих доходов от пользования объектом недвижимости;

3) рассчитывается период окупаемости и ставка доходности;

4) учитываются ключевые моменты, способные оказать влияние на результаты расчетов:

• экономическая ситуация в стране;
• динамика валютных курсов;
• уровень развитости законодательной базы;
• качество управленческих процессов;
• риски возникновения технических нарушений и ошибок в документах.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

• кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
• рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

   Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Процедура оценки земельного участка

Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:

1. Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
2. Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.

• cсогласование результатов исследования;
• cоставление отчета по проведенной работе.

Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.

В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.

Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:

• стоимость объекта продажи;
• информация о методике оценивания ЗУ;
• сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.

При проведении оценки необходимы следующие документы:

• кадастровый паспорт ЗУ;
• сведения о категории ЗУ;
• право собственника на пользование ЗУ;
• договор об оказании оценочных услуг.

Факторы, которые влияют на стоимость

На стоимость ЗУ оказывают влияние следующие факторы:

• категория участка, подвергаемого оценке;
• назначение земель и тот факт, совпадает ли их непосредственная эксплуатация целевому назначению;
• отдаленность от населенного пункта или нахождение в нем;
• наличие коммуникаций;
• ландшафт территории, который находится вблизи с участком;
• близость к различным природным объектам (лесу, реке, озеру и т.д.);
• плодородность почв (если она предназначена для выращивания плодов, овощей или других с/х культур);
• прочие нюансы, которые уже определяются в зависимости от конкретной категории земли.

Методы расчета рыночной стоимости

Оценщик может самостоятельно определить наиболее оптимальный метод оценивания. Необходимо учитывать полноту и достоверность рыночной информации. Для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения используются следующие методы:

• Метод сравнения продаж – подходит для определения стоимости земель, не занятых строениями.
• Метод выделения – применяется для рыночной оценки застроенных земельных участков.
• Метод распределения – применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков, при условии наличия информации о сделках с объектами недвижимости.
• Метод капитализации земельной ренты – применяется как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
• Метод остатка – используется для оценивания как застроенных, так и незастроенных земельных участков, при условии возможности застройки участка улучшениями, приносящими доход.
• Метод предполагаемого использования – применяется для застроенных и незастроенных земельных участков, при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Размер рыночной стоимости сельскохозяйственного угодья, который может быть использован для предпринимательской деятельности, определяется методом сравнения продаж или капитализации ренты. Участки, на которых расположены строения для хранения, производства либо переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. Учитываются следующие факторы: плодородие, рельеф и микроклимат. При проведении рыночной оценки выделяют:

• Сельскохозяйственные угодья.
• Земли, занятые зданиями для переработки, производства либо хранения сельскохозяйственной продукции.
• Земли, занятые коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, растительностью, предназначенной для защиты от негативного влияния окружающей среды.

Факторы, влияющие на формирование рыночной цены

• Демографические факторы: численность населения и его структурные особенности, уровень его плотности и состав, существующий характер расселения;
• Нормы социального характера;
• Экономическое положение в стране и уровень развития экономики: климат на инвестиционном рынке, долгосрочное кредитование, показатели доходов граждан, развитие местности и др.;
• Регулирование на государственном уровне: сервитуты и другие установленные нормы частного и публичного права, какие виды земель разрешены для использования, градостроительный режим, нормы охраны природных ресурсов, требования налогообложения, сбор иных земельных уплат, размер налога на возведение строительных объектов и др.;
• Особенности окружающей среды: климатические условия, геологический и гидрогеологический анализ территории, ландшафт, количество рекреационных зон, влияние негативных экологических факторов;
• Физические параметры участка: площадь, геометрическая форма, характер рельефа, ориентация в пространстве согласно сторонам света, положение относительно соседних участков, наличие инженерных коммуникаций, качество почвы, степень застройки, расположение относительно дорог и автомагистралей.

Значение при определении рыночной цены имеет степень развитости инфраструктуры территории, где располагается объект оценки.

6.1. Метод выделения

CZU=CEON−CUL,{\displaystyle {\text{C}}_{ZU}=C_{EON}-C_{UL},}

где:

CZU{\displaystyle {\text{C}}_{ZU}}– стоимость земельного участка, ден. ед.;

CEON{\displaystyle {\text{C}}_{EON}}– стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;

CUL{\displaystyle {\text{C}}_{UL}}– стоимость улучшений, ден. ед.

6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

Экзамены

После успешного прохождения обучения, вам придется сдать экзамены. Этот этап считается ключевым, и без успешной сдачи вы не сможете получить право на управление. Как правило, учебные центры сами организуют экзамен, собирают комиссию, приглашают инспекторов из ГИМС.

Экзамен состоит из двух частей: теории и практики. На первом этапе вам придется доказать свои знания, которые вы получили во время прохождения обучения. Как правило, центры самостоятельно устанавливают перечень вопросов и готовят по ним своих студентов. Поэтому никаких проблем со сдачей теории у вас не возникнет. Сразу отметим, что теорию можно будет сдавать несколько раз.

С практикой ситуация считается более сложной, так как число попыток ограничено. Экзамен по практике будет проходить на специальных тренажерах, с которыми и возникают проблемы у многих людей.

Результаты экзамена выносит специальная комиссия. Если их сдали успешно, то выдается соответствующие заключение-сертификат. Такой документ должен быть у каждого человека, который хочет получить права на управление судном.

Методика вычисления расходов на воспроизводство инфраструктуры

При определении рыночной цены посредством затратного подхода часто используется метод выявления расходов на освоение. Его применение целесообразно в отношении крупных земельных наделов без объектов застройки, наиболее эффективное использование которых – межевание, раздел единого участка на несколько частей с последующей их реализацией.

Рыночная стоимость неосвоенной земли определяется посредством расчета выручки от продажи, за вычетом расходов на межевание и перепродажу, а также предполагаемой прибыли.

Применение метода актуально для участков градостроительного назначения, где планируется массовая жилищная застройка. Расходы на освоение земли рассчитываются в следующем порядке:

1. Разработка плана межевания с учетом рыночной конъюнктуры и экономической целесообразности.
2. Определение стоимости, по которой будут реализовываться выделенные участки.
3. Суммирование расходов на освоение: на покупку земли, инженерные работы, налогообложение и даже рекламу.
4. Разработка плана продаж с указанием сроков.
5. Расчет рыночной цены как разницы между итоговой выручкой и совокупным размером расходов и коммерческой прибыли.

Речь идет о замещении абсолютно всех инфраструктурных благ на оцениваемой территории, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая дорогами и жилыми постройками.

Расходы на воспроизводство рассматриваются как средства, необходимые для возведения идентичной инфраструктуры. Алгоритм осуществления оценки включает в себя следующие этапы:

1. Расчет площади в пределах населенного пункта, на которую приходятся все жилые помещения.
2. Вычисление усредненного показателя расходов на воспроизведение 1 м2.
3. Вычисление вероятной суммы расходов на воспроизведение построек.
4. Определение доли капитальных расходов населенного пункта на строительство инфраструктуры в отношении к жилой постройке (например, в Москве она достигает 40 %).
5. Расчет интервальной оценки цены воспроизводства инфраструктуры для земель жилой застройки.
6. Вычисление доли участка в совокупном объеме расходов, что и будет его рыночной стоимостью.

Экзамены на лодочные права

Управление моторной лодкой или любым водным транспортом с мотором будет доступно не просто после обучения. Уже было сказано, что учеба — это одна из обязательных частей всего процесса получения удостоверения. Завершается она экзаменом. Если гражданин не может его сдать, права на лодку не могут быть получены. Огорчаться не стоит — у каждого есть шанс на пересдачу, а то и на несколько.

В крайнем случае можно повторно прослушать курс лекций, а затем успешно сдать экзамен. Данный процесс делится на 2 части. Сначала предстоит пройти теоретическую часть. Ученикам будет предложено несколько вопросов, которые помогут определить достаточность знаний, необходимых для того, чтобы осуществлять управление моторной лодкой. Обычно теория сдается в виде небольшого теста. Но и простые вопросы не исключаются. О конкретной форме теоретической части экзамена следует узнавать в выбранном учебном заведении.

Как только первый этап будет пройден, можно приступать к более ответственному моменту. Речь идет о практике. Без нее права на моторную лодку или любое другое водное транспортное средство с мотором не могут быть получены. Это наиболее важная часть всего обучения. И именно на данном моменте многие испытывают определенные затруднения. Ведь управлять судном намного труднее, чем машиной. Практическая часть будет проводиться исключительно на тренажерах. За управление реальным судном учеников никто не пустит. Вместо этого им предстоит выполнить несколько упражнений на специальных симуляторах.

Если процесс закончится успехом, можно радоваться — у гражданина будет шанс на получение прав судоводителя. Обычно результаты экзаменов выносятся специальной экзаменационной комиссией. Тем, кому удалось пройти и успешно завершить курсы судоводителей, предстоит получить специальное заключение — свидетельство об окончании учебы. Этот документ в обязательном порядке должен быть у всех, кому хочется на законных основаниях управлять моторными лодками. Заменить свидетельство можно только дипломом о высшем образовании судоводителя.

Метод остатка для оценки земли

Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.

Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.

Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:

• Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
• Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
• Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.

Ликвидационная

Ликвидационная стоимость – это денежное выражение цены участка, которую возможно извлечь при его вынужденной быстрой продаже (ликвидации). Оценка стоимости земельного участка в подобном случае происходит с учетом условий вынужденной продажи недвижимости, при этом данный вид стоимости устанавливается путем вычитания из полученной стоимости суммы издержек, связанных с ликвидацией объекта.

Отличительными чертами определения ликвидационной стоимости выступают:

• вынужденное отчуждение прав собственности;
• ограниченное время экспозиции;
• отсутствие возможности ознакомить с предложением купли-продажи достаточное количество потенциальных покупателей;
• учет влияния чрезвычайных юридических либо физических обстоятельств.

Какие бывают права? Категории удостоверений ГИМС:

«Права» ГИМС делятся по типу маломерных судов и по району их плавания.

По типу судов выдаются следующие удостоверения (перечень не полный):

• Моторное судно. К ним относятся такие суда как мотолодка (мотор подвесной) и катер (стационарный двигатель).
• Гидроцикл
• Судно особой конструкции
• Парусное и парусно-моторное судно с площадью парусов до 12 кв.м.
• до 22 кв.м.
• до 60 кв.м.
• более 60 кв.м

Категории «прав» по району плавания:

• Морские пути (МП)
• Водные пути (ВП — несудоходные реки и озера)
• Внутренние Водные пути РФ (ВВП — судоходные реки и озера)

Исходя из категорий и выявленной квалификации соискателя в удостоверение ГИМС заносятся тип (типы) судов и районы плаваний к которым допущен судоводитель.

Бланк, с 2021 года выглядит следующим образом (приведена случайная комбинация судов и категорий акваторий):

Подготовка судоводителей к плаванию на различных акваториях разбивается на следующие части:

Как рассчитывается

Расчет кадастровой стоимости осуществляется по состоянию на 1 января, даже если оценка фактически проводится позже в течение года. Вот стадии этой процедуры, утвержденные Законом № 237-ФЗ:

• принятие и публикация решения о государственной оценке недвижимости;
• предварительный сбор и анализ сведений из Росреестра, документов собственников, ответов на запросы из государственных и муниципальных ведомств;
• обработка сведений об объектах, для которых кадастровая стоимость была снижена через Комиссию при Росреестре или в суде;
• определение кадастровой стоимости в соответствие с Приказом МЭР № 226 (оценивается сразу группа объектов);
• подготовка отчета по результатам гос. оценки недвижимости, передача документа на утверждение;
• утверждение и опубликование отчета органом власти;
• обновление Росреестром сведений ЕГРН.

В процессе оценки бюджетное учреждение оформляет промежуточные отчеты и списки объектов, которые прошли оценку. Эти документы направляются в Росреестр, размещаются в интернете. При проверке промежуточных отчетов могут подаваться замечания, которые учитываются на последующих этапах работы.

Помимо показателя кадастровой стоимости объекта, для расчета суммы налоговой платы необходимо знать ставку налога, которую утвердил представительный орган власти по месту нахождения имущества, повышающие и понижающие коэффициенты. Предельные и средние значения налоговых ставок и коэффициентов, в зависимости от вида и места расположения объектов, регламентированы в ст. 406 НК РФ:

• не более 0.1 % для жилых помещений, объектов незавершенного строительства, дачи, гаражей и т.д.;
• не более 2% для административных, офисных, торговых и иных аналогичных нежилых объектов;
• не более 0.5% для иных категорий недвижимости.

По какому объекту вам необходимо оспорить кадастровую стоимость?
Земельный участок 21.05%

Квартира 26.32%

Нежилое здание или помещений 36.84%

Частный дом 15.79%
Проголосовало: 19

До расчета платы налога собственники имеют право воспользоваться вычетом, который позволяет уменьшить общее значение кадастровой стоимости на аналогичный показатель в отношении:

• для комнат – 10 кв.м.;
• для квартир – 20 кв.м.;
• домов и дач – 50 кв.м.

Помимо этого, допускается применение дифференцированных ставок налога в зависимости от факторов, регламентированных п. 5 ст. 406 НК РФ:

• кадастровой стоимости объекта налогообложения (инвентаризационной стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор;
• вида объекта недвижимого имущества;
• места нахождения объекта;
• видов территориальных зон, в пределах которых расположен объект.

Для удобства расчета суммы, подлежащей плате за очередной год, на официальном портале ФНС предусмотрен онлайн калькулятор налога на имущество. Чтобы получить предварительное значение налогового платежа, собственнику достаточно указать в соответствующих строках основные сведения о квартире (кадастровый номер, площадь и вид объекта, период владения и т.д.). Налог рассчитывается исходя из итогового показателя кадастровой стоимости, утвержденного в акте определения результатов государственной оценки. Данные сведения должны быть внесены в ЕГРН и опубликованы в открытом доступе на официальных интернет – ресурсах исполнительных органов власти субъектов РФ.

О стоимости земельного участка и роли сравнительного подхода в оценке девелоперских проектов

Как я уже упоминал, метод остатка подходит для расчета стоимости небольших проектов, в идеале – на ранних этапах реализации, т.е. когда строительство на участке еще не начато. Определив стоимость девелоперского проекта методом остатка, оценщик может проверить себя, рассчитав вклад стоимости земельного участка в общую стоимость проекта. В начале проекта она, как правило, мала и продолжает уменьшаться по мере его развития. Эксперты приводят следующие цифры: на начальной стадии доля земельного участка в общей стоимости проекта, как правило, составляет от 5% (для крупных проектов) до 10-15%, редко 20% (для «точечных» проектов). Соответственно, хорошо ориентируясь в стоимости земельных участков в регионе оценки, можно прикинуть и стоимость всего проекта, реализуемого на оцениваемом участке, и сравнить ее со стоимостью, полученной методом остатка.

Вообще хотел бы отметить следующее. Несмотря на то, что применить сравнительный подход к оценке девелоперских проектов практически невозможно, оценщику можно использовать его для определения ориентиров, т.е. неких границ диапазона стоимости проектов на начальной стадии. Для этого нужно сравнить участок под оцениваемый проект с другими похожими земельными участками. Однако сравнивать их нужно через стоимость земли, приходящейся на один квадратный метр возводимых по проекту улучшений. Разумеется, нужно рассматривать проекты, аналогичные по назначению и масштабу, инженерной обеспеченности участков и их местоположению. Не стоит сравнивать, к примеру, участки под малоэтажную и многоэтажную жилую застройку. И уж совсем не стоит брать в качестве аналогов участки с недостроенными объектами, т.к. для корректности расчетов нужно будет точно знать их техническое состояние (а это требует проведения дорогостоящей экспертизы) и какой объем вложений потребуется для их достройки (если она вообще будет целесообразна).