Подходы к оценке бизнеса

В чем он заключается?

Сущностью подхода является оценка бизнеса на основе определения ожидаемых доходов фирмы. Этот способ является основным и чаще всего используется для установления стоимости предприятий.

Суть заключается в том, что размер стопроцентного пакета акций вычисляется как предполагаемая величина будущей выгоды, определённой по норме доходности. При этом учитывается степень риска инвестиций.

Указанный факт позволяет признать доходный способ наиболее рациональным, а также оценить с его помощью бизнес любой отрасли и размера.

Оценщик в ходе проведения анализа изучает рынок, рассчитывает все возможные выгоды, чтобы получить реальную стоимость бизнеса. Подход предполагает использование установления величины всей будущей прибыли инвестора, которую он может получить после приобретения организации. Определяя цену фирмы, специалист должен:

• установить срок прогноза будущей прибыли;
• выбрать наиболее оптимальный метод расчёта;
• определить будущую цену предприятия на конец прогнозируемого срока, то есть терминальную стоимость.

Отличие от других подходов заключается в предположении, что будущий инвестор или покупатель не может заплатить за организацию больше, чем она в будущем принесёт ему дохода.

На стоимость компании, определяемую этим способом, влияют некоторые факторы. К ним относятся:

• риски инвестиций – они зависят от территориального расположения, сферы деятельности, особенностей развития фирмы;
• размер дохода, который активы могут принести в течение срока эксплуатации.

Подход имеет свои преимущества и недостатки, связанные с нюансами применения. К положительным моментам использования можно отнести:

• учитывается влияние рынка, так как в вычислениях задействована ставка дисконтирования;
• предприятие представляется инвестору либо покупателю в качестве источника дохода, а не затрат.

К отрицательным сторонам можно отнести:

• субъективность установленной ставки дисконтирования;
• сложность точного прогнозирования будущих доходов.

Доходный способ можно применять не всегда. Иногда оценщик приходит к выводу, что данный вариант нерационален и не показывает реальную стоимость предприятия. В этом случае нужно воспользоваться одним из двух других подходов.

Подробную информацию о способах оценки стоимости компаний вы можете почерпнуть из следующего видео:

Чем отличается сравнительный подход к оценке бизнеса – читайте в этой статье.

Как производится учет материально-производственных запасов – смотрите здесь.

Оценка недвижимости сравнительным методом

Для сопоставления цен предусмотрен сравнительный метод оценки недвижимости. Для точного результата необходима тщательная проработка рыночных аналогов и знание сферы. Алгоритм методики прост:

• Изучение рынка и данных о совершенных сделках.
• Аналитика информативной базы для подтверждения правдивости и правильности сделок.
• Поиск схожих объектов для анализа.
• Детальное сравнение цен и прочих параметров.

Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости действенны при рассмотрении актуальных показателей. Берутся только цены настоящих сделок и действительных продаж, которые были заключены в недавнее время. Это базовая методика для андеррайтинга (оценки страховых рисков) в жилищном кредитовании и ипотеке. Если вам необходима помощь в оценке собственности, выбирайте агентства, использующие различные методики. Для вас подберут максимально подходящий вариант, исходя из поставленных задач.

Оценка имущества: три основных подхода

Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.

1. доходный. Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.

Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:

• капитализация доходов. В соответствии с правилами данного метода конечная стоимость будет величиной, получаемой при делении чистого операционного дохода до процедуры налогообложения на ставку капитализации. Данная тсавка зависит от базовой ставки, устанавливаемой финансовым регулятором и последующих поправок на риски;
• дисконтирование денежных потоков. Этот метод востребован для случаев, когда наблюдается нестабильность поступающих доходов от владения имуществом или применяются разнообразные коэффициенты капитализации. Стоимость объекта в соответствии с методикой будет суммой дисконтированных потоков с учетом соответствующей ставки.

1. сравнительный. Простой способ, при котором стоимость оцениваемого предмета недвижимого имущества будет определяться на основании данных об аналогичных объектах, чья стоимость определена и известна. Согласно требованиями Федерального стандарта, аналогичным признается объект, идентичный оцениваемому по экономическим, техническим или материальным характеристикам;
2. затратный. В основе данного способа лежит вычисление стоимости в совокупности нескольких параметров, а именно стоимости земли, на которой располагается оцениваемое имущество, стоимости замещения или воспроизводства и с учетом вычета из полученной суммы износа, затрат на амортизацию и погашение обязательств по объекту, подлежащему оценке.

Найдено научных статей по теме — 15

Доходный подход в оценке недвижимости

Постюшков Андрей Владимирович

Статья посвящена особенностям применения доходного подхода при оценке недвижимости

Установлена важность определения и анализа рисков, связанных с доходностью оцениваемого объекта.

Доходный подход к оценке недвижимости

З. Бочек

Когда недвижимость становится предметом рыночной сделки, то процессы ее оценки требуют применения огромных специальных знаний и ответственности за результаты определения стоимости.

Доходный подход в оценке земельных ресурсов

Заводчиков Н. Д., Советов И. Н.

Показано, что применение рыночных подходов позволяет более точно определить стоимость сельскохозяйственных угодий.

Доходный подход к оценке стоимости компании

Джаксыбекова Г.Н.

Оценка стоимости бизнеса доходным подходом является наиболее обоснованным рыночным подходом, которым руководствуются оценщики.

Доходный подход в оценке объектов розничной торговли

Машараева Э.Х.

Данная статья посвящена вопросам специфики предприятий розничной торговли как объектов оценки

Особое внимание обращается методам оценки рыночной стоимости предприятий розничной торговли.

Применение доходного подхода к оценке футбольного клуба

Солнцев Илья Васильевич

Автором статьи рассматривается футбольный клуб как коммерческая структура или бизнес-проект.

Применение доходного подхода к оценке футбольного клуба

Солнцев Илья Васильевич

Автором статьи рассматривается футбольный клуб как коммерческая структура или бизнес-проект.

О применении доходного подхода в оценке автотранспортных средств

Ломакин Владимир Николаевич

В данной статье рассмотрены проблемы применения доходного подхода в оценке автотранспортных средств и возможные способы их решения.

Особенности оценки региональных товарных знаков доходным подходом

Павлова Ю. В.

В статье рассматриваются особенности оценки стоимости региональных товарных знаков доходным подходом. Показаны общие недостатки способов определения выгод от использования товарного знака при формировании денежного потока.

Доходный подход в оценке конкурентоспособности коммерческого банка

Эзрох Ю.С.

В статье рассматриваются методологические вопросы оценки конкурентоспособности коммерческого банка в рамках доходного подхода; статистически определяются наиболее важные центры дохода кредитных организаций, количественно рассчитыв

Об итоговых поправках при оценке бизнеса методами доходного подхода

Бродунов А. Н., Кичигин Юрий Александрович

Статья посвящена одной из наиболее дискуссионных тем в практике оценки бизнеса внесению итоговых поправок при использовании методов доходного подхода.

Методика оценки капитализации региона с использованием доходного подхода

Цибульский В.Р., Силифонкина С.В.

Представлена методика расчета капитализации региональной экономики, сформированная на основе доходного подхода к оценке стоимости активов.

Доходный подход к оценке стоимости земельных ресурсов Оренбургской области

Советов И. Н., Квиндт А. А.

Экономическая оценка природных ресурсов, особенно земли, в современный период требует учета специфических аспектов.

Особенности оценки недвижимости, приносящей доход, с позиции доходного подхода

Арашукова Сюзанна Мухамедовна

Автор статьи анализирует возможные подходы к оценке различных видов доходной недвижимости.

Плюсы и минусы доходного подхода

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно. Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.. Этот метод имеет также и несколько ограничений:

Этот метод имеет также и несколько ограничений:

1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

• в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
• определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
• для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
• для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
• расчет стоимости для страхования строения;
• для ежегодной оценки основных фондов.
• при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.

Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость — некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

• проект сооружения;
• актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

• стоимостное выражение строительных операций;
• монтажные операции;
• затраты на покупку оборудования;
• другие затраты.

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

P V D = A C × N {\displaystyle PVD=AC\times N}

где: A C {\displaystyle AC} – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год; N {\displaystyle N} – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

P V D − N Z − N P + D X P R = D V D {\displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}

D V D − O R − R Z = C H O D {\displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD}

где: P V D {\displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.; N Z {\displaystyle NZ} – потери от недозагрузки, ден.ед.; N P {\displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.; D X P R {\displaystyle DX_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {\displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.; O P < {\displaystyle OP<} – операционные расходы, ден.ед.; P Z {\displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Зачем это нужно

Установить стоимость фирмы нужно не только для продажи. Есть ряд других стратегических целей, требующих четкого понимания положения компании:

• подготовка к размещению ценных бумаг компании для привлечения инвестиций – акций, облигаций, внебиржевых инструментов и пр.;
• объединение с другой организацией;
• создание либо изменение бизнес-плана;
• отчуждение или приобретение доли в бизнесе;
• пересмотр организационной системы;
• принятие решения об альтернативных вариантах инвестирования.

Существуют различные способы оценки предприятия – метод справедливой стоимости, по доходам, по затратам, а также путем сравнительного анализа. Также и понятие «цена компании» можно интерпретировать по-разному:

1. Рыночная – формируется исходя из рыночной стоимости всего имущества организации и доходов, которые будут получены от нее в будущем. Для расчета такой цены необходим подробный анализ финансовых потоков и прибыли, чтобы спрогнозировать потенциальную доходность предприятия. Рыночная стоимость нужна для изменения стратегии роста бизнеса или совершения сделок по поглощению или слиянию с другими компаниями.
2. Восстановительная – состоит из всех затрат для функционирования компании и ее активов. Нужна для оптимизации налогообложения в предприятии, а также для переоценки активов и страхования имущества.
3. Инвестиционная – стоимость при конкретной инвестиционной цели. Часто выше рыночной цены, поскольку учитывает потенциал от инвестиционных проектов. 
4. Ликвидационная – стоимость компании за вычетом расходов на продажу организации. Часто ниже рыночной, поскольку при ликвидации, особенно экстренной (банкротство), имущество продается «с молотка».

При этом есть несколько подходов к расчету цены бизнеса. Рассмотрим три основных подхода:

1. Затратный.
2. Доходный.
3. Сравнительный.

Затратный

При этом подходе стоимость предприятия равна стоимости всех его активов. Расчет строится исходя из всех затрат на покупку и функционирование имущества, иной ценной собственности. 

Используемые способы расчета:

• метод чистых активов;
• метод ликвидационной стоимости.

При методе чистых активов проводится глубокий анализ имущества – сначала нематериальных позиций, затем – товарно-материальных ценностей, запасов, а в завершении исследуется дебиторская задолженность.

Формула расчета:

Рыночная цена имущества — Долги

Исчисление по подобной схеме подходит для страхования бизнеса.

При методе, по которому определяется стоимости ликвидации, уже известно, что фирма прекращает существования. Определяется рыночная стоимость каждой единицы имущества для продажи, а затем из общей суммы вычитаются долги. 

Доходный

Способ основывается на коммерческих ожиданиях от фирмы на определенном временном интервале. Расчет производится по двум методикам:

• прямая капитализация;
• дисконтирование.

При первом варианте определяются доходы компании с учетом темпов роста. 

Формула такова:

Доходы / Ставка капитализации

Данные берутся за 3–5 лет из формы 2 бухгалтерского учета. Из них выводятся средние значения, учитывающие сезонность и прочие факторы. 

Ставка капитализации = Ставка дисконтирования — Предполагаемые средние темпы роста 

При методе дисконтирования денежных потоков предполагается, что текущие денежные средства, которыми располагает фирмы, станут дешевле в будущем. Используется для сезонных бизнесов, когда денежные потоки в сезон и в несезон различаются. Поэтому в зависимости от целей имеет смысл оценивать компанию на пике доходов или, наоборот, на спаде.

Сравнительный

Основа подхода – сравнение предприятия с аналогами. Используемые методики расчета:

• метод отраслевых коэффициентов;
• метод продаж;
• метод рынка капитала.

В случае отраслевого способа используются специальные коэффициенты согласно нише, в которой задействован бизнес. Коэффициент умножается на годовую выручку. Например, для консультационной отрасли индикатор равен 0,7. Если годовая выручка консалтингового предприятия составляет 100 млн руб., то ее стоимость будет равна 70 млн руб.

В методе продаж ориентиром берется стоимость покупки/продажи контрольного пакета акций аналогичных компаний. Она умножается на мультипликатор для усреднения значения. Значения для мультипликаторов так же берутся из открытых данных схожих бизнесов.

И последний вариант – по рынку капитала – строится на изучении стоимости акций идентичных публичных организаций. 

Формула: 

Выручка × (Цена одной акции / выручка на одну акцию)

Это были традиционные способы оценки предприятия. 

Принципы доходного подхода

При рассматриваемом подходе применяется два основных принципа:

• ожидания;
• замещения.

При использовании принципа ожидания стоимость объекта составляет предполагаемая совокупность всех его будущих доходов. И чем выше ожидаемая выручка, тем больше стоимость недвижимости. Например, при сдаче квартиры в аренду каждый из нас учитывает не столько особенности ремонта, сколько этаж, наличие лоджии, удаленность от остановок общественного транспорта – те условия, которые являются для съемщиков более значимыми, чем цвет обоев или ламината.

Так и при расчете стоимости этой квартиры: имеет значение не отделка стен, а возможность получения выручки от передачи жилья в аренду или его ином использовании.

То есть при указанном подходе необходимо суммировать прибыль за все периоды, когда вы сдавали жилье нанимателям, только так вы сможете правильно рассчитать её стоимость при продаже.

Принцип замещения говорит, что стоимость одного объекта должна быть не больше средств, выплачиваемых за приобретение аналогичного другого. Например, согласно этому принципу, однокомнатную благоустроенную квартиру в центральной части города вы должны продать, минимум, за ту сумму, которую понадобится затратить на покупку такого же помещения в этом же районе в этот же сезон.

При этом первоначально вы должны качественно изучить рынок, и только после этого называть цену сделки. Поэтому и считается, что данный подход требует и количественных, и качественных критериев (ведь вам необходимо узнать действительную стоимость нескольких аналогичных помещений, в противном случае – сделка может стать не выгодной для вас).

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

C=∑j=1nCFj(1+i)j+CFREV(1+i)n{\displaystyle C\;=\;\sum _{j=1}^{n}{\frac {CF_{j}}{(1+i)^{j}}}+{\frac {CF_{REV}}{(1+i)^{n}}}}

где:	С –	стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CFj –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

d=1(1+i)t{\displaystyle d=\;{\frac {1}{(1+i)^{t}}}}

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

PV=∑j=1nFVj(1+i)j+FVn+1R×1(1+i)n{\displaystyle PV\;=\;\sum _{j=1}^{n}{\frac {FV_{j}}{(1+i)^{j}}}+{\frac {FV_{n+1}}{R}}\times {\frac {1}{(1+i)^{n}}}}

где:	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FVj  –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n–	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R–	ставка капитализации, доли ед.

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель	Значение
Прогнозный период	Первый год постпрогнозного периода
1 год	2 год	3 год
Денежный поток, ден.ед.	100	150	100	120
Период дисконтирования, лет	1	2	3	3
Ставка дисконтирования, %	15	15	15	15
Дисконтный множитель, доли ед.	0,8696	0,7561	0,6575	0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.	87	113	66
Ставка капитализации, %				20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.				600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.	395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.	661

Оценка недвижимости – затратный метод

Если нужно выявить сумму полного замещения, используют затратный метод оценки недвижимости. Также он необходим при воспроизводстве собственности. От полученной цифры отнимается размер износа объекта. Это необходимо для подтверждения целесообразности строительства или поисков эффективного применения земли. Также его используют для страхования. Алгоритм оценивания такой:

• Расчет стоимости постройки нового, аналогичного здания, а также величины трат на восстановление.
• Определение размера износа зданий, как физического, так и морального.
• Подсчет реальной стоимости объекта, вычитанием суммы износа из восстановления.
• Сложение реальной стоимости строения и земли.

Эффективные методы оценки стоимости недвижимости состоят из коэффициентов перерасчета и индексов, утвержденных законодательно. Они применимы для преобразования проектов, строительных и монтажных работ, в актуальные цены и другие показатели.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!
Ошибки продавцов при оценке недвижимости

Современные методы оценки объектов недвижимости, выполненные по утвержденным нормам и правилам, служат основанием для проведения прозрачных сделок. Оценщики выбирают наиболее подходящий способ или же используют все три. Если у вас есть вопросы о том, какая подготовка нужна для вашей сделки с недвижимостью, обратитесь к специалистам «АН Колизей». Звоните прямо сейчас!

Когда применяется

По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий.

Здесь доходный подход допускает применения:

• для точности установления стоимости;
• для определения перспектив перепродажи объекта.

Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость. Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей. Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.

Доходный подход к оцениванию

Простого сравнения рыночной стоимости нежилых объектов недостаточно, поэтому специалисты применяют особые методы оценки коммерческой недвижимости на основе ее потенциальной доходности. Из названия подхода становится понятно, что формирование результата происходит на основании данных о будущих доходах от использования строения в предпринимательской деятельности.

В зависимости от сложившихся условий и назначения аналитических мероприятий для формирования актуальных стоимостных показателей доходный подход в оценке недвижимости разделяют на два подвида:

• способ капитализации будущей прибыли – прогнозирование дохода на основании текущей выручки и процента рентабельности;
• способ дисконтирования денежных потоков – составление откорректированного прогноза относительно будущей прибыли, при условии, что она будет существенно отличаться от текущей.

Второй метод содержит те же основные понятия доходного подхода, но предполагает еще и разработку алгоритма для расчета коэффициентов дисконтирования.

Способ прямой капитализации доходов

Предположим, что продаже или сдаче внаем подлежит помещение, в отношении которого можно гарантировать стабильность по двум показателям:

• постоянные поступления, без кассовых разрывов;
• динамика положительного роста доходов.

Если оба эти утверждения справедливы, то метод капитализации дохода при оценке недвижимости предприятия может предполагать применение следующей формулы расчета:

ОС = ЧОД / Ккап, где

• ОС – оценочная стоимость встроенного или отдельно стоящего помещения;
• ЧОД – чистый ожидаемый доход;
• Ккап – коэффициент капитализации.

При определении чистой прибыли нужно ориентироваться на размер ожидаемой выручки от аренды – потенциальный валовый доход (ПВД) при условии полного заполнения всех площадей:

ПВД = Поб * Сар, где

• Поб – общая коммерческая квадратура (площадь под наем);
• Сар – арендная ставка в денежном выражении.

Информацию о стоимости 1 м2 берут из уже заключенных договоров аренды или исходят из минимально возможных ставок для данного типа помещений.

В дополнение алгоритма расчета иногда используют ВРМ (валовый рентный мультипликатор) – показатель отношения цены продажи к потенциальному и действительному доходу от сдачи объектов в аренду. Этот коэффициент не рассчитывается на основании данных о продаваемом строении, а является отражением тенденций, сложившихся на рынке.

Сложнее дело обстоит с определением коэффициента капитализации. Для начала нужно выбрать способ его вычисления, например, метод Ринга для расчета нормы возврата капитала.

Для исчисления общего показателя капитализации применяют формулу:

Ккап = Скап + Из * Нвоз, где

• Ккап – коэффициент капитализации;
• Скап – ставка прибыльности капитала;
• Из – показатель снижения стоимости помещения или сооружения;
• Нвоз – норма возврата капитала.

По Рингу, последний показатель находится в обратной зависимости от предполагаемого количества лет владения или распоряжения объектом без учета ставки рефинасирования, как предполагает формула Инвуда.

Метод анализа путем дисконтирования денежных потоков

Ситуации, когда объемы и ритмы поступлений заранее известны и поддаются уверенному прогнозу на ближайшие несколько лет, к сожалению, редки. Поэтому в рамках определения потенциальной доходности объектов, выставленных на продажу или передаваемых в залог, наиболее распространенным способом оценивания коммерческих строений считается метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости.

Применение данного способа оправдано в случае, когда объем поступлений отличается в разные периоды времени – по годам или с учетом сезонности.

Формула расчета стоимости недвижимости с глубиной прогноза в один год с учетом сезонности выглядит примерно так:

ОС = Дож1 / (1 + Крен1) + Дож2 / (1 + Крен2) + Дож3 / (1 + Крен3) + Дож4 / (1 + Крен4), где

• ОС – оценочная стоимость с учетом дисконта, или ДДП;
• Дож – суммарная прогнозная прибыль за один сезон (цифровой идентификатор означает номер сезона);
• Крен – плановый коэффициент рентабельности. Цифровой идентификатор используется, если процент не одинаков в разное время года или на несколько ближайших лет.

Для того чтобы результаты расчетов были информативными и максимально приближенными к реальности, а исчисленная стоимость реверсии – объективной, нужно следовать определенному алгоритму:

1. Установить период прогнозирования.
2. Проанализировать плановые величины прибыли, используя данные финотчетности и другие источники.
3. Рассчитать реверсию – остаточную стоимость объекта или его части после окончания периода его полезного использования.
4. Определить дисконт для исчисления зависимости доход-риск в конкретной ситуации.

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: P V D − N P − N Z + D H P R = D V D {\displaystyle PVD-NP-NZ+DH_{PR}=DVD}

D V D − O P − P Z = C H O D {\displaystyle DVD-OP-PZ={CH}OD}

где: P V D {\displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.; N P {\displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.; N Z {\displaystyle NZ} – потери от недозагрузки, ден.ед.; D H P R {\displaystyle DH_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {\displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.; O P {\displaystyle OP} – операционные расходы, ден.ед.; P Z {\displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

Основные методы определения цены объектов

Каждая запланированная операция требует определения адекватной цены. Это позволяет оптимально распорядиться сразу несколькими ресурсами собственника:

• временным – срок поиска значительно сократится, если цена будет определена на среднерыночном уровне с учетом особенностей объекта и амортизации;
• денежным – если подходы к оценке недвижимости выбраны неправильно и стоимость завышена, то длительный поиск покупателя повлечет за собой рост затрат на содержание неиспользуемых объектов и поддержание их в товарном виде;
• коммерческими ожиданиями – недооцененные помещения будут более востребованными и быстро найдут нового хозяина, но бывший владелец на личном опыте узнает, что такое упущенная выгода.

Методические основы оценки недвижимости разделяют три подхода к определению стоимостного показателя:

• затратный способ – по суммарной величине потраченных средств;
• метод ожидаемой доходности – по размеру возможной прибыли от владения или распоряжения имуществом;
• сравнительный подход – путем поиска подобных объектов или похожих сделок с уже известной суммой совершенных операций.

Первые два способа в чистом виде используются крайне редко или с небольшим процентом коммерческой успешности. Шансы на успех возрастают, если применяются основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости на базе сравнения схожих показателей или уже заключенных договоров (купли-продажи или передачи в аренду).

Получение данных для метода

Требуется определить:

• потенциальный (возможный) валовый доход;
• чистый операционный доход;
• действительный (реальный) валовый доход;
• денежный поток до и после уплаты налогов.

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока:

PV=C_{i/(1+i)t + M * (1/(1+i)n)},

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M – остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам. Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей). Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.