Квартира в ипотеке

Кто может взять кредит на жилье или как банки страхуют сами себя

Ставки по ипотечному кредитованию в российских банках слишком высоки, но граждане вынуждены обращаться в банки, чтобы приобрести собственное жилье, а не «путешествовать» с семьей по съемным квартирам. Но не в каждом банке одобряют заявку.

Итак, на что обращают внимание при выдаче кредита?

Требования, предъявляемые к заемщикам, следующие:

1. Наличие российского гражданства.
2. Стаж работы в одной организации не менее 6 месяцев. Преимущество у граждан с большим стажем, так как доходы стабильные.
3. Возраст заемщика 30-35 лет. Что касается мужчин, то 20-60 лет, женщин 20-55. Учитывается также, что выплаты должны быть завершены до исполнения заемщику 75 лет.
4. Подтверждение официальных доходов.
5. Обеспеченность потенциального заемщика, наличие у него движимого или недвижимого имущества.
6. Наличие средств на первоначальный взнос, а это суммы от 10 до 30 % от общей суммы кредита (каждый банк решает по-своему).
7. Семейные люди имеют больше возможностей, поскольку гарантия возвращения займа выше. Если оформляется поручительство, то чаще всего это родственники.
8. Наличие чистой кредитной истории – большой плюс.

Процедура оформления

Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:

1. Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
   • заявление по форме, разработанной банком;
   • документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
   • справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
   • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
   • предварительный вариант договора дарения.

1. Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
   • общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
   • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
   • правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
   • технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
   • заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
   • разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
   • выписки из домовой книги;
   • подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
   • официального разрешения банка;
   • окончательного варианта договора дарения;
   • банковской квитанции об оплате государственной пошлины.

Если дарственная на ипотечную квартиру оформляется несколькими собственниками, то каждый участвует в подписании договора и представляет документы, удостоверяющие личность для участия в сделке. Нотариальное заверение не является обязательным, но в силу нестандартности привлечение нотариуса поможет грамотно составить договор во избежание дальнейших претензий сторон по отношению друг к другу. Завершение сделки констатируется регистрацией в Росреестре с выдачей выписки из ЕГРН, фиксирующей передачу имущества одновременно с обязательствами по выплате ипотеки новому собственнику.

Ипотечное кредитование: нормативно-правовой аспект

Каждый банк устанавливает собственные правила, если речь идет о выдаче целевых жилищных займов. Если договором кредитования предусматривается ипотека, означающая передачу недвижимого актива в залог, соответствующие отношения между кредитором-залогодержателем и заемщиком-залогодателем регулируются следующими нормативными актами:

• в первую очередь, необходимо соблюдать № 102-ФЗ от 16.07.1998 – закон об ипотеке;
• помимо этого, стороны ипотечного займа должны руководствоваться нормами Гражданского кодекса (ГК), регулирующими отношения собственности, её отчуждения, залога, кредита;
• также следует учитывать требования закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, регламентирующего порядок официальной регистрации недвижимых активов;
• права и обязанности сторон регламентируются непосредственно кредитным соглашением.

Пункт 1 ст.1 вышеупомянутого № 102-ФЗ регламентирует законное право кредитора-залогодержателя воспользоваться заложенным недвижимым активом для погашения обеспеченного ипотекой обязательства (например, целевого жилищного займа). Залогодателем по жилищному займу может выступать как сам заемщик (должник по обеспеченному обязательству), так и сторонний субъект, не являющийся участником обеспеченного обязательства. Важная оговорка – недвижимый актив, в отношении которого оформлена ипотека, остается в пользовании и владении гражданина-залогодателя.

Требования кредитора-залогодержателя, которые обеспечиваются ипотекой – залогом недвижимого актива, – предусматриваются нормами третьей статьи № 102-ФЗ. Если речь идет о жилищном процентном займе, заложенным активом обеспечиваются основная сумма (тело) кредитной задолженности, начисленные проценты за использование заемных средств, а также иные суммы, причитающиеся кредитору-залогодержателю (неустойки, возмещение ущерба, судебные затраты, реализационные расходы).

Гражданин-залогодатель вправе пользоваться по назначению активом, переданным в залог на основании кредитного соглашения, а также извлекать доход из данного актива (пункты 1-2 из статьи 29 № 102-ФЗ). Право гражданина-залогодателя выступать арендодателем заложенного актива без разрешения кредитора-залогодержателя предусматривается пунктом 1 статьи 40 № 102-ФЗ, если другое требование не установлено соглашением ипотеки или законом. Пункт 3 статьи 37 № 102-ФЗ разрешает гражданину-залогодателю завещать заложенную недвижимость.

Что касается возможности отчуждения гражданином-залогодателем ипотечного имущества стороннему субъекту, то дарение, продажа или обмен заложенной недвижимости залогодателем допускаются только с разрешения кредитора-залогодержателя, если другое правило не установлено соглашением об ипотеке (пункт 1 статьи 37 № 102-ФЗ). Таким образом, чтобы подарить ипотечную квартиру несовершеннолетнему ребенку, близкому родственнику или иному лицу, гражданин-залогодатель должен заручиться согласием кредитора-залогодержателя на совершение данной сделки. При этом нужно руководствоваться нормами закона № 102-ФЗ от 16.07.1998, а также теми требованиями, которые предусматриваются соглашением об ипотеке.

Дарственная с обременением в виде залога доверенному лицу

При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение. В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.

Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру?

возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др.

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

банк является полноправным владельцем квартиры

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Это возможно только с разрешения банка.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов

Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

• такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
• новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
• сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

Оформление

Процедура совершения сделки с целью дарения квартиры, обремененной ипотечным кредитом, производится в стандартном порядке, за исключением самого главного пункта – получения одобрения кредитора. В первую очередь необходимо добиться разрешения, потом только заниматься оформлением.

Получение разрешения

Чтобы получить одобрение банковской организации, требуется обратиться в отделение и подать соответствующее заявление. К нему следует приложить следующий пакет документов:

1. Свидетельство на предмет дарения.
2. Паспорт РФ.
3. Справка, подтверждающая платежеспособность нового собственника.
4. Проект соглашения о дарении.
5. Иные бумаги, запрашиваемые банком.

Сотрудники кредитного учреждения тщательно проверяют, может ли будущий владелец исполнять обязательства по оплате ипотечной задолженности. Оценка платежеспособности осуществляется точно также, как при принятии решении о выдаче ипотеки.

При рассмотрении заявления специалисты банка в обязательном порядке учитывают наличие у нового владельца иждивенцев и их количество, стабильность заработной платы, наличие иных обязательств, к примеру, по уплате алиментов.

Не стоит рассчитывать на положительное решение банковской организации пожилым людям и клиентам, имеющим небольшой уровень дохода.

Составление договора

После получения одобрение банка можно смело приступать к ее оформлению. В первую очередь требуется собрать бумаги, которые понадобятся для составления договора. К ним относится следующее:

1. Паспорта сторон.
2. Свидетельство, удостоверяющее право на предмет сделки.
3. Кадастровый документ.
4. Выписка из ЕГРП.
5. Ипотечное соглашение.
6. Разрешение кредитора.
7. Согласие жены или мужа на заключение дарственной, если предметом является имущество, нажитое в браке.
8. Разрешение органа опеки, если в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин.
9. Справка о числе прописанных лиц.

Далее стороны составляют договор. Для его предусмотрена письменная форма. Законодательство не устанавливает точный образец документа, но практика показывает, что прописывать в соглашении нужно следующие пункты:

• Информация о гражданах, принимающих участие в сделке.
• Указание документов на недвижимость.
• Описание квартиры.
• Согласие одаряемого принять дар.
• Права, обязанности сторон.
• Процедура перехода прав собственности. Именно в этом пункте требуется указывать, что к новому собственнику переходит обязанность по оплате ипотечного кредита.

В конце документа обязательно ставятся подписи сторон и дата написания договора.

Регистрация

После подписания соглашения одаряемому требуется надлежащим образом оформить право собственности. Для этого необходимо провести регистрацию перехода прав к новому владельцу. Процедура проводится в отделении Росреестра. Для регистрации нужно подать соответствующее заявление и приложить к нему пакет документов.

Совершенно необязательно обращаться напрямую в Росреестр. С недавнего времени приемом заявления на регистрацию права собственности занимаются и Многофункциональные центры. Благодаря этому порядок получения свидетельства значительно облегчается.

На прием к специалисту МФЦ можно записаться предварительно через интернет или посредством звонка. В назначенное время требуется прийти в учреждение и отдать бумаги. После проверки документации сотрудник выдает расписку.

В ней подтверждается факт принятия заявления и дата готовности свидетельства. К заявлению прикладываются все те же бумаги, что и собираются для составления дарственной.

Получив свидетельство новый владелец квартиры обращается в банк для переоформления ипотечного кредита. Одаряемый должен понимать, что распоряжаться в полной мере полученным в дар имуществом он не может, пока не погасит задолженность перед кредитором.

Даритель должен обязательно предупредить вторую сторону, если у него имеет просрочка по ипотеке.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Продать такую квартиру можно. Но при выполнении определенных условий.

Вариант 1 — полная выплата долга перед банком

Первый вариант самый удобный. Но имеются нюансы. Если вы не хотите или не можете больше платить кредитные взносы и готовы ради этого расстаться с квартирой, тогда можно выставить ее на продажу. Когда найдется покупатель, ему необходимо разъяснить всю предстоящую процедуру. Прежде всего, он должен понимать, что до момента перехода права собственности на него, пройдет время. И еще он должен знать, что денежные средства он понесет в банк для выплаты остаточной суммы по кредиту владельца квартиры. Вот это все нужно очень грамотно оформить. Предварительно рекомендуется покупателю или обеим сторонам прийти в банк и получить полное одобрение предстоящей сделки. Когда покупатель убедится, что данный конкретный банк проинформирован о намерениях покупателя и продавца, специалист банка разъяснил все детали, озвучил сроки подготовки документов со стороны банка, он может быть спокоен.

Бывают ситуации, когда собственник квартиры уже практически полностью рассчитался с банком по ипотеке или остался какой-то долг в сумме намного меньшей суммы продажи. В этом случае обе стороны должны прийти в банк и получить конкретную информацию по данной сделке, а сама процедура может быть следующей. Покупатель передает задаток в размере остатка долга продавца перед банком. Если сумма большая, то лучше если покупатель сам внесет денежные средства на счет продавца, тогда он удостоверится, что деньги пошли по назначению. Другой гарантии, что продавец не потратит деньги на другое, нет. Банк готовит документы о выполнении обязательств продавца, снимает обременение с квартиры и после всего этого покупатель выплачивает остаток за покупаемую квартиру. К этому моменту квартира будет уже «чистой». Есть одно «но». Когда банк сообщит, что обременение снято, перед сделкой и полным расчетом обязательно проверьте это. Часто бывает, что письмо банка не дошло до регпалаты или кто-то просто не снял обременения. Лучше перепроверить и заказать выписку из ЕГРН. Убедившись, что никаких записей об обременениях нет, можно готовить договор купли-продажи и идти на сделку.

Вариант 2 — получение письменного согласия банка

Этот вариант можно назвать возможным теоретически. И вот почему. Пока действуют условия кредитного (ипотечного) договора, банк является залогодержателем квартиры. То есть никаких действий по отчуждению квартиры собственник производить не может. Только с согласия банка.

В свое время банк выдал кредит на покупку недвижимости определенному человеку. Перед этим служба безопасности банка проверила доходы и расходы заемщика, его возможность платить по кредиту и выдала денежные средства. Теперь продавец квартиры предлагает банку ее продать, а по сути сменить заемщика. В этом случае все обязательства по кредиту переходят к новому собственнику. Чтобы это сделать практически, покупатель квартиры должен предоставить все документы, подтверждающие его финансовую способность продолжать вносить кредитные платежи. Это долго. И на деле невыполнимо. Просто банки не хотят, скажем так, заморачиваться с новым заемщиком. Работы в банке много, желающих получить кредиты еще больше, зачем им давать согласие на сделку, если по данной квартире уже вносятся платежи и все оформлено.

Но и в этом случае есть исключения. Если продавец не выплачивает суммы по кредиту вследствие каких-то причин или у него постоянные просрочки, то банк может рассмотреть вопрос продажи этой квартиры, то есть передачи по ней обязательств другому человеку. Для банка такая процедура выгоднее, чем выставление квартиры на торги и все неприятные действия, предшествующие этому.

Можно ли подарить жилье в ипотеке

Общие требования к договору дарения (ДД) по действующему законодательству:

• передача имущества осуществляется безвозмездно;
• дееспособное, вменяемое состояние дарителя;
• отсутствие признаков мнимой (притворной) сделки.

Уточнить тематические нормативы можно в статьях 572-582 ГК РФ.

Отсутствуют ограничения по передаче имущества между близкими родственниками. Но запрещено оформлять недвижимость в пользу третьих лиц, способных оказать влияние на дарителя:

• медицинских и социальных работников;
• государственных служащих.

Нельзя заключать ДД:

Последний норматив объясняет невозможность совершения сделки с использованием собственности несовершеннолетнего ребенка:

• родителями;
• опекунами;
• попечителями.

Перечисленные ограничения следует учитывать, чтобы исключить возможность оспаривания дарственной в суде.

Договор дарения с 01.03.2013 не нужно регистрировать. Но для завершения процедуры надо переоформить права нового владельца (одариваемого) в «Росреестре».

Если квартира – в залоге у банка, действует ограничение по любым сделкам с отчуждением обремененной собственности. Соответствующая запись сделана в базе данных ЕГРН.

С согласия банка

Чтобы получить разрешение на передачу квартиры в дар надо сохранить достаточные гарантии возврата жилищного займа. Это базовое требование заимодатель оценивает с учетом особенностей потенциальных новых заемщиков. Ниже перечислены нюансы, заслуживающие внимания.

Переоформить непогашенный ипотечный кредит на ребенка не получится по нескольким причинам:

• дети не отвечают за свои действия в полном размере до совершеннолетия;
• отсутствует стандартная схема возврата заемных средств из регулярной заработной платы;
• нельзя выселить прописанного ребенка (несовершеннолетнего собственника) без специального разрешения ООП.

Составление дарственной на детей лишено смысла, так как они получают имущество родителей по наследству.

Супруги между собой регулируют права собственности брачным договором. По типовой схеме банк предлагает совместное оформление ипотеки. Наличие созаемщика повышает уровень гарантий на стадии одобрения займа. Передача имущества вместе с остатком займа одному созаемщику допустима только по разрешению кредитора.

Основное условия для согласия кредитора – достаточный доход с учетом расходов на содержание жилья, иждивенцев. Родственников и других потенциальных заемщиков банк оценивает с применением корпоративных правил.

Как получить разрешение банка

Согласие банка на дарение получить не сложно, если соответствующая возможность предусмотрена в ипотечном соглашении. Даже при наличии пункта понадобится специальное разрешение. Одобрение выдают после комплексной оценки нового заемщика.

Стандартные условия (пример):

• трудоспособный возраст (21 года – на момент подачи заявления, 75 лет – последняя выплата);
• длительный непрерывный (общий) стаж;
• высокая заработная плата, иные регулярные поступления;
• хорошая кредитная история.

Дополнительные гарантии обеспечивают с применением:

• залога иного имущества;
• условного депозита;
• поручительства;
• страхового полиса (недвижимость, жизнь и здоровье, сохранение трудоспособности).

Для подтверждения соответствия установленным критериям надо подготовить сопроводительные документы. В обычных ситуациях получить ответ можно не более чем за 2-3 дня. Заявление подают в письменном виде.

Банки предлагают:

• дистанционное информационное обеспечение;
• электронный обмен отдельными подтверждениями;
• программы калькуляторы для расчета ипотеки в режиме онлайн.

Для подтверждения измененных условий (составления нового кредитного соглашения) необходимо личное присутствие.

Без одобрения залогодержателя

Записью в ЕГРН кредитор блокирует переоформление залога другому собственнику. После подписания дарственной передача прав не будет завершена. Если понадобится, недействительность договора дарения подтверждается решением суда.

После отказа заимодателя единственный способ снять обременение – досрочно погасить остаток по ипотеке. При отсутствии собственных средств можно воспользоваться программой рефинансирования другого банка. Допустимо применение потребительского кредита.

Последствия нарушения запрета

После выявления соответствующих нарушений со стороны заемщика банк вправе:

• расторгнуть соглашение об ипотеке;
• требовать возврат выданных средств вместе с процентами (штрафными санкциями);
• инициировать процедуру продажи квартиры с выселением жильцов для погашения задолженности.

Возможно ли подарить ипотечное жильё, минуя банк?

Любители сомнительных операций должны чётко себе представлять, что оформленная дарственная за спиной банка будет выявлена и признана ничтожной. Кредитор любителей «подарить» ипотечное жильё без его на то разрешения может «остепенить» такими действиями:

• судебное разбирательство и аннулирование сделки (закон на стороне кредитора банка);
• потребовать исполнить обязательства по ипотеке (кредитор вправе выставить на продажу недвижимость без учёта факта кто её владелец на этот момент).

Подарить (оформить дарственную) на жильё в ипотеке дело довольно сложное, но не безнадёжное. Для этого необходимо совпадение таких обстоятельств:

• ипотечный договор включает пункт о возможности дарения третьим лицам;
• новый собственник (заёмщик) готов выполнять условия банка и обладает достаточной платёжеспособностью;
• готовность кредитора (банка) идти вам навстречу.

Подарить недвижимость третьим лицам (не близкие родственники) довольно накладная процедура. Налог на доходы при заключении дарственной в таких случаях взимается по ставке 13% от стоимостной оценки жилой недвижимости. Близким родственникам выгодно дарить жильё, с 2016 года по новому законодательству такие дарственные не облагаются налогом.

Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку

Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.

Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:

1. Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения на совершение сделки.
2. Если согласие получено, то собственник готовит все необходимые документы и оформляет договор дарения.
3. Документ подписывается в Росреестре и в течение месяца проверяется сотрудниками ведомства.
4. В результате, одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на имущество с обременением в виде ипотеки.

Для проведения сделки потребуются документы:

• правоустанавливающие документы на жилье;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• техническая документация на квартиру;
• разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
• согласие супруга (ги) дарителя;
• разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.

Квартира в ипотеке – можно ли оформить дарственную по закону

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Детям

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

• если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
• если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщикам

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Необходимые документы

В Росреестр нужно подать следующий пакет документации:

1. Паспорта заемщика и одариваемого.
2. Ходатайство о регистрации договора.
3. Бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость.
4. Технический паспорт жилища.
5. Выписка из домовой книги.
6. Согласие второго супруга (если жилье было куплено в браке).
7. Разрешение органов опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица).
8. Согласие банка.

По итогам государственной регистрации одариваемый получит свидетельство о праве собственности на квартиру, обремененную ипотекой. После этого необходимо обратиться в страховую компанию для внесения изменений в страховой договор.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Оформление ипотечного кредита подразумевает определенные долговые обязательства, которые возлагаются на человека. При этом гражданин совместно с банковским учреждением заключает соглашение, в котором могут быть предусмотрены различные дополнительные функции возраста ипотечных средств.

Закон не запрещает производить дарения недвижимости, которая находиться под обременением, однако так как банк является участником договора ипотечного кредитования необходимо получить согласие банковской организации на проведение такой процедуры.

Как получить согласие банка?

Для получения согласия банковской организации на передачу долговых обязательств новому владельцу кредита необходимо в первую очередь предоставить информацию:

• платежеспособности человека;
• благонадёжности.

Полезно знать! Банковская организация внимательно изучить информацию о новом владельце кредита и после чего даст ответ. В случае если в предоставленных сведениях будет присутствовать пункт, который не устроит кредитора, банк вправе отказать о согласии на переоформление кредита на нового человека.

Можно ли оформить дарение квартиры в ипотеке без разрешения банка?

В случае если владельцы жилья, которое в ипотеке, оформляют сделку дарения без согласия кредитора, такой вид процедуры считается нарушением закона. Кроме того, подаренная недвижимость должна проходить регистрацию, а без согласия кредитора оформить договор дарения на недвижимость невозможно.

В случае, если заемщику все же удалось оформить договор дарения на квартиру в ипотеке, его ждут следующие последствия:

• судебный процесс. Банковская организация вправе подать иск в судебные органы для признания такого вида сделки недействительной;
• кредитор вправе потребовать возврата долга;
• банковская организация вправе продать квартиру с аукциона для погашения задолженности по ипотеке.

Примечание! При нарушении условий договора заемщиком банковская организация имеет полное право расторгнуть соглашение.

Что делать, если банк не дает разрешение, а подарить нужно?

Для того чтобы оформить квартиру в дар, необходимо доказать банку что человек, на которого оформляется дарственная, находится в более выгодном материальном положении и в силах погасить задолженность.

Также специалисты рекомендуют для получения согласия банка внести часть ипотеки, что увеличит доверие кредитора.

В некоторых ситуациях банковские организации идут навстречу таким действиям и дают согласие на изменение условий договора, однако в случае если дарственная оформляется на человека, который не достиг совершеннолетия или находится в преклонном возрасте, оформление такой процедуры невозможно.

Отметим! Также оформление в дар имущества можно провести, если доказать что заемщик является неплатежеспособным в результате ухудшения здоровья или других видов причин.

Заключение договора дарения

Если согласие банка всё же было получено, то важным этапом является составление договора. Эту процедуру необходимо проводить максимально точно, с соблюдением требований закона, в противном случае соглашение может быть признано недействительным, а значит, все последствия автоматически аннулируются и не будут иметь никакой силы. В первую очередь следует сказать о документах, которые понадобятся. К ним относят паспорта как заёмщика, так и лица, которое будет выступать одаряемым, документы на недвижимость, в том числе заёмщика, а также выписки из домовых книг, реестра, согласие супругов или иных собственников, органов опеки (если таковое требуется) и письменное разрешение банка.

Сама процедура дарения включает в себя лишь три простых шага. Получение согласия банка, составление договора и регистрация права. Придётся также заплатить налог на доходы в размере тринадцати процентов. Эта обязанность ложится на плечи получателя дара

При этом особое внимание следует уделить составлению договора

Он должен содержать в себе определённые требования, чтобы мог признаваться действительным:

• сведения о сторонах, от имени до точных реквизитов;
• характеристики объекта, а также отсылка на документ, подтверждающий право на квартиру;
• права и обязанности, а также прямое указание на то, что сделка носит безвозмездный характер;
• сведения о том, что квартира в ипотеке и что одаряемому лицу это известно;
• подписи сторон.

При этом важно соблюсти форму подобного договора, которая определяется, как письменная. В некоторых случаях важно заверить документ у нотариуса

После подписания договора он направляется в регистрационный орган, который и оформит право на имущество окончательно.

Нужно помнить о государственной пошлине, которая уплачивается перед проведением процедуры регистрации права. В случае с дарением пошлина составит одну тысячу рублей. Она будет уплачиваться независимо от обязанности получателя дара перечислять налог.

Таким образом, подарить квартиру, если она является объектом ипотечного договора, возможно. Закон напрямую не запрещает подобное действие, но устанавливает ограничение: нужно получить согласие на рассматриваемую сделку от банка. Подарить при этом можно как всю квартиру, так и её долю, несмотря на то, что об этом закон ничего не говорит. Главное в процедуре дарения — это составление договора и наличие согласия. Если последнего не будет, то к заёмщику могут быть применены негативные меры воздействия со стороны банка.