Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Что делать, если собственник ребенок?

В первую очередь для продажи недвижимости необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Такое разрешение выдается в течение двух недель с момента письменного обращения родителей или опекунов в органы опеки и попечительства.

Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов.

Продажа жилья, принадлежащего детям возможна только в том случае, если взамен детям в собственность предоставляется недвижимость равноценная по площади и условиям проживания или улучшающая условия проживания детей.

После получения разрешения можно оформлять договор купли-продажи.

К СВЕДЕНИЮ! Согласно ФЗ № 122 все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательной регистрации у нотариуса.

Более подробно о процессе продажи жилья с несовершеннолетними собственниками можно посмотреть здесь.

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Пример: Относительно продавца квартиры подан иск в суд с целью забрать эту недвижимость. Человек прекрасно понимает, что уже не сможет ее продать и потому придумывает описанную выше схему. В результате покупатель просто передает деньги и ничего не получает взамен. Логично, что у продавца, как потом выяснится, денег уже нет: «ушли на погашение долгов», взять с него больше нечего, а квартиру купить уже нельзя.

Следует ли приобретать квартиру с обременением?

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

• не находится ли застройщик на стадии банкротства;
• законность строительства;
• своевременность возведения дома;
• наличие прав на данное жилье у других лиц;
• наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Правила покупки квартиры с наложенным обременением по ипотеке и к каким рискам готовиться

• отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
• неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
• наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;
• отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
• механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.

Что нужно знать покупателю?

Покупатель, желающий приобрести заложенную банку квартиру, должен предварительно собрать необходимую информацию.

Рассмотрим, какие условия сделки ему необходимо знать заранее.

Требуется ли разрешение банка?

Внимание! Согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», продавать заложенную недвижимость можно лишь при условии предварительного согласия банка, если иной порядок не предусмотрен заключённым договором.. Именно поэтому прежде, чем подписывать любые соглашения о купле-продаже, покупатель должен убедиться, вправе ли продавец самостоятельно совершать такие сделки

Сделать проверку права можно двумя следующими способами:

Именно поэтому прежде, чем подписывать любые соглашения о купле-продаже, покупатель должен убедиться, вправе ли продавец самостоятельно совершать такие сделки. Сделать проверку права можно двумя следующими способами:

1. Самый простой – взять у продавца его экземпляр договора об ипотеке и посмотреть его условия.
2. Самый надёжный – обратиться в банк, в котором заложена квартира. В этом случае вероятность мошенничества продавца практически равна нулю.

Как и в любых сделках с недвижимостью, необходимо предварительно взять выписку из ЕГРН. В ней будет отражён факт того, что квартира имеет обременение. Без этого не имеет смысла даже обращаться в банк. Выписка, согласно нормам ФЗ «О госрегистрации недвижимости», может быть выдана любому лицу.

Размер долга перед кредитором

Не менее важно также узнать какова невыплаченная сумма по ипотеке. От этого необходимо отталкиваться, обсуждая цену на квартиру при её покупке

Узнавать размер задолженности необходимо непосредственно в банке, а наилучший вариант здесь – перед окончательным подписанием договора купли-продажи квартиры явиться туда покупателю вместе с продавцом и лично проконтролировать получение заверенной справки о сумме оставшегося долга по приобретаемой в соственность ипотечной недвижимости.

Куда обращаться?

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора. Если заёмщику разрешено продавать, не спрашивая банк – тогда идти надо в Росреестр или МФЦ, оформлять переход права. Если же нет – тогда идти нужно в ипотечный отдел того банка, где были взяты средства, и обсуждать с его сотрудниками условия сделки.

Какие нужны документы?

Пакет документов, необходимый для совершения покупки, будет зависеть от того, по какому варианту она приобретается. Если покупка осуществляется за наличные, потребуется паспорт, как минимум, и, не исключено, справка о доходах.

Если же квартира покупается тоже в ипотеку, то здесь пакет документов определяется банком.

Обычно в набор входят следующие документы:

• Заявление на бланке, утверждённом конкретным банком. Его можно либо заполнить в офисе банка, либо распечатать с официального сайта и заполнить самому. Наконец, некоторые банки предоставляют своим клиентам возможность подать заявление онлайн.
• Паспорт.
• СНИЛС.
• Свидетельство ИНН.
• Справка по форме 2-НДФЛ с места работы.
• Свидетельство о заключении либо расторжении брака – требуется для заёмщиков, которые состоят в браке либо развелись. Если брака никогда не было, свидетельство не требуется.
• Сертификат на материнский капитал – если он используется при покупке квартиры.
• Справки о предыдущих погашенных кредитах – если таковые оформлялись раньше.

Список далеко не полон.

Внимание! Конкретные банки вправе потребовать и иные подтверждающие документы.

В частности, если ипотеку берёт ИП, ему потребуется выписка о движении средств на расчётном счёте, если он открыт в другом банке.

Риски и подводные камни

Важно! Тип и количество рисков при покупке зависят от того варианта сделки, который используют обе стороны. Но вот наиболее типичные — и способы от обезопаситься от рисков:

Но вот наиболее типичные — и способы от обезопаситься от рисков:

• Продажа квартиры без разрешения банка. Способ защиты – запрос в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, в которой чётко видно, кто собственник, и есть ли обременения.
• Продавец скрывается с деньгами. Защита – использование метода «двух ячеек» либо аккредитива в банке.
• Продавец отказывается продавать квартиру, получив средства и погасив ипотеку. Обезопасить себя можно опять-таки с помощью «двух ячеек» и соглашения о задатке или авансе. В крайнем случае придётся идти в суд и взыскивать деньги там.
• Продажа квартиры без согласия мужа или жены, если недвижимость куплена в браке. Меры безопасности – нотариальное согласие от супруга или супруги.
• Заниженная цена. Иногда, при продаже квартиры, за которую по НК РФ нужно платить НДФЛ, продавцы уговаривают покупателя отразить в договоре меньшую сумму, чем реально уплачена – и тогда в случае судебного спора покупатель не сможет эти деньги взыскать полностью. Меры безопасности – не поддаваться на уговоры. В крайнем случае можно заключить соглашение о том, что выплаты по НДФЛ стороны делят пополам – или же их возмещает покупатель.

Основные способы

Существуют несколько вариантов реализации ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение ипотеки.
2. Оплата ипотечного кредита в процессе сделки купли-продажи (за счет средств покупателя).
3. Продажа жилья вместе с ипотечным долгом (по переуступке залоговых обязательств).
4. Продажа ипотечного жилья банком (кредитор реализует заложенную квартиру с публичных торгов).

Досрочное погашение кредита

Суть этого метода: продавец получает задаток от покупателя, с помощью этих денег закрывает кредит, снимает обременение с жилья и свободно продает недвижимость.

Для проведения сделки, необходимо пройти следующие этапы:

1. Заручиться согласием банка-кредитора. В заявлении заемщик должен указать причину досрочного погашения денежного обязательства.
2. Определить сумму остатка выплат по ипотеке.
3. Заключить нотариально заверенное соглашение между владельцем собственности и покупателем.
4. Снять с регистрационного учета всех проживающих в продаваемой квартире.
5. Закрыть задолженность по кредиту и снять обременение с недвижимости.
6. Оформление права собственности нового владельца в регистрационной палате.

Плюсы данного способа: сделка проводится достаточно быстро, участие банка-кредитора в операциях минимально.

Минусы: высокий риск потери денег, выданных в качестве задатка, если продавец решил отказаться от сделки, сбежал, умер и т. д., возвращение средств возможно лишь в судебном порядке, что займет долгий срок.

Оплата займа

В случае большого остатка по кредитной задолженности, то к сделке привлекается банк, расчеты проводятся через две ячейки. Одна — для кредитной организации, другая для продавца.

Доступ к деньгам разрешается после подписания договора купли-продажи и регистрации права собственности.

Плюсы: безопасный вид сделки. Деньги находятся под охраной, операции контролируются банком.

Минусы: кредитная организация назначает сроки и даты встреч, что может быть неудобно продавцу или покупателю.

Отторжение жилья вместе с ипотечным долгом

Под данным способом понимают переуступку заёмщиком своих обязательств по ипотеке другому лицу. Банк снимает с должника залоговые обязательства, покупатель становится новым собственником жилья и ипотечного кредита.

Этапы процедуры:

1. Покупатель получает согласие залогодержателя на реализацию собственности.
2. Желающий приобрести квартиру подает документы в банк, в котором был ранее выдан кредит, для ипотечного займа.
3. После получения одобрения для проведения сделки, оформляются необходимые документы.
4. Банк перерегистрирует залог в Росреестре. Настоящий заемщик дает письменное согласие на переуступку долга по ипотеке.
5. Подписывается договор купли-продажи и продавцу выплачиваются денежные средства за жилье.
6. Регистрация права собственности.

Если покупатель желает взять кредит в другой организации, то ипотечный заём переводится на банк, который готов предоставить деньги в долг.

Плюсы: риски минимизированы, операция находится под защитой банка. Чаще всего стоимость жилья по переуступке ниже, чем цена на недвижимость без обременения.

Минусы: не всегда банк дает согласие на проведение подобных операций.

Реализация недвижимости банком

Данный способ применяется, если заемщик не может платить по кредиту и допускает просрочки по платежам. Банк проводит сделку от начала и до конца, оформляет документы и выдает ячейку.

1. Прежде всего кредитная организация и заемщики должны дать согласие на проведение сделки.
2. Банк оценивает стоимость жилья и страхует его, самостоятельно ищет покупателя. Чаще всего квартира на торгах продается долго и постепенно цена на недвижимость снижается.
3. Когда желающий приобрести собственность найден, открываются две ячейки: в одной хранятся деньги, оставшиеся выплатить по кредиту, во второй — средства, оставшиеся после погашения ипотеки (может и не быть денег, если сумма задолженности была высокой).
4. Заключается договор купли-продажи между покупателем и продавцом и предварительное соглашение между банком-кредитором и покупателем.
5. Документы передаются в Росреестр, где с жилья снимается обременение.
6. Регистрация права собственности.

Плюсы: продавец только ставит подписи, всем остальным занимается кредитная организация.

Минусы: Банк заинтересован в возврате своих средств, поэтому снижает стоимость жилья без учета интересов заемщика. Покупатель может оказаться без денежных средств после реализации квартиры.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой

Основные условия сделки

Приобрести жилую собственность можно двумя путями:

• В рамках ипотеки.
• За счет собственных средств.

И там, и там существуют подводные камни, а в первом случае имеющееся обременение предварительно требуется еще и снять, а иногда в ипотечном договоре предусмотрено условие о необходимости погашения ссуды в размере не менее 50% для выставления на продажу.

Так, покупая ипотечную квартиру, приобретатель вносит задаток в размере долга. Как только кредитная линия закрывается, отчуждатель снимает обременение и переходит к составлению окончательного договора купли-продажи, после чего осуществляется окончательный расчет между сторонами.

Все стадии требуют нотариального сопровождения. Перед погашением покупателем остатка долга, требуется составить предварительный договор задатка (залога), который оговорит все основные моменты сделки (сроки, суммы, порядок расчетов, рассрочку и т. д.).

После того как обременение снято, сделка идет в общем порядке. Заключается основной договор, происходит оплата и регистрация перехода прав собственности. Если используются свои средства, то требуется получить одобрение у банка, поскольку он является залогодержателем. В остальном процедура похожа.

В любом случае, условия договора общие для обоих случаев и стандартные. Обязательно должна быть предусмотрена в договоре цена покупки, которая должна превышать остаток долга перед банком.

Образцы и бланки документов содержатся как на официальных ресурсах кредитных организаций, так и на профильных сайтах в сети-интернет.

Сделки должны заключаться в присутствии нотариуса

Что нужно знать о купле-продаже квартир с обременением

Продажа квартиры с обременением весьма затруднительна при наличии несовершеннолетних, находящихся в местах лишения свободы или недееспособных собственников. Все эти данные хранятся в соответствующих ведомствах.

Чаще всего продавцы сталкиваются со следующими формами обременений:

• Права несовершеннолетних. Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки и предоставить сведения о том, что ребенок не останется без крыши над головой. Этот, казалось бы, излишний бюрократический процесс занимает от недели до нескольких месяцев, но его цель понятна: нельзя лишить человека единственного жилья.
• Арест одного из собственников. В случае, если один из собственников отбывает наказание, необходим запрос начальнику колонии, тюрьмы и проч. Если заключенный не будет против продажи и будут соблюдены все его законные права, он может подписать нотариально заверенное разрешение, которое и должен будет предоставить непосредственный продавец покупателю.
• Недееспособность одного из собственников. Недееспособные или частично ограниченные в дееспособности граждане находятся под надзором попечителя или опекуна и органов социальной опеки. Соответственно, необходима тщательная проверка добросовестности намерений и альтернативного варианта жилья.

Все соответствующие документы в обязательном порядке должны быть предоставлены покупателю и регистрирующим органам. Иначе сделка не состоится, а договор купли-продажи с обременением просто не оформят.

Основная проблема приобретателя такого жилья – невозможность полноправного распоряжения имуществом в будущем. Все обязательства другого человека ложатся на его плечи. Если говорить о не снятых вовремя обременениях, то собственности или денег можно просто-напросто лишиться.

Загвоздка состоит в том, что о некоторых моментах недобросовестные продавцы умалчивают. Например, квартира перешла по наследству. По закону, полноправно распоряжаться недвижимостью можно только по истечении 6 месяцев. За этот срок могут объявиться другие наследники, имеющие право претендовать на долю. Форма обременения в таком случае может быть и добровольной (при наличии завещания), и принудительной (при наследовании согласно правовым нормам).

Допустим, квартира продавцу досталась от умершего родственника. Но о братьях или сестрах, бывшем супруге почившего или других претендентах он умолчал. Если после заключения сделки кто-либо из них объявится, то покупатель, в соответствии с законом, должен будет отдать их часть в материальном или денежном эквиваленте. Чаще всего это грозит крупной потерей. Справедливости ради нужно отметить, что сейчас надзорная система практически исключила подобный исход событий: в регистрации договора купли-продажи и оформлении собственности на такой объект будет отказано. «Черная» сделка может быть проведена только при наличии поддельных документов очень высокого качества, которые, впрочем, не составит труда проверить даже самостоятельно по регистрационным номерам.

Как наложить обременение на недвижимость

Собственник недвижимости имеет право наложить запрет на проведение регистрационных действий на свою квартиру. Делается это для того чтобы исключить действия мошеннического характера со стороны арендаторов или родственников, имеющих доступ к документам на жилье.

Для наложения обременения необходимо обратиться в Росреестр и подать следующие бумаги:

• Документы на право собственности.
• Справку об открытии наследственного дела либо договор аренды.
• Кадастровый паспорт.
• Документы владельца жилья — паспорт, свидетельство о браке/разводе.
• Если ограничение будет затрагивать права третьих лиц, необходимо приложить их нотариально заверенные согласия (для объектов с долевой собственностью или совместно нажитого имущества).

Оформить обременение можно через МФЦ. Для этого нужно передать либо отправить заказным письмом необходимый пакет документов. Обращение в МФЦ замедлит процесс наложения обременения. Ускорить его можно посетив Росреестр лично.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой

Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась

Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Заключение

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

— Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;

— Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;

— Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете)

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.