Нюансы покупки участка в коттеджном поселке

Что такое обременение​

Наложением обременений на землю признается ограничение правомочий, затрудняющее пользование и владение недвижимостью. Оно может возникать в ситуациях, прямо установленных законом, либо по решению уполномоченного органа. Такие ограничения не могут сниматься при смене владельца.

Могут включать:

1. Ограниченное использование землей, например, запрет на расположение промышленных предприятий в природоохранных зонах;
2. Предоставление объекта для частичного применения иным лицам (сервитут);
3. Ограничение права по распоряжению и владению недвижимостью (имущество, приобретенное на ипотечные средства либо арест).

При проведении каких-либо сделок с объектами, имеющими ограничения в использовании, возникает масса проблем, а в зависимости от разновидности обременения – не подлежат отчуждению.

Основаниями для установления обременительных мер являются:

• Нормативные акты, регламентирующие наложение ограничений на пользование участком;
• Различные виды договоров (аренда, ипотека и иные);
• Постановления суда (наложение ареста, установление сервитута и прочее).

Иногда обременения налагаются не на сам участок, а на располагающиеся на ней здания и строения.

ВАЖНО! Все разновидности ограничений регистрируются в обязательном порядке и занесены в единый реестр прав. При совершении операций с землей, любая из сторон сделки может запросить выписку из ЕГРП, в котором и будут указаны установленные ограничения

Главные параметры

Уточнения по документации

Как уже было упомянуто выше, перед оформлением сделки в первую очередь покупатель должен проверить наличие документов на участок.

Основополагающими правоустанавливающими бумагами при этом являются:

• свидетельство на собственность;
• документ, явившийся основанием для выдачи свидетельства (соглашение о купле-продаже, дарении, свидетельство о наследстве, акт передачи земли в уставный капитал, решение суда либо органов власти и пр.);
• кадастровый паспорт.

Дополнительными документами, которые можно запросить у продавца, могут быть:

• отчёт об оценочной стоимости;
• справка, подтверждающая отсутствие ареста собственности и других ограничений;
• справка о том, что на участке нет никаких сооружений.

Если сделка совершается с физическим лицом, то нужно проверить у него паспорт, если же с юридическим – проверяются учредительные документы, а также свидетельство о регистрации.

Необходимо также учесть, что если продавец-физическое лицо находится в браке либо имеет совладельцев, не достигших совершеннолетнего возраста, то у него должно быть на руках согласие супруга и разрешение попечительских органов соответственно.

Если продаётся доля участка, то покупатель должен убедиться в том, что не были нарушены права других дольщиков, которые по закону являются преимущественными. Со стороны них должно иметься письменное свидетельство о том, что они не возражают относительно продажи земли третьему лицу.

Кроме того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем от признания сделки недействительной, нужно попросить продавца предоставить справки из ПНД и наркологического диспансера, подтверждающие, что гражданин здоров и не состоит на учёте.

Если на участке уже осуществляется строительство, необходимо проверить, есть ли на данные действия разрешительная документация, а именно:

• разрешение от главы районной администрации;
• проектная документация, утверждённая архитектурным бюро и надзорными учреждениями;
• градостроительное заключение;
• техусловия на подсоединение коммуникаций.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Как купить дачу и не быть обманутым

Когда вы покупаете дачу в садоводческом товариществе – вы становитесь полноценным членом СНТ, приобретаете на дачу не только права, но и обязанности.

Государство всячески склоняет народ ставить свои владения на кадастровый учет, но не каждый спешит это сделать из разных соображений. Многие не регистрируют дачи в СНТ, чтобы не платить лишние налоги. Другие — не готовы тратить свое время и средства на должное оформление документов, а некоторые попросту не знают что недвижимость в СНТ — будь то дачные участки, садовые дома, или иные фундаментальные постройки должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Поэтому многие дачные участки в СНТ на кадастровом учете не стоят. Как купить дачу и при этом не быть обманутым?

Подводные камни при покупке дачи в СНТ:

• Избегайте покупки дачных участков в СНТ, которые не прошли процедуру межевания, и не поставлены на кадастровый учет, даже если формально все документы у собственника в порядке. Имейте в виду, что процедура межевания стоит денег, требует согласования границ с соседями.
• Садовая книжка не является документом, подтверждающим право собственности, она говорит о членстве в СНТ! О том, можно или нельзя покупать дачу по садовой книжке – читайте в отдельной статье.
• Росреестр имеет право приостановить регистрацию договора купли-продажи дачи в СНТ, если на то есть законные основания (подробно о приостановке читайте здесь). Например, участок не имеет четких границ (не отмежеван), заявление подано ненадлежащим лицом, в отношении участка есть судебные споры (наложен арест и т.п.).
• Если собственник продает дачу через доверенное лицо – не поленитесь и проверьте доверенность на подлинность, случаи бывают разные. Постарайтесь встретиться с собственником и получить копию его паспорта.
• Если на дачном участке есть строения – дом, баня, хозблоки и прочее – проверьте их постановку на кадастровый учет, а также соответствуют ли постройки всем нормам отступов от границ земельного участка.
• После получения выписки из ЕГРН на участок – проверьте его границы, прибегнув к услугам геодезической компании – закажите вынос границ в натуру – так вы обезопасите себя от возможных серьезных проблем в будущем.
• Уточните вид разрешенного использования и назначение земель, а также не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУТ). Например покупка дачи в приаэродромной территории, в зоне культурного наследия или в водоохранной зоне – может обернуться значительными трудностями при оформлении документации на дачный дом в дальнейшем.

При наличии каких признаков следует насторожиться

Махинации продавцов при продаже земли бывают совершенно разные, но среди них можно выделить наиболее яркие примеры, знание о которых является элементарной вещью.

Не все разрешено

Покупаемую землю важно проверить на отсутствие ограничений и обременений. У нее могут быть следующие запреты:

• обременения из-за ипотеки или вообще в следствии задолженности на участок наложен арест судебными приставами;
• ограничение по возведению промышленных объектов, из-за расположенных неподалеку заповедных зон;
• наличие сервитута, наложенного третьими лицами, являющимися фактическими владельцами имущества.

При наличии таких ограничений можно приобрести имущество, которым по факту практически невозможно распоряжаться. Еще хуже можно внести средства и не получить объект в распоряжение.

Дачное воровство – что делать и как предотвратить в рамках закона вы узнаете в нашей новой публикации на сайте.

Правила грамотной и безопасной покупки земли:

Наличие рядом особого объекта

При покупке земли находящейся рядом с особыми секретными объектами или природными зонами ее применение не может происходить согласно желанию нового владельца. Применять тогда землю можно будет только в определенных целях. Например, обработка земли и никаких строений.

Если расположенный рядом объект вредит экологии тогда вообще нет шансов для нормального ведения садоводческого хозяйства или проживания. Так как может не только почва быть загрязненной, но и вода, воздух.

Участок без межевания

Такую территорию нельзя не то что продать законно, но и подарить или завещать согласно нормам закона. Согласно ФЗ № 447 от 2014 года участок без уточненных координат нельзя продать, его недоступно подарить, обменять, передать по наследству.

Конечно, наличие таких норм не обязывает владельца имущества немедленно бежать к инженеру и заказывать услугу. Но тогда у приемников или покупателей могут возникнуть проблемы такого характера как претензии соседей относительно границ участка или оформления документации на себя.

Важно: чтобы разобраться межеван участок, который понравился или нет необходимо в кадастровом паспорте просмотреть графу «Особые отметки» в ней должна быть запись «Участок уточненный».

Приватизация участка

Если участок приватизирован, проблем с его покупкой нет. Но это если приватизация выполнена на одного собственника, если же она разделена на нескольких граждан. Тогда покупка земли без их письменного согласия невозможна.

Какие проблемы при покупке приватизированной земли? Фото: pexels.com

Важно: чтобы получить имущество, приватизированное на нескольких владельцев нужно получить от них письменное согласие

Власти имеют на участок виды

В данном случае существует несколько вариантов:

• если участок не имеет собственника кроме государства его можно приобрести только на электронных торгах. Участие в которых предполагает соблюдение определенных норм;
• также это может быть и частный участок, на который сроки истребования уже прошли и собственник, не оформивший на протяжение отведенного периода документы продать его не может. Причиной тому не только неоформленная надлежащим образом документация, но и истекшие сроки заявления о себе как о собственнике.

Что надо обязательно учитывать во время покупки земли в СНТ

1. Документы

Когда вы нашли хороший участок в садовом товариществе, главное, на что стоит обратить внимание при покупке — это документы. Документации в участке на СНТ очень много и вся она очень важна

Бывают ситуации, когда покупая участок, человек не обращает внимание на то, что указанная в документации информация о постройках отличается от действительности. Исходя из того, что территории СНТ не предназначены для застройки зданиями, власти и различные государственные службы пристально следят за строительством на этих территориях

Из-за этого, если будут найдены ошибки в документах или несоответствия, отвечать придется вам, а не бывшему владельцу.

На этом проблемы с документами не заканчиваются. Перед покупкой надо проверить участок на предмет обременений и задолженностей по коммунальным услугам. Надо запросить у владельца все справки, счета и выписки из ЕГРН.

Не обратив внимание на порядок в документации, покупатель участка рискует столкнуться с неприятностями. В худшем случае ему придется переоформлять все бумаги касательно построек, выплачивать задолженности и отстаивать свои права на участок в суде

2. Расхождения в площади

Покупая землевладения, вы можете заплатить за одну площадь, а получить при этом гораздо меньший участок, чем указано на бумаге. Чтобы избежать такого конфуза, перед покупкой стоит предупредить продавца о том, что участок надо проверить и размежевать. Это весьма длительный процесс, но, во избежания проблем и переплат, это сделать необходимо.

Во время покупки убедитесь в том, что участок поставлен на кадастровый учет. Кроме того, убедитесь в правильности оформления границ. Нередко продавцы тайно продают землю соседям, а покупателю достается «обрезанный» и неполноценный участок.

3. Оценка стоимости

Если главная цель покупки земли — это его реставрация и перепродажа, то стоит проверить выгодность сделки и цену всех построек, чтобы в итоге, при перепродаже, не оказаться в минусе.

Во время покупки надо беседовать с владельцем о всех постройках на территории участка и о плодородности самой земли. От этого и зависит цена самого участка.

Также, выбирая такую недвижимость, необходимо провести ее оценку, узнать с какого она построена материала, сколько ей лет, насколько она долго еще простоит и т.д.

Простой пример: минимальная стоимость небольшого кирпичного домика составляет 500 — 750 тыс. рублей. В то время, как аналогичное строение из бруса будет стоять в пределах 300 тыс. рублей.

Если вы серьезно заинтересованы в участке, то перед покупкой стоит обратиться к оценщику. Специалист подскажет, какова реальная цена земельного участка в СНТ сейчас, исходя из его состояния, и сколько он будет стоить, если все реставрировать, привести в порядок и вложить деньги.

По итогам проведенного аудита вы оцените все «За» и «Против», после чего примете взвешенное решение.

Утром — деньги, вечером — стулья

Хотя юридическая грамотность граждан растет, сопровождение операций с недвижимостью приобретает все более высокий уровень, изредка происходят сделки, от которых всякое уважающее себя агентство клиента постарается отговорить, о каких бы сказочных условиях не шла речь. Кроме того, к сожалению, на рынке остались еще, так называемые, черные риэлторы.

Советуем, при подготовке к сделке по покупке земли, обратить особо пристальное внимание на следующие моменты:

Особую осторожность нужно соблюдать при сделке с участием недееспособных граждан, лиц особо преклонного возраста, несовершеннолетних. Зачастую такие категории граждан не вполне способны осознавать последствия своих действий, а опекуны могут действовать вопреки интересам иждивенцев;
Необходимо быть предельно внимательным, когда документы на объект не до конца оформлены, частично отсутствуют, либо в документах есть следы исправлений;
Не следует передавать деньги за объект, не прошедший первичную государственную регистрацию права собственности;
При сделке, когда одна из сторон выступает по доверенности, потрудитесь дозвониться до нотариуса, выдавшего документ и уточнить, действительно ли такая бумага нотариусом выдавалась.. Также внимательно мы рекомендуем отнестись при покупке права аренды земельного участка

Следует помнить, что решение о продлении права аренды земли, приватизации земельного участка всегда принимает собственник, а не арендатор. Любые сомнения, которые вы испытываете, совершая сделку, трактуйте однозначно в свою пользу, вплоть до отказа от покупки

Также внимательно мы рекомендуем отнестись при покупке права аренды земельного участка. Следует помнить, что решение о продлении права аренды земли, приватизации земельного участка всегда принимает собственник, а не арендатор. Любые сомнения, которые вы испытываете, совершая сделку, трактуйте однозначно в свою пользу, вплоть до отказа от покупки.

Добросовестное агентство недвижимости всегда постарается разрешить все сомнения в пользу клиента. Недобросовестное, напротив, будет стараться убедить вас закрыть глаза на некоторые несоответствия и шероховатости, и будет убеждать, что это в правилах делового оборота, или местная специфика сделок с недвижимостью.

Будьте осторожны, не поддавайтесь на уговоры. На территории России действуют одинаковые законы, а заявляемые продавцом «местная специфика» и «местные правила делового оборота» могут оказаться лишь прикрытием для обмана.

Инфраструктура участков и коммуникации

Вода, газ, электричество на дачные участки недорого могут быть уже проведены. Бывают случаи, когда собственники уже внесли плату за газ или трансформатор, но работы по прокладке и установке еще не закончены. Иногда за газ и свет еще и вовсе не уплачено и эти расходы лягут на вас после перехода права собственности. Все эти особенности можно узнать напрямую у продавца или обратиться в ТСЖ, если она создано на данном массиве.

Если коммуникаций нет и работа по изучению возможностей их прокладки не проведена, самостоятельно уточните, во сколько вам обойдется их монтаж. Может быть дешевле купить участки в другом месте уже со всеми подключениями, а не надеяться, что здесь вода и свет появятся в скором времени. Иногда на это уходят годы, особенно если вы ожидаете газа, а решение по нему не принято.

Подобрать участок мечты

Tweet

Нюансы

При приобретении земли важно учесть, какой разрешается вид использования. Лучший вариант – индивидуальное жилищное строительство

На подобном участке можно строить дом, постоянно проживать и регистрироваться. Не стоит покупать дом, находящийся на сельскохозяйственных землях за чертой населенного пункта. Постройку в результате могут признать незаконной и выдать постановление о ее сносе.

Таким образом, прежде чем купить дом с участком ознакомьтесь с основными документами. Из них видно, не нарушаются ли чьи-то права. Кроме того, документы отражают все технические характеристики объекта недвижимости и другие параметры.

Другие важные факторы

Стоит также исследовать качество дорог, ведущих к участку, возможность возникновения пробок в направлении надела.

Важно определить, сможет ли проехать к земле грузовой автомобиль со стройматериалами. Лучше всего, когда до населенного пункта, в котором расположен участок, можно добраться автобусным и железнодорожным транспортом. Форс-мажорные случаи бывают, автомобиль не всегда может оказаться под рукой

Форс-мажорные случаи бывают, автомобиль не всегда может оказаться под рукой.

Обратить внимание следует и на размеры участка. В идеале пропорция площади участка и жилого дома должна составлять 1 к 10.

При этом размер дома считается в квадратных метрах, а участка — в сотках

К примеру, к просторному коттеджу размером в 200 квадратных метров безупречно подойдет участок в 20 соток

При этом размер дома считается в квадратных метрах, а участка — в сотках. К примеру, к просторному коттеджу размером в 200 квадратных метров безупречно подойдет участок в 20 соток.

При оценке месторасположения участка важно четко понимать следующие моменты:

• Земельный надел не может нарушать водоохранную зону. Это значит, что используемая земля должна быть дальше от водоема на 40-150 метров;
• Участки на холмистой местности с живописным видом могут стать реальной проблемой для строительства — почва будет сползать вниз вместе с фундаментом жилья;
• Открытая местность и абсолютное отсутствие соседних жильцов также является минусом, как это могло бы не показаться на первый взгляд. Если возникнут неприятности, прийти на помощь никто не сможет. Сюда же стоит отнести плотно застраиваемую площадь участка — это также небезопасно.

Таким образом, при выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство важно определиться, какой именно участок нужен. Предложений на рынке недвижимости достаточно много и четкое осознание того, что действительно нужно, существенно сократит перечень предложений. Главное — сформулировать свои требования (цена, размер, местонахождение, назначение) и выделить из них некоторые основные

К основным параметрам можно подбирать и дополнительные (юг или север, расстояние до водоема, наличие или отсутствие коммуникаций и развитой инфраструктуры)

Главное — сформулировать свои требования (цена, размер, местонахождение, назначение) и выделить из них некоторые основные. К основным параметрам можно подбирать и дополнительные (юг или север, расстояние до водоема, наличие или отсутствие коммуникаций и развитой инфраструктуры).

После формулирования базовых требований можно начинать поиск будущей земельной собственности и совершать его приобретение.

Oпpeдeляeмcя c дeньгaми

Учacтки, пpeднaзнaчeнныe для ИЖC, мoжнo пoкyпaть в ипoтeкy и в кpeдит. Caдoвыe yчacтки тpyднee пpeдocтaвить кaк зaлoг, пoэтoмy бaнки мeнee oxoтнo дaют дeньги нa тaкyю пoкyпкy.

Cтoимocть yчacткa зaвиcит oт pacпoлoжeния, нaличия кoммyникaций или пocтpoeк, инфpacтpyктypы или плaниpyeмoй инфpacтpyктypы. И oт жaднocти пpoдaвцa, кoнeчнo. Oчeнь дeшeвo oбычнo пpoдaютcя «пpoблeмныe» зeмли, кoтopыe пpинaдлeжaт фopмaльнo пpoдaвцy, нo фaктичecки дoкyмeнты дaвнo yтepяны и нa иx вoccтaнoвлeниe нyжны дeньги, вpeмя и aдвoкaт. Taкжe мaкcимaльнo быcтpo и дeшeвo люди cтapaютcя cбыть yчacтки, нa кoтopыe пpeтeндyeт ктo-тo eщe — нaпpимep, нacлeдники бывшeгo влaдeльцa.

А в чистом поле ангелочки-васильки…

Покупая землю вне населенных пунктов Московской области, надо понимать, что экономия на стоимости участка может привести к дополнительным расходам на создание инфраструктуры.

Не забудьте задать несколько важных вопросов продавцу земельного участка:

1. кто будет заниматься строительством дорог?
2. кто будет отвечать за подведение коммуникаций?
3. будут ли присвоены улицам названия, а участкам — почтовые номера?
4. и кто будет эти мероприятия финансировать?

Нужно также учесть, что предварительная проработка стоимости создания инфраструктуры участка, расположенного вне границ населенного пункта, может занять до полугода. Это и получение технических условий от поставщиков коммунальных услуг, и проектирование строительства сетей, и разработка сметной документации.

Только сметы и договоры со специализированными организациями могут дать точный ответ на вопрос, сколько будет стоить обеспечение площадки коммунальными мощностями, остальное, — как говорится, от лукавого…

Риски приобретения земельного участка

К сожалению, Покупатель является более уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, нежели продавец, учитывая, что продавцу передается значительная часть денежных средств и рассчитывать на их возврат гораздо сложнее, чем возврат земельного участка.

Так как абсолютно «чистых» во всех отношениях земельных участков в Москве и Московской области не так уж и много, то определенные риски имеют место быть.

Вот наиболее часто выявляемые риски:

• Ограничения застройки. Продавцы (собственники, представители собственника – агентства, частные лица) земельных активов ориентированы на скорейшую продажу объекта, а не в удовлетворении Ваших потребностей и как следствие могут не сообщить существенные детали объекта и наличие ограничений (как существующих, так и планируемых). Например: земля может иметь иное назначение и у Вас не будет возможности построить планируемый Вами объект.
• На участке нельзя построить здание с требуемой Вами площадью/этажностью
• Участок может находиться в охранной зоне
• Еще в виде примера можно привести продажу земель, по территории которых в обозримом будущем пройдет автодорога и территория будет изъята.

Несоответствие, отклонения и неточности в документах. Этот риск может, как осложнить и увеличить сроки процедуры покупки, так и озаботить покупателя приведением в соответствие после приобретения из-за недостаточной юридической чистоты.
По участку проходят инженерные коммуникации. При этом вынос их с участка требует значительных затрат либо вовсе невозможен.
Нет возможности подключений к инженерным коммуникациям. Вы, как покупатель, должны быть уверены в возможности подключения к существующим сетям, либо что Ваш объект будет обеспечен требуемыми коммуникациями в определенный срок.
Невнимательность покупателя. Например, из-за собственной невнимательности покупатель может неверно юридически оформить документы и даже получить свидетельство о собственности не на тот участок, который был оговорен изначально.

Как проверить земельное имущество перед его приобретением

Проверка недвижимости перед совершением сделки должна затронуть все возможные аспекты. Территория не может выступать объектом судебной тяжбы или быть обременена. Все особенности проводимой операции должны быть оговорены в договоре, особенно это касается земли с особенностями – находящейся под арестом, заложенной, обремененной.

Также по теме: Документы и процедура оформления земли в собственность

Такая недвижимость может продаваться по ценам ниже рыночных и привлекать покупателем низким ценовым уровнем, но её приобретение может принести больше проблем, чем выгоды. Узнать об обременениях земельного участка значит обезопасить себя от надвигающихся осложнений.

Учитывая, что все ограничения в использовании недвижимости должны быть зарегистрированы, о них можно узнать в официально представляемых документах, где такая информация может содержаться. К ним относятся:

1. Выписка из ЕГРП. Наиболее часто запрашиваемая бумага. В ней отражены:

• Правообладатель территории;
• Установленные ограничения;
• Правопритязания и оспариваемые в суде права требования;
• Определенная категория, в которую входит земля, вид её использования;
• Кадастровые характеристики, адрес расположения.

Кадастровая выписка на территорию.
Копия бумаги, удостоверяющей ранее приобретенное право на имущество. Это могут быть акты органов местного муниципалитета, удостоверения старого формата и другое. В них можно увидеть основания приобретения правомочий на участок, данные о субъекте права и недвижимости.
Свидетельство о регистрации права. В нем отдельным пунктом указываются сведения о существующих ограничениях – ипотеке, залоге и т.д.
Межевой план земли. Содержит сведения о порядке образования площади, о согласовании границ с соседними землепользователями, проведение кадастровых работ, координаты границ и схему расположения.
Материалы топосъемки. Позволяет выявить неучтенные в кадастре возведенные предметы, коммуникации и др.
Генплан поселения либо схема территориального планирования

Включает сведения о запланированном изъятии земли для нужд муниципалитета либо государства с целью размещения объектов соответствующей важности.
Проект планировки либо межевания территории.
Выкопировка из карты района места расположения угодий. Позволяет определить наличие на интересующей площади разных инженерных сетей и коммуникаций (газо-, теплопроводов и др.), не занесенных в единый кадастр.
Запросы в газовые, нефтяные организации, военные службы о прохождении по территории надела разны коммуникаций (трубы, провода), являющихся обременением для неё

Определяет всевозможные ограничения будущего использования недвижимости, его освоения, осуществления строительных работ