Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли оформить сделку без разрешения в 2021 году

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

• Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
• Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

• Чрезмерная требовательность покупателей.
• Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Избежать подвоха поможет комплексная оценка юридической чистоты сделки.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

• Назначение объекта.
• Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
• Расположение оконных и дверных проемов.
• Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
• Структура жилого здания.
• Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Если при сделке купли-продажи документация не содержала красных отметок, а собственник и риэлтор умолчали о внесенных изменениях, хозяин недвижимости вправе обратиться в суд и потребовать расторжение договора или возмещение материальных затрат, связанных с переоформлением документации и осуществлением строительных работ согласно требованиям проверяющих.

На какие виды нельзя получить разрешение?

Закон запрещает проводить перепланировку в тех случаях, когда: новая конфигурация квартиры ослабляет конструкцию дома либо превышает максимально-допустимую нагрузку на одну из его частей; доставляются неудобства соседям, как например, при размещении ванной над спальней и т.д. в результате ремонтных работ инженерное оборудование становится источником повышенной опасности.

Разберем подробнее эти случаи.

Действия, ослабляющие конструкцию

При проектировании домов инженеры пользуются принципом эргономичности или, как его еще называют, принципом максимальной эффективности расхода материалов. Это значит, что в строении нет ничего лишнего, а все материалы и элементы присутствуют именно в таком количестве, в котором это необходимо, такой подход позволяет строительным компаниям экономить средства и за счёт этого получать большую прибыль.

Каждая стена играет свою роль в поддержании конструкции, от того она и не падает. Но есть стены, на которые приходится самая большая нагрузка, их называют несущими, а есть такие, которые не играют никакой роли кроме разделительной.

Всего существует 4 типа стен: несущие, самонесущие, ненесущие и перегородки. Первые три объединяют в группу капитальных и их трогать категорически запрещено, сносить и ставить можно лишь последние, но и то, не везде и не всегда, и только с разрешения экспертной комиссии.

Отличить перегородку от капитальной стены очень просто: самонесущие и ненесущие граничат с улицей, то есть это внешние стены, а несущие держат межэтажные перекрытия и располагаются внутри квартиры. Чтобы найти их, достаточно лишь посмотреть на потолок, а точнее на швы: они все всегда сходятся в несущей стене, также можно обратиться с этим вопросом в БТИ, там вам все подробно расскажут.

Добавлять или расширять окна тоже нельзя, так как прочность любого стекла априори ниже прочности капитальной стены. Конечно, от одного случая увеличения оконного просвета стена не обрушится, но если все начнут их увеличивать, дом точно долго не простоит. По поводу уменьшения вроде бы вопросов возникать не должно, так как это добавляет конструкции прочности. Однако здесь тоже не все просто: дополнительные стройматериалы повышают массу стены, и при определенном количестве уменьшенные окон, может произойти превышен е критической нагрузки. Мало кто захочет уменьшать свое окно, поэтому такие случаи крайне редки.

Дверные проемы могут находиться как в перегородке, так и в несущей стене, и в случае расширения последней, есть риск, что потолок обвалится. Хотя, конечно здесь, как и в случае с окнами, одно несанкционированное изменение проема вряд ли что-то изменит, но вот если в подъезде по всей высоте дома наберется два или три таких “умельца”, тут уже возникает реальная опасность.

Действия, доставляющие неудобства соседям

Стены нельзя переставлять не только потому, что при недостаточной жесткости конструкции возникает риск обрушения, но также и по причине различий в структуре перекрытий в разных частях квартиры. К примеру, под ванной и туалетом располагается гидроизоляция, а в других частях дома ее нет, поэтому не разрешается увеличивать площадь этих помещений, поскольку это неизбежно приведет к протечкам потолка. Также, нельзя переносить ванну, душ и унитаз в другие комнаты.

Действия, приводящие к повышению угрозы взрыва, пожара или тепловой аварии

Все системы коммуникаций и снабжения в доме, которые еще называют инженерными сетями, помимо всего прочего, расположены так, чтобы минимизировать возможный вред в случае неисправностей, а также максимально облегчить доступ к ним монтажных бригад.

Поэтому не разрешается проводить с инженерными сетями и оборудованием следующих действий:

1. Удлинять или укорачивать трубы теплоснабжения и канализации;
2. Менять местами кухню с жилыми комнатами (как и туалет с ванной);
3. Выносить батареи отопления на балкон или лоджию;
4. Если есть газовая плита, нельзя соединять кухню с какими-то другими комнатами.

Зачем нужно получение разрешения

Существенные модификации нельзя производить без наличия согласия соответствующих инстанций на такие действия. Понадобится техническое заключение оценщиков для составления проекта на его основании. Затраты на услуги специалиста снизятся, если используется типовая форма перепланировки.

Дозволение оформляется в письменном виде. Нотариально заверяется согласие от остальных собственников квартиры, когда жилье долевое. Банк разрешит перепланировку при выполнении нескольких условий. Главный критерий – упоминание о возможности изменения проекта в кредитном договоре. Минимальный срок действия соглашения не должен составлять меньше полугода.

Согласие на перепланировку заявитель получает чаще бесплатно, однако небольшие кредитные организации могут взимать комиссию за оказание услуги

Немаловажно и то, насколько добросовестно заемщик исполняет свои обязанности, а именно не пропускает ежемесячные платежи и совершает оплату в соответствии с контрольной датой

Важно! Если банком выдвинуты ограничения на проведение работ и регистрационных процедур, игнорирование требований приведет к начислению штрафов

Нюансы и способы продажи жилья с перепланировкой

Прямых законодательных запретов на реализацию жилья с проведением самовольной реконструкции не существует. Сверкой расположения объектов в реальности и технической документации занимаются потенциальные покупатели. Поэтому вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной планировкой, имеет утвердительный ответ при согласии покупателя на подобное приобретение. Процесс упрощается при покупке за собственные средства и усложняется при подключении кредитования, поскольку требует согласия финансовой организации.

Покупка за собственные средства

Существует стремление продавца реализовать жильё в кратчайший срок после проведения «перестройки», так как продать квартиру с перепланировкой без разрешения можно до необходимости получения нового техпаспорта, если покупателем данный факт останется незамеченным. Обновление документа требуется по истечении пятилетнего периода с момента предыдущего оформления с приглашением инспектора, который обнаружит несанкционированную реконструкцию.

Несоответствия, о которых продавец не поставил в известность покупателя, чреваты отказом от сделки последнего, поскольку на него перекладывается ответственность по регистрации или возвращению квартиры в первоначальный вид.

Если расчёт осуществляется покупателем за счёт собственных средств без привлечения банковского кредита, то стороны могут договориться о снижении цены, подразумевающей компенсацию за неудобства по узакониванию. Согласно статистическим данным, падение стоимости составляет порядка 10 – 20 % в зависимости от вида проведённых строительных вмешательств в конфигурацию.

Приобретение в ипотеку

Кредит на приобретение проблемного жилья выдаёт далеко не каждый банк. Можно ли продать квартиру с перепланировкой, неузаконенной официально, — в ипотеку, определяется решением банка о предоставлении кредита или в отказе от финансирования. Ряд финансовых организаций перестраховываются, отвечая отказом в кредитовании, или обязывают нового собственника узаконить процедуру на протяжении полугодичного срока.

Росреестр вправе отказать в регистрации объекта в собственность нового владельца на основании незаконного переустройства, незафиксированного в установленном порядке.

Как оформить изменения перед продажей

Скрывать изменения можно долго. Да и кто о них может узнать, если, кроме родственников и друзей, никто не приходит? Однако перед продажей возникнут проблемы. Продать жилплощадь получится, если сделать существенную скидку.

Но может случиться и так, что не найдутся желающие покупать переоборудованное жилье. В таком случае при продаже придется узаконить перепланировку квартиры.

Весь процесс оформления можно разбить на несколько этапов:

1. Обговорить все изменения с архитектором. 
2. Получить разрешение бюро технической инвентаризации. 
3. Подождать, пока специальная комиссия проверит результаты работ. 
4. Дождаться получения разрешений.

Перед тем как затевать перемены, лучше проконсультироваться с архитектором. Ведь далеко не все задумки хозяев жилплощади могут быть воплощены в жизнь.

Чем грозит приобретение такого жилья?

От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда. Несогласованная перепланировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.

После приобретения квартиры с несогласованными изменениями новый владелец должен их узаконить.

В противном случае при выявлении нарушений на него будет наложена административная ответственность, предполагающая штрафные санкции:

• 2000-2500 руб. — для жильцов многоквартирных домов (ст. 7.21 КоАП РФ);
• 1000-1500 руб. — для граждан, проживающих в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ);
• 4000-5000 руб. — для должностных лиц (ст. 7.22 КоАП РФ);
• 40-50 тыс. руб. — для организаций (ст. 7.22 КоАП РФ).

При причинении морального, материального или физического вреда другим жильцам возможно увеличение размеров взысканий, а также привлечение к уголовной ответственности.

Факт неузаконенной перепланировки устанавливает сотрудник Жилищной инспекции в ходе проверки, которая может инициироваться соседями, учреждениями (управляющими компаниями, банком при ипотеке). Собственник переделанной без разрешения квартиры должен вернуть её в исходное состояние. Если этого не произойдёт, Жилищная инспекция вправе обратиться в суд. В результате разбирательства квартира собственника продаётся с публичных торгов.

Средства после продажи передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был удержан), расходов на осуществление решения суда с возложением на нового покупателя обязанности по возвращению жилья в прежний вид.

Перепланировку возможно сохранить только по вердикту суда, если изменения не нарушают безопасности здания, не причиняют дискомфорт, угрозу здоровью и жизни других жильцов. Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.

Если объект недвижимости приобретён в ипотеку, выявление незаконной планировки может грозить для заёмщика различными правовыми последствиями: принуждением к согласованию, расторжением кредитного договора, выплатой неустойки, административной ответственностью и так далее.

Следует учесть, что банковский служащий вправе посетить квартиру в любое время для проверки её технического состояния.

Однако в большинстве случаев наличие незаконной планировки выявляется на стадии оформления ипотеки, при этом финансовые учреждения предпочитают не взаимодействовать с такими объектами.

Стоит ли покупать?

Внимание: можно ли купить выгодно? В каждой конкретной сделке это напрямую зависит от особенностей перепланировки.

Если покупатель честно признается, что присутствует обременение в виде неузаконенной переделки, он, как правило, предлагает покупателю своеобразный дисконт. Скидку, которая должна покрыть все расходы, в том числе временные на оформление сделанных изменений.

Размер скидки может достигать 20%, а это значительно больше расходов, которые придется понести новому владельцу, чтобы легализировать перепланировку. Если учесть, что качественно сделанные улучшения (прошедшие процедуру узаконивания) еще и увеличивают стоимость жилья в среднем на 10% – такое приобретение можно назвать более чем выгодным.

Новому хозяину придется потратить деньги и время на узаконивание, но в нынешних условиях подать документы возможно даже не выходя из дома. Траты будут связаны с выплатой штрафа (максимум 2,5 тысячи), а также созданием проекта сделанной перепланировки.

Но, подчеркнем, все вышесказанное действует только в отношении квартир, перепланировка в которых может быть узаконена. Бывает так, что сделанные улучшения не разрешены на законодательном уровне, устранять их придется за собственный счет. Сложно сразу посчитать, во сколько выльется такой восстановительный ремонт, но вполне возможно, он перекроет и предлагаемый владельцем дисконт при покупке квартиры.

Чтобы правильно оценить выгоду сделки, потенциальному покупателю предстоит выяснить, что конкретно было сделано в квартире и с какими последствиями. Только убедившись, что перепланировка пройдет согласование, можно подписывать соглашение.

Важно! Еще одна опасность заключения сделки состоит в том, что Росреестр может отказать в регистрации нового права собственности.

Прямого запрета на такие сделки нет, однако причиной несогласования незаконная перепланировка может стать, особенно если квартира приобретается в ипотеку. Это означает, что покупатель и продавец до последнего не будут точно знать, окажется ли купля-продажа успешной.

Юристы советуют каждой стороне максимально обезопасить себя, а покупателю – не передавать деньги наличными, а воспользоваться аккредитивом или банковской ячейкой.

В зависимости от характера изменений, приобретение квартиры с незаконной перепланировкой может оказаться как выгодным, так и убыточным. Продавцу следует внимательно проверять соответствие текущей планировки тому, что указано в паспорте БТИ. Ведь бывают и хозяева, желающие продать квартиру с нелегальным ремонтом по рыночной цене. Неофициально размер скидки, предоставляемой в качестве компенсации за обременение, достигает 20%.

Основные требования нормативно-правовых актов

Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому вы должны знать, в каких случаях запрещается производить любые изменения конфигурации жилых помещений. К таковым относятся следующие:

если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;

• если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
• помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
• в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
• влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
• создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
• ухудшают вентиляционное оснащение;
• повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Как согласовать

Чтобы сделать ремонт законно, на основании ст. 25 ЖК РФ надо обратиться с заявлением в архитектурный отдел муниципальных органов.

Полученное разрешение будет считаться согласованием проведения перепланировки. В течение 45 суток после подачи заявления и требующихся документов сотрудник административных органов оповестит о принятом решении.

Отказать могут в соответствии со ст. 27 ЖК РФ.

Порядок действий

Получение разрешения предполагает разработку проекта перепланировки и его оформление.

Далее нужно выполнить все действия, которые указаны в разрешении.

• После чего оформить новые документы на жилье в БТИ (бюро технической инвентаризации) чтобы его сотрудники сделали замеры и составили новый план квартиры.
• Затем следует обратиться в кадастровую и регистрационную палату для получения нового кадастрового паспорта и оформления нового свидетельства о праве собственности.

Изменения в свидетельство должны быть внесены в случае, когда площадь квартиры меняется вследствие проведенных работ.

Этапы согласования перепланировки:

1. обращение с заявлением в архитектурный отдел районной администрации;
2. оформление разрешения в ЖЭКе;
3. техническое заключение;
4. выписка из домовой книги;
5. согласование со всеми, проживающими в квартире;
6. предоставление документов в отдел архитектуры;
7. регистрация полученного разрешения отдела архитектуры в БТИ.

Документы

Для того чтобы получить разрешение, одновременно с заявлением в архитектурный отдел потребуется предоставить документы:

• проект;
• личный паспорт владельца жилья;
• свидетельство о праве собственности на квартиру (правоустанавливающую документацию);
• техпаспорт жилья;
• согласие на перепланировку жильцов квартиры.

Проект

Решив изменить жилище в первую очередь необходимо создать проект, для чего следует обратиться в организацию, имеющую лицензию на осуществление подобной деятельности.

Разработка проекта стоит примерно 30 тыс. рублей (цена может варьировать в зависимости от сложности перепланировки).

Обращение в суд

Может случиться так, что и решение суда будет не в пользу собственника, и перепланировку признать законной не удастся.

В этом случае владельцу квартиры придется выплатить штраф и вернуть жилищу первоначальный вид.

В качестве истца выступает собственник, ответчик — представитель жилищного комитета муниципальных органов, третьи лица — это те, кто проживает в квартире помимо владельца.

Составленный с нарушениями иск может быть отклонен.

Исковое заявление должно содержать информацию:

• об истце и ответчике;
• о третьих лицах (жильцы квартиры);
• о помещении (адрес недвижимости, реквизиты свидетельства права собственности, когда сделана перепланировка, сведения о бригаде, выполнявшей работы);
• причины, почему жилищная инспекция отказала в выдаче разрешения;
• реквизиты заключения МЧС и Роспотребнадзора, что работы выполнены в соответствии с нормами и правилами;
• реквизиты заключения независимого эксперта;
• перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
• дата составления иска и подпись истца.

Если суд одобрил перепланировку и признал ее законной, то необходимо заказать новый техпаспорт на квартиру в БТИ.

• После чего изменения регистрируются в кадастровой палате и регистрируются в новом кадастровом паспорте.
• Последний шаг — получение нового свидетельства права собственности, так как после перепланировки площадь жилья меняется.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности. Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.

Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировки могут застать в любой момент.

В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:

• когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;
• когда продавец несогласен на скидки;
• когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
• когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.

Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для этой процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока. Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.

В целом на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35–40 до 70–90 тысяч рублей. Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.

Куда обращаться, чтобы узаконить изменения в планировке

Без согласования с уполномоченным органом узаконить план будет невозможно. Полномочием узаконить незаконно внесенные в планировку квартиры изменения обладают следующие органы:

• жилищная инспекция;
• суд.

Но как показывает практика, в жилищную инспекцию желательно обращаться по факту внесения изменений до осуществления строительных работ. Постфактум жилищная организация практически всегда отказывает. Однако специалисты в области недвижимости знают, что при подготовке всех документов нынешней датой, такую процедуру можно провести, будто бы перепланировка осуществляется на момент обращения.

Что для этого нужно? Так, необходимо собрать следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический план квартиры;
• проект, составленный профессиональными специалистами;
• акт согласования строительных работ;
• разрешение от местного органа власти на осуществление строительных работ;
• согласие всех собственников в письменной форме, если квартира принадлежит нескольким лицам.

При предоставлении указанных документов жилищная инспекция в течение двух месяцев проводит исследование и выдает разрешение на перепланировку. В дальнейшем нужно обратиться в БТИ и внести соответствующие изменения в технический план, то есть нужно обновить его.

Стоит отметить, что, если жилищная инспекция решит проверить вашу квартиру, и заметит изменения в ее планировке, то возможно наложение административного штрафа. В таком случае продолжить процедуру узаконивания можно только после его оплаты.

Вопросы и ответы

Чаще всего возникают вопросы касательно перепланировки в муниципальном жилье. А также, куда можно обратиться, если переделки в соседней квартире ухудшили условия проживания в собственном жилище.

Если квартира является муниципальной

• Самовольная перепланировка или переустройство в муниципальном жилье чревато потерей возможности приватизировать квартиру.
• В некоторых случаях с жильцом могут расторгнуть договор социального найма и выселить, при этом придется возместить расходы на восстановление первоначального вида квартиры.

Ограничения при отчуждении жилого помещения

• Продать квартиру, в которой сделана незаконная перепланировка будет сложно.
• Несоответствие реальной планировки и указанной в техническом паспорте, снизит стоимость жилья на 15—30%. Это объясняется тем, что узакониванием изменений придется заниматься новому владельцу, а это потребует дополнительных финансовых и временных затрат. При этом нет гарантии, что все пройдет гладко и не придется возвращать жилому помещению первоначальный вид.
• Продажа квартиры с устаревшими данными в техпаспорте может обернуться расторжением сделки и судами.

Куда жаловаться, если соседи сделали без согласования

Доставляющий неудобства вопрос перепланировки у соседей может быть решен в первую очередь путем переговоров с ними.

Если взаимопонимания достигнуть не удалось, то следует обратиться к участковому, который нанесет визит в соседнюю квартиру.

В жалобе должна содержаться информация:

• полное наименование организации, куда жалоба подается;
• сведения, что в результате сделанной соседом самовольной перепланировки условия проживания в квартире заявителя ухудшились;
• уточнение характера изменений в жилище заявителя, произошедших в результате перепланировки в соседней квартире;
• заключение независимых экспертов о нанесенном ущербе (приложить копии к жалобе);
• перечисление последствий, которые могут произойти в результате проведенных в соседней квартире работ;
• просьба отреагировать на жалобу;
• дата написания и подпись заявителя.

Составленную жалобу можно отправить заказным письмом через почту с уведомлением и описью или в электронном виде.

Можно отнести лично в жилищную инспекцию, тогда нужно составить 2 экземпляра: на первом сотрудник поставит дату принятия и номер входящего документа, а второй будет передан в инспекцию.

Как получить распоряжение Мосжилинспекции на перепланировку? Когда следует обратиться в городской центр согласования перепланировок? Узнайте тут.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Читайте далее.

Инспекторы рассматривают жалобу в течение 30 дней и дают письменный ответ заявителю.

Последствия самовольной перепланировки могут быть неприятными: от уплаты штрафа до уголовной ответственности, если пострадали люди.

Потому, прежде чем проводить глобальные изменения внутри квартиры следует получить разрешение на выполнение работ в Жилищной инспекции, МЧС, СЭС.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Оценка квартиры при оформлении ипотеки — обязательное требование банка. Ее может проводить выбранный банком оценщик или независимая организация. В любом случае отчет об оценке будет содержать информацию о неузаконенной перепланировке или о переустройстве, если они проводились.

Компания «Инвест Консалтинг» рекомендует:

• не пытаться скрыть от оценщика имеющиеся несоответствия между данными техпаспорта и состоянием квартиры;
• проводить оценку в независимой экспертной организации;
• настаивать на тщательной и объективной оценке — точное определение цены недвижимости в интересах покупателя.

При оформлении ипотеки оценка квартиры с незаконной перепланировкой проводится следующим образом:

• оценщик фиксирует незаконно внесенные изменения, а также имеющееся переустройство, отражая в отчете фактическое состояние квартиры (в виде описания и фотографий);
• стоимость недвижимости рассчитывается с учетом этих недостатков (как правило, они снижают цену жилья);
• дополнительно при оценке могут быть рассчитаны затраты на легализацию или устранение внесенных изменений.

При выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой банк обяжет заемщика согласовать либо устранить внесенные изменения. На это дается фиксированный срок (обычно 1 год). По его истечении банк может провести проверку. Если его требование не было выполнено, он может обязать заемщика вернуть кредит досрочно.

Для заемщика покупка такой недвижимости несет в себе определенные риски, но, с другой стороны, ее стоимость будет ниже рыночной. Если перепланировку удастся согласовать после оформления ипотеки, это, напротив, увеличит цену квартиры: считается, что такие изменения всегда направлены на улучшение жилищных условий.

В компании «Инвест Консалтинг» вы можете заказать независимую оценку квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки, консультацию строительного эксперта по внесенным изменениям, перспективах их легализации или устранения. Сотрудники юридического отдела помогут проверить сделку с правовой точки зрения, подготовить документы для нее. Заказ оценки и предварительные консультации проводятся по телефону 8 (495) 255-08-90.

Какие виды работ признаются самовольными

Самовольной необходимо считать перепланировку, которая была проведена без соответствующего на то разрешения. Законодатель указывает, что собственник или арендатор (наниматель) помещения обязан подать на рассмотрение проект и другие документы для осуществления полной или частичной реконструкции.

Если даже при наличии проекта работы будут проведены с техническими погрешностями, то отвечать за это придется собственнику или проживающему в ЖП.

К работам, которые нельзя проводить без разрешения, законодатель относит:

• смещение или перенос несущих стен, что увеличивает нагрузку на общую конструкцию дома, будь он частный или многоквартирный;
• перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
• подключение теплых полов к общедомовому горячему водоснабжению;
• перенос санитарной комнаты и сантехнического оборудования;
• установку перегородок и дополнительных стен, даже если собственник желает таким образом увеличить количество жилых комнат;
• изменение размеров дверных и оконных проемов;
• снос или перенос балкона, лестничного пролета;
• перенос вентиляционного канала, системы отопления (радиаторов), газового и водопровода;
• установку нового оборудования, когда инженерные сети приходится прокладывать иначе;
• расширение нежилой площади помещения (коридор, санузел, кухня) за счет жилой более чем на ¼;
• снос перегородки или стены между кухней, где находится газовая плита, и жилой комнатой;
• перенос «мокрых помещений» и расположение их над жилыми комнатами соседей снизу;
• другое.

По закону все проводимые в помещении работы необходимо поэтапно записывать в специальном журнале, который должен предъявляться при приемке помещения строительной комиссии.

Если после проведения некоторых строительных работ, окажется, что произошла полная реконструкция помещения, а не перепланировка, то потребуется специальное разрешение для строительства. Такое часто происходит, когда к частному дому оборудуется пристройка, полностью переоборудуется крыша под мансарду или надстраивается второй этаж.