Нотариальные сделки или что заверяется у нотариуса?

Нотариально удостоверенные сделки

21.06.2016 09:22

Туапсинский отдел

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется государственными и частными нотариусами, которые руководствуются едиными правилами, установленными Основами законодательства о нотариате и Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утв. приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91.

Наряду с нотариусами некоторые виды сделок (доверенности, завещания) могут удостоверять должностные лица органов исполнительной власти (в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса), капитаны судов, командиры воинских частей, главные врачи госпиталей и т.д. Должностные лица консульских учреждений РФ вправе удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ (ст. 38 Основ законодательства о нотариате).
2. Целью нотариального удостоверения сделок является официальное засвидетельствование факта их совершения. Оно не гарантирует действительности сделки, однако лишает почвы последующие споры по многим вопросам (подлинность подписей на документе, способность отдавать отчет в своих действиях на момент совершения сделки, свобода выражения воли на совершение сделки, отсутствие заблуждения относительно характера сделки и т.п.). Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. По просьбе сторон и за особое вознаграждение нотариус может составить для сторон проект сделки.
3. Документ, в котором зафиксирована воля сторон на совершение сделки и ее содержание, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК. Согласно ст. 45 Основ законодательства о нотариате нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки либо подписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненныекарандашом. Текст сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к ее содержанию числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена, отчества граждан, их адрес должны быть написаны полностью. Сделка подписывается в присутствии нотариуса.
Если основания для отложения или отказа (ст. 41, 48 Основ законодательства о нотариате) в удостоверении сделки отсутствуют, нотариус проставляет на документе, фиксирующем сделку, удостоверительную надпись установленного образца, а также вносит сведения о сделке в соответствующий реестр.
4. Нотариальное удостоверение сделок требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. В настоящее время число таких случаев не велико. В частности, нотариальному удостоверению подлежат:
— доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), а также доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК);
— договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК);
— договор об уступке требований (п. 1 ст. 389 ГК), а также договор о переводе долга (п. 1 ст. 391 ГК), если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме;
— договор ренты (ст. 584 ГК);
— завещание (п. 1 ст. 1124 ГК);
— согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью супругов (ст. 35 СК);
— сделка, направленная на отчуждение или залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст. 21, ст. 22 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).
5. Вместе с тем по желанию сторон нотариально удостоверена может быть любая сделка (ст. 53 Основ законодательства о нотариате). На практике к услугам нотариуса стороны чаще всего прибегают при совершении сделок с недвижимостью, поскольку, во-первых, данные сделки являются одними из наиболее значимых и, во-вторых, это значительно упрощает процедуру их государственной регистрации или перехода права собственности на недвижимое имущество.

Нотариальная сделка с отчуждением и залогом имущества

Договор удостоверяется при наличии подтверждения прав собственности на закладываемое или отчуждаемое имущество. Это могут быть свидетельства о праве собственности, на наследство, договоры купли-продажи недвижимости, мены или дарения и тому подобные документы.

Право владения недвижимостью подтверждается муниципальной регистрацией, поэтому при нотариальном оформлении сделки с недвижимым имуществом отметка о регистрации должна стоять на документах. В договоре указывается предмет соглашения, размер, оценка, срок выполнения условий, подразумеваемых залогом, и сторона, у которой находится закладываемый объект.

Разновидности права, которое указывается в тексте соглашения:

• собственность;
• постоянное пользование;
• пожизненное наследуемое владение;
• хозяйственное ведение;
• оперативное управление и сервитут.

Если имущество принадлежит нескольким лицам, в документах указываются размеры долей каждого собственника.

Роль нотариуса в оформлении сделок с недвижимым имуществом

Нотариус – это квалифицированный специалист, имеющий право на совершение различных нотариальных действий, среди которых: свидетельствование подлинности подписи на документах, верности копий бумаг, удостоверение правомерности заключенных договоров. Его роль в оформлении сделок с недвижимым имуществом неоспорима.

Преимущества обращения к нотариусу:

• гарантия законности проведенной сделки. Многие граждане не понимают всех юридических последствий операций с недвижимым имуществом. Этим часто пользуются мошенники. Если договор заключается в присутствии нотариуса, то провести какую-либо аферу одна из сторон соглашения не сможет. Специалист разъясняет участникам условия договора, права и обязанности, проверяет соответствие волеизъявления. Это обеспечивает безопасность сделки;
• гарантия юридической чистоты заключенного соглашения. Перед тем, как заверить сделку, нотариус устанавливает личность заявителей, проверяет их дееспособность, изучает предъявленные документы и проводит их правовую экспертизу;
• гарантия соблюдения прав третьих лиц. Бывают ситуации, когда в результате заключенного соглашения страдают другие собственники отчуждаемой недвижимости. Это могут быть несовершеннолетние дети, бывшие или настоящие супруги, наследники, совладельцы. Чтобы избежать этого, нотариус проверяет семейное положение сторон, правоустанавливающие бумаги, определяет круг лиц, которые имеют право на объект;
• предоставление услуг в формате одного окна. Все документы, необходимые для совершения сделки, нотариус запрашивает и собирает сам. Это экономит время и силы заявителей;
• регистрация в Росреестре в максимально короткие сроки. Если следка удостоверена нотариусом, то регистрация перехода права владения осуществляется в течение 1-3 дней;
• защита сделки от оспаривания в суде. Заверенный документ наделен повышенной доказательной юридической силой.

Особенно важно нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости. Это позволяет избежать спорных ситуаций и долгих судебных разбирательств

В суде документ, заверенный нотариально, сложно оспорить. Что нельзя сказать о договоре, заключенном в простой письменной форме.

3. Зачем обращаться к нотариусу?

К нотариусу обращаются, чтобы получить определенные гарантии. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе, наличия у сторон
.

Таким образом, нотариальная форма договора является обеспечением ее действительности.

Следует знать, что нотариус — лицо, которое не только гарантирует качественную проверку законности при нотариальном удостоверении сделки, но и несет за это полную имущественную ответственность.

Вред, причиненный по вине нотариуса участнику сделки, будет полностью компенсирован, что обеспечивает личное страхование ответственности нотариуса (и его имущественная ответственность), коллективное страхование нотариальной палаты субъекта РФ и компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

Нормативное регулирование заверения сделок

Согласно ГК РФ нотариальное удостоверение сделок осуществляется в обязательном порядке. Но в п. 2 статьи 163 ГК РФ указывается на то, что некоторые сделки, совершаемые в основном между физическими лицами, такой подписи могут не иметь. Но если договаривающиеся стороны хотят такую подпись на документе проставить, то нотариус им в этом желании не отказывает.

Стороны договора имеют право самостоятельно решать, стоит ли им обращаться к нотариусу. Соглашение, подлежащее обязательному заверению, но не прошедшее через эту процедуру, считается ничтожным. Оно не имеет юридической силы, о чем и было упомянуто в вышеприведенном примере.

О правовом регулировании соглашений заявлено в ряде Постановлений Правительства РФ, Федеральных законах, законодательных актах, упоминание встречается также и в СК РФ. Термин сделка расшифровывается в ст. 153 ГК РФ. Согласно содержащейся в рассматриваемой статье информации, сделкой признается любое действие физических или юридических лиц, связанное с установлением, изменением, прекращением прав и обязательств.

Какие договоры не обязательно заверять нотариально?

Сделки, которые по закону не подлежат обязательному удостоверению можно заверять у нотариуса по желанию. В простой форме заключается договор купли-продажи недвижимого имущества.

Но специалисты рекомендуют его все же удостоверять нотариально. При самостоятельном составлении такого контракта можно упустить важные моменты, что потом приведет к нарушению прав либо признанию соглашения недействительным.

Нотариус составит проект договора купли-продажи и проведет юридически значимые проверки.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

Нет необходимости в удостоверении краткосрочных договоров найма жилого помещения. Согласно статье №674 Гражданского кодекса РФ, такие соглашения составляются в простой письменной форме.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Общие положения о сделках

Статья 153 ГК РФ дает понятие сделки как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления. В связи с тем, что сделка предполагает намерение лица приобрести определенные юридические права и обязанности, для ее совершения необходимо желание лица, заключающего сделку. Такое желание называют внутренней волей, которую необходимо довести до сведения других лиц. Способом выражения внутренней воли является волеизъявление. Волеизъявление принимает форму определенного действия – подписание договора, составление завещания, выдача доверенности и др.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ, в зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают – односторонними, двусторонними и многосторонними.

Для совершения односторонней сделки достаточно волеизъявления одной стороны. Примером односторонней сделки может служить завещание, доверенность, принятие наследства или отказ от него.

Для дву- или многосторонних сделок необходимо, чтобы волю выразили два и более лиц, и эта воля совпала. Такие сделки называются договорами. Договоры в нотариальной практике чаще встречаются в виде двусторонних сделок.

Форма сделок может быть устной или письменной, письменная форма подразделяется на простую и нотариальную (ст. 158 ГК РФ).

Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем оставления документа, отражающего содержание подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, совершается удостоверительная надпись (ст. 163 ГК РФ).

Сделки характеризуются следующими особенностями:

1) Сделки представляют собой юридический факт и являются наиболее распространенным основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений.

2) Сделка – волевой акт, направленный на достижение определенной цели. Этим сделки отличаются от события. События – явления естественного порядка, происходящего помимо воли людей.

3) Сделкой может быть признано правомерное действие, не противоречащее закону, хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов сделок.

4) Сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия.

Сделка организаций не должна противоречить целям их деятельности, зафиксированным в учредительных документах.

Сделка организаций может осуществляться органами юридических лиц, в соответствии с их компетенцией или надлежащими представителями юридических лиц.

При совершении сделок гражданами большое значение имеет дееспособность.

5) Сделка осуществляется на основании воли ее участников – волеизъявления, которое определяет содержание сделки (конкретные права и обязанности).

Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена:

– в действиях;

– в устной или письменной форме;

– в других действиях, достаточно свидетельствующих о воле лица.

Цена вопроса

Стоимость нотариального оформления «сделки под ключ» складывается из двух составляющих. Первая – нотариальный тариф, единый по всей России и определенный ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате». Согласно этому документу, величина тарифа зависит от цены объекта сделки, указанной в договоре.

Так, за оформление сделки с квартирой или комнатой, стоимостью до 1 млн руб., придется заплатить 1% суммы сделки (но не менее 300 руб.). Если объект стоит от 1 до 10 млн руб., то оформление обойдется в 10 тыс. руб. плюс 0,75% с суммы договора, превышающей 1 млн руб. А участие нотариуса в сделке с недвижимостью дороже 10 млн будет стоить 77,5 тыс. руб. плюс 0,5% с суммы договора, превышающей 10 млн руб.

Кстати, согласно тому же документу, «за нотариальные действия, совершаемые вне помещений нотариальной конторы, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, нотариальный тариф взимается в размере, увеличенном в полтора раза».

Закон никак не оговаривает, кто из сторон сделки должен оплачивать эти услуги, поэтому данный вопрос решается по взаимной договоренности. На практике чаще всего эти расходы несет покупатель – как сторона, наиболее заинтересованная в юридической чистоте.

Дополнительно придется заплатить за так называемые «работы правового и технического характера», куда входит составление проекта договора купли-продажи, доверенностей, заявлений, прошивание и ксерокопирование документов и т. д. Стоимость этих работ в разных нотариальных конторах варьируется. По словам специалистов, в среднем по городу она составляет 5-10 тыс. руб. для сделки с объектом, стоимостью порядка 5 млн.

Регистрация прав по сделкам в нотариальной форме станет еще удобнее и быстрее

19.06.2020

Федеральная нотариальная палата и Росреестр приступают к новому этапу сотрудничества, направленному на повышение эффективности взаимодействия нотариусов и госрегистраторов. На днях ведомства утвердили совместно разработанную дорожную карту, направленную на упрощение регистрации прав по нотариально удостоверенным сделкам и оптимизацию получения сведений из ЕГРН по запросу нотариусов.

Главная цель дорожной карты — обеспечить стабильный, комфортный и, главное, безопасный гражданский оборот в сфере недвижимости с учетом применения современных цифровых технологий. Для нотариусов, наделенных законом особым статусом заявителей, действующих от имени государства и предоставляющих заведомо достоверные сведения для государственного реестра, такие меры играют принципиальную роль.

Именно при осуществлении регистрации права собственности на недвижимость на основании нотариально удостоверенной сделки, а также при выдаче свидетельства о праве на наследство регистратору не приходится осуществлять дополнительную проверку нотариально удостоверенного документа, так как чистоту и законность сделки обеспечивает нотариус. Прежде чем удостоверить сделку, нотариус проводит обширный комплекс работ, включая правовую экспертизу документов, проверку соответствия воли участников договора их волеизъявлению, разъяснение правовых последствий сделки. Благодаря этому все стороны сделки могут быть уверены в защите своих прав, а риски оспаривания удостоверенного у нотариуса договора сводятся к минимуму. Кроме того, каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за проделанную работу. Как следствие, госрегистратору не нужно проводить дополнительные проверки документов, полученных от нотариусов, и он может регистрировать права по таким сделкам в максимально короткие сроки. Цифровой формат взаимодействия между нотариатом и Росреестром позволил еще больше оптимизировать и ускорить такие процессы.

Как отмечает руководитель Росреестра Олег Скуфинский, «эффективное взаимодействие с Федеральной нотариальной палатой, как одним из крупнейших партнеров и пользователей услуг, является для Росреестра приоритетным». По мнению главы ведомства, уже в ближайшем будущем нотариально удостоверенные сделки должны регистрироваться в ЕГРН практически в режиме реального времени.

Напомним, что электронная подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности осуществляется нотариусами уже не первый год. Более того, с 2019 года это стало обязательным этапом нотариального удостоверения сделок. То есть все, кто совершил сделку с недвижимостью в нотариальной форме, автоматически получили бонус в виде бесплатного и быстрого решения вопроса с регистрацией права собственности. По закону готовые документы из Росреестра заявитель может получить у нотариуса уже через один рабочий день. Такой же порядок сегодня действует и при оформлении нотариусом наследственных прав. В 2019 году возможностью зарегистрировать право собственности посредством обращения к нотариусу россияне воспользовались более 3 млн раз. 

«Нотариат России успешно разрабатывает и применяет цифровые технологии, чтобы предоставить гражданам удобные и надежные условия совершения нотариальных действий, где защита прав и законных интересов граждан в обороте недвижимости является одной из наиболее значимых задач

И здесь, несомненно, очень важно наше плодотворное и целенаправленное сотрудничество с Росреестром по всем направлениям нашей совместной компетенции, где особо выделяется приоритет электронного взаимодействия», — считает президент ФНП Константин Корсик

В рамках дорожной карты также запланировано введение новых инструментов электронного взаимодействия нотариата и Росреестра. В частности, уже в ближайшее время ФНП представит технологию создания и обработки нотариальных документов, удостоверенных двумя и более нотариусами. Такой формат сделки, в рамках которой каждая ее сторона обращается в наиболее удобную для себя нотариальную контору своего города, а уже сами нотариусы связываются между собой электронным образом, будет доступен для заявителей уже с конца этого года.

Еще одним актуальным направлением работы ФНП и Росреестра на новом этапе станет создание системы автоматизированной обработки электронных документов, представленных нотариусами. Среди других запланированных мероприятий — налаживание своевременного информационного обмена между ведомствами, а также работа по совершенствованию нормативной базы, в частности — совместный проект предложения об оптимизации возврата государственной пошлины.

Перечень сделок, которые требуют удостоверения

Важно знать, какие сделки подлежат нотариальному удостоверению. Если соглашение не будет заверено в установленном законом порядке, то оно будет признано недействительным

Его будет легко оспорить в суде.

Согласно второму пункту статьи №163 Гражданского кодекса России (ГК), договор обязательно надо удостоверять в нотариальной конторе в двух случаях:

1. когда это прописано в действующем законодательстве;
2. если это предусмотрено соглашением сторон.

Обязательно удостоверять у нотариуса такие виды сделок:

• по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость;
• договор ренты (статья №584 Гражданского кодекса России);
• договор залога доли или ее части в уставном капитале общества (ст. 22 ФЗ №14);
• сделки, связанные с распоряжением имуществом на условиях опеки (статья №54 ФЗ №218);
• завещание (ст. №1124 Гражданского кодекса);
• соглашение о разделе имущества нажитого в браке (второй пункт статьи №38 Семейного кодекса России);
• отчуждение недвижимого объекта, принадлежащего несовершеннолетнему лицу;
• заключение брачного контракта (второй пункт статьи №41 СК РФ).

В обязательном порядке должны быть удостоверены сделки, когда заявление и документы на регистрацию прав направляются по почте. Также заверяются доверенности, выдаваемые в порядке передоверия. Об этом говорится в статьях №185.1 и 187 Гражданского кодекса России.

Сделки регистрируемые с 2016 года

С 2016 г. обязательной сертификации подлежат соглашения, касающиеся раздела имущества между супругами, долевой собственности, а также все договора, участниками которых являются несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
Соглашение о разделе имущества супругов

Документ, удостоверяющий факт добровольного раздела имущества супругами на установленных в нем условиях, заверяется нотариусом, согласно установленным в СК РФ правилам.

Сделки по продаже доли третьим лицам

Долю в квартире или в общем доме можно продать третьему лицу, если это не противоречит установленным в договоре долевой (общей) собственности условиям. Если стороны пришли к устраивающим их соглашениям, то составленный на этой основе договор скрепляет своей подписью нотариус.

Не подлежат регистрации сделки:

• проводящиеся в отношении имущества, включенного в паевой инвестиционный фонд или приобретаемого с целью его включения в него;
• связанные с процессом отчуждения доли в земельном пае.

При рассмотрении не подлежащих регистрации соглашений обращаются, в том числе, и к ФЗ РФ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц

Если одной из сторон соглашения является несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, то выступать от его имени может официальный представитель. Правомочность совершаемой процедуры закрепляется нотариусом в обязательном порядке.

Ипотечный договор

Государственную регистрацию этой формы договора осуществляют по совместному заявлению банка и лица, которому был выдан ипотечный кредит (п.1, ст. 20 ФЗ РФ №102-ФЗ «Об ипотеке»). Заявление о регистрации может подать также и нотариус, удостоверяющий сделку.

Регистрацию осуществляют одновременно с подачей заявления о праве собственности на жилье, взятое в ипотеку, т.е. после выплаты всех взносов.

Сделки по отчуждению доли в праве собственности на земельный участок

Доля в земельном участке не может рассматриваться, как объект вещных прав. Если не были проведены межевальные и кадастровые работы, на основании которых и были выделены доли, право собственности может принадлежать только одному лицу.

Часть участка, в отношении которого указанные действия не были проведены, может принимать участие в сделках, не связанных с передачей прав собственности (залог, аренда). В этом случае соглашение можно не регистрировать. Если же право собственности перешло к новому владельцу земли, то договор подлежит регистрации в Росреестре.

Стоимость нотариального оформления сделок

Стоимость нотариального заверения сделки зависит от ее цены. Так, если стоимость имущества:

1. Менее 10 млн. рублей, то ближайшим родственникам за подпись нотариуса на документе дарения или продажи придется заплатить не менее 3 тыс. рублей. К этой сумме добавится также 0.2%, исчисляемые из той цены, которую назовет проводящее оценку имущества лицо.
2. Больше 10 млн. рублей, то удостоверяющему лицу придется заплатить до 23 тыс. рублей, прибавив к этой сумме еще 0.1% от оценки собственности. При этом, конечная сума не должна превышать 50 тыс. рублей.

Лица, оформляющие сделки с недвижимостью и при этом не состоящие в родстве, при сумме договора менее 1 млн. рублей, заплатят юристу свыше 3 тыс. рублей. При этом нотариус получит 0.4% от оценочной стоимости собственности.

Если физ. лицо обратилось к нотариусу с целью заверения завещания то, стоимость услуги колеблется между 2 и 3 тыс. рублей. Все зависит от региона и области, квалификации и расценок конкретного нотариуса.