Как провести собрание собственников жилья: инструкция пошагово

Как проводить ОСС в период распространения коронавируса

11.04.2020

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Напомним, что до окончания 2 квартала 2020 г. всем ТСЖ, ЖСК и УК необходимо провести общее собрание собственников в МКД. Данная обязанность за управляющими организациями закреплена в Статья 45ЖК РФ.

И судя по всему, даже пандемия и условия всеобщей самоизоляции не смогут сдвинуть эти сроки.

Как вы знаете, Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трёх формах:

1)очное – при личном присутствии большинства (или всех) собственников помещений в МКД;
2)заочное — посредством опросного листа, если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума.
3)очно-заочное — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Казалось бы, что выхода нет, нужно переносить сроки проведения ОСС в 2020. Объявлена самоизоляция, отменены массовые мероприятия. Что же делать председателям и руководителям УО разобрались юристы и консультанты по ОСС ЖКХ-Проф.

Как проводить ОСС в период распространения коронавируса:

1. Проведите инструктаж среди собственников и сотрудников УО, ТСЖ об угрозе распространения инфекции.
2. Проводите собрание в помещении и соблюдайте правило, чтобы одновременно в нём не находилось более 50 человек. Если жители соблюдают карантин, то скорее всего, на очном голосовании не будет кворума. Тогда у вас появится возможность провести собрание заочно.
3. Если в доме много квартир, и на собрании должны присутствовать больше 50 человек, не рискуйте здоровьем жителей. Перенесите ОСС на более поздний срок.

В ситуации с опасностью распространения вируса мы рекомендуем перенести проведение общего собрания собственников в МКД на более поздний срок. Перенос общего собрания обязателен, если в вашем регионе в целях профилактики распространения ОРВИ или коронавирусной инфекции ввели ограничения на проведение массовых мероприятий свыше 50 человек.

Для переноса общего собрания Вам необходимо:

1)   Подготовить и разместить соответствующее объявление в местах общего пользования. Если в вашем регионе официально запретили мероприятия, в объявлении укажите реквизиты запрещающего нормативного акта. Утверждённой формы или шаблона уведомления о переносе общего собрания собственников в законодательстве нет.

2)Если вы выступали инициатором ОСС, а затем приняли решение о перенесении сроков на более поздние, то Вам необходим подготовить заранее объявление о переносе и разместить копии в местах общего пользования или на досках объявлений.

3)Сделать это лучше за 10 дней до запланированного собрания, ну или хотя бы за несколько дней.

4)В уведомлении укажите причину переноса собрания, сошлитесь на Постановления Правительства и Указы президента, запрещающие мероприятия при участии более 50 человек, в помещении одновременно.

Однозначно нет. Руководитель УО или председатель ТСЖ/ЖСК обязан провести ОСС в очной форме. Ни в коем случае нельзя проводить ОСС в заочной форме без предварительного проведения очного голосования. Оно будет являться незаконным и любое решение, принятое на таком ОСС, будет легко оспоримо.

Общее собрание собственников МКД можно перевести в заочную форму голосования, если была попытка проведения ОСС в очной форме, но кворума не состоялось.

ВАЖНО: Собственники имеют право принимать решение на заочном голосовании только по тем вопросам повестки ОСС, которые были на очном голосовании (ч 1 ст 47 ЖК)

Если же вами до объявления карантина была попытка проведения очное собрания, но кворум не был достигнут, то вы можете действовать следующим образом:

1) доведите информацию до собственников о том, что ОСС переходит в заочную форму голосования в течение 10 дней.

2)Направьте собственникам уведомление о повторном проведении голосования по тем же вопросам, но в заочной форме. Уведомить собственников нужно за 10 дней до собрания.

Решение общего собрания членов ТСЖ может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47, 48 ЖК (ч.6 ст. 146 ЖК).

Про Основные ошибки, которые совершают УК, ТСЖ и ЖСК при проведении ОСС читайте здесь

А если вам нужна консультация или помощь в подготовке и проведении ОСС, то юристы ЖКХ-Проф всегда готовы помочь Вам как консультацией, так и личным участием.

Оформить заявку можно по тел. +7 812 327-09-10

Или по эл.почте info@gkhhelp.ru

Дата изменения: 12.04.2020 18:05:53

И все бы было прекрасно, если бы не некоторые «реалии» системы ГИС ЖКХ, а именно:

✘ Самая популярная проблема – у собственников в личном кабинете ГИС ЖКХ или в мобильном приложении просто не было раздела «Голосования» даже при добавленных лицевых счетах в ГИС ЖКХ на свое помещение:

В этой ситуации ответственные собственники обратились в поддержку ГИС ЖКХ и УК, чтобы сделали привязки кадастрового номера помещения и данных о правах собственности конкретного собственника. Некоторым это помогло, голосование появилось, но поддержка обычно отвечает 2 – 3 дня. Менее ответственные попросили бумажный бюллетень или вовсе закончили на этом свое участие в ОСС. Цитирую ответ от техподдержки ГИС ЖКХ по 1 из таких случаев: «Голосование по дому доступно только собственникам помещения в МКД как в мобильном приложении, так и в браузерной версии. В государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ) гражданин определяется собственником помещения в случае, если информация о праве собственности размещена в ГИС ЖКХ и информация о кадастровом номере помещения размещена у объекта жилищного фонда. В этом случае лицевые счет гражданина подключаются автоматически с типом подключения – «Подключение собственника»». При этом УК уверяла, что она все разместила.

✘ По несовершеннолетним детям голосуют законные представители (родитель обычно), но решение можно внести только письменно, так как собственником указывается непосредственно ребенок, а у него нет профиля на гос. услугах. Требуется скан свидетельства о рождении.

✘ Странные единичные ошибки по примеру этой:

Обращение в техподдержку ГИС ЖКХ решило проблему.

Еще единожды встречалась ошибка «У Вас недостаточно прав для просмотра данной страницы» при клике на «Проголосовать» в первом же вопросе. Техподдержка ГИС ЖКХ не решила проблему до окончания голосования.

✘ Интересные ошибки при внесении письменных решений собственников, у кого долевая собственность:- при внесении доли 9/20 выдает ошибку, что числитель больше знаменателя (!!!), но при этом дает возможность проигнорировать эту ошибку и сохранить данные в таком виде. То есть, можно предположить, что система ГИС ЖКХ при сравнении величины числителя и знаменателя учитывает только первые их цифры (гении программирования и далее смайл *facepalm*). Обращение на эту тему НЕ направлялось в техподдержку ГИС ЖКХ.- система ГИС ЖКХ не дает внести 3‑значный знаменатель (11/400), просто не принимает его и все. Для проверки пытался указать 3‑значный числитель – аналогично. Т.е. система ГИС ЖКХ вообще не допускает долей с использованием 3‑значных чисел. Но это скоро исправят, так обещает техподдержка.

✘ Регулярные ошибки: при внесении письменных решений система ГИС ЖКХ в 100% случаев выдавала такое предупреждение:

Но при этом нажимаем «Да» и вносим все необходимое. Отчего она возникает пока непонятно, техподдержка ГИС ЖКХ ссылается на УК, УК на Росреестр, хотя пробовал вносить письменное решение собственника, который проголосовал уже электронно (значит, в системе все заполнено корректно по нему), тоже вышла эта ошибка. Есть подозрение, что это все-таки недоработки со стороны разработчиков ГИС ЖКХ. Переписки продолжаются.

✘ Фатальные ошибки, иначе и не назвать:

Голосование и подсчет голосов

К¾Ã»Ã¸ÃÂõÃÂÃÂòþ óþûþÃÂþò àöøûÃÂÃÂð ÷ðòøÃÂøàþàÃÂð÷üõÃÂð ôþûø þñÃÂõù ÿûþÃÂðôø ò ÃÂþñÃÂÃÂòõýýþÃÂÃÂø. çðÃÂõ òÃÂõóþ þýð ÃÂÃÂøÃÂðõÃÂÃÂàÃÂðú: õÃÂûø þñÃÂðàÿþûõ÷ýðàÿûþÃÂðôàôþüð 3300 úò.ü., ð ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøú òûðôõõàúòðÃÂÃÂøÃÂþù üõÃÂÃÂðöþü ò 60 úò.ü., ÃÂþ þý øüõõà60 óþûþÃÂþò, øûø ò òøôõ ÿÃÂþÃÂõýÃÂþò 60/3300*100=1,8%. ÃÂûàÿÃÂøýÃÂÃÂøàÃÂõÃÂõýøàÿÃÂþÃÂÃÂÃÂü ñþûÃÂÃÂøýÃÂÃÂòþü ýõþñÃÂþôøüþ, ÃÂÃÂþñàë÷ðû ÿÃÂþóþûþÃÂþòðûø ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúø àÃÂÃÂüüðÃÂýþ 50% óþûþÃÂðüø. ÃÂþ ÃÂõü òþÿÃÂþÃÂðü, óôõ ýÃÂöýþ úòðûøÃÂøÃÂøÃÂþòðýýþõ ñþûÃÂÃÂøýÃÂÃÂòþ, þôþñÃÂõýøõ ýÃÂöýþ þàÃÂÃÂðÃÂÃÂýøúþò àÃÂþÃÂàñà67%.

ÃÂÃÂø þÃÂýþü ÃÂñþÃÂõ ñÃÂûûõÃÂõýø ÷ðÿþûýÃÂÃÂÃÂÃÂàöøûÃÂÃÂðüø ûøÃÂýþ, ÿþ øÃÂþóðü ôøÃÂúÃÂÃÂÃÂøø. ÃÂÃÂûø òÃÂñÃÂðýð ÷ðþÃÂýðàÃÂþÃÂüð óþûþÃÂþòðýøÃÂ, ÃÂÃÂðÃÂÃÂýøúø ÃÂþñÃÂðýøàÃÂûõýþò âáàÿÃÂþÃÂÃÂðòûÃÂÃÂàÃÂòþø þÃÂòõÃÂàò þÿÃÂþÃÂýþü ûøÃÂÃÂõ ø ÿõÃÂõôðÃÂàôðýýÃÂõ ÿÃÂõôÃÂÃÂðòøÃÂõûàÿÃÂðòûõýøàøûø ýð÷ýðÃÂõýýþù ÃÂÃÂõÃÂýþù úþüøÃÂÃÂøø. ÃÂþÃÂûõ ÿþôÃÂÃÂõÃÂð óþûþÃÂþò ÃÂõ÷ÃÂûÃÂÃÂðÃÂàþóûðÃÂðÃÂÃÂÃÂàø òýþÃÂÃÂÃÂÃÂàò ÿÃÂþÃÂþúþû. àÿÃÂøýÃÂÃÂþü ÃÂõÃÂõýøø òÃÂõ öøûÃÂÃÂàôþûöýàñÃÂÃÂàÃÂòõôþüûõýàò ÃÂõÃÂõýøõ 10 ôýõù. á ÃÂÃÂþù ÃÂõûÃÂàüþöýþ ÃÂð÷üõÃÂÃÂøÃÂàøýÃÂþÃÂüðÃÂøàò þñÃÂõü ôþÃÂÃÂÃÂÿõ (ÿþôÃÂõ÷ôõ, ýð òÃÂþôýþù ôòõÃÂø, ýð ôþÃÂúõ þñÃÂÃÂòûõýøù). ÃÂþÃÂÃÂðýþòûõýøõ þñÃÂ÷ðÃÂõûÃÂýþ ú òÃÂÿþûýõýøàôûàòÃÂõàÃÂÃÂðÃÂÃÂýøúþò âáÃÂ, òúûÃÂÃÂðàÃÂõÃÂ, úÃÂþ ýõ ñÃÂû ýð òÃÂÃÂÃÂõÃÂõ øûø óþûþÃÂþòðû ÿÃÂþÃÂøò.

ÃÂÃÂûûõÃÂõýàÃÂþôõÃÂöøàôðýýÃÂõ þ üõÃÂÃÂõ ÿÃÂþòõôõýøàþñÃÂõóþ ÃÂþñÃÂðýøàÃÂûõýþò âáÃÂ, ôðÃÂõ, äÃÂàóþûþÃÂÃÂÃÂÃÂõóþ, ÃÂòõôõýøàþ ôþúÃÂüõýÃÂõ, ÿþôÃÂòõÃÂöôðÃÂÃÂõü ÿÃÂðòþ ÃÂþñÃÂÃÂòõýýþÃÂÃÂø, ø óÃÂðÃÂàôûàÃÂõÃÂõýøàÿþ úðöôþüàòþÿÃÂþÃÂàýð ÿþòõÃÂÃÂúõ ôýÃÂ.

ãôþñýõõ ôûàÿþôÃÂÃÂõÃÂð þÃÂþÃÂüûÃÂÃÂàóÃÂðÃÂàò òøôõ ÃÂðñûøÃÂÃÂ:

ÃÂñÃÂÃÂöôðõüÃÂõ òþÿÃÂþÃÂÃÂ	ÃÂð	ÃÂÃÂþÃÂøò	ÃÂþ÷ôõÃÂöðûÃÂÃÂ
1.àààààààà ÃÂÃÂñÃÂðÃÂàò úðÃÂõÃÂÃÂòõ ÿÃÂõôÃÂõôðÃÂõûàÃÂòðýþòð ÃÂ. ÃÂ.	V

Приспособления для фрезера по дереву своими руками

Сам станок очень древнее изобретение человечества, описания принципов фрезеровки появились в 16 веке, а прототипом станка было изобретение Леонардо да Винчи, который предложил вращать круглый напильник для увеличения обработки изделия, что можно считать первым аналогом фрезы.

А уже американский изобретатель Эли Уитни за годы жизни с 1765 по 1825 довел до ума все разрозненные попытки создать полноценный станок, за что по праву считается создателем первого фрезерного станка, хотя с этим утверждение согласны не все ученые. И поскольку станок имеет столь древние корни, то и приспособлений к изготовлению различных деталей великое множество, описать их все в свете данного материала не представляется возможным, а посему рассмотрим только некоторое из них, на мой взгляд, наиболее важные и полезные.

Как правильно уведомить собственников МКД о проведении ОСС?

У любого собрания есть инициатор. Инициатором может выступать управляющая компания, ТСЖ, ЖСК или любой собственник. Чтобы провести ОСС, инициатор уведомляет владельцев помещений о мероприятии. Инициатор должен уведомить о собрании как минимум за 10 дней до предполагаемой даты проведения.

Для оповещения собственников размещают объявления на стендах информации в МКД, отправляют уведомления заказным письмом или вручают их под роспись. Перед рассылкой, необходимо получить выписку из реестра собственников помещений. Здесь будут указаны сведения о владельцах помещений и размерах площади, находящейся в их собственности.

В уведомление об ОСС указывают все значимые для собрания сведения: кто инициатор, какова будет повестка дня, в какой форме будет проведено собрание, где и когда пройдёт очная часть ОСС. Кроме того, необходимо рассказать собственникам, по какому адресу и в какие часы они смогут ознакомиться с документами, имеющими отношение к собранию.

Какие вопросы решает ОСС?

ОСС необходимо проводить по всем вопросам управления МКД: выбор (смена) формы управления домом, выбор или смена УО, определение места хранения протоколов ОСС. Все вопросы об использовании участка земли под МКД, придомовой территории и общего имущества также решаются общим собранием собственников. Управляющая организация или ТСЖ 1 раз в год отчитываются перед владельцами жилых и нежилых помещений дома о проведённых работах и их стоимости. В случае разногласий по принятым на ОСС решениям, главным документом для определения правомочности решения собрания является протокол ОСС

Комментарий к Статье 143 ЖК РФ

1. Глава 14 раздела VI Кодекса, как следует из ее названия, казалось бы, определяет правовое положение членов товарищества собственников жилья. Однако это далеко не так: название данной главы не соответствует ее реальному содержанию. Собственно членству в товариществе здесь посвящена всего одна статья (ст. 143), остальные же статьи гл. 14 Кодекса определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. ст. 144 — 149), вводят правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. ст. 151, 152).

При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяются возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества при создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены создаваемого товарищества.

После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. В уставе товарищества следует подробно регламентировать процедуру вступления в члены товарищества и определить, к компетенции какого органа относится прием новых членов <1>.
———————————
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 — 2007. С. 325.

В Кодексе отсутствует правовое регулирование данной процедуры. Поэтому, формулируя соответствующие положения устава товарищества, можно по аналогии применить правовые нормы, регулирующие сходные отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах: заявление о приеме в члены товарищества должно быть рассмотрено правлением и утверждено решением общего собрания членов товарищества (см. ч. 2 ст. 121 Кодекса).

Члены товарищества собственников жилья, которые голосовали за создание товарищества и утверждение его устава, являются учредителями такого товарищества.

2. Правила ч. 2 ст. 143 Кодекса сформулированы в императивной норме. Поэтому уставом товарищества собственников жилья и его внутренними документами не может быть исключено или ограничено право нового собственника помещения в многоквартирном доме на вступление в товарищество. Устав товарищества не может содержать положений, запрещающих прием в товарищество новых членов.

Лицо, претендующее на членство в созданном товариществе собственников жилья, имеет право обратиться в товарищество с заявлением о приеме в члены товарищества не ранее возникновения у этого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме. Право собственности на помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, которая осуществляется по правилам, установленным ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1>.
———————————
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.

3. Часть 3 ст. 143 Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований для прекращения членства в товариществе собственников жилья. Таких оснований только два: добровольный выход члена товарищества из товарищества и прекращение права собственности члена товарищества на принадлежавшее ему помещение.

Кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования рассматриваемых положений ч. 3 ст. 143 Кодекса.

В случае добровольного выхода члена товарищества из товарищества его членство в товариществе прекращается в момент передачи соответствующего заявления в орган товарищества, уполномоченный принимать такие заявления.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (см. п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Особенности составления протокола

После поступления бюллетеней, счетная комиссия занимается их обработкой. Срок подсчета устанавливается изначально в извещении о проведении собрания. Итоги опроса оформляются в виде протокола и соответствующих дополнений.

Правила оформления

Протокол и приложения в виде дополнительных документов и бюллетеней – неотъемлемая часть окончательного решения участников собрания жильцов МКД. Порядок составления, требования и условия прописаны в Приказе Минстроя и ЖКХ №937/пр от 25.12.15 г., который утратил силу. Вместо него введен в действие Приказ Минстроя и ЖКХ России №44\пр от 28\01\2019г.

Общая инструкция по составлению протокола:

1. Название.
2. Число формирования и входящий номер.
3. Дата и адрес созыва ОСС.
4. Заголовок к основной части.
5. Раздел содержания.
6. Указывается, где будут храниться документы о каждом проведенном собрании владельцев недвижимости в МКД.
7. Приложения к основной бумаге.
8. Визирование председателем Совета дома, а также секретарем и представителями счетной комиссии. В некоторых случаях устанавливается подпись главного инициатора заседания, если уполномоченные лица СД не были избраны.
9. Подписывают протокол все собственники, которые в бюллетенях поставили галочку «за» формирование ТСЖ и утверждение Устава.

Непосредственно текст протокола разбивают на две составные – ввод и основа. В первой указывают статистические сведения (общее количество метража, число владельцев и т. п.) и фактическую информацию.

Второй раздел содержит данные о поднятых вопросах в повестке дня – для каждого выделяется отдельный подраздел. Список передается участникам на рассмотрение в соответствии с формированным извещением о проведении ОСС. Каждая тема нумеруется.

Периодичность проведения ОСС жилья МКД

Дополнения к протоколу

К протоколу обязательно прилагают дополнительную документацию:

1. Перечень владельцев недвижимости в МКД (реестр). В бумаге должна прописываться информация обо всех собственниках – Ф.И.О. для физлиц и название и ОГРН для организаций, если они имеют право на какое-то помещение в доме. Дополнительно проставляется номер свидетельств.
2. Извещение о предстоящем ОСС, соответствующее требованиям статьям №47.1 п.4 и №45 пункта 5 ЖК России.
3. Перечень вручения уведомлений о проведении встречи владельцев жилья в МКД, которым были отправлены объявления. Кроме того, прописывается выбранный вариант доставки документов, число, когда получено. Исключительными случаем, когда это не требуется, является публикация данных о собрании в общедоступном месте – информационные доски в каждом подъезде.
4. Список лиц, принявших участие в ОСС, с указанием сведений о праве на объект собственности.
5. Доверенность и другая документация (или копии), указывающие на компетенцию лица принимать участие в заседании жильцов МКД, а также тех, кто присутствовал на встрече. Если владельцем квартиры является человек, не достигшей 18-летия, то голосовать за него может отец и/или мать, а также законный опекун. В качестве документа представляется паспорт родителя и сертификат рождения ребенка.
6. Бумаги, которые необходимы для принятия решения по вопросам, указанные в повестке дня.
7. Если голосование проводилось в заочном или очно-заочном формате, то требуется приложение в виде решения каждого из собственников МКД.
8. Другие материалы, которые косвенно или прямо имеют отношение к проведенному собранию.

Протокол формируется в период, установленный ОСС, однако не позже истечения десятидневного срока после фактического завершения заседания.

Ознакомиться с примерами судебной практики можно тут.

Документы, необходимые для участия собственника в собрании

Как уже говорилось выше, участвовать в голосовании имеют право только владельцы объектов в МКД. Арендодатели и прочие лица, временно проживающие в квартирах, но не обладающими правом собственности на жилье, к собранию не допускаются. Поэтому, чтобы собственник квартиры мог подтвердить свой статус, ему необходимо взять с собой:

1. Паспорт.
2. Документы на квартиру.
3. Нотариально заверенная доверенность от собственника, если его интересы представляет доверитель.

Если собственник прислал вместо себя другого человека с доверенностью, то ее копию прикладывают к протоколу с результатами голосования.

Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ нотариальное заверение доверенности является обязательным условием. Исключением из этого правила только служат ситуации, когда доверенность:

• заверена учебной организацией или предприятием, в котором обучается/работает собственник жилья;
• выдана лечебным учреждением, в котором доверитель находится на лечении в стационаре.

В ней обязательно должны содержаться следующие сведения.

Для физлиц	Для юрлиц
ФИО	Полное наименование
Место жительства	Место нахождения
Паспорт	Учредительные документы

Результаты проведенного голосования

После получения заполненных бланков или ответов в электронной форме начинает подведение итогов. Подсчетами занимается специальная комиссия, состав которой должен быть определен жильцами дома

При подведении итогов важно изучить все бланки

При этом следует установить такие моменты:

• количество всех заполненных бланков;
• количество всех жильцов МКД;
• правильность заполнения предоставленного бланка;
• наличие необходимого кворума;
• правильность проведения все процедуры собрания.

Если бланк заполнен неверно или не полностью, то такой голос не может быть принят

Представленный позже установленного срока бланк также не может быть принят во внимание. Голоса заполнявших его лиц не подсчитываются

После подсчетов определяется, можно ли считать собрание состоявшимся. Если речь об итоговом сборе, то его проведение можно назначить повторно. Созывается оно в том же порядке, что и первоначальное.

Если при голосовании в бланке по одному из вопросов допущены нарушения, это не влечет автоматического признания недействительными остальных пунктов. Поэтому по разным вопросам может быть засчитано различное количество голосов.

Правила проведения ОСС

Как уже было отмечено, собственникам рекомендуют организовать инициативную группу, которая займется решением вопросов, связанных с общим собранием. Такая команда включает исключительно владельцев жилой недвижимости в конкретном доме.

Первое собрание данной группы проводится при обязательном присутствии каждого из членов. В ходе этой процедуры определяется время и условия проведения ОСС. Затем составляется и подписывается всеми участниками протокол заседания инициативной группы, в котором отражаются принятые решения.

При проведении ОСС важно соблюдать нормы действующего законодательства. Такой подход сведет к минимуму вероятность судебных разбирательств по принятым решениям

Особенно важно соблюдать ЖК РФ в тех случаях, когда собственники решают сменить председателя ТСЖ либо управляющую компанию.

Правила извещения собственников

Уведомление — это документ строгой отчетности. Несоблюдение правил оформления извещения можно оспорить в будущем в суде. Уведомления о проведении общего собрания необходимо отправить каждому из собственников за 10 дней до назначенного дня. Документ отправляется заказным письмом.

Если не соблюден порядок уведомления, это также можно оспорить в суде. То есть невыполнение указанных требований приведет к тому, что все решения, принятые жильцами, станут недействительными.

Инструкция по написанию уведомления гласит, что в данном документе нужно отразить следующие обстоятельства:

• дата и время сбора жильцов;
• место проведения мероприятия;
• имя и номер квартиры лица, выступающего в качестве инициатора;
• форма ОСС;
• время окончания сбора опросных листов.

Помимо рассылки уведомления инициатор обязан обратиться с соответствующим заявлением в УК либо иную управляющую организацию, сообщив дату и время проведения сбора жильцов.

Правила составления повестки собрания

Основное правило при составлении повестки — каждый вопрос должен быть конкретным и отражать основную суть проблемы.

Это позволит исключить в дальнейшем иные толкования и, как следствие, нивелирует вероятность оспаривания в суде принятых решений.

Первый вопрос — выбор председателя и секретаря, в обязанности которого входит ведение протокола. На следующем этапе определяется перечень лиц, которые займутся подсчетом голосов. Эта процедура не обязательная, но рекомендованная.

Следом в повестку дня вносятся вопросы, требующие рассмотрения жильцами многоквартирного дома.

В конце определяется порядок уведомления собственников о принятых решениях и место, где будет храниться итоговый протокол. Кроме того, после завершения ОСС в документе отражается место, где можно ознакомиться с материалами собрания.

Внизу повестки дня инициатор ставит собственную подпись.

Правила определения кворума

Решения, принятые на ОСС, считаются правомочными, если на мероприятии набрано более 50 % голосов (или собран кворум).

Под последним понимается не число прописанных (проживающих) лиц. Голоса рассчитываются, исходя из площади занимаемого помещения. Это означает, что собственник трехкомнатной квартиры имеет большее влияние (большее число голосов), чем владелец однокомнатной.

Для понимания рассматриваемого вопроса можно обратиться к следующему примеру: общая площадь многоквартирного дома равна 1000 кв. м. Соответственно, число голосов составляет 1000. Однокомнатной квартирой на 40 кв. м. владеют 4 человека.

Каждый из собственников в таком случае имеет 10 голосов.

Порядок проведения собрания

Все собрания жильцов многоквартирного дома проводят в соответствии с определенным порядком:

1. Письменная регистрация всех участников.
2. Вступительное слово председателя.
3. Обсуждение вопросов, которые включены в повестку дня.
4. Оглашение результатов и подведение итогов.
5. Завершающее слово председателя.

Все решения на таких общих собраниях принимают с помощью большинства. Согласие собственников (или несогласие) выражается по-разному. Для голосования используют бюллетени (чаще при назначении должностных лиц) или обычное поднятие рук. У членов организации есть право воздержаться от принятия решения.

Председатель и секретарь собрания

Председателя товарищества, как и секретаря, всегда выбирают на первом собрании. Занять обе эти должности могут члены объединения. Для этого используют стандартные выборы – выдвигается несколько кандидатов и проводится голосование. После назначения в обязанности председателя входит ведение всех мероприятий товарищества. Секретарь при этом ведет протокол и занимается оформлением других документов.

Повестка и вопросы

Повестка дня – это отдельный документ, который оформляют до проведения соответствующего мероприятия. Она включает все вопросы, которые нужно рассмотреть участникам. На годовых собраниях обсуждают смету расходов на будущий год, проведение ремонтных работ и т. д. Внеочередные мероприятия проводят по другим неотложным вопросам – смена УК или председателя, привлечение дополнительных спонсоров, использование общей площади нежилых помещений МКД и т. д.

При составлении документа учитывают следующие правила:

• все вопросы указывают четко, без двусмысленности;
• нельзя объединять несколько похожих вопросов в одну группу;
• они должны находиться в компетенции собрания;
• нельзя указывать пункт «Разные вопросы» или «Общие вопросы».

Повестку не только оформляют заранее, но и знакомят с ней участников до проведения мероприятия. Если сведения о собрании распространяют с помощью письменных уведомлений жильцов, то повестку дня указывают в них. Также ее разрешено писать в объявлении о собрании или на сайте организации.

Сведения о выступлениях

Если в ходе мероприятия участники выступали или вносили дополнительные предложения, то соответствующие сведения указывают в протоколе. Если такой информации не будет, то результаты голосования можно легко оспорить в судебном порядке.

Листы регистрации и голосования

Лист регистрации и лист голосования – это два отдельных документа, используемых при проведении собрания жильцов. Лист регистрации включает:

• адрес многоквартирного дома;
• сведения об общей жилой и нежилой площади;
• сведения о жилплощади конкретного жильца (ФИО, номер квартиры, общая имеющаяся площадь, право собственности);
• дата, подпись.

Лист голосования включает аналогичную информацию о каждом участнике, а также вопрос, выставленный на голосование, и результат.

Подписи жильцов

Для решения ряда вопросов жильцы МКД нередко используют такую процедуру, как сбор подписей. Она расценивается, как заочное собрание собственников квартир, поэтому проводится по всем правилам. Чаще всего сбор подписей используют при перепланировке квартиры, смене УК и решении других малозначительных вещей.

Инициатор составляет подписной лист. Его образец при составлении берут в местных органах власти или УК. Лист содержит следующие сведения:

• название учреждения, куда впоследствии будет подан;
• должность лица;
• от кого обращение (жильцы дома и номер);
• суть проблемы или просьбы;
• срок решения проблемы (если нужно).

Его нередко оформляют в виде таблицы, где подробно указывают сведения о каждом жильце (ФИО, адрес, паспортные данные). Если лист нужен не для госорганов, а для внутреннего использования, его можно оформить в произвольной форме.

Как правило, его оформляют в двух экземплярах. Один, при необходимости, направляют в госорганы, а второй экземпляр остается в архиве ТСЖ. После оформления листа инициатор предоставляет его для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Обжалование решений и особые мнения

У собственников квартир есть право обжаловать решение общего собрания. Основания для этого следующие:

• решение не соответствует нормам российского законодательства;
• голосование происходило с явными нарушениями.

Оспорить результаты собрания можно на протяжении 6 месяцев после его окончания.