Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

ШАГ 2 Определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Покупка доли в квартире риски

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Подводные камни и риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца

Насколько остро стоит квартирный вопрос у россиян, знают все.

Далеко не каждый может позволить себе сам купить квартиру сразу, а с ипотекой многие связываться бояться.

Это что же — постоянно под дамокловым мечом, а потом долги детям передать по наследству? Вот и выбирают — купить в квартире… не всегда зная, с чем придется столкнуться.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника.

Статья 250-я Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для данного правила, по которому при намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу необходимо с начала предложить купить эту долю другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Закон предписывает сделать извещение о предстоящей продаже в письменной форме.

Такая процедура, как покупка доли в . риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности.

Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире. К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись.

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Продажа долей в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам.

Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на в квартире отсутствует.

Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней».

Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире. Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру.

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

Договор купли-продажи необходимо составить письменно и заверить подписями. В присутствии нотариуса при подписании такого договора необходимости нет, после подписания договор следует зарегистрировать в Росреестре.

название договора; населенный пункт и дату заключения договора; стороны, подписывающие договор; главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу; документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры; документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли; стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты; всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость); количество копий договора и справку о регистрации.

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски?

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать в приватизированной, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность.

Что такое доля в квартире

Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.

Виды владения:

• Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
• Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.

Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.

Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.

Существует два вида формирования цены:

• Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
• Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.

Какой определён минимальный размер доли?

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли. При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой. Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

• 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
• 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
• 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:

• если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
• если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
• не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.

Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:

Минимальная доля = Оп / Ч

ОП – это общее количество квадратных метров;

Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.

○ Особенности распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, сопряжено с определенными особенностями. Например, нельзя продать такой объект недвижимости без согласия на это всех сособственников. В документах продавцом будут выступать все владельцы.

Если один из владельцев доли решит продать ее, он должен учитывать, что сособственники имеют преимущественное право покупки.

Продавец должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже доли и выждать месяц. Если они откажутся или проигнорируют уведомление, тогда можно продать объект третьему лицу. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Что касается иных способов отчуждения, то тут преимущественное право не действует. Собственник доли вправе ее дарить, завещать, отдавать в залог или распоряжаться иным безвозмездным способом без уведомления других владельцев.

Пошаговое руководство продажи доли в квартире

Для начала процедуры продажи жилья владелец должен установить стоимость и условия сделки.

Первый шаг проведения сделки

Для совершения процедуры собственнику и приобретателю необходимо договориться по следующим вопросам:

• необходимо выдвинуть характеристики квадратных метров в объекте недвижимости, уточнить размер и зафиксировать информацию о жилплощади;
• также оговариваются стоимость циркуляра и условия оплаты (фиксируется полная стоимость за долю, а также способ получения денег);
• иные условия сделки (в каждом случае свои).

Все вышеперечисленные условия будут использованы при соблюдении процесса перепродажи с остальными совладельцами.

Второй шаг проведения сделки

После уточнения всех нюансов по оплате и стоимости жилья, необходимо остальным постояльцам отправить заказное письмо, откуда они и узнают о продаже квадратных метров их общего имущественного хозяйства. Если этого не сделать, то сделку могут признать фиктивной.

Что стоит учитывать при отправлении уведомления:

1. Каждому дольщику должно направляться распоряжение с указанием подробностей процедуры продажи, в том числе стоимости циркуляра.
2. Заказное письмо необходимо направить, даже если покупателем выступает один из собственников части.
3. В течение месяца дольщики имеют право согласиться на покупку продаваемой части или отказаться.

В содержательной части этого циркуляра должны входить следующие пункты:

• реквизиты отправителя заказного письма;
• информация о предстоящей продаже;
• описание условий проведения процедуры.

Такое заказное письмо принесут домой и вручат только после получения подписи или направят почтовым отправлением с распоряжением о получении. После этого дольщикам дается месяц для принятия решения:

1. Если в указанный период ни один из постояльцев не выразит своего мнения, то продажа состоится на условиях, указанных в договоре.
2. Если дольщики откажутся приобретать продаваемые квадратные метры, то сделка состоится сразу после получения письменного отказа.
3. Один из постояльцев пожелает приобрести продаваемую часть. В этом случае первоначальная продажа не состоится.

Если в ходе рассмотрения письма продавец снизит стоимость, потребуется заново проводить всю процедуру. Если это требование не учтется, то сделку могут аннулировать.

Третий шаг проведения сделки

По закону любое отчуждение частей должно сопровождаться циркуляром, заверенным нотариально. Без печати нотариуса будет невозможно оформить сделку в органах Росреестра.

Для этого продавец и приобретатель обращаются в нотариальную контору, где специалист проверяет условия продажи и требования об уведомлении остальных собственников своих частей.

Заключительный шаг проведения сделки

Переход права владения на часть имущественного хозяйства может состояться с момента внесения сведений в Росреестр. Для этого собственник продаваемой территории и покупатель должны обратиться в Росреестр или МФЦ.

Перед обращением обоим участникам процесса необходимо оплатить государственную пошлину около 2 тыс. рублей. Чек об оплате прикладывается к заявлению о регистрации. Помимо этого, прилагаются следующие документы:

• договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
• паспорт из кадастровой палаты на имущественное хозяйство;
• разрешение второй половинки, если долю приобрели в браке;
• заказное письмо для дольщиков о свершении сделки;
• паспорта участников сделки.

Если по каким-то причинам один из участников не может присутствовать при регистрации, свое дело можно доверить третьему лицу, оформив на него доверенность. После проведения процедуры данные вносятся в ЕГРН, а на договоре ставится отметка о получении регистрации.

Участники процесса получают на руки следующую документацию:

• выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения метрами нового хозяина;
• кадастровый паспорт на жилплощадь;
• договор купли-продажи с печатью о регистрации.

Продажа состоялась, новый владелец приобрел продаваемую долю по закону.

Подготовка

Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.

Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.

После предварительной подготовки, можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.

Статья специально для тех, кто покупает ЗУ с домом!

А вот здесь можно узнать как уменьшить налог с продажи ЗУ с домом.

Можно ли выделить себе долю и не зависеть ни от кого

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.
В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.
Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

Как можно распорядиться своей долей

Согласно Гражданскому кодексу, собственник доли имеет право подарить либо продать свою часть квартиры, завещать или заложить. Но следует помнить, продать свою долю без информирования остальных собственников нельзя – это нарушение закона.

Гражданским кодексом установлено преимущественное право содольщиков на покупку доли при ее продаже. Например, если человек решит продать свою долю, то в первую очередь он должен предложить ее купить остальным владельцам по конкретной стоимости. Предложение оным направляется только в письменном виде с помощью заказного письма с уведомлением.

Если собственник доли захочет сдать ее в аренду либо прописать там человека, это невозможно без согласия остальных владельцев недвижимости

Причем не важно, сколько находится в собственности – ½ или 1/50 квартиры

Владелец доли может зарегистрироваться. Но другие собственники могут возражать, поэтому данная ситуация чаще всего решается в суде. Именно он определяет, есть ли вариант изолированного помещения и как распределить комнаты. Практика такова, что квартиру полностью поделить не получится, поскольку есть места общего пользования – кухня, ванная, туалет, коридор, а к ним отдельные входы не сделаешь. С загородным домом дело обстоит проще.

Незначительная доля в квартире

Вполне понятно, когда квартира принадлежит двум собственникам, каждый из которых имеет ½ квартиры. То есть по половине. Но доли бывают разные. О незначительной доли говорят в тех случаях, когда она составляет менее 25% от всей площади жилья. Безусловно, такое владение никак нельзя оформить в отдельную комнату.

До 2012 года даже незначительная доля сохранялась за собственником на законодательном уровне РФ. Отобрать ее было нельзя. Но в настоящий момент все изменилось, можно изъять 1/50 или 1/40 долю с материальной доплатой принудительно.

Выделяют ситуации, когда удалось выселить лиц с детьми до 18-летнего возраста, у которых доля составляла 1/14. Ведь такая доля не позволяет пользоваться помещением без причинения ущерба другому собственнику с 13/14.

Принудительно выкупить долю можно в таких случаях:

1. При отсутствии возможности выделения в натуре.
2. Если владелец меньшей доли при пользовании квартирой будет ущемлять права второго собственника, имеющего более значительную долю.
3. Когда владелец незначительной доли не вселялся на свои «метры», не жил в помещении и т.д.
4. Владелец незначительной доли имеет другую квартиру или дом, пригодный для проживания.
5. Владельцы долей не являются родственниками.

Судебная практика показывает, что лишить в принудительном порядке собственника его незначительной доли вполне возможно. Но бывают и исключения из правил. В любом случае, каждая ситуация требует детального рассмотрения.

Какую долю в квартире можно продать?

Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.

Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:

• долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
• совместная собственность — конкретные доли не определены.

Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.

К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.

Важно! Продать не выделенную из общей собственности долю в квартире нельзя, поэтому перед продажей отдельной доли необходимо ее выделение в нотариате.

Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.

1. Натуральная — в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой.

   Натуральная доля означает, что у ее собственника есть право пользования на нее, а совладелец не праве ей пользоваться.

2. Идеальная — выделения на отдельные помещения не происходит, у каждого из совладельцев имеется право собственности на все помещение, но пропорционально его доле.

   Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения.

   В этом случае выделения права пользования помещениями не происходит. Также идеальная доля будет у сособственников однокомнатной квартиры, которая является неделимой.

Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.

Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).

Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.

В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.

Однако пока что продажа таких долей не запрещена.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Продажа доли в однокомнатной квартире на выгодных условиях для собственника: инструкция к применению
• Учимся оформлять документы: как написать уведомление о продаже доли в квартире и ответ на него самостоятельно
• Важные правила и нюансы оформления договора купли продажи доли квартиры в разных случаях
• Как правильно оформить договор купли продажи доли в квартире между родственниками
• Пять важных правил составления образца предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Как продать свою долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

• данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
• обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
• уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно.  Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе.

Собственность совместная и долевая: разница

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами, ведь имущество, приобретенное в браке, считается общим. Квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены, даже если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы такого владения собственностью заключаются в следующем:

• все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
• все несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
• каждый вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
• квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги одного собственника.

Минусы в том, что на совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки. Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа,  дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Одним словом, плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Плюсы долевого владения в том, что:

• собственники могут распоряжаться своей частью жилплощади (подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно).
• если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
• каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы в том, что:

• доля в квартире – это не всегда отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
• если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
• долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как оформить договор купли-продажи

Удобней и безопасней составление договора купли-продажи недвижимости доверить профессиональному юристу. Делать это желательно даже, если сделка совершается между родственниками. В будущем такой подход помогает избежать множества правовых проблем, если кто-то со стороны решит сделку оспорить.

Единой формы документа не предусмотрено. Договор составляется обязательно письменно (ст. 550 ГК РФ) и содержит следующую информацию:

• Дату и место подписания;
• Название документа;
• Основные данные всех сторон (ФИО, даты и место рождения, адреса постоянной регистрации, реквизиты гражданских паспортов);
• Сведения о квартире, в которой отчуждают долю (адрес, этаж, общая площадь, количество комнат, материал постройки, характеристики общих помещений: кухни, ванной комнаты, общее количество собственников). Необходимо изложить максимум информации. Если комнаты изолированные или проходные, это желательно отметить;
• Сведения о продаваемой доле. В первую очередь, это – процент от общей площади. Доли в натуре в квартирах выделены редко, но судом или соглашением может быть отведена для проживания конкретная комната. Это необходимо обозначить;
• Ссылки на правоустанавливающие документы и на свидетельство из ЕГРН;
• Стоимость отчуждаемой доли. Нужно написать ее цифрами и прописью;
• Порядок денежного расчета (передача наличных средств, перевод на банковский счет);
• Условия вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения;
• Ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Этот пункт тоже не обязателен. При его отсутствии стороны будут отвечать на основании ГК РФ. Но если участники сделки желают, они могут внести обязательства по оплате дополнительной неустойки;
• Факт наличия или отсутствия акта-передачи. Его можно сформировать отдельным документом и передавать имущество по акту передачи. Но многие это условие просто вносят в ДКП;
• Какая из сторон берет на себя расходы на государственную регистрацию сделки.
• Ссылки на действующее законодательство, на основании которого договор составляется.
• Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

Если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему, при составлении договора потребуется соблюсти ряд дополнительных условий. Во-первых, в текст надлежит внести сведения о представителе ребенка (родителе или опекуне), указать реквизиты его паспорта. Если несовершеннолетний находится под опекой, следует зафиксировать данные свидетельства об установлении опеки.

Когда ребенку уже исполнилось 14 лет, он сам ставит подпись под договором, но с разрешения родителей. Если он не достиг этого возраста, расписывается его представитель.