Подробности и нюансы нового федерального закона об ипотеке

Содержание закона “Об ипотеке”

Федеральный закон, регулирующий ипотеку, состоит из 14 глав, разбитых на 79 статей. Чтиво получилось объемное, но, учитывая вращающиеся здесь суммы и острый житейский интерес вовлеченных в процесс лиц, совсем небесполезное. Разделение проводилось по принципу смысловой наполненности каждой главы информацией о регулировании отдельного вида взаимоотношений при оформлении ипотечной сделки.

Закон включает следующие основные положения:

• правила оформления и особенности условий договора;
• сведения о залоге;
• порядок наложения санкций за неисполнение условий предоставления кредита;
• отличительные признаки ипотеки в зависимости от приобретаемой недвижимости (земельного участка, квартиры или дома).

Повышенное внимание при изучении стоит уделить ответственности, наступающей в случае нарушения участниками подписанного договора. За строками, прописанными в этом разделе, скрываются наиболее горячие конфликты. Никто не желает отвечать за совершение противозаконных действий

Часто нарушители, в попытке уйти от наказания, стараются переложить вину на противоположную сторону

Никто не желает отвечать за совершение противозаконных действий. Часто нарушители, в попытке уйти от наказания, стараются переложить вину на противоположную сторону.

Разобраться в ситуации много проще, если договор ипотечного займа детально определяет соответствующие обеим сторонам права и обязанности. Это позволяет при судебном разбирательстве четко обозначить виновника, пострадавшего и определить меру ответственности. Закон №102 устанавливает внесение в кредитный договор жилищного займа обязательных пунктов и определяет чего быть не должно.

Заключенный договор невозможно оспорить, ссылаясь на то, что подпись поставлена впопыхах, без внимательного прочтения условий. Если человек не заботится о будущем семьи, то может поставить подпись не глядя и сделать выплату долга делом всей последующей жизни. Адекватные люди поступают по-другому. Они подробно изучают содержимое ипотечного договора, не делая исключений для неприметного текста, набранного мелким шрифтом.

Условия получения субсидии в РФ

Чтобы получить государственную помощь в сфере ипотечного кредитования по привлекательным условиям – по ставке 6% годовых, потенциальный заемщик должен отвечать таким требованиям:

• Получить субсидию могут только те семьи, которые решили приобрести квартиру в новостройке или новый дом с земельным участком.
• В семье заемщика должен появиться на свет второй и последующий дети в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Получить субсидию по этой программе смогут даже те семьи, в которых ребенок родится на крайнюю дату – 31 декабря 2022 г. В этом случае государственную помощь они могут получить до 31 марта 2023 г.
• Заемщик должен получить одобрение по ипотеке с 2018 г. Если ипотечный договор будет оформлен до 2018 г., тогда заемщику не стоит рассчитывать на ее рефинансирование.
• Максимальный размер ипотеки по социальной программе составляет 8 млн. руб. – для жилья, находящегося в столице и Северной столице; 3 млн. руб. – для недвижимости, расположенной в других регионах страны.
• Минимальный размер собственных средств, которые заемщик должен внести по ипотечной программе – не меньше 20%. К собственным средствам относятся также средства материнского капитала.

Новые особенности регистрации договора ипотеки в законе 102-ФЗ

Чтобы документ имел юридическую силу, его готовят в единственном экземпляре и регистрируют в государственном Росреестре, который проверяет все пункты данного документа на соответствие законам РФ.

Кредитный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Во избежание спорных моментов при составлении договора и его подписании необходимо указывать только правдивые сведения о залоге.

Если вдруг выяснится, что на залоговую жилплощадь есть другие претенденты – кредитор согласно закону имеет полное право потребовать выплаты всех кредитных средств досрочно.

К заявлению и договору добавляется закладная на объект ипотеки и другие документы, фигурирующие в качестве приложений. Закладная при оформлении ипотеки, представляет собой ценную бумагу, которую необходимо предоставить в регистрационную палату.

Образец закладной при оформлении ипотеки.Обычно участники процедуры регистрации пользуются услугами нотариуса для получения заверенных копий договора по сделке, которые могут понадобиться при решении спорных ситуаций.

Процедура регистрации выглядит следующим образом:

• Подача заявления от одной из сторон либо нотариуса, проводившего заверение договора ипотеки (госпошлина при данном процессе не взимается).
• Регистрирующий договор государственный орган вносит в базу данные о залогодержателе, которые представлены в договоре.

При смене залогодержателя данные в Росреестр о новом участнике вносятся на основании поданного им заявления.

Полезное видео:

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе об ипотеке

В зависимости от типа недвижимости, которая выступает в качестве залога, процедура регистрации имеет разные сроки производства:

• Жилая недвижимость – 5 дней.
• Нежилой фонд: земельные участки, здания, коммерческая и производственная недвижимость – 15 дней.
• Остальные объекты – до 1 месяца.

Если заверить договор залога нотариально всю процедуру можно сократить до 5 дней, но не более.

Что может помешать сделке и как внести корректировки?

На самом деле причин срыва операции много. Но решение приостановить сделку должно исходить от всех участников процесса.

Согласно статье 20 федерального закона № 122-ФЗ регистрационная палата может отказать во внесении данных в государственный реестр, но для этого необходима веская причина. Если же таковая имеется, то участники сделки должны быть должным образом уведомлены об этом.

Всю необходимую информацию Вы можете найти на сайте Росреестра.

Все корректировки по оформлению ипотеки производятся лишь на этом этапе. Наряду с этим, если во время сделки была оформлена закладная, то внесение любого изменения – недопустимо.

Приостановка процесса регистрации производится на срок до одного месяца для устранения всех недочетов и замечаний. После того, как все вопросы будут решены и внесены необходимые поправки, можно отправлять новый запрос на регистрацию договора.

Запись о регистрации залога

После завершения процедуры регистрации в Росреестре на всех документах (договоре, закладной на ипотеку, свидетельстве на право собственности) проставляется специальная отметка о прохождении регистрации.
После регистрации Росреестр ставит на каждом документе подобную отметку и печать.

В самом же реестре заносится запись, которая включает в себя информацию о держателе залога, объекте ипотеки, денежный эквивалент обязательств по кредиту, обеспеченного залогом и отметку про оформление закладной.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Регистрационная запись о наличии обязательств, подтвержденных залогом, может быть погашена лишь при наступлении следующих случаев:

• Предоставление заявления и закладной от залогодержателя с визой о том, что обязательства по ипотечному кредиту заемщиком выполнены в полной мере.
• Судебное решение по прекращению ипотеки.
• При военной ипотеке – предоставление заявления от органа исполнительной власти, контролирующего функциональность накопительно-ипотечной системы.

Образец записи Росреестра в Свидетельстве о собственности после выплаты ипотеки.

Из чего состоит закон

Все вопросы, связанные с оформлением ипотечного займа, описаны в 14 главах. Они содержат 79 статей. В первой главе приводятся термины и основы кредита, связанного с ипотекой.

Процесс оформления и подписания договора описан в следующей главе ФЗ. Учтены следующие пункты:

• правоотношения между субъектами ипотечного договора;
• положения, входящие в состав договора;
• иные моменты, не входящие в договор;
• способы внесения в договор лиц, не имеющих прямого отношения к сделке;
• процесс узаконивания займа.

Возможно, Вам будет также интересна статья о том, как взять ипотеку молодой семье в Сбербанке. Статью о том, что такое рефинансирование ипотеки, читайте здесь.

Также Вам может быть полезна статья о том, где выгоднее взять ипотеку.

Процессы, касающиеся закладной, освещаются в третьей главе. Полное пояснение процедуры оформления договора отражено в следующей 4 главе. В ней можно узнать все тонкости, касающиеся пакета документов для ипотеки, оплаты государственной пошлины, причин отказа от предоставления ипотечного кредитования.

Все, что имеет отношение к охране имущества, взятого в кредит, описано в пятой главе. В последующей 6 главе учтены случаи, в которых залог переходит в собственность к кредитору.

Две главы (седьмая и восьмая) посвящены основным процедурам оформления ипотеки и передачи залога в собственность, согласно договору. Если заемщик отказывается отдавать заложенное имущество добровольно, кредиторы обращаются в суд.

Все действия, связанные с этим процессом, отражены в девятой главе. С десятой по тринадцатую главы описаны действия, которые выполняются с различным залоговым имуществом.

Как обеспечивается сохранность переданного жилья

В пятой главе закона говорится о том:

1. Как собственник может пользоваться переданным недвижимым объектом.
2. Кто должен ремонтировать, содержать недвижимый объект. Обычно за этим следит залогодатель. Если же он не выполняет свои требования по ипотеке, то в силу закона финансовое заведение вправе досрочно закрыть кредитный договор, принудить заемщика провести быстрое погашение займа.
3. Как и кто должен быть застрахован недвижимый объект. Обычно объекты страхуют сами собственники. Причем застраховать он его обязан на сумму, соответствующую сумме задолженности. Некоторые финансовые заведения требуют от владельца имущества застраховать свою жизнь, но делать это не обязательно. Если владелец жилья не выполняет свои требования, то финансовое заведение также вправе досрочно расторгнуть договорное соглашение.
4. Какие действия нужно предпринять для того, чтобы защитить жильё от действий третьих лиц, стихийных бедствий, иных неприятностей.
5. Что финансовое заведение вправе в любое удобное для него время проверить заложенный недвижимый объект.
6. Какие права есть у финансового заведения для обеспечения своих интересов.
7. С какими последствиями могут столкнуться владельцы, финансовое заведение при утрате, потере жилья, несвоевременном погашение ипотеки в силу закона.

Документы для оформления

Федеральный закон содержит главу, посвященную процедуре оформления ипотечного кредита. В ней также указаны документы, которые необходимо предоставить физическому лицу для получения займа:

• паспорт;
• справка с места работы о доходах (2 НДФЛ).

В банковских учреждениях могут потребовать дополнительные документы: пенсионное страховое свидетельство, водительские права, военный билет, копию трудовой книжки или контракта. Требования к клиентам практически везде предъявляют одинаковые: возраст от 21 года, стаж не менее 1 месяца на новом месте работы, наличие военного билета. Некоторые банковские учреждения готовы сами собирать данные о клиенте, но за это они устанавливают высокий процент на кредит.

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя. Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит. Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

Рассчитывается она согласно взаимосвязи финансовых показателей. За основу принят опыт американских специалистов. Называется метод системой пяти «си» (от английской буквы «С», с которой начинаются все пять составляющих андеррайтинга):

• Character – репутация;
• Capacity – уровень финансового наполнения;
• Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
• Collateral – достаточность дохода;
• Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Расчет и анализ коэффициентов по обслуживанию ипотечного кредита

Как свидетельствует практика, к клиентам, обращающимся за жилищным займом, предъявляют менее строгие требования, но это не означает, что проверкой их платежеспособности не занимаются. В таблице ниже приведены основные показатели, согласно которым осуществляется процесс андеррайтинга:

Для того чтобы кредитор принял положительное решение по выдаче ссуды, нужно, чтобы вышеприведенные значения имели следующие цифры:

У большинства кредитных организаций установлены собственные показатели, поэтому нет точных значений. В зависимости от региона, размера средней заработной платы по субъекту и прочих обстоятельств данные коэффициенты могут колебаться.

Краткая характеристика разделов

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

1. Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
2. Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
3. Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
4. Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
5. Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
6. Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
7. Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
8. Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
9. Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
10. Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
11. Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
12. Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
13. Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Условия получения субсидии в РФ

Чтобы получить государственную помощь в сфере ипотечного кредитования по привлекательным условиям – по ставке 6% годовых, потенциальный заемщик должен отвечать таким требованиям:

• Получить субсидию могут только те семьи, которые решили приобрести квартиру в новостройке или новый дом с земельным участком.
• В семье заемщика должен появиться на свет второй и последующий дети в период с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2022 г. Получить субсидию по этой программе смогут даже те семьи, в которых ребенок родится на крайнюю дату – 31 декабря 2022 г. В этом случае государственную помощь они могут получить до 31 марта 2023 г.
• Заемщик должен получить одобрение по ипотеке с 2021 г. Если ипотечный договор будет оформлен до 2021 г., тогда заемщику не стоит рассчитывать на ее рефинансирование.
• Максимальный размер ипотеки по социальной программе составляет 8 млн. руб. – для жилья, находящегося в столице и Северной столице; 3 млн. руб. – для недвижимости, расположенной в других регионах страны.
• Минимальный размер собственных средств, которые заемщик должен внести по ипотечной программе – не меньше 20%. К собственным средствам относятся также средства материнского капитала.

Какие документы нужны для ипотеки

Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.

Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа – военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.

Кроме стандартного пакета, включающего заявление и паспорт каждого члена семьи, нужно подать свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ из ФНС, копию трудовой книжки и справку с места работы, выписку из домовой книги. Кроме этого, понадобится выписка из ЕГРП, если речь о покупке недвижимости, и регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество.  Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, – его неделимость. Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).

Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.

Земельный участок можно взять в ипотеку для индивидуальной застройки. Чтобы зарегистрировать право собственности на него, потребуются договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации. Кроме того, по закону нужно разрешение на строительство и готовый архитектурный проект построек, которые планируется возвести на участке, включая смету и договор со строительной компанией.

Общие положения №102-ФЗ

Любые объекты, относящиеся к недвижимом имуществу, подлежат ипотеке только в той мере, в какой их обращение допускается законодательством. При этом назначением залога может быть:

• получение кредита или займа;
• договорные обязательства;
• гарантия компенсации вреда.

Обеспечиваемые требования

Если текст договора об ипотеке не устанавливает фиксированной выплаты для залогодержателя или доли от стоимости объекта залога, то, по умолчанию, удовлетворению подлежат следующие требования:

1. Возврат основной суммы долга, оставшейся на момент наступления условий обращения взыскания залога.
2. Компенсация процентов за пользование кредитом или займом, предусмотренных договором возмездного предоставления денег в долг.
3. Уплата штрафных сумм или пени, размер которых оговорен формализованным отношением сторон.
4. Все издержки залогодержателя, связанные с судебным производством и взаимодействием с государственными службами.
5. Покрытие накладных расходов на организацию продажи залога.

Дополнительные расходы

При организации процедуры обращения взыскания заложенного имущества залогодержатель может столкнуться с ситуацией, когда потребуются дополнительные расходы, чтобы продажа залога стала возможной, в частности на:

• содержание или охрану от посягательств;
• погашение задолженностей по налоговым платежам и сборам;
• оплату текущих и просроченных счетов на коммунальные услуги.

Имущество для залога

Актуальным вопросом для потенциальных заемщиков является, что именно можно использовать в качестве обеспечения кредита или займа. Федеральный Закон «Об ипотеке» в ст.5 регламентирует следующие подходящие для этого объекты:

1. Участки земли, кроме находящихся в муниципальном или федеральном владении, а также не соответствующие размерам, установленным для земель различного целевого назначения. Ограничение на государственную землю могут быть сняты, если она предназначена под застройку и администрация или федеральный орган готовы дать свое разрешение на залог.
2. Любая недвижимость, в том числе производственного назначения используемая для реализации предпринимательства.
3. Дома и квартиры, предназначенные для жилья, а также их изолированные части в виде одной или нескольких комнат.
4. Дачные участки, садовые строения, гаражные постройки и иные объекты строительства потребительского значения.
5. Крупногабаритные транспортные средства для перемещения по воздуху, рекам и морям, а также в космическом пространстве.
6. Недвижимость незавершенная строительством, при условии наличия долгосрочного права пользования земельным участком у залогодателя или согласии арендодателя, если площадь под застройку арендована.
7. Права аренды недвижимого имущества, при наличии согласия арендодателя.
8. Права долевого участия в строительстве недвижимости.

Необходимые права залогодателя

Чтобы иметь возможность передавать имущество в залог, субъект гражданских отношений должен иметь зарегистрированное право собственности или хозяйственного ведения. Не допускается ипотека по следующим объектам:

• изъятым из оборота землям, предназначенным для использования в государственных целях, для возведения зданий, прокладки коммуникаций или в качестве заповедной территории;
• не подлежащим обращению взысканий по закону;
• предназначенным для обязательной приватизации;
• не подлежащих передаче в частную собственность, например, объектов культурного наследия.

Если отчуждение требует согласия другого лица, например, супруги или супруга, то и залог по ипотеке нуждается в соблюдении такой же формальности. Все неотделимые улучшения объекта подлежат залогу наравне с ним.

При долевой собственности, соответствующая часть может быть заложена без согласия других дольщиков, которые при её отчуждении будут иметь приоритет покупки. Совместная собственность требует письменного согласия всех законных правообладателей на использование объекта в качестве залога.

Регистрация ипотеки в силу закона

Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.

Процедура регистрации ипотеки в силу закона:

1. Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
2. Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
3. Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
4. Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
5. Обременение снимается после погашения долга в банке.

Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.

Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.

Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.

Прекращение ипотеки в силу закона

В сущности, прекращение ипотеки — это аннулирование обременения. С этого момента банк уже не будет иметь никаких прав на вашу недвижимость даже в том случае, если у него имеются какие-либо претензии. Но вот вопрос, как снять обременение — это уже другое дело.

Прежде всего нужно запомнить, что прекращение ипотеки невозможно без полного удовлетворения требований кредитора. Это значит, что долг должен быть полностью погашен без остатка и без претензий со стороны банка. Если же задолженность просто передается третьей стороне по переуступке прав требования, то обременение не снимается — оно просто будет переоформлено на лицо, получившее долг от первоначального кредитора.

Как только с долгом все кончено, необходимо взять в офисе банка справку об отсутствии задолженности и претензий. С этой бумагой, а также графиком платежей банку, кредитным договором и другими документами необходимо прийти в отделение Росреестра. Там бумаги будут проверены и если все в порядке, обременение с квартиры снимается.

Соблюдается ли закон на практике?

Несоблюдение требования законодательства сторонами сделки может привести к ее ничтожности. Поэтому на практике требования Закона соблюдаются в обязательном порядке.

Однако ведутся постоянные споры, вытекающие из договора ипотеки, поэтому судами принимаются во снимание не только нормы ФЗ №102, но и требования ГК РФ, Земельного, Семейного и т. д. Кодексов.

При отчуждении заложенного имущества с нарушением правил, установленных 37 ст., кредитор вправе требовать досрочного погашения кредита или обращения взыскания на заложенное имущество.

Не стандартные случаи трактовки закона судом

Наибольшее количество споров связано с погашением задолженности по договору или обращением взыскания на заложенное имущество. Если банк подает иск на заемщика, он может подать встречный иск, о признании ипотечного договора недействительным ввиду несогласованности всех существенных условий договора.

Дополнительным основанием может быть несоответствие договора Закону – отсутствие согласия второй половины семьи на сделку, проведение сделки не в интересах несовершеннолетнего, если переданы права на распоряжение зданием без одновременного залога земельного участка, на котором оно расположено и т. д.

Договор залога может быть признан недействительным. Например, при оформлении нецелевого займа под залог квартиры, договор ипотеки может быть признан ничтожным, если это единственное жилье заемщика, и кредит был выдан не на ее приобретение.

Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается судом при незначительной сумме невыполненных заемщиком обязательств (менее 5%) и определенного законом периода просрочки.