Каково содержание образца устава жск (жилищного кооператива) в новой редакции?

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив отно­сит­ся к потре­би­тель­ским коопе­ра­ти­вам. Его цель – обес­пе­че­ни­ем жильем всех чле­нов коопе­ра­ти­ва, соглас­но раз­ме­ру пае­во­го уча­стия. Коопе­ра­тив суще­ству­ет до момен­та сда­чи жилищ­но­го объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию, либо может про­дол­жить свою дея­тель­ность в виде това­ри­ществ, кон­тро­ли­ру­ю­щих и осу­ществ­ля­ю­щих всю жилищ­но-ком­му­наль­ную деятельность.

У ЖСК име­ет­ся ряд достоинств:

1. Не тре­бу­ет­ся устав­ной капитал.
2. Участ­ник ЖСК не обя­зан непо­сред­ствен­но тру­дить­ся в ЖСК, воз­во­дя само­сто­я­тель­но дом (хотя и такой метод «народ­ной» строй­ки суще­ство­вал совсем еще недавно).
3. Раз­мер пае­во­го взно­са опре­де­ля­ет­ся из реаль­ных потреб­но­стей коопе­ра­ти­ва, куда вхо­дят сме­та на стро­и­тель­ные мате­ри­а­лы, труд стро­и­те­лей и про­чие расходы.
4. Из-за отсут­ствия заем­но­го про­цен­та пере­пла­ты по жилью мини­маль­ные: они каса­ют­ся лишь обес­пе­че­ния дея­тель­но­сти ЖСК во вре­мя строительства.
5. Мини­маль­ное коли­че­ство участ­ни­ков ЖСК не ого­ва­ри­ва­ет­ся, а это зна­чит, что срав­ни­тель­но неболь­шая груп­па людей может обра­зо­вать коопе­ра­тив, выбрав про­ект застрой­ки: это может быть и дом в два-три эта­жа по типу кот­те­джа, и несколь­ко мно­го­этаж­ных зданий.

В нынеш­них усло­ви­ях повы­шен­ных рис­ков не все так без­об­лач­но. Есть труд­но­сти и у ЖСК:

1. Нуж­но заклю­чать дого­вор со стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми, либо самим быть застройщиками:
   • свя­зы­вать­ся с архитекторами-разработчиками;
2. при­об­ре­тать стройматериалы;
3. нани­мать стро­и­те­лей и выпла­чи­вать им зарплаты;
4. под­дер­жи­вать еже­год­ный баланс средств, необ­хо­ди­мых для строительства.
5. Необ­хо­ди­ма сла­жен­ность дей­ствий и быст­рое реше­ние спор­ных ситуаций:
   • если какие-то участ­ни­ки свое­вре­мен­но не вно­сят сред­ства, то недо­ста­ток делит­ся меж­ду осталь­ны­ми чле­на­ми ЖСК.
6. Так же, как и при любом доле­вом стро­и­тель­стве, банк­рот­ство может не мино­вать и стро­и­тель­ные кооперативы.
7. При­ва­ти­за­ция коопе­ра­тив­ной квар­ти­ры воз­мож­на после пол­ной выпла­ты сто­и­мо­сти недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция ЖСК про­ис­хо­дит без бюро­кра­ти­че­ской длин­ной волокиты.

Учре­ди­тель­ный доку­мент – Устав коопе­ра­ти­ва содержит:

• наиме­но­ва­ние и род дея­тель­но­сти юри­ди­че­ско­го лица — ЖСК;
• адрес и кон­такт­ный теле­фон управ­ле­ния ЖСК;
• необ­хо­ди­мый раз­мер пае­во­го взноса;
• обя­зан­но­сти чле­нов коопе­ра­ти­ва беречь общее иму­ще­ство и покры­вать воз­мож­ные убыт­ки (суб­си­диар­ная ответственность).

При реги­стра­ции тре­бу­ет­ся предо­ста­вить доку­мен­ты и све­де­ния о всех учре­ди­те­лях коопе­ра­ти­ва, а так­же лицах, дей­ству­ю­щих без дове­рен­но­сти от име­ни юри­ди­че­ско­го лица (дирек­то­ре, чле­нах прав­ле­ния и т.д.).

Обязательные отчеты в жилищную инспекцию

В жилинспекцию нужно сдавать:

• Реестр членов ЖСК. Включает сведения членов кооператива с указанием доли в праве общей собственности. Копия такого реестра каждый год направляется в Государственную жилищную инспекцию в течение первого квартала.
• Отчетность владельца специального счета на формирование фонда капитального ремонта.
• Электронный паспорт многоквартирного дома.

Также ЖСК обязан раскрывать значимую информацию и бухгалтерскую отчетность на своем сайте в интернете.

Отдельно стоит напомнить, что за нарушение правил раскрытия информации ЖСК и ее членов ожидают высокие штрафы.

Среди расходов может появиться взыскание по ст. 7.23.1 КоАП РФ от 250 000 до 300 000 руб. Виновные лица, как правило, председатель и главный бухгалтер, заплатят за свой проступок от 30 000 до 60 000. При повторном нарушении добавится отстранение от занимаемой должности до 3 лет.

Вернемся к основополагающим задачам и целям кооператива — сбор доходов на строительство и их распределение между расходами.

Вступить в ЖСК с господдержкой

Скачать презентацию
pdf, 69 КБ

Создать ЖСКЖСК с участием многодетных семейПрисоединиться к созданному жск

Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК могут субъект РФ, федеральные органы исполнительной власти и организации (указанные в частях
).
В обращении необходимо указать первичные сведения: тип застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки или индивидуальные жилые дома), примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, который планируется к передаче ЖСК (при наличии такой информации).

Гражданин обращается в орган/организацию (см. шаг 3) с заявлением о включении в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой, созданных в соответствии с 
.

Шаг 3

Организация/ФОИВ/субъект формирует и утверждает список граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой в соответствии с Правилами формирования списков () например, из числа сотрудников организации и/или граждан, имеющих трех и более детей.

Шаг 4

Федеральный орган исполнительной власти/субъект/организация направляет в ДОМ.РФ ходатайство о предоставлении земельного участка.

Шаг 5

Граждане — участники ЖСК регистрируют ЖСК в налоговой инспекции как юридическое лицо.

• Типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558.
• Членами ЖСК могут быть только лица из сформированного списка (см. шаг 2).
• Количество участников ЖСК — не менее пяти
  ().

Шаг 7

ЖСК и ДОМ.РФ заключают договор безвозмездного пользования земельным участком для целей строительства жилья, которое по итогам ввода в эксплуатацию оформляется в собственность членов ЖСК.

Граждане, имеющие трех и более детей имеют право включиться как во вновь созданный в соответствии с 
ЖСК с господдержкой, так и в любой существующий ЖСК с господдержкой.

Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК с участием многодетных семей может субъект РФ.
В обращении необходимо указать первичные сведения: тип застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки или индивидуальные жилые дома), примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, который планируется к передаче ЖСК.

Шаг 3

Гражданин, имеющий трех и более детей, обращается в орган местного самоуправления по месту жительства (
) с заявлением о включении в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой.

Шаг 4

Орган местного самоуправления предоставляет сформированный список граждан, имеющих трех и более детей, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой в орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий утверждение соответствующих списков в соответствии с Законом «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ

Шаг 5

Субъект РФ формирует и утверждает список граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой, в соответствии с Правилами формирования списков (
).

Шаг 7

Граждане — участники ЖСК регистрируют ЖСК в налоговой инспекции как юридическое лицо.

• Типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558.
• Членами ЖСК могут быть только лица из сформированного списка ().
• Количество участников ЖСК — не менее пяти ().

Шаг 9

ЖСК и ДОМ.РФ заключают договор безвозмездного пользования земельным участком для целей строительства жилья, которое по итогам ввода в эксплуатацию оформляется в собственность членов ЖСК.

Шаг 3

Обратиться в выбранный ЖСК с просьбой о принятии в состав пайщиков (решение о приеме принимает общее собрание пайщиков ЖСК в случае наличия свободных мест).

Паевые взносы

Данный аспект является неотъемлемой составляющей организации и государственной регистрации жилищного кооператива. Взносы — являются главным источником имущества организации и входят в ее состав, также он формирует первоначальный капитал, минимальный размер.

Имущество организации, как всех юр. лиц, есть собственностью. Жилые помещения не являются собственностью предприятия только тогда, когда за него внесен пай.

Также уставом предусматривается предоставление паевого взноса для покрытия убытка организации, который документально отражается в конце года. Данную долю необходимо внести на протяжении 3 месяцев после сформирования ежегодного баланса. При невнесении кем-то из членов паевого взноса, ответственность ложится на плечи прочих участников.

Однако прибегать к дополнительным взысканиям следует в крайних случаях, когда предприятие исчерпало весь свой лимит.

Последствия некачественной подготовки Устава

Кратко обозначим возможные негативные последствия некачественной подготовки Устава:

В соответствии с п. 1 ст. 138 ЖК РФ, Товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям.

За неисполнение предписаний уполномоченного органа, для УО предусмотрена административная ответственность по ст. 19.5 КоАП РФ, предусматривающая наложение административного штрафа на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Кроме того, орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер (п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).

Обобщая изложенное, приходим к выводу, что несоответствие Устава или его отдельных положений действующему законодательству, а также неисполнение предписаний уполномоченных органов, может повлечь за собой судебное разбирательство, вплоть до судебных споров о ликвидации ТСЖ.

Необходимость наличия Устава

ТСЖ/ЖСК/ЖК не могут существовать без Устава, то есть без своего главного и единственного учредительного документа, который регулирует деятельность организации, определяет ее права и обязанности, регламентирует полномочия и порядок деятельности органов управления.

Поскольку Устав – это основной документ ТСЖ/ЖСК/ЖК, предполагается, что он должен быть уникальным для каждой организации, должен учитывать специфику ее работы, особенности управления каждым многоквартирным домом.

К сожалению, на практике все обстоит иначе. Устав чаще вceгo используется один и тот же, скачанный с какого-либо «раскрученного» сайта в Интернете. И если скачанный вариант составлен c oшибкaми, эти oшибки нaчинaют «гулять» пo десяткам, a то и сотням Уставам ТСЖ/ЖСК/ЖК.

Устав может содержать только те положения, которые не противоречат Жилищному кодексу РФ, Гражданскому кодексу РФ и другим Федеральным законам.

Корректно подготовленный Устав является для органов управления многоквартирным домом своего рода «палочкой-выручалочкой». В любой момент под рукой имеется алгоритм для решения каждодневных задач в сфере управления МКД.

Опираясь на сложившуюся практику, отметим, что практически в четырех случаях из пяти юристы, умеющие толковать жилищное законодательство, видят норму права одним образом, в то время как члены органов управления «расшифровывают» ее совершенно иным способом – так сказать, подгоняют ее под рамки «жизненной справедливости», что вносит некоторый беспорядок в деятельность товарищества.

Что касается жилищных и жилищно-строительных кооперативов, то здесь законодатель решил оставить «белое пятно» в сфере регулирования многих практических вопросов. Практически в каждой статье Жилищного кодекса мы встречаем такие пункты как: «срок, который определяется уставом кооператива»; «в количестве, определенном уставом кооператива» и т.д. И это при том, что многие ЖК и ЖСК не вносили изменения в свои Уставы десятками лет.

В то же время законодателем введена ответственность на несоответствие (противоречия) положений устава УО действующему законодательству.

Потребительский кооператив

Согласно Закону РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» от 19.06.1992 N 3085-1 основными задачами потребительской кооперации в Российской Федерации являются:

• создание и развитие организаций торговли для обеспечения членов потребительских обществ товарами;
• закупка у граждан и юридических лиц сельскохозяйственных продукции и сырья, изделий и продукции личных подсобных хозяйств и промыслов, дикорастущих плодов, ягод и грибов, лекарственно-технического сырья с последующей их переработкой и реализацией;
• производство пищевых продуктов и непродовольственных товаров с последующей их реализацией через организации розничной торговли;
• оказание членам потребительских обществ производственных и бытовых услуг;
• пропаганда кооперативных идей, основанных на международных принципах кооперации, доведение их до каждого пайщика всех потребительских обществ, в том числе через средства массовой информации.

Согласно п. 2 ст. 123.2 ГК РФ Устав потребительского кооператива должен содержать

• сведения о наименовании и месте нахождения кооператива,
• предмете и целях его деятельности,
• условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов,
• о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив».

Потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в:

• общественную организацию;
• ассоциацию (союз);
• автономную некоммерческую организацию;
• фонд.

Жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости.

Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (п. 2 ст. 123.3).

Можно ли вносить изменения?

Важно: изменения принципов функционирования кооператива, его учредительных документов возможно только после утверждения всех нововведений протоколом собрания членов объединения. Причины для внесения изменений в устав могут быть разными:

Причины для внесения изменений в устав могут быть разными:

• Корректировка документа в соответствии с изменениями в законодательстве.
• Желание членов организации изменить принципы функционирования структуры (правила членства, паевые взносы и пр.).
• Изменение руководства кооператива и принципов его назначения.

Важно знать не только про устав ЖСК и ЖК, но и о покупке квартиры по договору ЖСК и о ЖНК. Об этом вы можете прочитать в других наших материалах

Порядок действий

Чтобы внести изменения в документ, необходимо:

1. Провести общее собрание членов кооператива. Результаты собрания необходимо оформить протоколом.
2. Подготовить пакет документов для подачи в ФНС на регистрацию изменений. Перечень необходимых документов для подачи в налоговый орган:
   • заявление по форме Р 13001;
3. оригинал действующего устава;
4. оригинал свидетельства о государственной регистрации ЖК (ОГРН);
5. протокол общего собрания членов ЖСК о внесении изменений в устав ЖК (принятия устава в новой редакции);
6. паспорт председателя правления ЖСК;
7. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины — 800 р.;
8. новая редакция устава или текст старого с изменениями – 2 экземпляра.
9. Документы подаются в отделение ФНС, где проводилась первичная регистрации кооператива.

Устав – основа функционирования жилищного кооператива. На его положения ориентируется вся деятельность членов объединения. Правильно составленный документ обеспечит грамотную и эффективную работу ЖК и ЖСК, включая финансовые и правовые аспекты взаимодействия участников.