Юрист по договору аренды

Вопрос-ответ

Вопрос: Законно ли требование конкурсного управляющего вернуть сумму арендной платы?

Ответ: Да, в рамках применения ст. 129, N127-ФЗ. Ситуации могут быть разными: например, генеральный директор ООО «Ромашка» заключил арендный договор с ООО «Феникс», уплатил арендную плату в соответствии с контрактом за несколько месяцев вперед. Но эти действия были совершены в процедуре конкурсного управления. Суд официально наделил ООО «Ромашка» этим статусом, следовательно, у генерального директора не было полномочий на совершение сделки.

Что делает конкурсный управляющий? В соответствии со ст. 129 одноименного закона, п. 3, он обращается в суд за признанием сделки недействительной. То есть, арендный договор не мог быть заключен, он являлся ничтожным по природе в момент оформления. ст. 167 ГК РФ — если судебный орган признает сделку ничтожной, не соответствующей закону, к ней применяются общие положения недействительности. Последствия признания контракта не соответствующего закону – возвращение всего полученного по сделке, включая арендные платежи

Вопрос: Арендные платежи при банкротстве являются текущими?

Ответ: По закону №127-ФЗ обязательные платежи и денежные обязательства являются текущими с того момента, как от организации было принято заявление о признании ее банкротом.  Требования кредиторов об оплате услуг (непосредственно внесении арендных платежей) также являются текущими, если такое требование возникло после того, как было возбуждено производство по делу о несостоятельности должника. Как разъясняет Пленум ВАС РФ,  требования об оплате договоров, которые были заключены до подачи заявления о банкротстве должником, относятся к текущим. В договорных обязательствах, которые предполагают периодическую оплату должником за пользование имуществом, к текущим будут относиться требования оплаты за тот временной период, который истек после возбуждения дела о несостоятельности организации.

Организация вправе начислять платежи за аренду после заявления своих требований, при условии, если должник пользуется арендованным имуществом.

Доказательством возврата  арендатором имущества является акт приема-передачи. Однако в случае с банкротством подписание такого документа невозможно. Следовательно с того момента, когда организация прекратит свое существование, о чем свидетельствует запись в ЕГРЮЛ, обязательство тоже прекращается.

Ответ: Договор, который заключен с лизинговой компанией продолжает действие до тех пор, пока он не будет официально расторгнут сторонами, или же лизинговая компания не обратиться в суд с иском к должнику. При предъявлении иска в суд лизингодателем, суд будет рассматривать это дело в рамках дела о банкротстве. Верховный суд (Постановление Пленума ВАС №63 от 2009 г.) разъясняет, что есть платежи текущие, которые начислялись до процедуры и окончания банкротства, а есть платежи, которые начислялись уже после.
Получается, если лизингодатель будет предъявлять иск к тем платежам, которые не заплатил должник до процедуры банкротства, то иск будет удовлетворен и должнику придется заплатить эту сумму в порядке очереди кредиторов. Если же лизингодатель будет претендовать на платежи, которые представит после процедуры банкротства, то иск удовлетворен не будет.
Должнику необходимо обратиться в лизинговую компанию и уведомить о том, что он официально признан банкротом, а также подписать Акт сверки. На практике, все лизинговые компании решают вопросы с платежами только в судебном порядке.

Судебная практика

При возмещении ущерба по договору мены не существует единой практики суда. Чаще суд руководствуется представленными с обеих сторон доказательствами и их соответствием законодательным нормам.

Решение Кольского районного суда Мурманской области № 2-1023/2020 2-1023/2020~М-928/2020 М-928/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1023/2020 удовлетворяет требования истца на основании ч. 1-2 ст. 1064 ГК РФ, поскольку виновное лицо обязано возместить ущерб имуществу. Чтобы снять претензии по возмещению, необходимо доказать, что порча случилась не из-за действий ответчика.

Решение Ленинского районного суда г. Кирова № 2-41/2015 2-41/2015(2-5029/2014;)~М-4893/2014 2-5029/2014 М-4893/2014 от 2 апреля 2015 г. по делу № 2-41/2015 частично удовлетворяет требования истца на основании с. 15 ГК РФ, подтверждающей право на полное возмещение, однако отказывает в выплате неустойки, если ответственность за неисполнение обязательств не определена договором (ст.330 ГК РФ).

Решение Центрального районного суда г.Тулы № 2-1022/2020 2-1022/2020~М-687/2020 М-687/2020 от 8 июля 2020 г. по делу № 2-1022/2020 согласуется с доводами истца, взыскивающего имущественный ущерб вследствие пожара на основании ст. 1064 с арендатора недвижимости.

Взыскание пени по договору аренды

1. В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
2. Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
3. Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
4. Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки. Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.

«МК-Правовые технологии»: на защите законных интересов клиентов

В этом слогане прослеживается одна из основополагающих функций нашей компании. Мы отстаиваем права своих заказчиков исключительно в пределах, допускаемых действующим законодательством, но делаем это максимально эффективно. Как такое возможно? Причина в том, что наши специалисты обладают огромным опытом решения вопроса взыскания путем осуществления ИН, который позволил создать собственные механизмы оптимизации данного процесса. Это будет предельно быстро и с наименьшими затратами для Вас.

Беремся даже за откровенно сложные дела. Квалификация позволяет. Даже если срок взыскания арендной платы предстоит восстанавливать, мы справимся, ведь делали это неоднократно. Для нас не существует «белых пятен» в белорусском и международном праве. Скажем больше, знания, умения и навыки регулярно актуализируются и оттачиваются в рамках тренингов, семинаров и курсов повышения квалификации.

Ценовая политика компании такова, что подходящий формат взаимодействия найдется и для коммерсанта, делающего первые шаги, и для опытного бизнесмена. Все зависит от объема и сложности выполнения работ. Например, Вы можете просто заказать консультацию, в рамках которой узнаете об особенностях оформления тех или иных документов. Если хотите снять с себя ответственность, заключите договор на полное сопровождение. Кстати, именно такой вариант предпочтителен, ведь позволяет избежать всех ошибок на пути к получению задолженности от дебитора.

Еще одной особенностью является комфорт, который Вы получаете, работая с нами. Например, к нам необязательно ехать. Просто сообщите предпочтительное время, чтобы наш сотрудник сам заглянул в Ваш офис. В итоге от Вас потребуется только подпись в договоре. Удобнее не бывает.

Обратите внимание на отзывы о нас. Порой пара теплых слов – это результат долгих месяцев скрупулезной работы

Именно поэтому мы крайне щепетильны с общественным мнением. Ценим каждого клиента. «Проходных» проектов не бывает. Каждый нужно сделать безупречно, ведь ошибка – это в лучшем случае просто необходимость переделать. Подобное недопустимо.

Гарантируем, Вы будете довольны сотрудничеством с нашей компанией. Проверить это достаточно легко. Для начала предлагаем обсудить особенности Вашего проекта. Уже на этой стадии Вы поймете, что имеете дело с настоящими специалистами. После нужно только принять решение о целесообразности сотрудничества. Приступим?

Просмотров:
357

Светлана Зазерская

Более 20 лет Светлана является практикующим юристом в сфере хозяйственного права. В послужном списке успешное представление интересов субъектов хозяйствования Республики Беларусь и зарубежных партнеров, взыскание задолженности, уменьшение требований кредиторов, защита от недобросовестных требований, проведение семинаров, ведение переговоров, заключение договоров на выгодных условиях.

Процедура взыскания

Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий.  Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

В претензии указываются следующие данные:

1. Сведения о сторонах соглашения.
2. Дата заключения и реквизиты договора.
3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
5. Ссылки на законодательные акты.

Скачать пример претензии можно здесь.

Претензия о задолженности по договору аренды (образец)

Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

• наименование суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
• обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
• цену иска, то есть сумму долга;
• расчет задолженности;
• сведения о претензионных мерах;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины;
• перечень прилагаемых документов.

К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

При принятии судом положительного решения, он выдаст исполнительный лист, который станет основанием  для  взыскания долга с арендатора судебными приставами.

Досудебное урегулирование

До подачи искового заявления арендодатель должен предпринять меры направить по разрешению вопроса о взыскании задолженности в ходе мирового соглашения. При этом он должен направить арендатору соответствующее претензионное письмо о погашении задолженности.

По своей сути, претензия есть требование арендодателя об урегулировании спора, направленное непосредственно к арендатору. Мера расценивается как попытка применения способа защиты его нарушенного права в добровольном порядке. Он предусмотрен законодателем в указаниях гражданского права, согласно которым претензия составляется в письменной форме.

Она должна содержать основание требования о погашении задолженности, ее размер, методику его определения, ссылки на соответствующие нормативы правовых актов и иную информацию относительно разрешения вопроса.

Помимо того в ней должны содержаться сведения относительно:

• наименования документа;
• информации, необходимой для эффективного применения порядка по урегулированию спора;
• арендодателя и арендатора, их персональных данных, местонахождения;
• реквизитов участников спорной ситуации;
• перечень прилагаемых документов.

Первоначальные аспекты

Благодаря аренде можно приобрести во временное пользование определенное имущество. Обычно в данном случае формируется договор, в котором оговариваются период использования предмета аренды, стоимость и условия пользования имуществом арендатором.

В процессе арендных отношений часто возникают разногласия между сторонами при появлении просрочек по оплате.

Во избежание конфликтных ситуаций арендатор предоставляет арендодателю определенную залоговую сумму.

Но если данная сумма все же не была уплачена, или задолженность по выплатам намного превысила ее, то передающая имущество сторона может забрать свои деньги только после обращения в судебный орган. Началом судебного процесса является подача искового заявления о взыскании арендной платы.

Главные понятия

Договором аренды называется сделка между двумя участниками на условиях платной передачи собственности.

Предметом аренды может выступать только то имущество, которое невозможно уничтожить в период пользования им, ведь в дальнейшем оно подлежит передаче собственнику.

Но если данные условия отсутствуют, то в случае подачи иска у собственника меньше возможностей получить долг.

Поскольку сторона, получающая имущество во временное пользование, не всегда выполняет свои обязательства по своевременной оплате аренды, и если не получается мирно урегулировать спор, то арендодатель вынужден обращаться в суд из-за нарушения своих прав. В некоторых ситуациях взимание арендной платы происходит без составления арендного соглашения.

Основные условия составления документа в суд

При каких же обстоятельствах подается исковое заявление о взимании долга по аренде? Во-первых, когда арендатор отказывается оплачивать задолженность согласно договору.

В-третьих, когда должник дает согласие на выплату долга, но не соблюдает в полной мере данного обещания. И последнее — когда произошло нанесение вреда арендованному имуществу, и нужно заплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Подача искового заявления является несложной процедурой. Перед обращением необходимо подготовить соответствующий список документов:

• исковое заявление;
• претензионное обращение к ответчику;
• арендное соглашение;
• ксерокопии квитанций и иных документов, свидетельствующих об оплате аренды за минувшие периоды, для выявления точной величины долга;
• другие бумаги, которые могут служить доказательной базой по рассматриваемому делу.

Рассмотрим порядок действий по взиманию арендного долга:

1. До обращения в суд надо составить претензию на имя ответчика в официальном стиле. Сделать это желательно даже в том случае, если договором не предусмотрено разрешение подобных ситуаций в претензионной форме. Это может оказать влияние на должника, стимулируя его к оплате задолженности без судебного вмешательства.
2. Отправить претензию необходимо на юридический адрес должника и на фактический, если они не совпадают, в форме уведомительного письма. Дата получения письма считается датой начала отсчета в судебном процессе и расчете штрафов за просроченные платежи.
3. В случае игнорирования претензии арендатором исковое заявление можно предоставлять в суд. Текст заявления формируется согласно требованиям статей 125 и 126 АПК.
4. Второй экземпляр заявления нужно отправить должнику. А суду надо предоставить чек об отправке экземпляра заявления арендатору.
5. Разрешение дела происходит в короткие сроки, если в наличии у суда есть все необходимые документы. Если ответчик отказывается выплачивать долг, тогда судебные исполнители делают опись имущества должника и изымают его в счет оплаты задолженности. На эту процедуру приставам предоставляется два месяца (плюс пять дней для формирования акта о возбуждении исполнительного дела). Если вопрос по истечению этого срока не решается, истец вправе подать жалобу для ускорения взыскания задолженности.

Правовая база

Основными законодательными актами, которые могут быть использованы в разрешении арендных разногласий, являются Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, Земельный кодекс и ГПК РФ.

В дополнение могут использоваться соответствующие федеральные законы, касающиеся дела — статья 196 ГК РФ установила общий срок исковой давности по исковым заявлениям — три года, здесь говорится о том, что максимальные сроки давности не могут превышать десяти лет.

Особенности

Вместе с требованием выполнения условий договора, истец имеет право взыскать неустойку. Её размер исчисляется денежными средствами, необходимыми для обеспечения выполнения обязательств по договору, а также выражается определённой мерой ответственности.

Неустойка бывает в виде пени и штрафов. Пеня используется в случае нарушения сроков платежей. Она применяется с учётом каждого просроченного дня. Сумма пени определяется договорными условиями или на законодательном уровне из расчёта определённого процента от общей суммы арендной платы.

Неустойка может быть уменьшена постановлением суда в ситуациях, когда её размер не соответствует последствиям не выполнения обязательств.

Как правильно составить иск

В исковом заявлении должны находиться разделы, информация о которых приведена в таблице.

Исковое заявление должно быть подтверждено документальной базой, являющейся доказательной:

• договор аренды;
• претензионная переписка;
• почтовые квитанции;
• чеки;
• счета;
• выписки о проведении взаиморасчётов по арендной плате;
• квитанции об оплате государственно пошлины;
• договора с адвокатами.

Судебная практика

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

Когда нужна помощь юриста

Возмещение ущерба арендованному имуществу часто заканчивается обращением пострадавшей стороны в суд, который будет определять, насколько объективны и обоснованы претензии истца. Грамотно оформленный иск и аргументированная позиция на суде привлеченного квалифицированного юриста поможет отстоять свои права.

Если собственник испорченного имущества предъявляет требования к арендатору, стоит задуматься о профессиональной юридической поддержке, с помощью которой удается снизить размер взыскания или полностью снять вину с лица, в период аренды которого имущество получило повреждения.

Была ли эта информация полезной?

ДаНет

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.

Возникновение задолженности по договору аренды

Арендным отношениям посвящена глава 34 ГК РФ. Статья 606 раскрывает сущность договора аренды, который подразумевает передачу за плату какого-либо объекта одним лицом другому в пользование на ограниченное соглашением время.

Отношения между арендодателем и арендатором должны включать 2 обязательных условия:

1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Именно при нарушении второго правила возникает арендная задолженность. Чтобы не столкнуться с проблемами в процессе ее взыскания, важно правильно оформить договор. Он будет считаться законным только при наличии 2-х важных составляющих:

• цена аренды;
• объект аренды.

Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество. Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество. Например, для здания это адрес и квадратура.

Если договор оформлен в соответствии с законодательством, а арендатор не спешит выполнять его условия, можно приступать к действиям по взысканию задолженности. Но, прежде всего, нужно сделать ее расчет.
 

Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве

Одна из главных обязанностей арендатора — своевременное внесение платы за пользование чужим имуществом. Условия оплаты обычно подробно отражаются в договоре. По общему правилу, если срок договора завершается, то арендатор должен вернуть имущество в таком же состоянии, в каком его принял, или в том состоянии, о котором договорились в договоре стороны (ст. 622 ГК РФ). Когда арендатор не поступает указанным образом, арендодатель имеет право требовать оплаты за все время пользования сверх установленного срока. Размер такой платы определяется условиями подписанного договора.

Учитывая названые положения закона, коллегия ВС РФ указала, что завершение срока действия арендных отношений не прекращает обязательства по внесению арендной платы. При таких условиях заявленные истцом требования вытекают именно из арендных отношений, и имевшийся долг является текущим платежом.

Закон № 127-ФЗ устанавливает, что указанные требования не подлежат включению в конкурсную массу, а лица, их взыскивающие, не являются участниками дела о банкротстве.

Текущие платежи включают в себя различные денежные обязательства и другие платежи, которые появились уже после принятия заявления об объявлении лица банкротом (ст. Закона № 127-ФЗ):

• Платежи за те услуги, которые были выполнены после начала дела о банкротстве;
• Платежи, которые лицо обязано производить по договорам, заключенным до банкротства;
• Платежи по договорам, предусматривающим длительное оказание услуг (например, за коммунальные услуги или за хранение вещей, за снабжение теплом, электричеством или газом и т.п.).

В рассматриваемом случае арендатор не исполнил свои обязательства по договору — не освободил место стоянки для судов. Ранее стороны обговорили документально, что в подобной ситуации арендная плата продолжает начисляться в повышенном размере. Вносить данную плату необходимо было также ежемесячно. Исходя из этого, коллегия ВС РФ заключила, что апелляция сделала незаконный вывод в указанной части.

Так как решение апелляции повлекло нарушение прав Истца, коллегия вернула дело на повторное рассмотрение.

Можно ли взыскать ущерб имуществу с арендатора?

Передавая имущество в аренду, собственник рассчитывает получать регулярное вознаграждение, а по окончании срока действия договора вернуть свое имущество в технически исправном состоянии с надлежащими характеристиками.

Кто будет оплачивать ремонт или возмещать стоимость безвозвратно утраченного имущества, зависит от конкретных обстоятельств, при которых произошла авария или происшествие.

Если арендатор согласен со своей виной и размером компенсации, стороны договариваются о возмещении во внесудебном порядке. Если стороны придерживаются разных позиций, за урегулированием обращаются в суд.