Что такое государственный жилищный фонд

Жилищные условия населения России показатели (Таблица)

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, рассчитывается делением размера всего жилищного фонда на конец года на численность постоянного населения на эту же дату.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Основные показатели жилищных условий населения России по годам таблица

Показатели жилищных условий населения	1995	2000	2005	2008	2010	2015	2017	2018
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года) — всего, м2	18,0	19,2	20,8	21,8	22,6	24,4	25,2	25,8
из нее:
в городской местности	17,7	18,9	20,4	21,4	22,1	24,0	24,8	25,4
в сельской местности	18,7	19,9	21,9	22,9	24,0	25,6	26,6	26,9
Число квартир — всего, млн.	52,0	55,1	57,4	59,0	60,1	64,0	65,9	66,9
из них:
однокомнатных	12,1	12,8	13,3	13,7	14,1	15,4	16,2	16,6
двухкомнатных	21,9	22,6	23,2	23,6	23,9	24,9	25,5	25,7
трехкомнатных	15,0	16,2	16,8	17,2	17,4	18,2	18,6	18,7
четырехкомнатных и более	2,4	3,5	4,1	4,5	4,7	5,2	5,3	5,4
Средний размер одной квартиры, м2 общей площади жилых помещений	47,7	49,1	50,4	51,8	52,8	54,6	55,3	55,7
однокомнатной	31,7	32,0	32,3	32,9	33,4	35,0	35,7	35,8
двухкомнатной	44,7	45,4	45,7	46,5	47,1	48,3	48,9	49,1
трехкомнатной	59,3	60,4	61,0	62,3	63,2	65,2	66,1	66,4
четырехкомнатной и более	77,3	82,6	91,8	97,5	101,8	104,5	106,9	107,9
Удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года), процентов	15,0	10,9	6,5	5,6	5,5	4,7	4,4	4,3
Капитально отремонтированных помещений в квартирах жилых домов за год, тыс. м2 общей площади	11666	3832	5552	12381	8660	4340	8700	14259
Приватизировано жилых помещений (с начала приватизации, по состоянию на конец года):
всего, тыс.	12479	17351	23668	26442	28459	30557	30901	30982
в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации	36	47	63	70	75	77	81	82

Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия

Показатель жилищных условий населения	1995	2000	2005	2008	2010	2015	2017	2018
Число семей (включая одиноких), получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия за год:
тысяч	652	253	151	144	244	135	123	99
в процентах от числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях	8	4	4	5	9	5	5	4

Число семей, состоящих на учете на получение жилья

Показатель жилищных условий населения	1995	2000	2005	2008	2010	2015	2017	2018
Число семей (включая одиноких), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на конец года):
тыс.	7698	5419	3384	2864	2818	2612	2458	2364
в процентах от общего числа семей (включая одиноких)	15	11	7	6	5	5	4	4

Аварийный жилищный фонд России

Общая площадь жилых помещений на конец года.

Показатель жилищных условий населения	1995	2000	2005	2008	2010	2015	2017	2018
Аварийный жилищный фонд, млн. м2	4,9	9,5	11,2	16,5	20,5	19,6	24,6	25,5
Удельный вес аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, процентов	—	0,3	0,5	0,5	0,6	0,5	0,7	0,7

_______________

Источник информации: www.gks.ru

Дома (жилищный фонд) ТСЖ или ЖСК

Несколько слов о домах, которые иногда называют «дома (жилищный фонд) ТСЖ» или «дома (жилищный фонд) ЖСК». Обособление этих до­мов от домов муниципального или государственного жилищного фонда чаще всего связывают с тем, что они относительно редко обслуживаются муниципальными организациями ЖКХ и, естественно, не числятся на балансе муниципальных или госу­дарственных управляющих жилищ­ных организаций.

В разделе 4 «Учет основных средств» Рекомендаций по органи­зации финансового и бухгалтерско­го учета для товариществ собствен­ников жилья говорится о «переда­че товариществу на баланс жилого здания» и об учете ТСЖ «на своем балансе жилых домов». В Рекомен­дациях со

Специализированные жилищные фонды

Специализированная недвижимость – вид объектов жилищного фонда, которые предназначены для временного общественного использования. Форма собственности – муниципальная или государственная. Также в эту категорию может входить имущество, которым владеют физические и юридические лица, но передающие жилье во временное пользование на основании договора коммерческой аренды.

К этому уровню будут относиться:

1. Жилье для служебного использования, независимо от целей и формы собственности. Например, временное обеспечение местом для проживания откомандированных работников. Практикуется предоставление комнат в общежитиях работникам правоохранительных структур и трудящимся заводов.
2. Образование списка объектов, жить в которых могут лица, занимающие должности в государственных и муниципальных органах власти. Поскольку основанием для получения временных прав на пользование объектом является избрание на должность, то и возможность занятия жилья теряется вместе с увольнением.
3. Военнослужащие, проходящие службу по контракту. Порядок обеспечения военных  лиц жильем установлен нормами законодательства. Так, при переводе гражданина из одного населенного пункта в другой, а также при трудоустройстве лица, он должен быть обеспечен жилищем не позже чем через три месяца после оформления соответствующего приказа.
4. Застройки, подчиненные учебным заведениям и, предназначенные для временного обитания студентов очной и заочной формы обучения.
5. Социальные дома (детдомы, для лиц преклонного возраста).

Общая площадь жилого помещения

Общая площадь жилого помещения

– состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Год	Площадь однокомнатных (м²)	Площадь двухкомнатных (м²)	Площадь трехкомнатных (м²)	Площадь четырехкомнатных и более (м²)	Средний размер одной квартиры (м²)
1995	31,7	44,7	59,3	77,3	47,7
2000	32,0	45,4	60,4	82,6	49,1
2005	32,3	45,7	61,0	91,8	50,4
2006	32,5	45,9	61,4	93,2	50,8
2007	32,6	46,2	61,9	95,5	51,3
2008	32,9	46,5	62,3	97,5	51,8
2009	33,3	46,9	62,8	100,0	52,4
2010	33,4	47,1	63,2	101,8	52,8
2011	33,6	47,3	63,6	103,7	53,3
2012	33,8	47,5	64,0	105,4	53,6
2013	34,6	48,1	64,4	102,8	54,1
2014	34,4	47,6	64,3	102,5	54,0
2015	35,0	48,3	65,2	104,5	54,6
2016	35,2	48,6	65,6	105,6	54,9
2017	35,7	48,9	66,1	106,9	55,3
2018	35,8	49,1	66,4	107,9	55,7

Управление

Управление включает в себя правильную техническую эксплуатацию:

• Произведение учета по арендованию коммерческого типа.
• Техническое обслуживание, ремонт или замена неисправных конструкций.
• Осмотры.
• Капитальный или мелкие ремонты.
• Придерживание правил технической эксплуатации, норм общего типа.
• Подготовка к сезонной эксплуатации.
• Содержание в санитарных нормах мест общего пользования, прилегающей территории, дальнейшего развития.
• Необходимость жилищного надзора о праве собственности, соответствующее содержание жилья, чердачных, общедомовых и нежилых помещений.
• Учет по ремонту жилых зданий.

Статистика благоустройства и коммунального хозяйства

Росстат отслеживает основные параметры благоустройства, список коммуникаций и удобств по годам (в ячейках – сколько % от всего жилья имеет данные удобства):

Год	Водопровод	Канализация	Отопление	Ванна и/или душ	Газопровод	Горячая вода	Напольные электроплиты
1995	71	66	68	61	69	55	15
2000	73	69	73	64	70	59	16
2001	74	70	75	64	70	61	16
2002	74	70	75	64	70	61	17
2003	75	70	75	65	70	61	17
2004	75	71	76	65	70	62	17
2005	76	71	80	65	70	63	17
2006	76	72	80	66	70	63	18
2007	76	72	81	66	70	64	18
2008	77	73	82	66	69	64	18
2009	77	71	83	66	69	65	19
2010	78	74	83	67	69	65	19
2011	78	74	83	67	69	65	19
2012	79	74	84	67	68	66	20
2013	80	75	84	68	68	66	21
2014	77	73	82	65	65	64	20
2015	81	77	85	69	67	68	22
2016	82	77	86	70	66	69	23
2017	82	78	86	70	67	69	23
2018	83	78	86	71	66	70	23
2019	84	79	87	72	67	72	25

Инфографика (синий – водопровод, зеленый – канализация, красный – отопление):

Как можно увидеть из статистики, благоустройство жилищного фонда движется медленными, но уверенными темпами.

Мониторинг и учет состояния жилья

Обеспечивается органами Минстрой и ЖКХ. В мониторинг входит принятие мер для сбора статистической отчетности о состоянии жилья в РФ: его объемах и техническом состоянии. Получая информацию, анализируя ее, министерство обязано сообщать о своих выводах в органы, обязанные принять меры для сохранения и поддержания его сохранности.

Учет – меры в форме инвентаризации и паспортизации. Обе задачи выполняются специальными предприятиями — БТИ, находящимися в собственности регионов. Кроме того, разрешена деятельность частных организаций, выполняющих функции БТИ. Однако копии материалов, собранных ими, все равно передаются в государственные организации.

Варианты решения вопроса в случае отказа в переводе

Выполнив все требования, необходимые для изменения статуса жилплощади, заявитель может столкнуться с отказом. И не всегда такая резолюция вызвана проблемами с техническим состоянием объекта. Чиновники неохотно принимают решения о переводе апартаментов в жилое помещение, так как они берут на себя ответственность за безопасное проживание граждан на переоформленной собственности. К тому же законодательство не в полной мере регламентирует процедуру.

В некоторых ситуациях, решить вопрос в свою пользу можно подав иск на администрацию. Как показывает судебная практика, уполномоченные представители при вынесении вердикта опираются на действующее законодательство, и, если помещение не соответствует техническим требованиям, иск не будет удовлетворен. В случае, если для отказа послужили другие факторы, не имеющие отношение к требуемым нормам, заключение может быть пересмотрено в пользу заявителя.

Пример 1

Гражданин Белов М.В. обратился в суд с иском против администрации, с целью признать отказ в переоформлении апартаментов жилое помещение неправомерным. В качестве основания он представил техпаспорт помещения, в котором была проведена перепланировка и выполнены все требования соответствия помещения техническим параметрам. По итогам рассмотрения материалов разбирательств суд постановил, что действия администрации не нарушают закон. Решение отказать было вынесено из-за не соблюдения требований, которые предъявляются к жилым строениям:

• отсутствует двора и стоянки для машин;
• помещение находится в зоне риска, территория затапливается в период паводков.

Требования безопасности и благоустройства не соблюдаются, следовательно, данное строение нельзя перевести в статус жилого фонда.

Пример 2

Заявитель Матросов Б.В. обратился в суд, требуя признать отказ департамента городского хозяйства незаконным, основанном на наличии задолженности у гражданина за ЖКУ. Сумма неуплаты не предполагает осуществления санкционных действий в виде ареста имущества. В связи с отсутствием в нормативно-правовой базе пункта относительно задолженности за ЖКУ при переоформлении собственности в жилой фонд, суд удовлетворил требования истца. Напомнив, что новый тариф за услуги коммунального хозяйства будет применен только после завершения процедуры перевода. Оплачивать долги заявителю придется по расценкам, примененным к апартаментам.

Несмотря на то, что перевод в жилой фонд разрешен законодательством, сама процедура достаточно сложная и затратная. В случае приобретения такого объекта в погоне за низкой ценой, необходимо просчитать предстоящие денежные расходы, которые могут потребоваться в случае перепланировки и проведении коммуникаций. Для достижения гарантированного результата следует обратиться к специалистам для решения юридических вопросов и консультации по поводу соответствия требованиям, предъявляемым в отношении жилых объектов.

★ ★ ★

Коммерческие жилищные фонды

Это целевое назначение предусматривает сдачу квартир и иных объектов в найм, в аренду на условиях, предполагающих возмещение услуг оговорённой суммой оплаты (см. Как сдать квартиру в аренду). Недвижимость передаётся во временное пользование гражданам на основании договора аренды (найма).

По преимуществу к арендуемым площадям относится имущество из государственного или муниципального фонда, которое допускается к коммерческой деятельности на основании остаточного принципа, после распределения на основании социального назначения (см. Способы получения земель в аренду у города).

Допустимо сдавать в аренду и пустующие квартиры и комнаты, правообладатели которых по тем или иным причинам отказались от занимаемой площади.

Если владелец, пользующийся квартирой по договору социального найма, принимает решение о пересдаче его третьим лицам на возмездной основе, ему требуется реорганизовать целевое назначение, обратившись с заявлением к главе исполкома или уполномоченному должностному лицу. После рассмотрения уполномоченным и получения согласия, объект подлежит найму или аренде.

К таковым относятся гостиницы, использующиеся для временного заселения приезжими гражданами, что характеризует их как источник дохода. А также – дома престарелых и хосписы, находящиеся в ведении коммерческих структур и предоставляющих только возмездные услуги.

Жилищный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев

Беженцами по нормативным актам признаются лица, которые вынуждены переселиться на территорию Российской Федерации по причине угроз личному здоровью и жизни. Такой статус подтверждается в России путем подачи доказательных документов. Только после подтверждения статуса можно претендовать на льготное жилье.

Составными элементами такого ЖФ являются отдельные квартиры, комнаты в коммуналках и общежития. На какой вид недвижимости могут претендовать беженцы, зависит от состава семьи и количества родственников. Также в учет принимаются возможности конкретной территории. Не все муниципалитеты готовы сразу выдать в аренду несколько квартир.

Право на жилье теряется вместе с потерей льготного статуса переселенца, который подлежит регулярному подтверждению. Беженцы кроме возможности социальной аренды недвижимости, также претендуют на равные права в трудоустройстве и доступе до основных государственных и муниципальных сервисов.

Коммерческая аренда недвижимости одна из самых прибыльных сфер деятельности. В зависимости от города, цена проживания за месяц может достигать 20 – 30 тысяч рублей. Дополнительный доход получают агенты – посредники при сдаче собственности. Социальный наем – выгодный способ получить квартиру безвозмездно, который является еще одним способом социальной защиты интересов граждан.

Сведения обо всех объектах Жилищного фонда РФ содержатся в базе Госреестра. Информация обновляется регулярно благодаря подаче документов от владельцев. Актуальность сведений подтверждается тем, что после заключения юридических соглашений о смене прав собственности на жилье, информация вносится в реестр. И только после этого сделка считается полностью завершенной.

Ветхие дома

Статистика жилья в России свидетельствует о наличии большого количества жилых объектов, представляющих угрозу для жителей. Люди проживают в домах, в которых несколько десятилетий не проводились ремонтные работы. Программа аварийного жилья была рассчитана на 2002–2010 год. Но так как регионы не справились с выполнением задачи, она была продлена до 2020 года. Аварийными признаются объекты, которые:

• имеют деформацию стен здания и его фундамента;
• подверглись затопление, воздействию природной стихии или техногенной катастрофы;
• могут обрушиться.

Если дом подпадает под указанные критерии, то его включают в программу реновации жилья.

Санкт-Петербург

Статистика жилья в Петербурге выводит город на 4 место в рейтинге Росстата по жилищному строительству. За первые 6 месяцев 2017 года было сдано в эксплуатацию свыше 1,8 млн. кв. м. жилой площади по сравнению с 1,7 млн. кв. м за тот же период 2020. Показатель прошлого года превышен на 8,4%.

Однако наблюдается снижение продаж квартир в новостройках на 20%. Так как сравнялись цены на квадратный метр первичного и вторичного рынка. Граждане перестали вкладывать деньги в новостройки с целью дальнейшей перепродажи.

Екатеринбург

Во 2 квартале 2020 года статистика стоимости жилья в Екатеринбурге зафиксировала среднюю стоимость 1 кв. м. жилплощади на уровне 58,7 тыс. руб. Этот норматив используется при оценке имущественного положения кандидатов на получение социальной ипотеки. На вторичном рынке 1 кв. м. стоит 66,3 тыс. руб. Как показывает статистика жилья – это на 2, % ниже показателя 2016 года. Отмечается и снижение продаж квартир:

• 2014 – 41 тыс.;
• 2015 – 33 тыс.;
• 2016 – 34 тыс.

При покупке квартиры предпочтение отдается новостройкам из-за более выгодных условий ипотечного кредитования.

Мегаполисы

В России почти четверть населения приходится на города-миллионники. Статистика ввода жилья показывает, что из общего объема жилищного строительства в 2013 году 4,7 млн. кв. м или 16,9% было введено в 15 самых крупных городах страны. Среди них – Новосибирск, Нижний Новгород, Самара, Казань.

Рост жилищного строительства в течение последних лет привел к появлению на рынке большого количества однотипных жилых проектов, не обеспеченных инфраструктурой.

В то же время снизилась стоимость недвижимости на вторичном рынке. Статистика строительства жилья показывает, что для покупателей больше привлекают квартиры в обустроенном районе. На рынке очень мало застройщиков создающих необходимую инфраструктуру. Правительством планирует оказывать финансовую поддержку в создании инженерной и социальной инфраструктуры новостроек и комплексном развитии городской среды.

Виды

Разделение по форме принадлежности:

• Частного типа имеет обширное использование во всех городах России. Это привычная форма владения обычными гражданами.
• Государственный — объединяет в себя несколько видов помещений для жизни людей в них, которые принадлежат РФ по праву собственности и некоторым лицам, которые имеют на это право. Может применять эти помещения по своему усмотрению, но для пользы страны.
• Жилищный муниципальный — сообщество комплексов для комфортного проживания, которые принадлежат по праву собствования муниципальным организациям.

Понятие жилищный фонд также разделяются по способу их использования и видам:

• Эксплуатация – это помещение, предоставленных для найма по заключенным договорам. Эта недвижимость может принадлежать как городскому, так и муниципальным.
• Специализированного типа — это виды, предназначенных определенной категории людей, которые находятся под социальной защитой государства. Про принадлежности к данной категории граждан уделен раздел Кодекса. К специализированному жилищному фонду относятся комплексы для общего проживания, дома для престарелых, учреждения для одиноких людей, гостиницы-приюты, детские интернаты, пр.
• Частный или индивидуальный – это принадлежность помещения к частному пользованию граждан, которые являются его владельцами. Они применяются для обитания там этих субъектов и эксплуатацией членами семьи этих лиц. При этом может происходить безвозмездное использование.
• Виды имеющие коммерческое применение – собственники, сдают помещение в пользование других субъектов по договору для получения выгоды. Этот тип в обязательном порядке подвергается мониторингу и проверкам в правильном использовании в соответствии с законодательством РФ.

Социальная поддержка

Что касается социальной поддержки, то на сегодняшний день государством предоставляются субсидии для граждан, используемые для оплаты жилого помещения, а также коммунальных услуг:

• На конец 2020 года в стране получили субсидии 3.040.000 семей. Стоит отметить, что за последние 8 лет количество получающих субсидии, колеблется около этой цифры и остается практически неизменным.
• Количество выплаченных финансовых средств составило 68 млрд 730 млн руб.
• Среднемесячный размер выплаты составляет 1483 руб. на конец 2018 года.
• Количество семей, которые пользуются предоставлением данных услуг, от общего числа составляет 5,4%.
• Что же касается изменяющихся параметров, то максимальное количество семей, которые пользовались предоставлением субсидий, было в 2003 году и составляло 15,2%. Постепенно это число дошло до сегодняшних 5,4% и ежегодно снижается на определенный показатель.

Таким образом выглядит ситуация с жилым фондом в России на сегодняшний день. Как видно из представленных цифр, на одного человека приходятся незначительные площади жилых помещений, что далеко от стандартов развитых стран.

Состав жилищного фонда

В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ (ст. 19 ЖК) подразделяется на частный, государственный и муниципальный.

Частный — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В собственности граждан могут быть жилые дома, приватизированные, построенные квартиры, комнаты, квартиры в жилых домах жилищных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, приобретенные гражданами на иных основаниях, предусмотренных законом. В этот же фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, кооперативных и общественных организаций, построенные или приобретенные за счет собственных средств.

Государственный фонд составляет совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ; жилищный фонд субъектов РФ). Он включает в себя ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.

К государственному фонду субъектов РФ относится фонд, принадлежавший республикам в составе РФ, краям, областям, автономным округам, городам Москве и Санкт-Петербургу, а также фонд, находящийся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности (бывшие дома Советов и ведомств).

Жилые помещения из этого фонда предоставляются работникам соответствующих ведомств на условиях договора социального найма. Кроме того, в отдельных случаях жилые помещения этого фонда могут предоставляться в собственность гражданам.

Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.12.2011 N 1235 государственные жилые помещения, закрепленные за МВД на праве оперативного управления, предоставляются в собственность членам семьи сотрудника органов внутренних дел РФ, погибшего (умершего) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученного в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в органах внутренних дел; инвалидам I и II групп, получившим инвалидность в период прохождения службы в органах внутренних дел. Этот фонд может использоваться по специальному назначению с установлением особого правового режима в порядке, предусмотренном законом.

Так, в силу Закона РФ от 19.02.93 N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении органов миграционной службы. Жилое помещение из этого фонда может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора.

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых помещений, являющихся собственностью района, города, а также ведомственного фонда, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений, то есть в муниципальный жилищный фонд вошли те дома, которые раньше принадлежали местным Советам и ведомствам соответствующего уровня.

В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда особое место занимает возможность приватизировать занимаемое жилое помещение.

Верховный Суд РФ неоднократно высказывал позицию, согласно которой факт включения объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий не должен влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность (Определение ВС РФ от 05.04.2011 N 46-В11-3).

Однако на практике нередко возникает проблема: гражданам отказывают в приватизации жилых помещений по причине включения жилых домов в состав имущества приватизируемого предприятия, в результате чего жилые дома оказываются в частной собственности приватизированных предприятий, а собственники этих предприятий требуют заключения с нанимателями договоров коммерческого найма или выкупа занимаемых ими помещений.

Порядок действий

Покупка апартаментов больше подходит для вложения денежных средств. Стоимость объекта значительно дешевле, а при сдаче его в аренду можно получить даже больше, чем за квартиру.

Но для постоянного проживания целесообразно отдать предпочтение жилому фонду. Если вы уже стали собственником апартаментов, то существует возможность переоформления объекта.

Процедура перевода включает:

1. Предварительную подготовку.
2. Сбор документации.
3. Подачу заявления в уполномоченный орган.
4. Получение разрешения или отказа.
5. Регистрация изменений в ЕГРН.

Предварительная подготовка

В процессе подготовки к переоформлению необходимо:

1. Получить право собственности на помещение. Если речь идет о площади в новостройке, то нужно дождаться сдачи объекта и поставить его на учет в Росреестре.
2. Снять обременения. Помещение не должно быть под арестом, залогом или обременено правами третьих лиц.
3. Провести экспертизу по соответствию помещения установленным нормам и правилам. В случае выявления несоответствий, необходимо определить, являются ли они устранимыми.
4. Перепланировка. При наличии технической возможности, нужно провести перепланировку. Все работ предварительно согласовываются с уполномоченными органами (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом).

Сбор документов

Перечень документации для переоформления:

• гражданский паспорт собственника;
• документ, подтверждающий право собственности заявителя на объект;
• выписку из ЕГРН;
• проект переустройства или перепланировки;
• протокол собрания собственников всех помещений в здании;
• уведомление о проведении общего собрания;
• список собственников;
• технический план;
• поэтажный план;
• решения владельцев помещений;
• лист регистрации собственников на собрании;
• заключение специализированных организаций о возможности перевода.

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:

• через Госуслуги;
• через МФЦ;
• в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:

• наименование жилищного отдела местной администрации;
• данные руководителя;
• сведения о заявителе;
• наименование заявления;
• просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
• информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
• сведения о правах на объект;
• данные об отсутствии обременений;
• перечень документации к заявлению;
• подпись и дата.

Образец заявления

Процесс одобрения

Процедура рассмотрения документов в законе носит весьма размытый характер. В связи с чем не существует единого подхода. Не установлены числовые параметры для безопасного расположения дверей, шумоизоляции, инсоляции, вибрации.

По сути, специалисты уполномоченного органа принимают решение на свое усмотрение. Поэтому оно не всегда бывает объективным.

В случае положительного решение, заключение органа местного самоуправления направляется собственнику и в ЕГРН.

При отрицательном решении, гражданин имеет право на обжалование в судебном порядке.

Важно! Популярной причиной отказа является наличие обременение объекта. Поэтому перед инициацией процесса погасите ипотеку

Регистрация в ЕГРН

Для регистрации нового статуса в ЕГРН не требуется личное заявление собственника. Сведения передаются уполномоченным органом.

Процедура перерегистрации занимает не более 15 дней. После чего собственник может получить выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Для малоимущих, но не нищих

Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном.

Если говорить о частном фонде коммерческого использования, то ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30). Это гражданско-правовой договор, который регулируется главой 35 ГК РФ. Если же речь идет о жилье коммерческого использования в публичных фондах (государственном, муниципальном), ЖК РФ лишь говорит о существовании фонда коммерческого использования.

В то же время Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, принятым в соответствии с ЖК РФ, утверждены Правила пользования жилыми помещениями, в которых есть раздел о пользовании жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Видимо, этот договор должен регулироваться нормами ЖК РФ, так как становится одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусмотренных жилищным законодательством.

Необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых предоставляются по договорам коммерческого найма (так называемых доходных домов (а практика строительства и заселения таких домов в субъектах Федерации уже есть)), объясняется тем, что лишь 20% населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и еще 20% — с помощью государства <3>.

Остальные граждане могут быть приняты на квартирный учет как малоимущие и ждать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. В то же время есть российские граждане с низким доходом, но не относящиеся к малоимущим и не имеющие возможности купить себе жилье. Для них выходом может быть коммерческое жилье в публичном фонде.
———————————
<3> Российская газета. 30.09.2011.

Строительство доходных домов будет способствовать мобильности населения, трудовой миграции, что может быть связано с развитием промышленного производства в регионах и необходимостью привлекать специалистов. Им и их семьям необходимо жилье, а сразу найти нужную сумму на его покупку возможно не всегда.

В доходных домах заинтересованы и муниципалитеты. Они могут строить их как за счет собственных средств, так и на средства инвесторов.

Так, госпрограммой «Жилище», одобренной Правительством Москвы, на 2012 — 2016 годы предусмотрено строительство двух типов доходных домов. Так называемые бездотационные дома возводятся за счет городского бюджета. Квартиры в них обходятся дешевле, чем у частника. При этом у семей, уже живущих в бездотационных домах, было право выбора — в новую квартиру можно было переселиться на время, до момента, когда подойдет очередь на жилье, или навсегда, заключив договор социального найма и снявшись с квартирного учета.

Для граждан, у которых обеспеченность жилой площадью более 10 кв. м. и, следовательно, нет возможности встать в очередь на получение жилья по договору социального найма, будут строить дома на средства инвесторов. При этом квартиру в таком доме может получить любой гражданин (по договору коммерческого найма). В бездотационных — очередники (пока ждут своей очереди), бюджетники.

Таким образом, коммерческий наем в домах публичного фонда может быть востребован среди разных слоев населения. Поэтому необходима дополнительная нормативная база. В ЖК РФ нужно предусмотреть условия и порядок предоставления коммерческого жилья в публичном фонде; дать понятие договора коммерческого найма, определить его предмет, цену, срок, на который заключается договор, и другие условия. Цена, видимо, в какой-то степени должна быть лимитирована, чтобы сделать жилье доступным и составить конкуренцию частному сектору.

Что касается частного фонда, то жилье в нем всегда сдавалось и сдается по договору жилищного найма, условия и порядок заключения которого определяются соглашением сторон и регулируются главой 35 ГК РФ. Необходимо только предусмотреть, чтобы жилье в частном фонде коммерческого использования сдавалось легально (что делается крайне редко): заключался договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме, регистрировался такой договор, уплачивались налоги и пр.

Читайте еще:

Каковы правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду?