Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Уставной документ

Устав необходим для оформления юридического лица в требуемых органах и есть основной учредительной бумагой.

В уставе указывается следующая информация:

• наименование учреждения;
• адрес расположения;
• предмет и цель рабочей активности;
• способ зачисления в пайщики;
• правила выхода или исключения из общества;
• ответственность за невыполнение требования;
• порядок выполнения решений органами управления и контроля;
• способ избавления от убытков;
• метод реорганизации и удаления предприятия.

Во время формирования устава нужно учитывать, что с целью финансирования строительства для удобств, следует оформить организацию, как бесприбыльную. С этой целью следует создать четкую формулировку списка видов основной его деятельности, учитывая требования закона о налогообложении прибыли предприятий.

Если вы хотите подробнее узнать про договор участия переходите сюда. Кроме всего прочего, мы предоставляем вам информацию об отличиях от ДДУ, а также:

• как ведется бухучет;
• право на вступление;
• право собственности;
• а также покупка квартиры и ипотека.

Вы в любой момент можете выйти из ЖСК ради ЖНК.

Вступить в ЖСК с господдержкой

Скачать презентацию
pdf, 69 КБ

Создать ЖСКЖСК с участием многодетных семейПрисоединиться к созданному жск

Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК могут субъект РФ, федеральные органы исполнительной власти и организации (указанные в частях
).
В обращении необходимо указать первичные сведения: тип застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки или индивидуальные жилые дома), примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, который планируется к передаче ЖСК (при наличии такой информации).

Гражданин обращается в орган/организацию (см. шаг 3) с заявлением о включении в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой, созданных в соответствии с 
.

Шаг 3

Организация/ФОИВ/субъект формирует и утверждает список граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой в соответствии с Правилами формирования списков () например, из числа сотрудников организации и/или граждан, имеющих трех и более детей.

Шаг 4

Федеральный орган исполнительной власти/субъект/организация направляет в ДОМ.РФ ходатайство о предоставлении земельного участка.

Шаг 5

Граждане — участники ЖСК регистрируют ЖСК в налоговой инспекции как юридическое лицо.

• Типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558.
• Членами ЖСК могут быть только лица из сформированного списка (см. шаг 2).
• Количество участников ЖСК — не менее пяти
  ().

Шаг 7

ЖСК и ДОМ.РФ заключают договор безвозмездного пользования земельным участком для целей строительства жилья, которое по итогам ввода в эксплуатацию оформляется в собственность членов ЖСК.

Граждане, имеющие трех и более детей имеют право включиться как во вновь созданный в соответствии с 
ЖСК с господдержкой, так и в любой существующий ЖСК с господдержкой.

Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК с участием многодетных семей может субъект РФ.
В обращении необходимо указать первичные сведения: тип застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки или индивидуальные жилые дома), примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, который планируется к передаче ЖСК.

Шаг 3

Гражданин, имеющий трех и более детей, обращается в орган местного самоуправления по месту жительства (
) с заявлением о включении в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой.

Шаг 4

Орган местного самоуправления предоставляет сформированный список граждан, имеющих трех и более детей, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой в орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий утверждение соответствующих списков в соответствии с Законом «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ

Шаг 5

Субъект РФ формирует и утверждает список граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой, в соответствии с Правилами формирования списков (
).

Шаг 7

Граждане — участники ЖСК регистрируют ЖСК в налоговой инспекции как юридическое лицо.

• Типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558.
• Членами ЖСК могут быть только лица из сформированного списка ().
• Количество участников ЖСК — не менее пяти ().

Шаг 9

ЖСК и ДОМ.РФ заключают договор безвозмездного пользования земельным участком для целей строительства жилья, которое по итогам ввода в эксплуатацию оформляется в собственность членов ЖСК.

Шаг 3

Обратиться в выбранный ЖСК с просьбой о принятии в состав пайщиков (решение о приеме принимает общее собрание пайщиков ЖСК в случае наличия свободных мест).

Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция

Создание ЖСК начинается с заседания участников долевого возведения многоквартирного здания, которое формируется инициативной группой пайщиков. Итак, давайте поговорим о том, как создать ЖСК?

Пошаговая инструкция:

1. На собрании учредителей, голосовавших за возникновение учреждения принимается решение о формировании общества.
2. Решение будет иметь подоплеку для дальнейшего хода в разе обладания голосами дольщиков, располагающих желанием вступления в предприятие. При этом исчисление их не должно быть менее 5 и превышать число жилых метров в будущем домострое.
3. При вступлении в ЖСК человек заполняет заявление с указанием размера пая, решение о приеме дольщика выносится на собрании.
4. Возможностью вступления располагают лица, которым уже 16 лет и юридические лица.

Таким образом, решение об организации жилищного кооператива принимается как дольщиками, так и учредителями.

Посредством собрания рассматриваются следующие детали:

• создание и регистрация учреждения;
• объем долей вступительных, членских и правовых внесенных пайщиками;
• избирается руководящий состав;
• изучается план итоговых мероприятий возведения многоквартирного дома;
• выполняется расчет долей в окончании возведения многоэтажки;
• утверждается устав согласно ст. 113 ЖК РФ.

Итоги голосования фиксируются в протоколе, с указанием всех дольщиков.

Теперь, давайте более детально рассмотрим документы, которые участвуют в создании жилищного кооператива.

https://youtube.com/watch?v=wRJVhGFlrx0

Схема организации ЖСК

Для того чтобы ЖСК обрело юридическую силу и законность, проводят оформление в органах государственной регистрации соответственно ст. 51 ГК РФ, Федерального закона от 08.07.01 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Перечень бумаг требуемых для того, чтобы открыть ЖСК:

1. Заявление о государственной регистрации ЖК по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 года № 000. Бланк заявления о государственной регистрации ЖСК
2. Заявление резервируется подписью уполномоченного лица, которая располагает подтверждением нотариуса.
3. Протокол общего заседания, располагающий подписями всех участников.
4. Устав в 2-х экземплярах, 1 для регистрирующего органа.
5. Бумаги, подтверждающие наличие уставного капитала или имущества и стоимость в денежном эквиваленте.
6. Квитанция об оплате государственного налога, который соответствует десяти необлагаемых минимумов граждан.

Данная процедура в отношении кооператива реализуется в 5-дневный рабочий срок. За это время осуществляется занесение подробных данных в Единый Государственный Реестр Юридических Лиц, информация об организации фиксируются в реестре на основании предоставленной папки документов в МИФНС.

После процедуры предприятие обладает статусом юр. лица, а граждане в составе именуются членами ЖСК с ч. 5 ст. 112 ЖК РФ.

Документы требуемые для регистрации, обязательно заполняются на государственном языке, а регистрационная карточка печатными литерами. Все подписи нотариально зарезервированы.

Следующие шаги для регистрации жилищного кооператива:

1. После получения регистрационных документов предприятие включают в Единый реестр предприятий и организаций в статистических органах.
2. Выполнить изготовление печатей и штампов.
3. Оформление ЖСК в Пенсионном фонде.
4. В Фонде общеобязательного социального страхования.

Чтобы правильно подготовить бумаги, необходима такая информация:

• полное и сокращенное название юридического лица;
• сведения о руководстве, обладающем правом выполнения работы без доверенности, действующего от имени учреждения – Генеральный директор, управляющий и прочий высший состав;
• при наличии ограничений, срок действия полномочий данных лиц;
• виды мероприятий, которые обязано осуществлять данное юридическое лицо;
• адрес, место нахождения, контактные данные;
• сведения о лицах, состоящих в правлении.

Основные виды кооперативов

Основные положения о жилищных кооперативах прописаны в статьях жилищного кодекса. Правовые документы устанавливают, что жилищный кооператив — сугубо некоммерческая организация, один из видов потребительского кооператива. Главная цель подобной организации — обеспечить всех членов кооператива собственными жилыми метрами. В качестве таких участников выступают граждане, достигшие 16-летнего возраста, но допускаются и юридические лица.

Многие из тех, кто не знаком с правовыми аспектами жилищного права, путают жилищный кооператив с другими формами приобретения квартиры в собственность. На самом деле эти учреждения делятся на следующие виды:

• жилищный кооператив (ЖК).
• жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
• жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

По своим признакам ЖК и ЖСК очень близки, поэтому часто их даже объединяют в один вид. Деятельность того и другого кооператива регулируется ст. 110-112 Жилищного кодекса РФ. А вот основные аспекты ЖНК прописаны в ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 22.12.2004 г. Для первого вида кооператива характерны следующие признаки:

• каждый из его членов при вступлении делает членский взнос. Именно на эти деньги покупаются квартиры;
• у каждого ЖК должен быть свой собственный устав, в котором обязательно четко прописывают порядок вступления и выхода из кооператива;
• жилищный кооператив может быть создан только при наличии хотя бы 5 членов;
• количество вступивших не должно превышать количество квартир жилого дома;
• основные вопросы деятельности ЖК решаются на общем собрании.

Российские законы не регламентируют все нюансы и правила, по которым существует каждый жилищный кооператив. Главное, что каждое решение членов ЖК должно быть обязательно запротоколировано, а устав не должен противоречить российскому законодательству. Жилищно-строительный кооператив по многим параметрам похож на жилищный. Есть только одна принципиальная разница. Участники ЖК всегда приобретают квартиры в рамках уже построенного дома. А члены ЖСК самостоятельно занимаются организацией строительства нового дома. Кстати, именно ЖСК получил свое развитие на территории Советского Союза.

Для жилищно-накопительного кооператива присущ ряд своеобразных черт, которые выделили его в отдельный вид потребительской кооперации:

• квартиры для участников ЖНК приобретаются не в одном конкретном здании, а в разных домах, которые могут находиться на различных стадиях строительства;
• количество членов ЖНК не должно превышать 5 тыс. человек, но и не может быть менее 50;
• в состав ЖНК могут быть включены лишь физические лица.

Пошаговая инструкция для создания жилищно-строительного кооператива

Решив создать жилищно-строительный кооператив, граждане должны действовать следующим образом:

1. Обратиться в АИЖК, огласить намерение о том, что планируется создание кооператива. Предоставить первичные сведения. К ним относится информация о том, какого типа планируется застройка; сколько человек в кооперативе; пожелания о будущем местоположении дома и др.
2. Формируется список граждан, заинтересованных в создании ЖСК.
3. Составляется ходатайство о предоставлении земельного участка. Документ направляется в АИЖК.
4. Агентство находит подходящий участок.
5. Создание жилищно-строительного кооператива. Регистрация организации в налоговой службе.
6. Кооператив должен подать в Агентство заявление. В нем нужно изложить просьбу о передаче участка, на котором стоит дом, в безвозмездное пользование.
7. Правление Агентства принимает решение о том, что территория будет передана кооперативу.
8. Составление договора о безвозмездном пользовании наделом. Подписание документов.
9. Строительство зданий на выделенной территории.
10. Ввод объектов в эксплуатацию. Передача участка и зданий в собственность.

Порядок действий

1. Сначала нужно узнать, сколько граждан войдет в организацию. Членство может быть и у юридических лиц. На общем собрании учредители должны проголосовать за создание кооператива, высказать свое мнение должны все участники.
2. Далее в протокол необходимо занести решение о создании организации и ее регистрации. В протокол нужно внести данные о том, что принят Устав.
3. Далее следует обратиться в налоговую инспекцию, здесь пройдет государственная регистрация организации. Подавать документы нужно в ФНС по месту нахождения ЖСК.
4. После проведения процедуры запись о кооперативе будет внесена в ЕГРЮЛ.

Как сделать в недостроенном доме?

В этом случае проще всего создать организацию с нуля, а потом обратиться к органам власти с просьбой о передаче недостроенного объекта на баланс ЖСК. Но такой процесс может занять много времени.

Как пройти регистрацию?

Государственная регистрация предполагает внесение данных о кооперативе в ЕГРЮЛ. Для этого в ФНС нужно передать следующие сведения:

• Устав и протокол собрания.
• Название организации. Адрес.
• Выписка об учредителях, если они являются юридическими лицами. Ее делают из ЕГРЮЛ. Также нужно предоставить копии учредительных документов компаний.
• Руководитель и члены кооператива должны передать ИНН и паспортные данные.
• Система налогообложения ЖСК. Она может быть общей, либо упрощенной.
• Заявление на регистрацию по форме Р11001.
• Квитанция, подтверждающая внесение платы за государственную пошлину.

Необходимо оформление ЖСК в ПФР и в ФФОМС. Нужно получить коды в Госкомстате. После этого организация может открыть счет в банке, изготовить печати.

Сведения в ГИС

Организация должна подать сведения в государственную информационную систему. Для этого председателю необходимо получить цифровую подпись (квалифицированную), потом он может зарегистрироваться на портале (процедура аналогична для ЖКХ ТСЖ).

Видео о том, как правильно вносить данные в ГИС:

Права и обязанности членов жилищного кооператива

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Протокол о создании жилищного кооператива

Протокол первого учредительного собрания является еще одной важной бумагой, необходимым во время оформления юр. лица

Существует определенный порядок его ведения, что четко видно в экземплярах данного протокола.

С 2014 года этот образец претерпел некоторые изменения в оформлении заседания юридических лиц и само содержание первого учредительного заседания изменилось. Все необходимые бумаги с Протоколом и заявлением по требуемой форме предоставляются в регистрационные структуры.

В первом протоколе имеется информация о создании предприятия, названии, об уставном капитале, составе создателей и их долях в капитале. Первым учредительным протоколом резервируется факт выбора руководителя.

Протокол содержит информацию о повестке дня, имеющей значение для оформления организации.

Все учредители теперь становятся заявителями, что значит, что все подписывают у нотариуса заявление по форме Р11001.

А в документе указывается один учредитель, ответственный за государственное оформление и оплату пошлины.

Все долевики обязаны находиться при сдаче пакета документов в ИФНС или дать разрешение представителю заверенное у нотариуса на сдачу и получение документов.

Порядок создания и организация работы

Юридический процесс оформления потребительского кооператива, будь то ЖСК или ЖНК, идентичен. Изначально учредительная организация создается по типу НКО, ООО или ОАО. Тип зависит от основных целей и задач ее учредителей, т. е. они могут быть коммерческими либо некоммерческими. При первом варианте инвесторы покрывают свои расходы, выставляя квартиры на торги или предлагая нежилые помещения дома в аренду.

На следующем этапе члены ЖСК на общем собрании утверждают устав. Голосование проходит в открытой форме. Для членов кооператива это — основной документ, необходимый для регулирования повседневной деятельности ЖСК. В нем фиксируется название строительного кооператива, сведения о месте его нахождения, информация о том, каким должен быть первоначальный взнос и последующие паевые платежи. Также уставные документы содержат в себе данные о порядке принятия в состав ЖСК и выхода из него. Следующим шагом жилищный кооператив должен пройти регистрацию в ЕГРП. Затем ЖСК становится на обязательный учет в налоговой службе. Делается это по месту регистрации органа управления строительного кооператива. В налоговой от участников потребуют следующие документы:

• выписку из Государственного реестра;
• протокол — решение об учреждении ЖК;
• документы, фиксирующие полный юридический адрес;
• устав ЖК.

И уже после прохождения всех этих процедур строительный кооператив считается юридической организацией. Его управление может осуществляться как с привлечением управляющей компании, так и без оного. На общем собрании избирают правление ЖК из числа участников. И уже из членов правления избирается председатель, который может набрать дополнительный штат сотрудников для обеспечения полноценной деятельности организации. Для ЖСК допустимо иметь в своем штате следующие вакансии:

• паспортист;
• бухгалтер;
• работники для обслуживания общедомового имущества: дворник, уборщица, консьерж, электрик, сантехник и пр.

Все решения о деятельности персонала принимает председатель. А вот правление выступает в качестве ревизионной комиссии, которая правомочна наблюдать за работой председателя, ходом строительства и имеет право затребовать все финансовые документы на проверку. Все члены правления, кроме председателя, работают на безвозмездной основе.

Права и обязанности членов кооператива

Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.

Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):

• принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
• участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
• на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
• пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
• распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
• получать полные сведения о деятельности кооператива;
• с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
• возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
• после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
• требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
• защищать свои права и интересы в судебном порядке.

Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:

• соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
• вовремя перечислять паевые и членские взносы;
• участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
• не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
• нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.