Альтернативная продажа квартиры: в чем особенности сделки

Плюсы и минусы при альтернативной покупке

Плюсы и минусы альтернативной покупки

Покупатель, который принимает решение приобрести альтернативную квартиру, исходя из практики, несет множество рисков, о которых будет рассказано ниже.

Единственным плюсом покупки такой квартиры может быть тот вариант, что ее стоимость будет в несколько раз ниже аналогичного объекта жилой недвижимости, который будет чистым.

Рассмотрим минусы такой покупки:

• возможность отмены сделки купли-продажи в судебном порядке, такие ситуации возникают, когда жильем владеет несовершеннолетний, ему принадлежит часть, или он просто в нем прописан;
• отказ от сделки продавца после переданного задатка, это может быть вызвано тем, что ко времени заключения договора купли-продажи, продавец не найдет жилья взамен, либо ему попадется покупатель, который предложит большую сумму;
• покупка квартиры, в которой прописаны родственники продавца, то есть выписывать их, придется покупателю самостоятельно и возможно через суд;
• покупка объекта недвижимости, который сдан в аренду, если продавец после подписания сделки узнает, что его помещение ранее было сдано в найм, срок которого не закончился, то заселится в квартиру получиться только после окончания этого договора.

Вот такие риски могут ожидать как продавца, так и покупателя альтернативной квартиры. Поэтому перед тем, как начать какие либо действия по отчуждению и покупки, лица (участники сделки) должны все обдумать.

На современном вторичном рынке жилой недвижимости часто встречаются квартиры, которые относятся к альтернативным. Это значит, что их владельцы не имеют иного жилья, и собираются стать его обладателем, после продажи старого. Также к альтернативному жилью относят объекты недвижимости, принадлежащие несовершеннолетним.

О том, как проводить альтернативные сделки с недвижимостью, вы можете узнать, посмотрев видео:

Watch this video on YouTube

16 мая 2017      kasjanenko    
    1619      

Зачем подписывать акты приема-передачи квартиры и брать расписки

Через неделю на счет владельца квартиры, которую покупали наши продавцы, пришли деньги. Я получила от банка смс, что платеж по аккредитиву прошел. На следующий день мы подписали акт приема-передачи квартиры, а продавцы — расписку, что получили деньги. На этом все условия по договору были выполнены.

Акт приема-передачи — это документ о том, что продавец передал квартиру, а покупатель ее принял. Его подписывают обе стороны. Если потом покупатели обнаружат дефекты в квартире или, например, случится пожар или наводнение, то сделку отменить не получится. Поэтому акт подписывают только после личного осмотра квартиры. Я попросила включить в документ пункт о том, что владельцы передают мне встроенный шкаф и люстры, потому что читала в Т—Ж статью, где рассказывалось, как продавец отсудил у покупателя стоимость мебели, поскольку факт ее передачи не был зафиксирован в акте.

Расписка подтверждает, что все пять собственников получили деньги по договору купли-продажи и не имеют претензий. Для меня эта бумага означала спокойствие: по аккредитиву деньги получало третье лицо — девушка, у которой мои продавцы приобретали квартиру. А в расписке продавцы подтвердили, что все условия выполнены.

Наша риелтор посоветовала запросить в банке справку о том, что аккредитив был раскрыт и деньги перешли тому, кому предназначались. Мне понадобился этот документ, чтобы получить налоговый вычет.

В итоге сделка обошлась нам в 9050 Р:

• нотариальное согласие супруга на сделку — 1600 Р;
• регистрация сделки у нотариуса — 5000 Р;
• оплата аккредитива — 2000 Р;
• экземпляр выписки из ЕГРН, заверенный нотариусом, — 450 Р.

9050 Р

мы потратили на оформление сделки

Справка из банка о том, что платеж по аккредитиву прошел успешно. Она была нужна для получения налогового вычета

Порядок действий для проведения альтернативной сделки с ипотекой

Если есть необходимость улучшить жилищные условия и купить квартиру побольше, но не хватает денег, можно воспользоваться кредитными средствами. При этом порядок проведения альтернативной сделки с недвижимостью немного отличается от стандартного.

Итак, рассмотрим пошаговый план:

1. В первую очередь, необходимо обратиться в банк с заявкой на получение ипотечного кредита и получить одобрение. Стоит сразу указать недостающую сумму, поэтому предварительно необходимо изучить цены на рынке жилья. Если одобрение кредитной заявки получено, помните, что положительное решение будет оставаться актуальным не более 4 месяцев.
2. Второй этап – поиск потенциального покупателя на имеющуюся квартиру. Для этого можно использовать полный арсенал стандартных возможностей. Главное, сразу оповещать владельцев квартир, что покупка планируется с привлечением ипотечных средств. Как только он будет найден, необходимо взять с него подтверждение намерений в виде залога.
3. Если покупатель планирует также использовать возможности ипотеки, крайне желательно, чтобы он пользовался услугами того же банка-кредитора.
4. Следующий этап – выбор подходящего варианта недвижимости для покупки и внесения задатка. Оптимальный вариант, если сумма полученной предоплаты за жилье и сумма задатка будут идентичны. Крайне желательно также синхронизировать обе сделки по суммам, срокам и условиям.
5. Как только все детали будут согласованы, необходимо назначить дату совершения сделки. Расчет также стоит производить при помощи банковских депозитных ячеек. Возможность забрать деньги из ячеек стоит предусмотреть только после того, как будут оформлены все документы купли-продажи и проведена процедура регистрации прав собственности.

Совершение альтернативной сделки с недвижимостью при условии привлечения средств ипотеки – возможно и вполне реально. Для того чтобы совершить все быстро и без лишних сложностей, необходимо ответственно подойти к реализации всех подготовительных мероприятий и тщательно выбирать партнеров

Кроме того, начиная этот процесс, крайне важно убедиться, что у продавца, заинтересованного в улучшении существующих жилищных условий, есть реальная возможность получить в банке одобрение кредитной заявки на требуемую сумму и с учетом всех необходимых условий

Подробнее об обмене квартир через агентство.

favoritehome.ru

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

Преимущества

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья. Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье. Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

Недостатки

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

Преимущества

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей. Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

Недостатки

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

• Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
• Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
• Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами. В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится. Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя. Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается. Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра. Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов. К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек. Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом. Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

Поиск участников — покупателя и продавца

Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).

Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
Регистрация в .
Расчет

Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям . Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

• Паспортные данные сторон.
• Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
• Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон.
• Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

• Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
• Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
3. В ячейки закладываются денежные средства.
4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

• заявление;
• паспорта заявителей;
• выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

• в офисе Росреестра;
• в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов

1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

• возможная потеря купленной недвижимости;
• возможная потеря большой суммы денег;
• затраты на оформление документов в Росреестре;
• потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

• Для жителей Москвы и МО — +7 (499) 653-60-72 Доб. 574
• Санкт-Петербург и Лен. область — +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого. Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам то есть «социально незащищенным собственникам». Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес. Альтернативных сделок на рынке достаточно много — не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником приватизация, материнский капитал , квартиры с собственниками-пенсионерами или больными. Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир.

Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи. Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Так дешевле или дороже?

При этом надо уяснить, с кого риелторы берут комиссию – с продавца или с покупателя? Может быть, удастся сэкономить, если, разорвав сделку на два этапа, мы заплатим комиссию только на первом этапе, выступая в роли продавца…

«Никакой экономии на вознаграждении риелтора разрыв сделки не принесет, — развеивает наши мечты Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). — Что в случае продажи с «альтернативой», что в случае продажи и последующей покупки, риелтор, по сути, решает одну и ту же жилищную задачу потребителя: обмен одной квартиры на другую. Все разговоры о том, что «при продаже квартиры мы комиссионные берем не с вас, а с покупателя» или «комиссионные платите не вы, покупатель, а продавец», не имеют под собой никакой основы. Это банальная неправда. Кто заказывает услугу, тот и платит».

Понятно: платить в любом случае придется и при покупке, и при продаже, и будучи участником альтернативной сделки, и разделив ее на два этапа, всегда и везде… Сколько же?

«В нашем агентстве комиссионное вознаграждение риелтора по альтернативной сделке вычисляется по следующей схеме: сумма процента от стоимости продаваемого объекта и процента от стоимости приобретаемого жилья минус 20-30%. Поэтому в большинстве случаев заключение комплексной услуги альтернативной сделки является более выгодным, чем оплата двух услуг по отдельности», — утверждает Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.

«Для потребителя лучше заплатить за альтернативу», — соглашается с коллегами Александр Рюмин («A-Realty Group»). Ведь по сути проводятся две сделки, но как и везде за «опт» имеем право рассчитывать на скидку. На сегодня многие компании в такой ситуации делают дисконт на вторую сделку.

Или еще один распространенный вариант. Сумма комиссионного вознаграждения риелторов известна – 3-5% от стоимости недвижимости. С «альтернативщиков» процент берут по нижней планке — 3% от суммы сделки (стоимости обеих квартир). А если сделку разбить, то может и получиться – по 5% с каждой квартиры.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи

Вот как нужно поступить, если нужно купить или продать жилую недвижимость по альтернативе:

1. На основании отчета об оценке у риелтора или сравнительного анализа предложений на рынке производится оценка стоимости недвижимости (о том, как провести оценку квартиры для сделки купли-продажи, читайте в нашей статье) .
2. На квартиру подыскивается потенциальный покупатель.
3. Поиск альтернативного жилья.
4. Проверка сделки на чистоту у юриста.
5. Получение аванса за жилье, которое продается и внесение денег за покупаемую квартиру (больше деталей об авансе при покупке и продаже квартиры можно узнать здесь).
6. Составление предварительного договора сделки и его подписание.
7. Подготовка перечня документов для заключения купли-продажи.
8. Подписание договоров с участием всех сторон цепочки.

Перерегистрация прав собственности производится через Росреестр (о том, как происходит регистрация права собственности на квартиру, читайте в этом материале). Изменения в ЕГРН вносятся по нескольким квартирам одновременно. Выписки из ЕГРН покупатели получают на руки, что подтверждает их статус собственника жилья.

Если оплата сделки производилась через банковское хранилище, то деньги переводятся в ячейку или на счет. Продавцы также должны получить выписку из ЕГРН о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На основе выписки они получат причитающиеся им деньги. Через подписание акта производится приемка-передача квартиры.

Необходимая документация

Продавцы недвижимости должны собрать определенный перечень документов, подтверждающей юридическую прозрачность сделки. Перечень необходимых документов:

1. Удостоверения личности участников сделки: паспорта, военный билет, свидетельства о рождении детей.
2. Выписка из домовой книги, чтобы доказать, что кроме участников сделки в квартире никто не прописан.
3. Документ из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался.
4. Правоустанавливающие документы на жилой объект: свидетельство права собственности, договор передачи приватизированного жилья или договор предыдущей купли-продажи.
5. Документы БТИ: сведения об отсутствии обременений и ареста недвижимости, справка о стоимости квартиры, экспликация и поэтажный план.
6. Копия финансово-лицевого счета.
7. Выписка из ЕГРН о сделках с недвижимым имуществом и о праве собственности продавца на квартиру.

Особенности в составлении договора

В оформлении документов альтернативный тип продажи имеет тонкую специфику. В сложной альтернативной цепочке все участники хотят получить юридические гарантии, и хотя такие сделки взаимосвязаны, оформляются они отдельными договорами.

Отличием от стандартных договоров, в альтернативном соглашении может быть указан специальный пункт о регистрации права собственности только при условии регистрации прав и на другие квартиры, задействованные в цепочке.

Условия каждого отдельного соглашения вступают в силу, только если остальные участники альтернативы выполняют все договоренности. Заключаться и исполняться они должны одновременно, но если хотя бы один договор заключить не удалось, то и остальные соглашения в цепочке придется расторгнуть.

К особенностям договора при альтернативных сделках также относится перечисление членов семьи продавца. Они еще остаются прописанными в квартире на момент сделки, поэтому обязательно указываются сроки их выписки по окончании процедуры.

Внимание! В регистрации договора может быть отказано, если права на квартиру обременены.
Провести сделку купли-продажи квартиры можно разными способами. Рекомендуем прочесть следующий материал для выбора наиболее подходящего способа:

• Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца.
• Покупка квартиры, если она в залоге у банка.
• Продажа квартиру в рассрочку между физлицами.
• Купля-продажа квартиры за наличный расчет.
• Покупка квартиры по переуступке прав.
• Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку.
• Приобретение и продажа квартиры без посредников.

Пошаговая инструкция альтернативной сделки с недвижимостью

Рассмотри пошаговую инструкцию альтернативной сделки с недвижимостью более детально.

• Начинать нужно с поиска покупателя подлежащей обмену недвижимости. Затем подписывается авансовый договор и вносится сумма задатка. Обычно от времени подписания предварительного документа до осуществления сделки проходит один месяц. Но это необязательное условие, этот термин можно сокращать или увеличивать по обоюдному согласию сторон.
• Следующий шаг – поиск нового объекта недвижимости. Можно начинать его одновременно с продажей собственного жилья – так у вас будет больше альтернативных вариантов.
• Теперь уже вы вносите аванс за новое жильё (см. Как составить договор аванса при покупке квартиры), детально прописывая в предварительном договоре условия возврата авансовой суммы, если сделка не состоится. Не забывайте, что документы на покупаемый объект ещё не проверены. На него могут быть наложены обременения, одним из собственников может являться лицо, находящееся в тюрьме, в психоневрологической лечебнице и т. д.
• Следующий этап – проверка документов по двум объектам недвижимости, подготовка непосредственно самих договоров для сделки. Стороны оговаривают место, время встречи и порядок расчёта.
• Перед подписанием документов деньги вносятся в депозитарную ячейку выбранного сторонами банка. Оставляет оговоренную сумму покупатель, а забирает продавец. От количества продаваемых объектов в процессе альтернативной сделки и зависит число ячеек.
• После этого стороны приступают к подписанию договоров. Затем все документы одновременно передаются на регистрацию. Только после заверки договоров участники сделки получают доступ к ячейкам с хранящимися в них средствами.
• В оговоренный в договоре срок продавец должен освободить квартиру, передача объекта «фиксируется» актом приёма.

Факт передачи денег продавца следует подтвердить распиской от покупателя, написанной и подписанной им собственноручно.