Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом: налогообложение

Вариант 2. Аренда помещений юрлицом у самозанятого

Если помещения — жилые и находятся они в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан, то физлицо может выступать в качестве самозанятого

Обратите внимание: сдавать в аренду нежилую, коммерческую недвижимость самозанятые не вправе. Подобные юридические тонкости безопаснее отслеживать самому арендодателю

Зато статус самозанятого для получения доходов от аренды могут использовать государственные гражданские и муниципальные служащие. Это прямо закреплено в законе, посвященном рассматриваемому спецрежиму. Смотрите статью 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

При договоренности сторон можно использовать дополнительные документы. Например, традиционный акт. Но это необязательно. Главное для фирмы тут — убедиться, что самозанятый действительно выставил правильный чек. И таким образом все налоговые обязанности по сделке с фирмы-арендатора снимаются.

Чек самозанятый должен выдать и передать контрагенту сразу в момент расчета, если используются наличные или электронные средства платежа. Например, карта. При иных формах расчетов — в безналичном порядке — не позднее 9-го числа по итогам месяца, в котором были расчеты.

Основания для получения в аренду имущества физлица

Субъект хозяйствования, будь то организация или ИП, получает имущество арендодателя-физлица в платное пользование на основании заключенного договора аренды.

В соответствие с арендным соглашением, организация может получить в пользование производственное оборудование, транспорт, мебель, а также прочее движимое имущество. Целевое назначение арендуемого имущества значения не имеет, таким образом предприятие может арендовать как производственное оборудование, так и технику, мебель, т.п., не задействованную в производственном процессе.

Договор аренды оборудования с физлицом оформляется в общем порядке, с учетом требований ГК РФ. Текст документа должен содержать следующую информацию:

№ п/п	Раздел договора аренды с физлицом	Содержание раздела
1	Данные об арендаторе	Наименование организации (ФИО ИП), должность, ФИО подписанта со стороны арендатора, банковские реквизиты, юридический адрес.
2	Информация об арендодателе	ФИО физлица, ИНН, паспортные данные, адрес проживания.
3	Объект аренды	Полное наименование, характеристика арендуемого оборудования, технические данные.
4	Условия и порядок оплаты	Сумма арендных платежей, периодичность и срок их внесения.
5	Ответственность сторон	Штрафы, пени, неустойки, применяемые при нарушении сторонами условий договора.
6	Срок действия договора	Дата начала действия договора (на основании даты передачи оборудования в аренду), дата окончания договора, условия пролонгации и досрочного расторжения.

Образец договора аренды имущества с физлицом можно скачать здесь ⇒  Договор аренды оборудования у физлица.

При заключении договора аренды оборудования организации следует запросить у физлица паспорт, а также документы, подтверждающие право собственности на объект аренды.

Передача имущества в аренду осуществляется на основании акта приема-передачи. По окончании договора аренды имущество возвращается арендодателю на основании  акта возврата.

Арендные платежи на границе периодов

С 2021 года порядок отражения в 6-НДФЛ налога к уплате изменился.

Раньше во 2-й раздел НДФЛ включался по сроку его перечисления в бюджет. Поэтому при выплате арендного дохода в последний день квартала данный платеж попадал в отчет за следующий отчетный период. Например, выплатили деньги 31 марта, срок перечисления НДФЛ будет 1 апреля, следовательно, в раздел 2 налог нужно включить в отчете за полугодие.

Теперь принцип другой. В раздел 1 (теперь НДФЛ к уплате отражают в нем) налог включается в том периоде, в котором его удержали, , определяемого в соответствии с НК РФ. Если брать наш пример с выплатой денег 31 марта, то налог нужно показать в разделе 1 уже в расчете за 1 квартал, ведь удержали его также 31 марта. Тот факт, что срок уплаты — 1 апреля, больше не важен.

В разделе 2 операция также будет отражена в 1 квартале 2021 года: в строках 110, 140 и 160, поскольку начисление дохода и налога, а также его удержание произведены именно в нем.

Аренда помещений у физического лица: налогообложение, страховые взносы

Аренда помещений у физического лица

Арендуя помещение у гражданина, который не является самозанятым лицом, организация, выполняя обязанности налогового агента, обязана удерживать и выплачивать в бюджет НДФЛ, рассчитанный от суммы арендных платежей по действующей налоговой ставке. Данное требование установлено п. 2 ст. 226 НК РФ.

Арендатор – налоговый агент по НДФЛ

Организация-арендатор рассчитывает НДФЛ, удерживает сумму из дохода физлица-арендодателя и выплачивает налог в бюджет в каждом случае перечисления арендных платежей. Арендодатель же получает сумму арендной платы за минусом удержанного налога:

АрендПлатеж_факт = АрендПлатеж_{договор} – НДФЛ,

где АрендПлатеж_факт – сумма арендного платежа, фактически перечисляемого арендодателю;АрендПлатеж_{договор} – размер арендного платежа согласно договору;
НДФЛ – сумма удержанного налога, рассчитанного по установленной ставке (в общем порядке – 13% от размера арендного платежа).

При аренде помещения у физлица, НДФЛ подлежит удержанию как в случае, когда сумма налога указана в договоре аренды, так и при условии, что данное положение договором не предусмотрено (см. письмо Минфина № 03-04-05/49369 от 27.08.2015 года).

Срок уплаты НДФЛ юрлицом-налоговым агентом – не позже дня, следующего за днем перечисления арендного платежа физлицу-арендодателю.

Рассмотрим пример. Между ООО «Призма» и гражданином Барсуковым заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендная плата составляет 7.303 руб./мес.

«Призма» уплачивает арендные платежи Барсукову ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.

18.10.2021 года бухгалтер «Призмы» перечислил Барсукову арендную плату за октябрь 2021 года (за минусом НДФЛ):

7.303 руб. – (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.

«Призма» обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позже 19.10.2021 года.

Страховые взносы

Арендные платежи, уплачиваемые юрлицом-арендаторов в пользу физлица, не являются объектом налогообложения страховыми взносами. В соответствие с п.4 ст. 420 НК РФ, организация, арендующая помещение у физлица, взносы по обязательному пенсионному, медицинскому, социальному страхованию уплачивать не обязана.

НДФЛ и страховые взносы при выплате возмещения коммунальных услуг

Достаточно часто договора аренды содержат положения, согласно которым арендатор обязан компенсировать собственнику расходы, связанные с эксплуатацией помещения. Арендные соглашения, заключенные между организациями и физлицами, в данном случае не исключение.

В ответ на многочисленные запросы налогоплательщиков относительно взыскания НДФЛ при оплате возмещения по договорам аренды, Минфин выпустил письмо с разъяснениями. Согласно письму № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 года, выплаты возмещения коммунальных, эксплуатационных услуг, услуг связи, т.п. в рамках договора аренды признаются компенсацией, в связи с чем налогообложению НДФЛ не подлежат.

Рассмотрим пример. Между ООО «Златоуст» и гражданином Федотовым заключен договор аренды помещения под склад, согласно которому:

• сумма ежемесячных арендных платежей составляет 6.120 руб.;
• арендатор компенсирует собственнику расходы на отопление и электроэнергию согласно квитанциям и платежным документам коммунальных служб.

Срок оплаты аренды и компенсации коммунальных расходов – до 10-го числа месяца, следующего за отчетными.

02.11.2021 года Федотов предоставил бухгалтеру «Златоуста» квитанции об оплате коммунальных услуг по арендуемому помещению в общей сумме 1.005 руб.

Бухгалтер рассчитал сумму аренды и компенсации:

• арендный платеж за октябрь 2021 года (за вычетом НДФЛ):
  120 руб. – (6.120 руб. * 13%) = 5.324,40 руб.;
• компенсация коммунальных услуг – 1.005 руб.;
• общая сумма к оплате:
  324,40 руб. + 1.005 руб. = 6.329,40 руб.

Арендный платеж и компенсация коммунальных услуг перечислена Федотову 05.11.2021 года. В тот же день бухгалтер перечислил в бюджет НДФЛ в сумме 795,60 руб. (6.120 руб. * 13%).

Что понимает закон под термином «коммерческая недвижимость»?

Действующее законодательство относит к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц жилые дома, квартиры и комнаты, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения (п.1 ст.401 Налогового кодекса РФ). Понятие «коммерческая недвижимость» в НК не раскрывается: по сложившейся юридической практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли.

Виды собственности, подпадающие под определение «коммерческая недвижимость»:

— офисы и бизнес-центры;
— кафе и рестораны;
— гостиницы;
— склады;
— производственные цеха;
— автомойки;
— апартаменты и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов пояснил, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций».

Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, обладающая следующими признаками:

— она учитывается на балансе в качестве объектов основных средств;
— запись о ней внесена в ЕГРН;
— если же такой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба.

Управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева к свойствам, характеризующим коммерческую недвижимость, отнесла следующие:

— уникальность каждого объекта;
— сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;
— высокая капиталоемкость недвижимости;
— длительный период присутствия актива на рынке;
— низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости спроса от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;
— необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;
— сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;
— существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и др.).

Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Важно отметить, что владение коммерческой недвижимостью отличается от владения жильем, поэтому и порядок исчисления налога на имущество физических лиц в отношении квартир и, скажем, офисных помещений, будет разным. Так, например, в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости

В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости, — рассказали Gipernn.ru в Управлении ФНС России по Нижегородской области

Так, например, в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости, — рассказали Gipernn.ru в Управлении ФНС России по Нижегородской области.

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

Очень часто для того, чтобы открыть свой магазин, кафе или другой вид бизнеса, то тогда приходиться брать в аренду помещение. Если же человек, который хочет взять аренду – юридическое лицо, то тогда существует множество особенностей для оформления подобного договора

Об этих нюансах важно помнить как одной, так и другой стороне

Аренда юридическим лицом у физического помещения

Многие компании имеют возможность заключить договор аренды, как с физическим, так и с юридическим лицом. Здесь во втором варианте все довольно просто: необходимо сплачивать сумму, которая указана в договоре, и при этом платить за пользование коммунальными услугами.

А в случае с подписанием такого же договора с физическим лицом вся процедура гораздо сложнее. В этом случае кроме платы за пользованием помещением и коммунальные услуги, еще и нужно выступать налоговым агентом, также удерживать из платы НДФЛ.

Так, перед тем, как заключить договор, необходимо проверить, является ли гражданин, который сдаёт в аренду данное помещение самозанятым лицом, или же есть индивидуальным предпринимателем. Но, и в одном, и в другом случае, индивидуальные предприниматели, как и самозанятые лица самостоятельно платят налог, вне зависимости от системы налогообложения.

Если же человек, который хочет сдать в аренду помещение, не подходит ни под первую, ни вторую категорию, то тогда организация, какая будет арендовать данное помещение, будет выступать налоговым агентом. Это указано в статье 226 Налогового Кодекса РФ.

Так, при заключении договора, необходимо удерживать в обязательном порядке 13% НДФЛ, если это резидент. Если же это нерезидент, то тогда такая плата будет составлять 30%. После этого необходимо перечислить средства, с учетом минуса полученной суммы.

Так, уплатить налог необходимо не позже следующего дня, когда было произведено перечисление арендной платы по тому самому КБК, что и уплачивается НДФЛ с заработной платы.

Если арендодатели являются физическими лицами, то тогда по всем операциям, связанным с арендой помещения необходимо вести налоговой регистр НДФЛ. По таким выплатам нужно каждый квартал сдавать специальный отчет 6 НДФЛ.

В конце каждого года по физлицам необходимо сдавать справку в налоговую 2-НДФЛ. В такой отчетности указывается код налога – 1400. Такая налоговая плата не облагается страховыми взносами. В таком случае не удерживается плата за использование воды, электричества и других коммунальных услуг в НДФЛ.

При аренде помещения, платить все необходимые платежи по НДФЛ не разрешается арендодателю. Такое условие четко прописано в письме Министерства финансов РФ. Также неправомерными есть действия по вымогательству регистрации физического лица в индивидуального предпринимателя для заключения договора об аренде.

Так, физлица имеют полное право сдавать в аренду, как жилое помещение, так и нежилое, если это их собственность на законных основаниях.

Основные правила при составлении договора

Для того, чтобы можно было арендовать помещения, первым делом необходимо составить договор в письменном виде

При этом необходимо обратить внимание на нормы главы 34 Гражданского Кодекса. Так, по закону, помещение передаётся в собственность арендатора сразу же после того, как будет внесены средства оплаты по договору

Таким образом, данный договор должен состоять из таких пунктов:

При заключении договора, если хоть один из этих пунктов отсутствует, данный документ считается недействительным.

Также очень важно указать срок действия подобного договора. Если здесь не прописана дата, до которой он считается действительным, то в таком случае, договор будет действовать на протяжении неопределённого времени

Если подобный документ укладывается с физическими лицами и его срок действия превышает 1 год, то тогда его необходимо регистрировать в государственном Росреестре. Так, дата регистрации и будет считаться датой начала действия этого документа. Так, на практике, многие компании указывают срок действия договора – 11 месяцев, чтобы избежать его просрочки.

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.

1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.

Еще больше материалов в рубрике «ИП»

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Пункт с удержанием 13%

Когда составляется договор аренды между физ. лицом-арендодателем и юр. лицом-арендатором, то налоги с прибыли хозяина жилья оплачивает юридическое лицо, поэтому в соглашении нужно составить отдельный подпункт.

Сам документ аренды практически ничем по своей сути не отличается от соглашения между физическими лицами, кроме названия. Договор найма составляется между физическими лицами, а между физ. и юр. лицами – это Договор аренды.

Есть еще несколько различий:

1. В соглашении прописываются паспортные данные физического лица и реквизиты юридического лица.
2. В пункте «Права и обязанности сторон» нужно прописать, что согласно п. 1 статьи 226 НК арендатор обязуется вычитать с доходов арендодателя и уплачивать НДФЛ в размере, который соответствует закону, прописанному в статье 224 НК РФ, а также предоставлять арендодателю вычеты на его детей после составления и подачи им соответствующего заявления.

Регистрация

Для того чтобы максимально обезопасить сделку и упростить доказывание отношений в случае судебной тяжбы, следует зарегистрировать договор аренды в Росреестре. Договор найма регистрировать не обязательно, но и не запрещено. Для этого нужно заплатить госпошлину, сумму которой можно разделить между сторонами и прописать этот факт в договоре аренды (найма), а также подготовить пакет документов:

1. Три экземпляра договора аренды.
2. Паспорт.
3. Свидетельство о гос. регистрации права на имущество (договор об обеспечении займа и разрешение банка, если сдается ипотечное жилье).
4. Техпаспорт на жилое помещение.
5. Согласие на аренду супруга (если имущество нажито в браке совместно).
6. Нотариальная доверенность от отсутствующих собственников, если она была прописана в договоре.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Прийти в согласованное время в отделение Росреестра (либо в МФЦ) с заявлением о регистрации может одна из сторон (ч.1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ). Можно также выслать все вышеперечисленные документы по почте, как ценное письмо с приложенной к нему описью вложения или переслать по официальному сайту Росреестра (все способы подачи документов указаны в части 1 и 2 Статье 18 Закона N 218-ФЗ; пункте 2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883).

ВАЖНО! С того дня, когда в Единый Реестр будет внесена соответствующая запись, договор будет считаться зарегистрированным

Составить декларацию и отнести ее в налоговую

После всех процедур оформления арендных отношений, остается только получать прибыль, вовремя сдавать декларацию и переводить налоги.

Заполнить декларацию НДФЛ проще всего с помощью программы, расположенной на сайте ФНС. Ее можно найти внизу страницы www.nalog.ru в разделе “Программные средства / Декларация”. Вам нужно будет только заполнить все данные в предложенных программой полях, затем распечатать сформированный готовый документ.

После составления в двух экземплярах декларации НДФЛ, один отдается в ФНС, располагающемуся по месту проживания, а второй оставляется себе. Декларацию можно сдать самолично, сходив в отделение налоговой или отправить ее с помощью почты как ценное письмо, заполнив опись вложения и заказав уведомление отправляющего о вручении.

Куда обратиться?

Оплату пошлины можно совершить множеством способов:

• обычным платежом в личном кабинете интернет-банка, в котором у Вас имеется счет или карта для оплаты;
• оплатить непосредственно в отделении Сбербанка;
• на сайте ФНС

Какие нужны документы?

Если декларацию подает физическое лицо, то к ней нужно приложить копию договора найма. Индивидуальный предприниматель подает только декларацию.

Когда перечислять НДФЛ?

Для физ. лица

Оплата НДФЛ производится за предыдущий год до 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ), все необходимые для перевода налога реквизиты можно узнать в своей ФНС.

Например.

Квартиросъемщики выплатили за 2017 год всего 240.000 руб. Тринадцатипроцентный налог нужно перевести в налоговую до 15 июля 2018 года, который составит 31.200 рублей.

Для ИП «доходы» и «доходы минус расходы»

По Статье 432 Налогового Кодекса для предпринимателей оплата страховых взносов на пенсионное и мед. страхование осуществляется до 31 декабря, а оплата налога с прибыли, которая оказалась больше 300.000 рублей – до 30 апреля следующего за доходным годом. Подавать предпринимателям декларацию нужно тоже до 30 апреля (Статья 346.23 НК РФ).

Например.

Собственник квартиры индивидуальный предприниматель, который оформил выплату налогов по УСН («доходы» или «доходы минус расходы»), получил от жильцов 240.000 рублей за 2017 год. Ему нужно в первую очередь оплатить до 31 декабря 2017 года минимальный взнос 27.990 рублей на обязательное страхование (пенсионное и медицинское), а декларацию по прибыли за 2017 год можно подать до 30 апреля 2018 года. Так как 240.000 рублей меньше 300.000 рублей, то налог за доход оплачивать не нужно.

Виды отчислений

Налоги отчисляются по-разному, их сумма зависит от того, каким лицом является арендодатель. Ниже рассмотрим 2 варианта.

Если сдается физическим лицом

В таком варианте оплата налогов в размере 13% от полученного годового дохода осуществляется непосредственно собственником (п. 1 Статья 224, ст. 225 НК РФ).

Формула для вычисления налога:

НДФЛ = прибыль от сдачи квартирантам жилья за год * 13%

Например.

Вам выплатили квартиросъемщики за 2017 год сумму в размере 240.000 руб. НДФЛ = 240 000 руб. * 13% = 31.200 руб.

Прежде, чем осуществлять оплату налогов, следует заполнить НДФЛ и отдать ее в налоговую службу, прикрепленную к адресу места жительства собственника квартиры до 30 апреля следующего за прибыльным годом (п. 3 Статья 228, п. 1 Статья 229 НК РФ).

В нашем рассмотренном примере – до 30 апреля 2018 года.

Если арендодатель не является резидентом России, тогда ему нужно рассчитывать налог по записанной ниже формуле:

НДФЛ = полученный доход с аренды за весь год * 30%

Например.

Квартиросъемщики выплатили за аренду 240.000 рублей, следовательно: НДФЛ = 240 000 * 30% = 72.000 рублей

Если в оплату аренды включены коммунальные расходы на жилищное хозяйство, то они также облагаются налогом, и их следует включать в общую прибыль.

ИП

Если собственник жилья занимается арендной деятельностью как предприниматель, то налоги будут рассчитываться, исходя из выбранной формы налогообложения.

1. 1. Для УСН «доходы» рассчитывать следует по следующей формуле:

НДФЛ = прибыль с квартирантов за год * 6%

Пример.

За 2017 год квартирантами было выплачено за съем жилья всего 240.000 рублей (они отдавали по 20.000 руб. каждый месяц). НДФЛ= 240 000 *6%= 14.400 рублей

1. 1. Для УСН «доходы минус расходы».

НДФЛ = (прибыль с квартиросъемщиков за весь год – расход) * 15% .

Вычесть из доходов можно такие виды расходов, про которые сказано в статьях 346.16 и 254 Налогового Кодекса. К ним можно отнести коммунальные расходы, ремонт и т.п.

Следует учесть, что ИП с прибылью до 300.000 рублей оплачивают только фиксированные обязательные взносы на ОПС и ОМС, которые рассчитываются так, как написано в Статье 430 НК РФ.

Например.

В 2017 индивидуальный предприниматель должен был внести минимальный взнос 27.990 рублей. Каждый год эта ставка растет пропорционально повышению МРОТ.

1. 1. Для ИП с налогообложением «патент».

Если ИП выбрал для себя выплату налогов с помощью такого способа, как патент, тогда годовая цена налогов (патента) рассчитывается по формуле:

Потенциально возможная прибыль * Коэффициент-дефлятор * 6%.

Коэффициент-дефлятор, учитывает изменения цен за услуги и товары (Статья 11 НК РФ), каждый год меняется. В 2017 году он был равен 1,425, а в 2018 году – 1,481.

Налогообложение выплат арендодателям-нерезидентам

При заключении договора с физлицом-нерезидентом РФ организация-арендатор соблюдает общий порядок налогообложения выплат в пользу арендодателя. При расчете НДФЛ, удерживаемого из суммы арендных платежей в пользу нерезидента, организация применяет налоговую ставку 30%.

При определении срока перечисления НДФЛ, удержанного из дохода нерезидента, организации следует руководствоваться п. 6 ст. 226 НК РФ (не позже дня, следующего за днем выплаты дохода).

Выплаты нерезиденту в виде компенсации эксплуатационных услуг за пользование помещением НДФЛ не облагаются.

На доход, выплачиваемый арендодателю-нерезиденту согласно договору аренды, страховые взносы не начисляются.

Как платить

Что касается выплачиваемого налога, то ранее платить можно было только на почте или в банке. Современные плательщики могут пользоваться разными способами, включая безналичные переводы. Чаще всего собственники недвижимости, выплачивая НДФЛ, используют платежные терминалы или специальный сервис на официальном сайте налоговой.

Все необходимые налоги при сдаче в аренду своего нежилого помещения оплачиваются физическим лицом. Собственник обязан оформить декларацию и подать ее в соответствующие сроки. Любое сокрытие дохода приведет лишь к дополнительным неприятностям и, что самое главное, к дополнительным расходам. Причем, суммы будут гораздо больше той, что удалось сэкономить.

Договор аренды с физическим лицом — налогообложение

О налогах мы уже немного рассказали, а в этом разделе поговорим подробнее. 

Если вы ИП, то размер налога зависит от режима налогообложения. Как правило, это УСН доходы, при котором размер налога равен 6%. 

Если арендодателем является физическое лицо, то оно обязано уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисляемый от суммы арендной платы. Это правило распространяется на аренду на любой срок (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 Налогового кодекса РФ).

Арендодатели-граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, оплачивают налог двумя способами:

1. Самостоятельно.
2. С помощью арендатора.

Разберем эти варианты подробнее.

Самостоятельный расчет и оплата НДФЛ

Такой порядок применяется, если арендатором является гражданин без статуса ИП (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ), в том числе иностранец или лицо без гражданства. В данном случае налог рассчитывается в конце года по следующей формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = годовой доход от сдачи имущества в аренду × 13 / 100

Далее гражданину следует заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ о доходах за год, в который сдавалось имущество в аренду, и до 30 апреля следующего года подать ее в налоговую по месту жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Кстати, для удобства налогоплательщиков на официальном сайте ФНС предлагается бесплатная программа для заполнения декларации.

Уплачивается налог до 15 июля следующего года. Реквизиты необходимо уточнить в соответствующем налоговом органе.

Расчет и перечисление НДФЛ арендатором

Рассчитывать и оплачивать НДФЛ обязан арендатор, если в качестве него выступают (пп. 1, 2 ст. 226 НК РФ):

• российские предприятия;
• российские представительства иностранных компаний;
• индивидуальные предприниматели;
• адвокаты, нотариусы.

В этом случае арендатор является налоговым агентом физлица-арендодателя, который из суммы арендной платы исчисляет и вычитает 13% НДФЛ. При этом данный налог не должен уплачиваться из собственных средств арендатора. Перечисляется платеж по месту регистрации агента.

Если арендатор полностью удержал и перечислил НДФЛ, гражданин может больше не декларировать этот доход.

Если вы самозанятый

Налог уплачивается ежемесячно, через приложение «Мой налог». Сумму налога рассчитывают автоматически, в приложении. В самом начале налог будет меньше, за счет налогового вычета в размере 10 000 рублей, вы будете оплачивать лишь 4%, если сдаете имущество юридическим лицам, и 3%, если сдаете имущество гражданам. После того, как вы исчерпаете вычет, налог будет 6% и 4% соответственно.

***

Итак, договор аренды с физлицом и компанией заключается по общим правилам, применимым к арендным отношениям. В связи с участием организации сделка всегда должна иметь письменную форму. В некоторых ситуациях сдача в аренду собственного имущества физлицом признается предпринимательской деятельностью, поэтому не может осуществляться без получения соответствующего статуса ИП

Особое внимание следует уделить вопросам налогообложения арендодателя-гражданина, так как в зависимости от того, кто является арендатором, либо гражданин сам уплачивает НДФЛ, либо за него это делает арендатор-агент

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор». 

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Вариант 1. Аренда помещений юрлицом у физлица — ИП

Конечно, в идеале при постоянной сдаче в наем того или иного имущества физлицо должно быть зарегистрировано в качестве предпринимателя. Ведь это уже систематическая деятельность по извлечению прибыли. В таком случае все налоговые обязательства в отношении полученного по сделке дохода ИП выполняет сам. А именно уплачивает с доходов положенный налог. Компанию — арендатора этот вопрос может попросту не волновать.

Главное — на этапе заключения арендного договора проверить статус ИП. И заручиться документальными подтверждениями этого. Так, к договору с ИП стоит приложить распечатку из ЕГРИП по контрагенту с сайта ФНС. Cервис «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП» — в открытом доступе для всех желающих. Для лучшего поиска задайте в первой строке формы-запроса ИНН или ОГРНИП бизнесмена.

Что такое безвозмездное пользование помещением

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.

Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.

Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.

Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.

Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.

Существуют следующие формы таких сделок.

1. Между гражданами (к этой категории относятся и лица без гражданства, которые владеют недвижимостью). Обычно предметом такого соглашения выступают жилые помещения. Заключается между ними договор найма. Налогообложение идет по ставкам, установленным для такой категории (налог на доходы).
2. Между гражданами индивидуальными предпринимателями (которые выступают как субъекты хозяйственной деятельности), а также юридическими лицами. В основном арендуется коммерческая недвижимость, в некоторых случаях жилая. Сделка оформляется договором аренды, и соответственно включается налогообложение.
3. Между различными юридическими лицами, куда можно отнести и индивидуальных предпринимателей. Сделка оформляется соглашением об аренде недвижимости.

Основным моментом при заключении сделок аренды, является то, что владелец имущества не получает от этого никакой прибыли или премиальных. Если соглашение оформлено по безвозмездному пользованию, и в нем прописано наличие арендных платежей, налоговая инспекция может за это наложить штрафные санкции и пеню.

Расчет налога для арендодателя помещения

Согласно статьям №226 и 228 НК РФ, самостоятельная уплата налога на доход физических лиц собственником помещения производится:

• Если арендатор не является юридической организацией (ИП), при этом не имеет значения гражданство съемщика.
• Когда арендатор – иностранная организация без представительства в России.

В этом случае расчет налога проходит по формуле:

13% (ставка НДФЛ) х Размер оплаты стоимости аренды = Размер налога для проплаты в ФНС

Порядок расчета регулируется статьями №224 и 225 НК РФ. Провести расчет и оплатить налог в налоговую инспекцию должен владелец арендуемого недвижимого имущества.

Порядок уплаты НДФЛ арендодателем

Уплата налога по доходу с сдачи помещения производится через подачу налоговой декларации. Для этого необходимо арендодателю заполнить декларацию формы 3-НДФЛ и подать ее в ФНС.

Срок подачи отчетности – до 30 апреля следующего года, после года получения прибыли. То есть, если доход был получен в2016 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2017 года. Данный срок и порядок налогообложения регулируется статьями №228 и 229 НК России.

Подать декларацию можно как в обычном бумажном виде (важно: не допускаются исправления и помарки), а также через он-лайн сервис на сайте налоговой инспекции

Заключение

Из статьи можно сделать вывод, что для собственника безопаснее оформить аренду жилья с помощью зарегистрированного договора и переводить налоги с доходов. Официальная сдача квартиры дает гарантию, что квартиросъемщики полностью выплатят компенсацию за проживание, оговоренную в соглашении и возместят любой причиненный ими ущерб собственности арендодателя.

Уплата налогов дает залог спокойствия и осознания, что недоброжелатели не смогут донести на собственника в налоговую инспекцию для взыскания штрафов. При официальном оформлении, вся ответственность за поведение нанимателей в квартире ложится на их плечи, а не на собственника помещения.