Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

• возраст объекта;
• его назначение;
• полезная площадь;
• общее техническое состояние и качество ремонта;
• месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

• газеты, журналы и другие печатные издания;
• наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

• разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
• найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
• в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
9. Договора аренды или субаренды.
10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект

Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно

Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Выбор помещения

На что обращать внимание? Все зависит от того, в каких целях осуществляется подбор объекта

Для собственного использования

Нужно ориентироваться на следующее:

Бюджет. Нужно хорошо осознавать, какую сумму будет допустимо тратить на аренду и содержание помещения. Иначе есть риск остаться с убытками.

Расположение. Придется выбирать из тех вариантов, которые соответствуют бюджету. Тем не менее, нужно учитывать цели использования здания или помещения. Например, если речь идет об офисе, где сотрудники не будут принимать клиентов, то можно и не ориентироваться на то, является ли место «проходным». Если же задумано открыть магазин, то нужно выбирать вариант с удачным месторасположением. Иначе сложно будет завлечь покупателей.

Состояние помещения. Его необходимо тщательно изучить. Иначе старая электрическая проводка или протекающий водопровод могут серьезно навредить бизнесу.

Порядок и прочие условия внесения арендной платы

Важно установить, что именно входит в конечную сумму: только аренда, аренда и «коммуналка» и так далее.

Лучше иметь дело с собственниками. В субаренде много нюансов

В частности, срок субаренды не может превышать срок аренды одного и того же объекта.

Одним словом, выбирать коммерческую недвижимость нужно именно «под себя»:

• чтобы вести деятельность было удобно;
• чтобы аренда не сильно увеличивала графу расходов – как минимум, чтобы величину платы можно было легко покрыть за счет доходов или уже имеющихся средств.

Важно: согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель несет ответственность, если он знал о каких-то скрытых недостатках объекта аренды, но умышленно не сообщил о них контрагенту.

Для бизнеса

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Продажа недвижимости вместе с компанией

Продажа коммерческой недвижимости может быть осуществлена вместе с организацией. В этом случае предприниматель лишится целого юридического лица, но точно будет избавлен от необходимости платить налоги.

Но насколько выгоден такой вариант? Разумеется, он подходит только тем, кто не планирует сохранять организацию, а желает только получить деньги.

Чтобы реализовать подобную сделку и избежать налогов юристы рекомендуют хорошо проработать два момента:

• Во-первых, владельцы компании должны осознавать, что такой договор лишит их не только имущества, но и всей компании. Когда требует собрание участников, понадобиться и получение их согласие на такую сделку, что не всегда осуществимо.
• Во-вторых, покупатель также должен осознавать, что приобретает, подписываясь на подобную сделку.

Также возможна продажа долей владельцами компании. Это также позволяет отчуждать часть имущества. Но в этом случае будет предусмотрен определенный налог на прибыль по ставке 20%, и только при наличии льгот его размер может снижаться.

И главная привилегия доступная предпринимателям при одновременном отчуждении имущества рассматриваемым способом, это полное освобождение от налогов, но при условии владения объектом более пяти лет

Важно, чтобы срок не прерывался, иначе льгота не действует

То есть для уклонения от обязательных платежей в этом случае бизнесмен также не должен нарушать закон и даже прибегать к специальному налоговому режиму.

Еще одна практическая проблема рассматриваемого варианта сделок – изменение долей учредителя, решившего продать их, если срок его владения ими также составляет пять лет и более.

Четких позиций закон не имеет. Вопрос не регулируется, но разъясняется Министерством финансов РФ. По мнению чиновников, увеличение или уменьшения долей владельца компании, это прерывание срока, то есть формально право на льготу упраздняется. Исключение, это продажа долей другим участникам и без привлечения сторонних лиц.

В рамках таких сделок существует еще один способ уклониться от налогов

Его нельзя считать неправомерным, но и внимание уполномоченных органов он все же может привлечь

Тогда по факту организация не будет иметь дохода, соответственно, освободиться и от налогов. Однако сильно полагаться на этот метод юристы не рекомендуют.

Если налоговики заметят такую махинацию, то обязательно инициируют выездную налоговую проверку. А она в свою очередь может выявить не только факт уклонения от налогов, но и иные возможные нарушения, которые есть в каждой компании.

Более того, риск использования номинальной стоимости имущества, заключается в том, что сам покупатель может отказаться передавать сумму выше определенной.

Нередко документы содержат один размер оплаты, а по факту стороны договариваются об иной сумме. Здесь можно полагаться только на честность покупателя, потому что в дальнейшем потребовать доплаты будет нельзя, поскольку для этого не окажется ни одного основания.

Можно ли продать недвижимость и сэкономить на налогах?

Таким образом, продажа коммерческой недвижимости может быть осуществлена с оптимизацией налогов на законных основаниях. Однако для грамотного определения порядка отчуждения недвижимости и установления условий сделки лучше проконсультироваться с опытными юристами:

Об авторе

Юридическая фирма Шмелева и Партнеры

Основное направление нашей деятельности — юридические услуги для бизнеса. За последние 5 лет, мы не проиграли ни одного дела. В нашем штате работают только опытные юристы — кандидаты и доктора юридических наук. Поэтому, мы можем давать 100% гарантии качества услуг и брать на себя финансовую ответственность за свои действия. Сотрудничая с нами, ваши риски = 0%.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

• возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
• вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
• риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
• риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
• возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Этап 4 Проверка основных характеристик помещения

Для проверки характеристик помещения  можно нанять специалистов. Они помогут вам понять, соответствует ли цена, заявленная продавцом, реальной стоимости объекта, а также предотвратить возникновение любых проблем уже после заключения сделки. Если вы не желаете оплачивать услуги юристов и оценщиков, вы можете провести проверку самостоятельно

В процессе данной процедуры стоит обращать внимание на правильность оформления документов, а также на все возможные недостатки приобретаемых площадей

Обязательно проверьте техпаспорт помещения, поэтажные планы и их приложения. Это поможет вам выявить любые несогласованные перепланировки объекта. Также попросите владельца представить договора на обеспечения площадей основными коммунальными услугами, и обязательно уточните вопрос наличия любых долгов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

• продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
• строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Этап 2 Проверка документов и полномочий собственника

Прежде всего, стоит подчеркнуть, что процедура проверки документов и полномочий владельца приобретаемого коммерческого помещения будет во многом зависеть от того, является ли владелец физическим лицом, или же продажу осуществляет организация. В последнем случае проверка предполагает запрашивание дополнительных сведений.

Какие документы проверять у владельца коммерческого помещения?

И у физических, и у юридических лиц нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, таких как:

• Основание появления права собственности (по праву наследования, в порядке приватизации, договор купли-продажи, договор мены, дарственная и т.д.);
• Свидетельство о госрегистрации права собственности;
• Данные из ЕГРП.

У физ. лиц также стоит дополнительно затребовать:

• Документ, подтверждающий, что продавец не состоит в браке, или же документ, подтверждающий согласие супруга или супруги на осуществление сделки, заверенный нотариусом;
• Документ, подтверждающий психическое здоровье собственника.

Если вы имеете дело не с физическим лицом, а организацией, необходимо также запросить:

• Учредительные документы сообщества;
• Документы, подтверждающие полномочия управляющего лица, к примеру, директора (существует вероятность того, что его права могут быть ограничены, а решение о продаже может приниматься только акционерами или собранием учредителей).

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

В период кризиса все хотят сохранить свои денежные средства. Одни предпочитают покупку золота, другие – положить деньги в банк, а третьи ничего не делают и просто прячут деньги под подушкой, в надежде, что так спасут свои активы. В случае накопления небольшой суммы денег, приобретение драгоценных металлов является хорошим способом уберечь деньги от инфляции. Но если у вас достаточно средств и вы хотите не просто сохранить капитал, но и получить доход, то приобретение недвижимости является отличным вариантом.

Существует ряд целей инвестирования в строительство жилой недвижимости:

• Приобретение недвижимости для себя.
• Приобретение квартиры в новостройке, с целью сдачи в аренду.
• Инвестирование в начинающиеся строительство, с целью дальнейшей продажи готовой квартиры по высокой цене.

Все варианты имеют преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно.

Покупка недвижимости для личного пользования

Накопив достаточно средств за долгие годы, многие решаются либо сменить жилье, либо приобрести квартиру родственникам. Инвестируя в строительство дома можно постепенно проводить выплату своей квартиры, а со временем получить готовую квартиру в новом доме.

Квартира для аренды

Сдавая жилплощадь в аренду, собственник квартиры постоянно будет получать ежемесячный доход.

Квартиру можно сдавать посуточно или на длительный период. Доход от сдачи квартиры посуточно приблизительно в два раза больше ежемесячной оплаты за аренду жилья (в расчете на один месяц).

Хозяин квартиры постоянно будет получать пассивный доход. Однако и здесь есть свои нюансы. Все зависит от множества факторов:

• Жильцы. Не всегда в квартире проживают люди, а при посуточной сдаче отсутствие жильцов распространённая проблема. Погнавшись за большим доходом, можно получить только убытки.
• Город. В большом городе, в отличие от маленького провинциального городке, всегда больший приток новых студентов, рабочих и туристов.
• Ремонт. Косметический ремонт или его отсутствие существенно влияет на решение квартиросъемщика.
• Месторасположение. Квартира, расположенная ближе к центру всегда будет стоить дороже, чем квартира в тихом уютном спальном районе. Это зависит от цели аренды квартиры и от пожелания потенциальных жильцов.
• При наличии большого количества плюсов, нужно помнить и о недостатках.
• Капиталоемкость. Необходимость большого количества денежных средств самый большой минус. Нужно не только собрать много денег для покупки квартиры, но и потратиться на ремонт.
• Период окупаемости. Выгодной инвестицией в недвижимость считается та инвестиция, которая окупается после 100 месяцев арендной оплаты. В реальной жизни период окупаемости инвестиций составляет около десяти лет.

Перепродажа квартиры

Инвестируя в строительство новостроек, можно приобрести квадратные метры жилплощади достаточно дешево, а после завершения проекта и ремонта в квартире, можно ее продать.

В данном случае доход от продажи превышает первоначальную инвестицию на тридцать, а то и сорок процентов.

Как оформляется коммерческая ипотека в Сбербанке

Процедура получения коммерческого ипотечного займа в Сбербанке включает в себя следующие обязательные этапы:

1. Изучение условий кредитования (при необходимости можно проконсультироваться с банковским служащим).
2. Выбор кредитной программы и определение будущей кредитной нагрузки (клиенты-физические и юридические лица на ипотечном/кредитном калькуляторе смогут рассчитать предстоящие траты по обслуживанию долга перед банком).
3. Подготовка озвученного Сбербанком пакета бумаг.
4. Заполнение анкеты и подача заявки.
5. Проверка предоставленной информации и документов компетентными службами Сбербанка.
6. Оглашение окончательного решения кредитной организации.
7. В случае положительного исхода – подписание договора с продавцом и кредитной документации со Сберегательным банком России.
8. Заключение договора страхования и оплата первоначального взноса за недвижимость.
9. Регистрация сделки в Регпалате.
10. Перечисление обозначенной в договоре суммы продавцу коммерческой недвижимости (если займ является целевым).

Пакет документов

Перечень бумаг для граждан включает в себя:

• заполненную анкету;
• паспорт заемщика;
• документацию, подтверждающую занятость и платежеспособность клиента;
• документы на залог;
• иные документы по требованию банка.

Как быстро продать помещение?

Коммерческой недвижимостью признают здания, сооружения и земли, целью которых является получение прибыли. Таковыми могут быть здания под офис, торговые центры, заведения общественного питания, частные клиники и т.д. Чтобы продать такой объект недвижимости, собственник должен пройти несколько подготовительных этапов.

Подготовка объекта

Нюансы и сложности могут возникнуть уже на этапе переговоров перед заключением договора купли-продажи. Покупатель проверяет все необходимые документы и само здание (или землю), прежде чем поставить свою подпись в договоре.

Объект коммерческой недвижимости должен обладать следующими признаками:

• земля, здание или сооружение должны принадлежать продавцу на праве собственности;
• находится в пригодном для использования по целевому назначению состоянии;
• подключен к сети инженерно-технического обеспечения;
• если это здание, то оно должно являться капитальным строением;
• в здании должен быть сделан косметический ремонт (что само по себе является возможностью немного повысить цену);
• оно пригодно для эксплуатации;
• на недвижимость должны отсутствовать обременения и ограничения.

Как только продавец убедится, что здание в порядке и готово к продаже, ему необходимо заняться подготовкой документов к продаже. Для продавцов – физических и юридических лиц перечень будет несколько различаться, т.к. последним нужно предоставить больше сведений.

Подготовка документов

Физ.лица готовят следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, сведения о приватизации, переводе жилого помещения в нежилое);
• свидетельство о гос.регистрации права собственности на объект недвижимости;
• сведения из ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений;
• сведения из ЕГРН об арендаторах (если они есть), заключивших договор более чем на 1 год;
• копии договора аренды с арендаторами, заключившими договор на срок мене 1 года;
• если физ.лицо ранее состояло в браке, необходим нотариально заверенный отказ бывшего супруга от прав на данный объект (в том случае, если данная недвижимость была приобретена лицом во время брака);
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт из БТИ – для экспрета-оценщика;
• сведения о предыдущих владельцах объекта (история перехода прав на имущество);
• квитанции услуг ЖКХ;
• отчет оценщика, который произвел оценку объекта коммерческой недвижимости.

Индивидуальные предприниматели к вышеуказанному перечню должны предоставить свидетельство о регистрации ИП из ЕГРИП и ИНН.

Для юридических лиц, кроме вышеуказанных документов, необходимо предоставить:

• вместо паспорта – выписку из ЕГРЮЛ о регистрации юр.лица;
• учредительные документы;
• устав организации;
• ИНН;
• сведения о руководителе организации.

Установление цены

Чтобы установить рекомендуемую цену, необходимо пригласить специалиста-оценщика из компании, имеющей право оказывать подобные услуги. Прежде чем приглашать специалиста, продавец должен произвести всяческие улучшения объекта: косметический ремонт, замена дверей и окон и т.д. Чем лучше внутренняя отделка помещения, тем на более высокую цену можно претендовать.

Важно! Вся документация, подтверждающая произведенные улучшения, должна быть сохранена (товарные чеки, договор подряда на ремонт помещения и т.д.).

Оценщик устанавливает рыночную цену объекта недвижимости – рекомендуемую для совершения покупки

Важность оценки заключается в том, чтобы продавец не смог «загнуть» слишком высокую стоимость

Для оценки рыночной стоимости смотрят на следующие критерии:

• характеристика самого здания или помещения (площадь, этажность, его высота и внутренняя отделка);
• месторасположение – чем ближе здание находится к центру населенного пункта, тем выше оно оценивается;
• подъездные пути к зданию;
• возможность изменения коммуникаций.

Особенности коммерческой ипотеки в Сбербанке

В общем понимании коммерческая ипотека подразумевает приобретение с помощью заемных средств недвижимости нежилого назначения, включая складские, торговые, производственные, офисные и иные помещения для нужд частных и корпоративных клиентов.

В Сбербанке такой вид кредитования доступен как для физлиц, так и для ИП и бизнеса. Особенностями коммерческой ипотеки являются:

• укороченный период погашения задолженности (в среднем не более 15 лет);
• повышенные процентные ставки по сравнению с жилищной ипотекой;
• существенный первый взнос (минимум 20-30% от цены объекта на рынке);
• дополнительная необходимость в поручительстве по договору третьих лиц (особенно для бизнеса).