Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Нужен ли задаток

Как правило, оформление временного контракта сопровождается передачей определенной части денежной суммы от стоимости жилья для фиксации и подкрепления обязательств сторон.

Передача задатка собственнику имущества – рискованное действие, так как закон не обязывает покупателя к такому действию.

Вручение аванса следует заверить распиской. В случае отказа от сделки по купле-продажи недвижимости продавцом – он обязан вернуть предоплату в двойном размере. Если же условия промежуточного договора нарушил покупатель – деньги остаются у владельца квартиры.

Черновой договор купли-продажи квартиры имеет первостепенную значимость – практически вся изложенная информация переносится в основной договор на приобретение недвижимого имущества.

Без одобрения предварительного контракта кредитным учреждением, например, Сбербанком, заключение кредитного договора невозможно.

При утвержденном банком промежуточном соглашении с получателем ипотечного кредита сразу подписывается кредитный договор и перечисляются денежные средства в счет оплаты за квартиру/дом.

Мнение эксперта
Ильин Владислав Денисович
Практикующий юрист с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Большой опыт в составлении договоров.

Для составления ПДКП необходимо выявить все риски, проштудировать большой объем документов, учесть характерные черты сделок с жильем при наличии различных первоначальных данных:

• покупка жилого помещения с использованием Семейного (материнского) капитала;
• приобретение обремененной залогом недвижимости;
• выкуп дома/жилья у несовершеннолетнего гражданина.

Подготовить правильно составленный первоначальный договор наугад просто невозможно. Поэтому для безопасности и чистоты сделки купли-продажи квартиры предварительный договор следует поручить оформить специалистам, владеющими всеми необходимыми для этого знаниями и опытом.

Возможно, Вам будет также интересна статья о нюансах ипотеки под материнский капитал.

Статью о порядке проведения оценки квартиры для ипотеки читайте здесь.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности составления предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке:

В каких случаях продают ипотечную квартиру

Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

• потеря дохода;
• необходимость в приобретении более просторного жилья;
• желание заработать на сделке перепродажи;
• личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).

Теперь подробнее о каждой из причин.

Потеря дохода

Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

Необходимость в расширении жилплощади

Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.

О том, как купить квартиру в ипотеку на маткапитал, читайте отдельную публикацию на сайте.

Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.

Существует два варианта действий в такой ситуации:

• взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
• продать первую квартиру и купить более просторную.

Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.

Личные обстоятельства

Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.

Заработок на сделке продажи

Вариант для умных и продвинутых.

Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.

Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.

Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи составляется в письменной форме. В некоторых случаях потребуется заверение у нотариуса:

• продажа недвижимости, где прописаны несовершеннолетние,
• продается доля,
• владелец является недееспособным.

Кто составляет договор купли-продажи

Договор купли-продажи может составить продавец, покупатель – после согласования условий сделки. Также для процедуры может привлекаться юрист, риелтор. В сделке, кроме продавца и покупателя, могут участвовать представители сторон (им заранее нужно оформить доверенность у нотариуса).

Где можно оформить ДКП на квартиру

Договор купли-продажи квартиры можно оформить в нотариальной конторе. Этот способ используется в том случае, если документ необходимо заверить. Составить ДКП можно через риэлтерское агентство – специалист самостоятельно подготовит необходимые документы.

При совершении сделки самостоятельно (без участия агентств) можно воспользоваться услугами юриста. Подать документы на регистрацию права собственности можно через МФЦ или сразу в Росреестр.

Стоимость оформления ДКП на квартиру, и кто платит

Законодатель не устанавливает обязанность оплаты договора купли-продажи квартиры одной или другой стороной. Если услуга заказывается у третьих лиц, продавец и покупатель оговаривают момент оплаты. Чаще всего это делает покупатель – несет расходы по составлению договора, нанимаем юриста или работает с риелтором.

Стоимость услуг:

1. Риелтора – компании имеют свой прайс, поэтому цена может отличаться в разных агентствах. Как правило, они берут 1% от стоимости квартиры. Также может устанавливаться нижняя граница – оказывают услугу, но не менее чем за 50 тыс. руб. и выше.
2. Юрист – также нет единой цены. Специалист и клиент договариваются о конечной стоимости работы. Все будет зависеть от региона и сложности выполнения работы.

Дорогостоящим является договор купли-продажи с нотариальным заверением. В этом случае есть правила, установленные Налоговым Кодексом РФ (далее – НК РФ). В соответствии со ст. 333.24 НК РФ «Размер государственной пошлины за совершение нотариальных действий) нотариус имеет право взять только 0.5% от стоимости недвижимости.

При этом есть ограничения по минимальной и максимальной сумме:

1. Минимальный размер – не менее 300 руб.
2. Максимальный – 20 тыс. руб.

Стоимость заверения договора при продаже квартиры также зависит от того, кому продается недвижимость (ст. 22.1 «Основы законодательства РФ о нотариате). Если близким родственникам (дети, братья, сестры, бабушки и дедушки, родители, супруги, внуки):

1. До 10 млн руб. – 3 тыс. руб. + 0.2% от стоимости недвижимости.
2. Свыше 10 млн руб. – 23 тыс. руб. + 0.1% от суммы сделки.

Конечная стоимость за услугу не может превышать 50 тыс. руб.

Если сделка осуществляется не с родственниками:

1. До 1 млн руб. включительно – 3 тыс. руб. + 0.4%.
2. От 1 млн руб. до 10 млн руб. – 7 тыс. руб. + 0.2%.
3. Свыше 10 млн руб. – 25 тыс. руб. + 0.1%.

Конечная стоимость услуги не может превышать 100 тыс. руб.

Сколько экземпляров и для кого нужно подготовить

Стандартный договор купли-продажи квартиры составляется в 3 экземплярах (1 покупатель и 1 продавец). Для каждого участника договора подготавливается свой вариант, также 1 экземпляр необходим для Росреестра.

Как правильно прошить договор купли-продажи

Если договор купли-продажи квартиры имеет более 1 страницы, то его необходимо сшить. В этом случае ставить подписи разрешается только на последней странице. Если договор не сшивать, то придется подписывать каждую страницу.

Как сшить договор купли-продажи квартиры:

1. Убрать с листков крепления, скрепки и т.д.
2. Сложить листы в нужной последовательности, обязательно проверить нумерацию страниц.
3. Взять шило или иглу для прошивки, отступить 1.5 см от левой стороны документа и сделать 3 сквозные отверстия (расстояние между ними не менее 3 см).
4. Взять нитку (60-80 см) и вставить ее в иглу.
5. Начинать нужно с отверстия по середине. Продеть иглу от себя, потом в отверстие с левой стороны, затем во второе – с правого края, обратно в середину. С тыльной стороны должны остаться 2 конца нитки.
6. Завязать узел и отрезать лишнее, свободными должны остаться 7-8 см нити.
7. Взять небольшой кусок бумаги и наклеить его на узел. Здесь нужно сделать надпись: «Пронумеровано, прошито и скреплено печатью на ___листах».

Подпись будет заверена регистрирующим органом и подписью его представителя.

Можно ли вносить изменения

Если основной договор не подписан и не сдан в Росреестр, то можно договориться с другой стороной об изменении условий. Переписывается этот же текст. В противном случае придется составлять дополнительное соглашение.

Что такое задаток при ипотеке

Задаток предполагает передачу определенной суммы денежных средств перед совершением сделки. Так как процедура купли-продажи с участием заемных средств предполагает длительность оформления (объект недвижимости необходимо оценить и согласовать с банком), многие продавцы ставят внесение предварительного платежа обязательным условием. Однако это выгодно также покупателю, который получает гарантию, что понравившееся жилье не будет продано другому.

Задаток оформляется отдельным договором, который используется для решения спорных вопросов в случае их возникновения и защиты интересов обеих сторон сделки.

Особенности и возможные ошибки документа

Во время оформления соглашения при приобретении квартир, учитываются многочисленные нюансы. Всем сторонам нужно быть внимательными при составлении и подписании документов

Есть несколько моментов, которые важно помнить, чтобы не допустить ошибок при заключении соглашения купли продажи квартиры:

• Оптимальный порядок расчетов. Заранее оговариваются моменты с дополнительными расчетами по ипотечной сделке. Дело в том, что при произведении платежей в банке могут взиматься комиссионные сборы;
• Сроки передачи такой недвижимости, как квартира в рамках ипотечного соглашения. В документе прописывается дата, когда жилье будет передано финансовому учреждению в качестве обеспечения по кредиту. Если в жилье прописаны другие лица, то необходимо указать даты, когда они будут выписаны. В противном случае имущество не может быть передано в собственность покупателя после покупки;
• Проверка внесенной в документ информации. После подписания бумага проходит процедуру государственной проверки. И стоит отметить, что если в ней появятся какие либо ошибки, то она не пройдет ее. Во время подписания сторонами документ перечитывается на несколько раз. Именно это советуют делать юристы с большим опытом работы.

Сравнительная таблица учреждений и условий по ипотечным программам

Больше об условиях получения ипотеки на частный дом с участком и без, а также о том, каковы требования к объекту недвижимости, читайте тут.

Регистрация ипотечного соглашения

Законодательную базу для этой процедуры составляет Закон «Об ипотеке». В нем прописаны временные рамки и порядок проведения регистрации.

Сроки и порядок проведения процедуры

Государственные органы зарегистрируют договор ипотечного кредитования в течение:

• 15 дней – для земельных участков;
• 5 дней – для объектом недвижимости.

Покупатель обязан уплатить госпошлину за регистрацию договора ипотеки. Льготные условия для совершения этой операции предусмотрены для определенных категорий заемщиков (военнослужащих и работников бюджетной сферы). На обычных условиях плата за регистрацию договора составит:

• 1 тыс. рублей – для физических лиц;
• 4 тыс. рублей – для юридических лиц.

Процедура проводится в следующей последовательности:

1. Стороны подают совместное заявление в региональное подразделение Росреестра и прилагают необходимые документы: договор ипотеки, кредитное соглашение, квитанцию об уплате госпошлины, закладную на имущество (при наличии). В ряде случаев могут потребоваться дополнительные документы, вроде нотариально заверенного согласия супруга на продажу недвижимости
2. Стороны ожидают, пока уполномоченный представитель Росреестра проверит документы и поставит печать на закладной и ипотечном договоре.

На этом процедура регистрации считается оконченной. Ее результатом становится оформление права собственности на кредитуемое жилье.

Регистрация дополнительного соглашения к ипотечному договору

В ряде случаев к договору ипотечного кредитования принимаются изменения и дополнения. Они оформляются так же, как и основной документ. Новые положения подлежат такой же регистрации в Росреестре, иначе сделка будет признана недействительной.

Процедура проводится регистрационное палатой сразу после подписания документов с внесенными изменениями и дополнениями. Сроки такие же: 5 дней для объектов недвижимости и 15 дней для земельных участков.

Юридическую поддержку и полное сопровождение от выбора квартиры до ее регистрации в государственных органах осуществляют специальные компании. Если нет желания возиться с составлением документов и прочей бумажной волокитой, можно воспользоваться услугами специалистов. В обратном случае лучше заранее ознакомиться с законодательной базой и основными положениями по проведению сделки как с продавцом жилья, так и с банком-кредитором.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Третьи лица: типизация

Выбрав понравившийся вариант, покупатель вправе запросить выписку из домовой книги по конкретной квартире. Ее заказывают в Многофункциональном Федеральном Центре.

В полученной справке приведен список всех зарегистрированных жильцов. Сегодня банки требуют оставить квартиру «пустой» до заключения договора.

Законом предусмотрены варианты, когда на право пользования могут претендовать граждане, не прописанные на объекте и не имеющие в них долей:

1. Лица, прописанные в квартире до ее приватизации, давшие на нее согласие без включения их в долю.
2. В завещании могут быть оговорены условия передачи жилплощади в вечное безвозмездное пользование третьим лицам.
3. Если жилье было куплено с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям, несовершеннолетние могут претендовать на квартиру.
4. Получатели пожизненной ренты также могут оспорить переход права собственности.

От того, насколько глубоко будет проработан вопрос третьих лиц зависит успешность сделки купли-продажи и спокойствие в дальнейшем. Однако продавец тоже рискует.