Как продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке?

Порядок продажи жилья

Для того чтобы продать жилье, купленное по НИС, необходимо выполнять следующие пункты:

• Проследовать в отделение банка и, обратившись к сотрудникам выяснить, какую сумму осталось выплатить для погашения задолженности и последующего снятия обременения;
• Дальнейшие действия зависят от выбранного варианта. Необходимо либо внести сумму в счет погашения ипотеки, взять кредит в банке и также внести сумму, тем самым сняв обременения, или же найти покупателя, который будет согласен на проведение всех процедур, связанных с переуступкой;
• Взять в отделение банка закладную и выполнить все действия направленные на снятие обременения банка и одновременно с этим снять обременение со стороны Росвоенипотеки путем написания заявления и возврату всех накоплений;
• Подать заявление о снятие обременения в пользу РФ, подтверждая факт исполнения всех обязательств;
• Обратиться в Росреестр для того, чтобы убрать запись из реестра о том, что имущество обладает каким-либо обременением.

Выполнив все пункты, описанные выше, военнослужащий получает право свободно продавать свое жилье путем подписания простого договора и последующей перерегистрации права в Росреестре.

Сама процедура занимает очень длительное время. Основное время приходится тратить на то, чтобы все организации сняли обременение. Дольше всего это происходит при рассмотрении заявления в Росвоенипотеке, которое обрабатывается около 30 дней. С банковской организацией все немного быстрее, но тоже занимает продолжительное время (около 3 недель).

Каждая из процедур и вся сделка в целом требуют индивидуального подхода. Описать единый вариант, по которому будет происходить процедура невозможно. Каждая сделка будет обладать своими особенностями и иметь различные варианты развития событий.

ВНИМАНИЕ !!! Для успешной продажи жилого помещения рекомендуется обратиться за специализированной помощью. На данный момент существует множество организаций, которые помогают военнослужащим в оформлении необходимой документации для снятия всех наложенных обременений

Для привлечения их в качестве помощников необходимо внимательно изучить заключаемый договор и отзывы о компании. Лучшим решением будет получение помощи у юристов, которые обладают знаниями и практикой в решении данных вопросов.

Порядок заключения сделки

1. Военнослужащий обязан поставить в известность о желании продать квартиру сам банк, где проходило кредитование и Росвоенипотеку;
2. Заполнить заявление о постановке на учет, как участника накопительной системы (отчисления продолжат идти в прежнем режиме, а после присоединяться и денежные средства, затраченные  на покупку первоначальной квартиры);
3. Уточнить размер задолженности;
4. После того как денежные средства придут на счет, банк должен выдать документ, подтверждающий снятие обременений с недвижимости;
5. Далее недвижимость оформляется в собственность и её можно продать, подарить, обменять;
6. Далее квартиру можно продать на законных основаниях:
   1. Выбрать каким образом будет осуществляться продажа (самостоятельно или с помощью риэлтора).
   2. Оценить квартиру. Если в округе реализуется много квартир, можно попробовать установить цену ниже, если продажа осуществляется в срочном порядке;
   3. Выложить объявления самостоятельно или с помощью риелтора в зависимости от желаемого вида продажи;
   4. Параллельно с продажей следует привести в порядок все документы, которые понадобятся покупателю для ознакомления и дальнейшего переоформления:
      • Паспорт;
      • Согласие членов семьи;
      • Документ, который подтвердит основание собственности;
      • Выписка из домовой книги;
      • Справки, подтверждающие наличие задолженностей по коммунальным платежам.
   5. Проводить осмотр и встречи с потенциальными покупателями;
   6. Если нашелся серьезный покупатель, то стоит взять задаток в виде определенной суммы. Которая будет гарантировать его порядочность;
   7. Выписаться из квартиры и только после этого заключить  договор купли-продажи и получить окончательные денежные средства.

На вырученные от сделки денежные средства можно купить дом или же потратить по своему усмотрению — здесь ограничений уже не существует. С помощью взятия повторного займа можно купить:

• Квартиру;
• Коттедж;
• Частный дом;
• Таунхаус.

Важной особенностью является отсутствие незаконных перепланировок, что  может затянуть процесс оформления.

Как продать квартиру по военной ипотеке: схемы и риски

После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее.

Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство.

Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.

Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

особенность в том, что с момента внесения первого платежа недвижимость находится во владении Минобороны и банка, с которым заключен ипотечный договор.

Такие правила установлены действующим законодательством по регулированию целевого расходования средств в рамках данной программы.

Избавиться от обременения возможно только после того, как долг по кредиту будет полностью погашен досрочно или по достижению 20-летнего срока службы. Таким образом, продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно лишь выполнив все законные обязательства.

Схема №1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы.

Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.

Военнослужащий должен выполнить следующие действия:

• обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
• проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
• узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
• погасить кредит из найденных средств;
• начать поиск покупателей;
• подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
• продать квартиру по стандартной схеме.

Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.

Подводные камни и риски

Как показывает практика, больше всего сложностей возникает на этапе снятия отметки в Росреестре, так как на имущество, приобретенное по данному проекту кредитования, накладывается два вида обременения — в пользу банковской организации и государства в лице Министерства обороны.

К тому же банки не всегда демонстрируют готовность войти в положение заемщика, а суммы для погашения ипотеки в Москве, например, совсем не маленькие. Не стоит думать, что продать квартиру по военной ипотеке самостоятельно легко и просто.

Без участия посредника здесь не обойтись, но выбирать его следует с умом.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

• найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
• вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
• подписать новое соглашение при участии третьего лица;
• получить деньги.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования военных

Среди положительных сторон стоит отметить:

• военная ипотека доступна в любом регионе России;
• первоначальный взнос оплачивается из государственных средств;
• низкие процентные ставки;
• досрочное погашение военной ипотеки без штрафов;
• банковские организации практически никогда не отказывают в кредитовании военнослужащим.

Недостатки тоже имеются:

• данный вид кредитования доступен только военнослужащим;
• долгая процедура оформления;
• лимит кредитования в 2,4 млн, некоторые банки соглашаются на меньшую сумму (например “ВТБ 24” – военная ипотека);
• документы на оформление передаются банковской организации за несколько недель;
• при увольнении все льготы снимаются, заемщик выплачивает самостоятельно всю сумму кредита.

[Всего голосов: 0 Средний: 0/5]

Как досрочно погасить задолженность

Самый удобный способ – найти требуемую сумму и полностью оплатить заем перед банком. Опишем несколько вариантов поиска денег:

Важно! Требуется погасить задолженность перед банком и вернуть деньги на индивидуальный счет в Росвоенипотеке. Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС

Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства

Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС. Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства.

После того как необходимая сумма собрана следует придерживаться пошаговой инструкции:

• подать заявление своему кредитору о своем намерении оплатить ссуду ранее установленного срока;
• уведомить Росвоенипотеку, что по определенным обстоятельствам необходимо досрочно оплатить долг, поэтому потребуется снять обременение с недвижимости;
• узнать точную сумму в банке и военном учреждении, необходимой для внесения на счет;
• оплатить имеющиеся задолженности;
• обратиться в регистрирующий орган и получить документ, что квартира не находится под залогом и готова к продаже;
• если покупатель еще не найден, то заняться поиском потенциальных собственников;
• одновременно с этим нужно подготовить документацию, необходимую для оформления сделки продажи;
• оформить договор купли-продажи по обычной схеме.

Каждый случай продажи квартиры, купленной за счет средств военной ипотеки, индивидуален. Нельзя установить единые требования для подобных сделок. Будет учитываться: срок службы в армии, дата оформления займа, вид приобретенного жилья (в новостройке или на вторичном рынке).

Кроме того сборы всех бланков могут затянуться, так как на предоставление любой справки из военного ведомства дается 30 дней. Банк же выдаст извещение с указанием имеющейся задолженности в течение нескольких дней.

Подача рапорта о внесении в список накопительно-ипотечной системы

В реестре НИС содержатся сведения об участниках системы. Внесение записей в него подтверждается выданным военнослужащему под расписку уведомлением в письменном виде.

Данные вносятся не позднее трехмесячного срока с момента подачи рапорта военным, его увольнения или других обстоятельств.

Ведением списка НИС занимается ответственное лицо в воинской части.

Для участия в НИС военнослужащий представляет должностному лицу такие документы:

• рапорт;
• паспорт (его копия);
• копия контракта на прохождение службы.

Рапорт (заявление) заполняется военным в той части, где он проходит службу. В него вносится следующая информация:

1. Фамилия, имя, отчество и звание военнослужащего, который желает стать участником НИС, указывается вверху заявления.
2. Паспортные данные заявителя.
3. Просьба – внесение информации в список с дальнейшим получением свидетельства.
4. Цель – получение жилищного займа целевой направленности, приобретение жилья.
5. Согласие на изъятие (перечисление в банк) накоплений с персонального счета уполномоченным лицом.
6. Название города или населенного пункта, в котором планируется купить недвижимость.
7. Контактные данные – телефоны самого военного, его доверенных.
8. Если свидетельство планируется получать посредством почтового письма, указывается адрес (с индексом), куда следует его направить.
9. Дата, подпись.

После принятия рапорта руководством военнослужащего, в его дело вкладывается карточка участника НИС, данные о нем вносятся в реестр (специальная учетная книга). На сегодняшний момент допустимо ведение реестра в электронном варианте.

После отправки данных военного в орган профильного министерства, их проверки, участник получает уникальный 20-значный код.

Уже с ним военный вправе оформить накопительный счет для дальнейшего перечисления на него государственных средств.

При переводе на службу в другую часть, документы относительно ипотечного кредитования направляются туда почтой.

Образец рапорта о вступлении военнослужащего в НИС можно скачать здесь.

Особенности ипотеки для военнослужащих

Преимущества программы НИС оценили миллионы военнослужащих: за период службы они получают 2,4 млн. рублей для решения жилищного вопроса.

Получить эти деньги единовременно не получится, средства будут переводить на личный счет военнослужащего ежегодно, до окончания контракта. Накопления можно направить на первый взнос по ипотечной ссуде, а регулярными взносами рассчитываться с банком. Особенностью этой схемы является двойное обременение: залог на недвижимость оформляется банком и Росвоенипотекой.

Еще одним важным отличием военной ипотеки является ее «возвратность». Если участник НИС возвращает долг государству, эти деньги снова учитываются на его личном счете и доступны для повторного использования. Другими словами, военнослужащий может использовать право на военную ипотеку многократно, при условии полного возврата предыдущих долгов.

Почему стремятся продать квартиру с кредитом?

Казалось бы, став обладателем долгожданного жилья, пусть даже с помощью кредитных средств, все идет прекрасно. Остается лишь делать выплаты по долговым обязательствам и наслаждаться жизнью. Однако не следует забывать о долгосрочности ипотечных займов. За 10-20 лет многое может произойти.

Вот перечень наиболее частых причин:

• Кардинально изменился уровень дохода заемщика. Например, он утратил финансовую способность нести кредитное бремя.
• Возникла надобность в приобретении более просторного жилья – увеличился состав семьи.
• Человек по тем или иным причинам переезжает в другой городской район (город, страну).
• Вполне распространенный повод продажи – реализация строящегося жилья для получения дохода. Если заемщик покупает квартиру на первом этапе строительства, то на момент ввода в эксплуатацию цена такого объекта значительно возрастает. В данном случае прибыль продавца может перекрыть ипотечные расходы. В общем на ипотеке вполне можно заработать.

Как видим, обстоятельства финансового или иного плана диктуют свои условия.

Купля-продажа квартиры по военной ипотеке – как работает накопительная ипотечная система

Обеспечение военнослужащих полноценным жильём – актуальная для России проблема. Наличие у офицеров, прослуживших государству десятки лет, просторной квартиры для всей семьи – вопрос государственного престижа.

Ещё десять лет назад у военнослужащих было всего два варианта решения жилищного вопроса – годы (а то и десятилетия) ожидания в общей очереди или приобретение недвижимости на свои личные деньги.

К счастью, в 2005 году появился новый вариант – Военная Ипотека (ВИ). Принципиально новый механизм покупки жилья позволяет получить квартиру военным уже через 3 года после участия в специальной федеральной программе.

Как работает накопительно-ипотечная система

Программа получила название «Накопительно-Ипотечная Система» (НИС). Каждый участник этой системы получает право на покупку жилья по ВИ в любом регионе РФ.

Система работает достаточно просто:

• на личный счет участника проекта регулярно перечисляется определенная сумма денег (платежи одинаковы для всех военнослужащих и каждый год индексируются);
• спустя 3 года (36 месяцев) после участия в проекте военный имеет право направить накопленные средства на погашение первичного взноса за жильё по ипотечному кредиту;
• через банк оформляется покупка квартиры в кредит – за ипотеку в течение установленного срока рассчитывается Министерство Обороны, а заёмщик получает в собственность полноценный жилой объект.

Можно не торопиться с покупкой квартиры, если особых проблем с жильём у военного нет, а купить дом или новую квартиру после выхода на пенсию в 45 лет. В этом случае денег вполне хватит на единовременную покупку без оформления ипотеки.

Правда, сделку всё равно придётся оформлять через банк или посредническую организацию, поскольку «живые» деньги на руки не выдаются. Если объект стоит больше, чем накопилось на счету за 20 лет безупречной службы, военный вправе добавить собственные сбережения.

Таким образом, воспользоваться накопленными на счету средствами участник НИС может в тот момент, когда это будет для него актуально. Единственное условие – трехгодичный срок участия в программе.

Важный нюанс: государство остаётся залогодержателем имущества до полной выплаты по ипотеке. Если заемщик по каким-то причинам решит уволиться из вооруженных сил, остаток долга ему придётся выплачивать самостоятельно.

Подробности читайте в отдельной статье «Военная Ипотека».

Плюсы и особенности военной ипотеки

Теперь о преимуществах и особенностях ВИ:

• погашением кредита занимается не заемщик, а государство;
• приобрести недвижимость можно как в месте прохождения службы, так и в любом другом регионе России;
• на средства НИС служащий имеет право купить дом, коттедж, таунхаус и другие виды полноценных жилых объектов;
• максимальный размер ипотечного военного кредита в текущем году – 2,4 млн. руб.;
• военнослужащий получает возможность приобрести жилье в самом начале своей карьеры;
• наличие личной жилплощади на момент вступления в программу не является препятствием для покупки ещё одной квартиры.

Застройщика (продавца) квартиры участник программы находит самостоятельно. Заемщик заинтересован также в получении кредита на максимально выгодных условиях, поскольку ответственность за выплаты при досрочном увольнении из армии перейдёт к нему.

Ответственность за юридическую чистоту сделки и транзакции с финансами военнослужащих осуществляет орган, представляющий Минобороны – Федеральное Государственное Казенное Управление «Росвоенипотека». Эта структура параллельно занимается доверительным управлением бюджетными средствами, вкладывая их в прибыльные государственные проекты.

Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной статье блога.

Продажа недвижимости по — военной ипотеке

• Получив свидетельство о регистрации в программе НИС, военнослужащий подписывает договор с агентством недвижимости или самостоятельно ищет квартиру, соответствующую всем требованиям банка. Найдя жилье, военнослужащий и риелтор встречаются с продавцом недвижимости
• На переговорах продавец, покупатель и сотрудник агентства недвижимости обсуждают и согласовывают все условия будущей сделки, пакет документов и сроки, в которые она будет произведена. Стороны получают ответы на все, интересующие их, вопросы
• После этого стороны составляют и подписывают предварительный договор, в котором прописываются все обговоренные условия и договоренности
• Затем продавец предоставляет копии документов на жилье для последующей передачи на рассмотрение в банк. Пакет документов соответствует стандартным требованиям к документам, которые необходимы для государственной регистрации. Однако в некоторых случаях банк вправе запросить предоставить некоторые дополнительные бумаги
• Следующим шагом является выбор кредитной организации из числа аккредитованных банков, работающих с военной ипотекой. Выбрав финансовое учреждение, участник НИС подает заявление на получение ипотечного займа в банк, а также предоставляет весь пакет документов, необходимых для рассмотрения данного заявления
• После проверки и анализа документов, представленных военнослужащим, кредитная организация выносит решение об отказе или выдаче ипотечного займа. Вердикт выносится в срок от 1-го до 3-х дней
• После одобрения банком выбора заемщика, он открывает счет в этом же финансовом учреждении. На этот счет будут переведены деньги с накопительного счета военнослужащего на выплату первоначального взноса продавцу и недостающая сумма на покупку квартиры от кредитующей организации. После государственной регистрации сделки данные денежные средства будут направлены продавцу недвижимости
• Вместе с тем, пакет документов на жилье передается в организацию по оценке недвижимости. Со стороны продавца требуется в назначенный день и время предоставить квартиру оценщику для осмотра. Вся процедура получения оценки жилья также занимает срок от 1-го до 3-х дней. Услуги оценочной компании оплачивает покупатель квартиры
• Если недвижимость соответствует требованиям банка, то между ним и военнослужащим заключается договор на получении кредитных средств, а также соглашение о целевом жилищном займе для получения денежных средств, накопленных на именном счету участника НИС, которые позже передаются продавцу в качестве первоначального взноса
• Затем проводится процедура обязательного страхования объекта ипотеки, то есть жилья, а также по желанию заемщика — титула и жизни военнослужащего. Так, заключается договор страхования с соответствующей организацией, а все расходы за ее услуги также ложатся на плечи участника НИС
• Заключив все необходимые соглашения (кредитование, оценка, страхование), документы, подтверждающие данный факт, передаются на проверку требованиям законодательства и на подпись в «Росвоенипотеку». По регламенту на данную процедуру отводится 7 дней
• После подписания договора ЦЖЗ «Росвоенипотекой» на банковский счет заемщика перечисляются деньги для выплаты продавцу квартиры первоначального взноса
• Собственник недвижимости и военнослужащий подписывают договор купли-продажи жилья, четко прописывая порядок взаиморасчетов в нем. Затем передают это соглашение в Федеральную службу государственной регистрации сделки. Это займет еще 5−7 рабочих дней
• После регистрации прав собственности участника НИС на приобретаемую квартиру и получения соответствующего документа, в этот же день данный документ предоставляется в банк. Сразу после чего на расчетный счет продавца, открытый специально для совершения данной сделки, переводится сумма денежных средств, соответствующая стоимости недвижимости
• Продавец получает деньги, снимается с регистрационного учета и передает покупателю ключи от его квартиры в установленную дату. Сделку можно считать закрытой.