Что такое общедолевая собственность на землю

Как разделить общую долевую собственность

По российским законам общее владение земельным участком – один из допустимых вариантов собственности с определением конкретного объема права, или доли в недвижимости. Когда общее управление и распоряжение объектом теряет смысл или попросту невозможно, возникает необходимость оформить раздел земельного участка в общей долевой собственности, и здесь могут скрываться сложности, если у совладельцев разное мнение относительно физического определения конкретной части участка.

В зависимости от наличия или отсутствия единого мнения между собственниками, вопрос разделения участка решается в добровольном порядке или через суд.

Добровольный раздел

Если достигнуто общее мнение по разделению земли, проводят выделение отдельной доли одному или каждому из владельцев. Если на участке есть постройки, стороны могут оформить в пользу одного собственника участок с постройками, а другому компенсируют большей площадью доли.

На проведение процесса влияет общая площадь земли, поскольку действуют разные нормативы минимально возможных участков земли в населенных пунктах и за городом, с различными целями использования.

Если ранее не был определен размер каждой доли, допускается выполнение этого действия при разделе, либо общий объект распределяется по равным частям. Иногда физическое выделение доли в общем праве невозможно из-за чрезмерно малой площади участка. Небольшие участки иногда не подлежат дроблению, поскольку новые части не соответствуют региональным нормативам. Собираясь выделять доли, собственники исходят из законодательных норм, действующих в конкретном регионе.

Например, в Московской области действуют максимальные и минимальные пределы земельных наделов, в зависимости от целевого назначения участка:

• для сельского хозяйства – 2-4 гектара;
• в садоводческих целях – от 6 до 15 соток;
• для огородничества – 4-10 соток;
• для возведения дачного дома и дачи – 6-25 соток.

1. Определение пределов создаваемых наделов.
2. Составление и утверждение плана межевания.
3. Пакет документации сдают в администрацию, к которой территориально относится рассматриваемая земля, чтобы добиться утверждения проекта с новыми границами.
4. Участники составляют и подписывают нотариально заверенное соглашение.
5. Готовые документы сдают в Росреестр или МФЦ для перерегистрации объекта с регистрацией вновь создаваемых участков.

В основной перечень документации для разделения земли входят:

• правоустанавливающие документы (договор о покупке, приватизационный акт, иная бумага, устанавливающая основание для владения участком конкретными лицами);
• кадастровые документы;
• заверенное нотариусом соглашение о разделе;
• если участок оформлен в качестве залога, заручаются согласием залогодержателя (в случае с кредитным залогом в роли держателя залога выступает банк).
• регистрационная пошлина.

Такой вариант оформления допустим только при отсутствии споров и разногласий при определении конкретной части владений каждого собственника. Если хотя бы один из претендентов на долю не согласен с распределением, приходится решать проблему в суде.

Как оформить долевую собственность на земельный участок через суд

Так как разделить земельный участок на доли со справедливым распределением собственности нелегко, суд рассматривает поданный заинтересованным лицом иск и выносит решение на основании предъявленных документов. Иногда судебный орган является обязательной инстанцией, с помощью которой можно провести процедуру законным образом:

1. При межевании затрагиваются интересы третьей стороны, не имеющей права владения конкретной землей (например, при прохождении через участок дороги общего пользования).
2. Надел обладает сложной конфигурацией и участникам сложно определить справедливое соотношение.

Порядок действий при разделе земельного участка в суде:

1. Совладелец участка, заинтересованный в выделении доли, определяет свою позицию относительно распределения принадлежащей недвижимости. Размер долей рассчитывается с учетом всех собственников.
2. Готовится иск в судебный орган с просьбой о выделении отдельной части земли. Вместе с иском подают все подтверждающие позицию истца документы.
3. В назначенную дату все заинтересованные стороны приглашаются на заседание, где могут заявить о своем согласии или несогласии с точкой зрения инициатора. Если представленные документы подтверждают законность требований истца, судья выносит решение об удовлетворении иска.

Скачайте образец:

  Исковое заявление о разделе земельного участка (19,7 KiB, 56 hits)

После вступления в силу судебного решения собственники надела обращаются в Росреестр и регистрируют изменения в праве на собственность.

Экологическое право

Земельные участки относятся к природным объектам, а потому по отношению к ним применимо и экологическое законодательство. Любой собственник земли, вне зависимости от вида деятельности и целевого назначения участка, обязан рационально и бережно относиться к территории, не допуская загрязнения окружающей среды и не нарушая правила природопользования.

По отношению к земельному участку можно выделить два права природопользования — общее и специальное.  В первом случае никаких разрешительных документов не требуется, например, ягоды можно спокойно собирать на собственном участке. Во втором случае требуется специальное разрешение, например, на строительство здания. Нарушение специального права природопользования может привести к потере права собственности. 

В случаях признания права собственности экологическое право также будет учитываться. Например, п. 3 ст. 58 Федерального закона «Об охране окружающей среды» запрещает приватизацию земель, на территории которых имеются объекты, имеющие особое значение.  Кроме того, передавая земельный участок в собственность местные власти должны учитывать экологические интересы, устанавливать целевое назначение, форму использования земли. Им вменяется в обязанность и осуществлять контроль за исполнением постановлений и правил природопользования. При выявлении отклонений и нарушений администрация муниципального образования может инициировать судебное разбирательство, исход которого может быть печальным для собственника. 

Экологическое право имеет множество нюансов, которые нужно учитывать при разбирательствах, связанных с признанием права собственности. Подавая исковое заявление нужно ссылаться на законодательную базу, которая в этом случае будет довольно обширной. Чтобы повысить шансы на успешное разрешение проблемы, лучше обратиться к юристам, которые помогут составить юридически грамотный иск и подскажут, какой тактики лучше придерживаться для достижения желаемого результата.

С чего начать оформление земли?

Оформление земельного участка (ЗУ) — процесс длительный и трудоемкий. Будущий землевладелец доложен понимать это и не надеяться уладить все за несколько дней. Это так же трудоемко, как и оформить дом в собственность после строительства на своем участке.

Рассмотрим основные этапы, которые потребуется пройти заявителю, желающему узаконить земельный участок под домом:

1. Обращение в землеустроительную организацию. На место прибудет квалифицированный геодезист, который сравнит соответствие проектной документации имеющимся на участке строениям, а затем оформит соответствующие документы (срок ожидания — около 30 дней).
2. Узаконивание границ. На основании заключения землеустроителей сотрудники Департамента архитектуры вашего города вынесут постановление о передаче земельного участка в собственность (срок ожидания — 30-40 дней).
3. Визит в Росреестр за получением выписки на земельный участок под жилым домом.
4. Межевание. Процедура, предваряющая создание кадастрового паспорта. Осуществляется кадастровым инженером по предварительной договоренности (срок ожидания — 30-40 дней).
5. Получение кадастрового паспорта и плана участка земли. Оформляется в Росреестре в течение 30 дней с момента предоставления необходимого пакета документов и оплаты госпошлины.
6. Оформление права собственности на землю. Все полученные за время подготовки предоставляются в Росреестр на регистрацию. Выписка из ЕГРН будет готова через 14-30 дней.

Рассмотрим некоторые типичные ситуации, возникающие в жизни потенциальных землевладельцев.

Если участок под частным домом

Зачастую граждане получают в собственность по гражданско-правовым сделкам жилой дом, но не землю под ним. Такое возможно в следующих ситуациях:

• получение права на наследование;
• заключение купли-продажи;
• оформление договора мены и т.д.

Приватизировать землю под домом в собственность можно на следующих основаниях:

• по решению суда;
• по дачной амнистии;
• выкуп земли у муниципальных властей (потребуется получить справку о стоимости земельного участка на основании сведений из кадастра);
• бесплатно на основании распорядительного акта от муниципалитета или иного органа местного самоуправления.

Если земля под многоквартирным домом

Земельный участок под домом, в котором официально расположено несколько квартир (МКД), можно оформить только с согласия всех собственников квартир. Для этого потребуется:

1. Созвать общее собрание жильцов.
2. Заручиться письменным согласием каждого владельца жилой недвижимости.
3. Оформить решение официальным протоколом.

Если дом принадлежит 2 и более хозяевам

Оформлять земельный участок в собственность при наличии нескольких владельцев возможно, если это общее решение. Обращаться в соответствующие органы потребуется вместе и заявления на приватизацию также нужно составлять вместе.

Если дом недостроенный

Основанием для оформления земли в собственность является наличие на нем жилого объекта строительства. Поэтому прежде чем обращаться в госинстанции, нужно ввести недострой в эксплуатацию. При этом, если дом признан самовольной постройкой, гражданину придется предварительно узаконить его и только потом заняться приватизацией участка.

Если дом сгорел

Правило, запрещающее приватизацию земли без наличия жилого строения, действует и в отношении сгоревшего дома. Чтобы оформить землю придется заново отстроить дом и ввести его в эксплуатацию.

Если дом только планируете построить

Оформление земли в собственность, полученной по наследству или иным образом, возможно только после возведения на ней жилого объекта недвижимости и регистрации права собственности на него.

Если земля арендована

Если участок арендован у местного муниципалитета, возможен вариант получения права собственности на участок, если на нем будет возведен жилой дом. При этом совершенно не имеет значения, где он территориально расположен: в Москве, в Крыму или ХМАО. В случае аренды у частного лица — подобное невозможно.

Раздел в добровольном порядке

Добровольный порядок в первую очередь характерен согласием всех собственников спорной недвижимости на такой раздел. Указанная процедура может быть достаточно разнообразной, например, при выделении долей одном участнику отойдет дом и земля под ним, а второй получит большую часть земельного надела.

Порядок проведения данного процесса, а также очередность действий зависят от многих факторов таких как:

• площадь выделяемого участка;
• общий размер земельного надела, поскольку в каждом населенном пункте установлены минимальные размеры границ участков;
• его целевое назначение и т.д.

Важно! Доли земельного участка могут быть установлены собственниками еще на этапе его приобретения. В случае если такие действия проведены не были, а раздел является невозможным, то раздел произойдет поровну как в натуре, так и в юридическом смысле

Каждый вновь созданный участок имеет определенные лимиты в своих размерах, в связи с чем раздел указанной недвижимости может быть несправедливым по отношению к отдельным собственникам.

Пример: Разделение надела на трех владельцев является невозможным ввиду несоответствия предусмотренного региональными правилами минимуму какого-либо из выделенных участков. В таком случае один из участников может претендовать на денежную компенсацию за свою долю, а землю между собой поделят два оставшихся собственника. Третий же получит оговоренное возмещение с учетом рыночной цены участка, но право на общую недвижимость потеряет.

Размер земельного участка при разделе земельного участка

Для того чтобы приступить к процедуре выделения доли на земельный участок, в первую очередь необходимо определиться с площадью вновь образованного земельного надела, который не должен быть меньше или больше установленного законодательством.

В каждом регионе Российской Федерации органами местного самоуправления установлены свои максимальные и минимальные допустимые размеры для указанных участков. Так, в Московской области определены следующие нормативы выделяемых из совместной собственности наделов:

• Для земель с/х назначения – от 2 до 4 га;
• Для садоводческих потребностей – от 0,06 до 0,15 га;
• На землях для устройства огорода – от 0,04 до 0, 1 га;
• Для постройки дачи – от 0,06 до 0,25 га.

Процесс раздела

В случае нахождения собственниками точек соприкосновения в вопросе раздела общего земельного надела, последним необходимо будет провести следующие действия:

• Определить границы вновь созданных земельных участков, составить планы межевания и утвердить их;
• Указанные документы подлежат сдаче в органы администрации по месту нахождения надела для последующего утверждения главой ведомства проекта новых границ;
• Между сторонами заключается соглашение о разделе, удостоверяемое нотариально;
• После прохождения указанных процедур, полный пакет документов предоставляется в Регистрационную палату или многофункциональный центр для регистрации права собственности на новые участки.

Для завершения указанной процедуры в Регистрационную палату предоставляется следующий пакет документов:

• Документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость, например, договор купли-продажи или акт о приватизации;
• Кадастровая документация участка;
• Соглашение о разделе, удостоверенное нотариусом;
• Письменное согласие лиц, имеющих отношение к спорному наделу, например, банковских организаций, в случае если участок находится у последних в залоге;
• Документы, подтверждающие оплату госпошлины.

Образец соглашения о добровольном разделе

Процедура добровольного раздела земельного участка участниками долевой собственности обязательно должна сопровождаться составлением и оформлением соответствующего соглашения.

Документ оформляется письменно, в нем отражаются все существенные условия и данные. Обязательно придется указать:

• Дата и место составления соглашения;
• ФИО сторон, их паспортные данные, адреса регистрации и проживания;
• Спецификации на земельный участок: сведения о праве; реестровый и кадастровый номера; целевое назначение; местонахождение; площадь;
• Описываются достигнутые условия по разделу участка: кому, в каком размере, на каких условиях. Также оговаривается компенсация и расходы на оформление изменений;
• Подписи сторон;
• Нотариальное удостоверение.

Представленный ниже образец соглашения может быть использован для сведения в простейшем споре, но для составления более сложного документа лучше обратиться за помощью к опытным юристам. Консультация наших специалистов на сайте совершенно бесплатна!

Порядок выдела земельного участка в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). В случае если соглашение не достигнуто, выдел может быть произведен в судебном порядке. Также требование о выделе может быть заявлено в суде в случае, когда несколько собственников не договорились о порядке раздела.

Нужно учитывать, что в случае, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Такая выплата допускается с его согласия. При отсутствии согласия компенсация может быть присуждена при одновременном соблюдении следующих условий:

• доля собственника незначительна;
• доля не может быть реально выделена;
• собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Выплата компенсации прекращает право собственности.

Специальные нормы о выделе доли земельного участка предусмотрены ЗК РФ. Пункт 1 ст. 11.5 ЗК РФ предусматривает, что при выделе земельного участка образуются один или несколько новых земельных участков. При этом прежний земельный участок сохраняется в измененных границах. То есть в отличие от случая с разделом земельного участка, когда участок с прежним кадастровым номером перестает существовать, участок со старым номером сохраняется, но в измененных границах.

Необходимо отметить, что выдел доли в натуре возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

У участника долевой собственности, который осуществил выдел земельного участка, возникает право на образуемый земельный участок и прекращается право на измененный. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).

При выделе земельного участка к вновь образуемому участку предъявляются те же требования, что и к участкам, образуемым при разделе земельного участка (ст. 11.9 ЗК РФ).

Отдельный порядок выдела земельного участка предусмотрен в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 13 Закона N 101-ФЗ выдел доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения производится на основании решения общего собрания собственников такого участка. Собранием должны быть утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли.

Извещение о проведении ознакомления с проектом межевания и согласовании проекта направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников не поступило возражений, проект считается согласованным.

В случае несогласия с проектом участники долевой собственности могут оспорить его, в том числе в судебном порядке.

После того как проект межевания согласован, выдел земельного участка может быть осуществлен.

Оборот

Гражданско-правовые сделки с долями осуществляются в соответствии с общими правилами, установленными действующим законодательством. Если число собственников составляет пять и больше лиц, то эти правила реализуются с особенностями, предусмотренными вышеупомянутым Законом № 101-ФЗ.

Без выдела собственник земельной доли вправе осуществлять такие сделки как:

1. Отказ от своего права. Для этого обращаются в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими право на долю. Право собственности прекращается с момента регистрации этого юридического события. При этом доля земельного участка отходит муниципальному образованию.
2. Завещание. Документ оформляется в общем порядке, в соответствии с нормами, установленными законодательством. Наследники не ограничиваются только родственными связями в этом случае. Завещатель может передать долю земельного надела тому лицу, которому пожелает.
3. Внесение пая в уставной капитал сельскохозяйственной организации, пользующейся соответствующим наделом. Особенность процедуры заключается в ограниченном субъектном составе. Главное при этом сохранить целевое назначение земли. Поэтому доля может вкладываться только в организации, занимающиеся сельским хозяйством.
4. Передача в доверительное управление. Это эффективный распорядительный способ при использовании своего права на долю. При этом за собственником сохраняется его право без нужды самостоятельного использования надела. Доверительным управляющими могут быть члены крестьянского хозяйства, организация, занимающаяся сельским хозяйством.

Все остальные сделки должны осуществляться при предварительном выделении пая в отдельный участок. Например, к ним относится продажа или дарение доли. Чаще всего, используется продажа. Доля земли может быть реализована только иному участнику долевой собственности. Необходимо учитывать право преимущественной покупки, которое предусмотрено ГК РФ, а также Законом № 101-ФЗ.

Дарение осуществляется аналогичным образом. Устная форма не имеет юридической силы. Поэтому, как при продаже, необходимо заключить договор дарения земельной доли.

Документы для оформления долевой собственности на земельный участок

В случае, когда дом является собственностью нескольких граждан, для того, чтобы зарегистрировать земельный надел в качестве собственности, подайте комплект бумаг, необходимых для данной процедуры в отделение Росреестра:

• Заполненное в соответствии с образцом заявление, бланк которого можно получить в отделениях органов государственной власти;
• Документ, способный подтвердить личность гражданина, подающего запрос на оформление собственности, если документы приносит другое лицо, являющееся представителем владельца земли, то при обращении нужно предоставить соответствующе оформленную доверенность;
• Квитанцию, подтверждающую факт оплаты пошлины в пользу государства, а также ее копию;
• Выписку из кадастрового паспорта;
• Документ, устанавливающий право гражданина на участок – в его качестве может выступать договор купли-продажи, дарения или мены; бумага, подтверждающая право на пользование имуществом бессрочно или вступление в наследство; решение органов государственной или муниципальной власти, в соответствии с которым надел выделяется в пользование; другой правоустанавливающий акт, в том числе выданный гражданину на основании закона;
• Оформленное в письменном виде и заверенное нотариально согласие других хозяев дома на оформление собственности, в том случае, если жилое строение находится в общей собственности и имеет нескольких владельцев;
• Выписка из реестра недвижимости, содержащая сведения обо всех собственниках;
• В случае если имеются конфликты с гражданами, которым принадлежат соседние наделы, проводите межевые работы и заново оформите кадастровый паспорт.

После подачи бумаг в течение двух недель производится их рассмотрение и принимается решение о том, будет ли надел предоставлен в долевую собственность. Гражданину, подавшему запрос, выдается письменное уведомление.

Что нужно знать о сервитуте

Сервитут – разрешение, выданное собственником и позволяющее определенному лицу использовать землю с соблюдением некоторых ограничений. Такое соглашение отличается от аренды возможностью принудительного заключения (к примеру, по территории нужно провести электрический кабель) и невозможностью арендатору получить прибыль от земли.

Договор о сервитуте содержит информацию о:

• границах участка;
• сторонах сделки;
• размере платы за эксплуатацию участка;
• сроке действия договора;
• обязанностях и правах сторон.

Соглашение заносится в Росреестр по адресу расположения территории.