Как узаконить на собственном участке гараж и нужно ли регистрировать

Покупка гаража ГСН

Использовать гараж для автомобиля можно, даже если вы не зарегистрированы как владелец в Госреестре, когда речь идет о гаражно-садовом кооперативе. Члены кооператива получают книжку ГСК и при желании могут приобрести гараж в собственность, если погасят сумму пая (часть стоимости гаражного кооператива). Гараж, который находится в кооперативе, также можно приобрести. При этом необходимо:

• старому владельцу выйти из кооператива и получить справку о погашении паевого взноса;
• новому владельцу предложить свою кандидатуру на членство на кооперативном собрании;
• получить членскую книжку, ключ от помещения и бумагу, подтверждающую возмещение взносов.

Советуем прочитать: ИЖС: особенности земельного участка под жилищное строительство

Если при совершении сделки пай был выплачен только частично, договор не будет признан действительным. При этом гараж останется в собственности ГСН. В случае полного погашения взноса, для регистрации потребуются следующие документы;

• устав ГСК и свидетельство о регистрации;
• сведения о постановке на учет;
• документ, подтверждающий полномочия председателя;
• правоустанавливающий документ на землю и разрешение на постройку.

Будущий собственник гаража должен предоставить нижеперечисленные бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• кадастровый паспорт, в котором указаны технические характеристики и точное местоположение объекта;
• технический паспорт гаража;
• документ, подтверждающий вступление в кооператив;
• справка, подтверждающая оплату пая.

Как проверить гараж перед покупкой

Перед тем как совершить сделку купли-продажи необходимо провести тщательную проверку документов, наличия права собственности у продавца, обременений на объект. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Справка из Государственного реестра позволит узнать точные характеристики объекта и имя собственника. Также из выписки можно получить информацию о наличии обременений, если они есть (залог, арест за задолженность и т.д.).

Выписку из ЕГРН можно заказать через офис МФЦ при личном посещении или через портал Росреестра онлайн. Подготовка документа занимает 3-5 рабочих дней. Вы также можете получить справку в электронно-цифровом формате на нашем сайте в день обращения.

Как обезопасить себя от мошеннических действий

Самое важное при покупке гаража — тщательно проверить документы, предоставленные владельцем и оформить договор купли-продажи в письменной форме. Любые устные договоренности не имеют никакой юридической силы

Если вы получили от продавца ключи от гаража, не заключив при этом договор, вы не сможете оформить такую недвижимость в собственность. В этом случае велик риск, что в скором времени появится законный владелец и сменит замок.

Не стоит доверять продавцу на слово, даже если он является вашим соседом и на протяжении долгих лет пользовался гаражом у вас на глазах. Возможно он просто арендовал его и не имеет права распоряжаться этим имуществом. Именно такие случаи, когда договор купли-продажи заключается между соседями или знакомыми, нередко оказываются мошенничеством. Все документы должны быть тщательно проверены перед покупкой вне зависимости от степени знакомства с продавцом.

Как зарегистрировать право собственности

При регистрации права в регистрационной палате необходимо предоставить нижеперечисленные бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• проект соглашения купли-продажи в трех экземплярах;
• свидетельство о собственности на гараж и землю под ним;
• документ, на основании которого владельцу принадлежит гараж (договор дарения, купли-продажи);
• кадастровый паспорт, в котором указаны технические характеристики и точное местоположение объекта, и технический паспорт;
• акт приема-передачи гаража.

Если продавец состоит в браке, он также обязан предоставить письменное согласие супруга (супруги) на продажу имущества.

Последствия покупки гаража без документов

Бывают случаи, когда продавец не в состоянии предоставить документы (к примеру, они утеряны) и не хочет восстанавливать их. Нередко сделка ограничивается передачей ключа от гаражного бокса. Необходимо понимать, что в этом случае новый владелец ограничен в правах использования имущества:

• он не может сдать или продать гараж законным образом;
• в случае если помещение является незаконно возведенным, конструкцию могут снести;
• после того, как владелец по документам умрет, его наследники могут претендовать на имущество.

Узаконить самовольно построенный гараж – «самострой»

В случае, когда во дворе многоэтажного дома гаражный бокс был построен с отсутствием необходимого оформления, то есть – самовольно, то при оформлении может возникнуть ряд определенных проблем.

Первое – окажется, что конкретный участок земли не предназначен под данный тип построек, гаражный бокс могут даже снести.

Второе – хотя само строение принадлежит автомобилисту, земельный участок под ним скорее всего принадлежит городу, что сулит ряд определенных проблем. Но в законодательстве специфика подобных строений учтена, и узаконить гараж, построенный в советское время и позже можно, руководствуясь статьей 222 ГК РФ.

Что такое самовольная постройка?

Каким образом оформить в собственность самовольно построенный гараж? В случае, когда на руках владельца бокса отсутствуют требуемые документы, то их придется оформлять, причем задним числом. А их там много – акты Госкомиссии, требуемые разрешения и иная исходно-разрешительная документация.

Чтобы узаконить гараж, построенный самовольно, придется обратиться за помощью в государственный орган, занимающийся данными ситуациями, а именно – Комиссию по пресечению самовольного строительства. Там необходимо написать заявление с просьбой сохранить самовольно построенный гараж.

При положительном ответе (вероятнее всего), с полученным разрешением уже реально оформлять всю остальную разрешительную документацию.

Позже с данной бумагой получится через суд отстоять свои права, ведь она послужит прямым подтверждением попыток гражданина решить вопрос административно.

Дополнительная информация

Не исключена ситуация, когда ГСК был сформирован на время строительства комплекса, а затем прекратил свое существование. Иными словами на текущий момент в ЕГРЮЛ отсутствует регистрация некогда созданного, а потом расформированного объединения. И в этом случае собственникам гаражей необходимо проходить регистрацию и строений, и земли.

Кооператив, который прекратил свое существование, восстановить нельзя. Однако, можно создать новый. Главное в таком вопросе – это стремление добиться положительного решения вопроса у всех участников. В одиночку решить такую проблему невозможно.

Если ГСК не зарегистрирован или не действует

Владельцам гаражей необходимо назначить на конкретную дату и время общее собрание. В письменном виде уведомить каждого о предстоящем мероприятии. Провести собрание и вынести решение о создании нового гаражно-строительного кооператива. С этого момента начинается процедура создания юридического лица.

Этапы регистрации ГСК следующие:

1. Написание устава ГСК.
2. Формирование пакета документов для регистрации в ФНС РФ.
3. Открытие счета в банке для расчетно-кассового обслуживания.
4. Регистрация ГСК в ЕГРЮЛ.

Когда юридическое лицо создано, переходят к закреплению прав на землю за кооперативом. Занимается такими вопросами земельный комитет местной администрации.

Право может быть закреплено через договор аренды (обычно бессрочный), регистрируемый в Росреестре (ст. 609 ГК РФ), либо через выкуп. Далее проводится стандартная процедура регистрации прав собственности участников ГСК.

Детали подготовки через ГСК

Решение о том, как именно будет происходить регистрация прав на участок под ГСК, принимается на общем собрании участников. Проводится голосование. При достижении кворума решение претворяется в жизнь.

Возможны два варианта:

1. Совместный выкуп земли у муниципалитета всеми участниками в общую собственность.
2. Подписание договора аренды между муниципалитетом и ГСК в лице его председателя.

Принятое решение оформляется протоколом, на котором ставится подпись председателя и секретаря. Сами участники пишут общее заявление, которое подписывают все, в котором просят администрацию муниципалитета об аренде или вкупе земли.

Заявление и протокол прикрепляются к тому пакету документов, который подается в районную или городскую администрацию для заключения договора.

Случаи самовольной постройки

Не так редки случаи, когда строительство велось на землях, имеющих иное назначение. Это и есть самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ). Ею же признается гараж, построенный на чужой земле.

Путей решения есть два:

1. Подать заявление в комиссию по обнаружению и сносу нелегальных построек. Попросить сохранить гараж.
2. Признать право собственности на гараж через суд.

Чтобы постройку признали законной, потребуется представить:

1. Выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие прав иных лиц на гараж.
2. Техническую документацию на постройку (план, проект).
3. Справка о соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности.
4. Документ, доказывающий, что гараж был построен заявителем.

Подсудность спора определяется исходя из рыночной стоимости гаража. Так если цена иска превышает 50 000 рублей, то дело будет рассматривать районный суд, если ниже то мировой.

Важно: в случае, когда гараж построен на земле, имеющей иное целевое назначение (не предназначена для строительства гаражей), у заявителя нет шансов отстоять постройку. Поможет только смена целевого назначения земли

Сделать это возможно далеко не всегда.Вставьте сюда свой текст

Нюансы приватизации

Зарегистрировать право собственности можно только на участок, у которого имеются точные границы. Это имеет место далеко не везде. Бывает и так, что ГСК есть, а земля не зарегистрирована в качестве объекта кадастрового учета.

Расходы на установление границ участка через межевание несет ее пользователь. То есть при наличии договора аренды – платит ГСК. Проводить межевание вправе только кадастровые инженеры и геодезические компании.

Кадастровый паспорт гаража можно получить только тогда, когда ГСК зарегистрирован. В противном случае до узаконивания ГСК и присвоения гаражу индивидуального кадастрового номера зарегистрировать право собственности на него невозможно. До 2008 г. вместо кадастровых паспортов оформлялись кадастровые планы.

Что нужно знать владельцу гаража

В данной статье приведён полный анализ, почему необходимо провести приватизацию земельного участка под гаражным строением, без нарушений по закону и к чему может привести невыполнение данной процедуры.

Основные тезисы как рекомендации будущему владельцу:

Зачем нужно оформлять имущественное право на землю. На основании каких законодательных актов происходит данная процедура. Виды приватизации земли: частное и коллективное владение. Какие документы потребуется собрать и как быть, если их нет

Необходимо принять во внимание упрощённую схему приватизации по программе до марта текущего года. Если участок земли получен вами до 2001г

(введения в силу ЗК РФ), имеется возможность безвозмездной регистрации прав собственности. Какие финансовые затраты. Почему могут отказать. Налоги, кто их платит и категории лиц, освобождаемые от них. Основные доводы вступить в собственность на землю и последствия незаконного её использования.

Регистрация участка земли под недвижимость – это сложная правовая процедура, требующая познаний законодательных актов и ответственных действий. В целях экономии вашего времени рекомендуется, перед тем как приступить к оформлению, изучить законодательные нормы. Это основное оружие в этом нелёгком сражении за свои права, уж поверьте.

Автор. Олег Владимирович Росляков, источник realty-u.ru.

обязанности председателя гаражного кооператива

Однако члены ГСК, как правило, плохо представляют правовой статус кооператива. Исправно выплачивая ежегодные взносы, владельцы боксов с удивлением обнаруживают, что подъезды к ГСК летом не ремонтируются, а зимой не чистятся от снега. Попытки выяснить, куда уходят деньги, не приносят результата. Возникают и другие проблемы. Кто должен отвечать за состояние ГСК, как принимаются важные для владельцев гаражей решения и на что имеют право владельцы? Это тема нашей очередной публикации в постоянной рубрике «Законы — для людей».

Василий Малофеев:

— Я — собственник гаража в одном из кооперативов в Заречье. Как и многие мои соседи, никак не могу понять, на что тратятся ежегодные взносы, которые собирает председатель? Кто должен отвечать, например, за уборку мусора и нормальное состояние дороги? Каким статусом вообще наделен ГСК, какие права есть у его членов? Можем ли мы затребовать финансовый отчет у председателя? Как принимаются решения, скажем, о введении охраны кооператива: нужно проводить общее собрание или достаточно решения председателя? Как переизбрать председателя, если он нас больше не устраивает?

Отвечает помощник прокурора Череповца Ольга Савилова:

— Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ некоммерческая организация в форме потребительского кооператива — это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. В соответствии со ст. 51 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998­ХI «О кооперации в СССР» основным направлением деятельности подобных кооперативов и товариществ является участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности, а также оказание членам кооператива (товарищества) услуг, соответствующих целям его создания. Таким образом, целью деятельности ГСК должно являться удовлетворение потребностей членов кооператива за счет строительства гаражей для хранения автомобилей и мотоциклов и эксплуатация гаражного хозяйства.

Гаражно­строительный кооператив действует на основании устава. Устав кооператива должен содержать наименование, указание на основную цель его деятельности, а также условия о размере паевых взносов членов кооператива, о составе и порядке внесения взносов членов кооператива и об их ответ­ственности за нарушение обязательства по внесению взносов; о составе и комплектации органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. Все решения ГСК должны приниматься на общем собрании членов кооператива.

ГСК вправе как юридическое лицо заключать с организациями договоры для обслуживания территории, в том числе по уборке мусора и содержанию подъездных дорог. Председатель ГСК, бухгалтер избираются на собрании членов кооператива путем голосования.

Председатель кооператива, а также главный бухгалтер должны ежегодно отчитываться перед членами кооператива о проделанной ими работе на очередном итоговом со­брании, в своем докладе отражать и документально подтверждать, на что расходовались денежные средства — взносы членов кооператива.

Вопрос о переизбрании председателя могут поставить члены кооператива на очередном (либо внеочередном) собрании членов кооператива с указанной повесткой дня. Перевыборы председателя осуществляются также путем голосования его членов.

Члены кооператива вправе со­брать внеочередное собрание и в случае недоверия председателю (либо бухгалтеру) затребовать финансовый отчет о деятельности за определенный период времени.

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов потребительского общества в соответствии с уставом для осуществления контроля за финансово­хозяйственной деятельностью, а также деятельностью созданных потребительским обществом организаций, структурных подразделений, представительств и филиалов. Уставом должны быть определены компетенция и срок полномочий ревизионной комиссии, а также количественный состав ревизионной комиссии. Порядок ее деятельности определяется также решением общего собрания членов.

Гаражно­строительные кооперативы в соответствии с Гражданским кодексом РФ не являются хозяйственными товариществами или обществами, потому дела по спорам между этими кооперативами и их членами подведомственны судам общей юрисдикции.

У вас есть проблема, требующая разъяснения?

Звоните по телефону 57­28­03.

Пишите на e­mail

Андрей Ненастьев №100(22510) 08.06.2009

Газета «Речь»

Ваш комментарий

Варианты легализации

Исходя из конкретных обстоятельств нужно выбрать подходящий способ узаконения:

С помощью закона о «дачной амнистии»	В Федеральном законе под № 93 устанавливается, что физические лица, которые владеют участками земли или постройками, сооруженными на них, не узаконенными в надлежащем порядке, имеют право быстро и без особых оформить права на такие объекты недвижимости.Воспользоваться таким упрощенным порядком можно при соблюдении двух условий: Земельный участок получен в пользование от органов местного самоуправления до 30.10.2001 г. (либо получен по наследству от лица, которому передана данная земля); Участок земли относится к категории индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или СНТ – садовое некоммерческое товарищество
Через обращение в судебные инстанции	если муниципальные органы приняли отрицательное решение по заявлению об узаконении гаража в порядке «дачной амнистии», гражданин имеет право на обращение в суд и данным путем узаконить свою самовольную постройку.Чтобы суд принял положительное решение в рамках судебного разбирательства нужно соблюсти ряд требования: Если отсутствуют претензии со стороны собственников соседних земельных участков. Гараж должен быть находиться на участке, который принадлежит лицу по праву личной собственности. Постройка соответствует действующим строительным нормам и правилам, а также санитарным требованиям и правилам безопасности
Путем обращения в градостроительные органы муниципалитета	в отдельных случаях, если строение не представляет опасности для третьих лиц и их права и законные интересы не нарушаются, органы архитектуры могут выдать владельцу гаража необходимые ля оформления документы. После получения таких документов на строительство, узаконение гаража не вызовет каких-либо сложностей

Вышеназванные способы легализации рассчитаны на то, что земля, на которой находится постройка, принадлежит на праве собственности либо используется по договору аренды у органов местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

Нормы законодательства

Основными правовыми актами, регулирующими узаконение гаража являются следующие:

ГК РФ (Гражданский кодекс)	который закрепляет: определение самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ); права обладателей участков земли, связанных со строительством на них (статья 263 ГК РФ); судебное производство с целью легализации самовольных построек (статья 8 ГК РФ)
Закон «О дачной амнистии» (Федеральный закон N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»)	который вводит упрощенную схему узаконения: Объектов недвижимости, расположенных на землях предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которого не нужно получать разрешительные документы. Объектов недвижимости, возводимых на личном приусадебном участке.

Кроме того, узаконение объектов недвижимости регулируется нормами градостроительного законодательства. В частности в ст. 52 ГрК РФ установлена процедура получения разрешения на возведение объекта капитального строительства.

Какие виды гаражей существуют

В зависимости от вида гаража определяется порядок действий по легализации строения, а также вообще ее надобность:

Объекты капитального строительства	важнейшей характеристикой данной постройки является невозможность ее отделения (перемещения) от участка без утраты стоимости, а также функционального назначения. Такие гаражи обязательно имеют под собой фундамент, а строительный материал для стен — это кирпич либо бетон. Возведение такой постройки связано с необходимостью получения разрешения на строительство от органов государственной власти
Гаражный бокс	Является частью крупного капитального здания, которое поделено на несколько секций. Такие строения преимущественно строятся на участках гаражных кооперативов, главной областью деятельности ГСК является сдача гаражей в пользование автовладельцам
Металлические гаражи («ракушки»)	Вспомогательные разборные, быстро перемещаемые постройки, у которых не имеется фундамента. Зачастую материалом служит металлоконструкции. Для строительства такой постройки не нужно получать разрешительные документы. Если такой гараж находится на территории личного участка земли, то никакое оформление не требуется

Преимущества и недостатки пристроенного к дому гаража

Дом, с пристроенным гаражом, на самом деле имеет множество плюсов:

• в дом уже проведены все коммуникации, которые легко и быстро можно перенести в гараж;
• несущая стена основной постройки толстая, а значит, с минимальными теплопотерями;
• можно организовать вход в дом через гараж, красиво его обустроив.

Что касается недостатков, то он один – уменьшается полезная территория загородного участка, часть которой уйдет под подъездной путь. Если гараж строился, как отдельно стоящее строение, то его можно было бы возвести у края участка с воротами, открывающимися за пределы дачной территории. А это увеличение свободной площади земли, которую можно использовать под другие нужды.

В видео специалист рассказывает о положительных и отрицательных качествах пристроенного к дому гаража:

Оформление гаража в собственность

У соотечественников имеется определенное время на оформление собственности на имеющуюся у них во владении недвижимость.

Правило действует согласно нормам, установленным ФЗ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ.

В гаражном кооперативе

Ранее часто земля предоставлялась гражданам органами местного самоуправления на праве бессрочного пользования по договору длительной аренды на продолжительный срок.

В случае нахождения гаража на территории кооператива, участок земли является общей собственностью всех членов ГСК.

В этом случае потребуется осуществить выдел доли, которая принадлежит владельцу гаражного бокса.

Чтобы оформить право собственности на постройку, возведенную на кооперативной земле, необходимо уплатить членские взносы.

Членам гаражного кооператива нужно подать заявление в муниципалитет, чтобы получить законные права на земельный участок под гаражным комплексом.

Порядок действий участников ГСК:

Получить справку о вхождении в состав членов товарищества	И документ об отсутствии долгов по оплате паев
Обратиться к кадастровому инженеру	за изготовлением технического плана на постройку
Подать заявление	о проведении кадастрового учета гаража

Обычно на кадастровый учет ставится здания целиком, которое делится на отдельные гаражные помещения. При этом гаражные боксы располагаются в один ряд, соответственно, не нужно оформлять кадастровый паспорт на отдельный бокс.

Если нет документов

При строительстве гаражного комплекса необходимо наличие разрешения на строительство, выдаваемое департаментом архитектуры соответствующего муниципального образования. Владельцу гаража нужно узнать у председателя кооператива о наличии правоустанавливающего документа на участок земли и разрешительных документов.

При отсутствии необходимых бумаг, процедура оформления земли в собственность будет достаточно проблематична.

На практике, далеко не у всех ГСК указанные документы оформлены в установленном порядке. В этом случае, документы можно восстановить в соответствующих государственных учреждениях, на что может потребоваться время. В результате чего, процесс оформления права собственности может затянуться на длительный срок.

На отдельное строение

Множество соотечественников задаются вопросом, как оформить отдельный гараж в собственность. Сделать это можно без особых проблем, если у владельца имеются правоустанавливающие документы на землю.

Чтобы его получить нужно подать соответствующее заявление в кадастровую палату службы Росреестра, которое представляет волеизъявление гражданина.

Кадастровая палата осуществляет оформление кадастровой документации на недвижимость, в том числе земельные участки.

Процедура гос.регистрации постройки выполняется после получения ее технического плана. Такой документ изготавливается отделением БТИ после проведения обследования объекта недвижимости.

При отсутствии техплана, его необходимо получить в порядке, определенном в законодательстве.

Приватизация земельного участка

Для этого они предъявляют в органы Росреестра  необходимый комплект документации, установленный на законодательном уровне.

Для определения принадлежности земли нужен один из следующих документов:

Акт местной администрации	о выделении земельного участка с целью индивидуального жилищного строительства(ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Договор продажи	дарения, аренды, мены или бессрочного пользования
Свидетельство о наследовании	и выписка из хозяйственной книги

На основе межевого плана кадастровый инженер составляет кадастровый паспорт на участок.

Его изготовление выполняется после землеустроительных работ, в частности, замеров земельного участка, установление его границ, ориентация строения в границах участка, установка межевых знаков, определение площадей и т.д.

Часто муниципальные органы предлагают оформить договор длительной аренды на земельный участок под гаражом. Арендная плата устанавливается муниципалитетом и прописывается в соглашении аренды.

Перечень документов, необходимых для отчуждения отдельных видов имущества

Это правило применимо и к недееспособным лицам (или ограниченным в дееспособности) любого возраста.

• Если продаваемое помещение находится в залоге, может пригодиться разрешение в письменном виде залогодержателя (чаще всего это банк). Данный документ также заверяется у нотариуса.
• Отказ в письменном виде от преимущественного права приобретения квартиры. Заверяется нотариально. Отказ составляют: совладельцы помещения, соседи-собственники комнат в квартире.
• Выписка из домовой книги, подтверждающая, что на момент продажи в квартире никто не прописан.
• Согласие супруга не нужно в случаях, когда недвижимость получена наследником, куплена продавцом до момента заключения брака, получена в результате приватизации, приобретена по дарственной.