Банкротство ипотечника: получится ли освободиться от долгов и сохранить квартиру

Как отказаться от ипотеки после подписания договора с банком

Ошибочно полагать, что для расторжения ипотечного договора с банком достаточно прекратить ежемесячные выплаты по ипотеке. Прекращение регулярных платежей повлечет за собой штрафные санкции и начисление пеней.

Следующим шагом кредитного учреждения станет обращение в суд для взыскания предмета залога, которым является объект недвижимости. Обычно в качестве залоговой недвижимости выступает квартира, приобретенная на ипотечные средства

Для банка в этом случае неважно, что она может быть единственным жильём заемщика

Этого негативного развития событий можно избежать, если подойти к решению вопроса об отказе от ипотеки грамотно.

Получение дополнительного дохода

В ситуации, когда возникли временные денежные затруднения, специалисты в сфере кредитования физических лиц рекомендуют воспользоваться помощью родных или друзей. Можно найти подработку для погашения ежемесячного платежа по ипотечному договору. Это самый простой выход из положения.

Изменение условий кредитования

Если сложная ситуация с деньгами затягивается на несколько месяцев, то рекомендуется оповестить банк о возникших проблемах с погашением ипотеки. Предоставив в кредитное учреждение документацию, подтверждающую возникшую ситуацию, заемщик может рассчитывать на конструктивный диалог с сотрудниками банка.

Следует понимать, что банк, как и ответственный заемщик, заинтересован в решении проблемы. Обращаться в суд для взыскания залога довольно сложно. В случае достижения взаимной договоренности банк не теряет проценты по ипотеке, а заемщик продолжает выплату задолженности на новых условиях.

Обратившись в банк, заемщик может рассчитывать на такие варианты решения вопроса:

• предоставление кредитных каникул на период от 6 месяцев до года;
• перерасчет срока полного погашения и размера ежемесячных взносов;
• снижение размера процентной ставки.

Передача права собственности

Способ еще называют «цивилизованной арендой». Схема предполагает переоформление ипотечного договора и объекта жилой недвижимости на третье лицо. Новый участник ипотечной сделки получает в итоге права на недвижимость и обязательства по погашению ипотеки. При этом предыдущий заемщик имеет возможность проживать в квартире в течение 5 лет, как арендатор недвижимости.

Закон запрещает сдавать ипотечную недвижимость в аренду. Однако есть специализированные организации, способные решить этот вопрос.

Рассматривая этот путь решения проблемы с ипотекой, необходимо четко понимать, что права на объект недвижимости в итоге будут безвозвратно потеряны.

Продажа квартиры

Решить проблемы с погашением обязательств по ипотеке поможет продажа объекта жилой недвижимости. Средства, полученные от продажи, необходимо применить для погашения долга перед банком.

Рассматривая этот способ избавления от ипотеки, необходимо уточнить в банке условия продажи ипотечной квартиры. Это обязательное условие, поскольку до полного погашения долга именно банковская организация является собственником объекта недвижимости.

Данная схема достаточно сложная, поскольку покупателя на ипотечную недвижимость найти не просто. Следует понимать, что реализация объекта недвижимости с таким обременением предполагает снижение стоимости квартиры ниже средних показателей по рынку.

Покупателя отпугивает сам факт приобретения недвижимости, являющейся предметом залога. Решаясь на такой вариант, следует произвести предварительные расчеты. Полученной суммы не всегда хватает на полное погашение ипотечных обязательств.

Рефинансирование

В 2020 году неплохим способом снизить финансовую нагрузку на заемщика является рефинансирование действующей ипотеки в другом банке. На фоне снижения ставок по кредитованию этот способ весьма популярен.

Многие банки предлагают выгодные условия рефинансирования. Финансовые учреждения предоставляют заемщику возможность:

• снизить размер ежемесячного взноса;
• изменить период полного погашения;
• уменьшить размер общей переплаты по ипотеке.

Все эти способы можно рассмотреть в ситуации, когда нет возможности погашать ипотеку согласно действующему договору с банковской организацией.

Можно ли отказаться от подписания кредита после одобрения заявки

Многие заемщики интересуются, можно ли отказаться от подписания договора по кредиту после его одобрения. Ведь нередко ситуация, когда срочно нужны деньги, решается другим способом, без привлечения услуг банков. 

Ответ на данный вопрос зависит от того, на каком этапе клиент решил отказаться от ссуды.

1. Банк одобрил заявку, но клиент еще не подписал договор и не получил деньги.

В данном случае с отказом не возникнет никаких проблем, так как обязательства вступают в силу только после подписания всех бумаг. Поэтому достаточно позвонить в банк или сообщить сотруднику лично о своем намерении. Заявка будет аннулирована.

Однако не стоит делать так часто, данная информация поступает в кредитную историю. Впоследствии не все кредиторы захотят иметь дело с заемщиком, который не уверен, нужны ли ему услуги банка, и который может отказаться от ссуды после того, как на его оформление было потрачено время.

1. Клиент подписал договор, но еще не получил деньги.

В данном случае будет сложнее отказаться от кредита. Однако так как деньги еще не были получены, вы можете требовать его расторгнуть, он будет признан недействительным.

По закону договор вступает в силу только после того, как заемщик получили денежные средства. Главное – будьте внимательным и не поддавайтесь на хитрости кредитора, который может предложить вам подписать документ, согласно которому вы уже получили деньги.

Если вы передумали пользоваться услугами банка, то обратитесь с этой информацией к нему скорее. Если он не идет вам навстречу, обратитесь в суд. Но практически никогда до судебного процесса не доходит.

1. Заявка одобрена, клиент подписал договор и получил деньги.

В таком случае практически невозможно расторгнуть договор. Можно попытаться объяснить банку свою ситуацию, но вряд ли он пойдет на уступки.

Решить проблему можно только досрочным погашением. Однако при этом вы переплатите за 1 месяц или фактические дни пользования.

Для досрочного погашения нужно выполнить следующие действия.

• Заранее сообщить кредитору о том, что желаете рассчитаться раньше срока.
• Написать специальное заявление о досрочном погашении, форму которого можно получить у сотрудника.
• После подачи заявления оплатить кредит.
• При частичном погашении происходит перерасчет: уменьшается платеж или сокращается срок.

Если ваша ситуация соответствует описанным в первом и втором пунктах, то после одобрения заявки вы сможете отказаться от кредита без лишних проблем.

Отказ от кредита: пошаговая инструкция

Процесс отказа от займа регулируется кредитным договором. По закону потребитель может отказаться от ссуды полностью или частично, но только если это прописано в соглашении с банком. Моментом заключения договора является тот, когда стороны поставили свои подписи на нем.

Главное условие — уведомить кредитора о своем намерении. И делается это, как правило, в письменном виде.

Чтобы отказаться от кредита, нужно сделать следующее:

• Подготовить соответствующее заявление и максимально быстро уведомить о своем решении банк.
• Подождать ответ от кредитора, который может быть как положительным, так и отрицательным. В нем также могут содержаться способы решения ситуации. Если условия, выдвигаемые банком, не устраивают заемщика, то он может обратиться в суд.
• Если вопрос решен положительно, то клиент направляет в кредитно-финансовую организацию заявление о досрочном погашении. О том, как гасить задолженность раньше срока лучше, мы рассказываем здесь.

При потребительском кредитовании должны быть соблюдены следующие условия:

• Средства и проценты, начисленные за период пользования ими, должны быть возвращены в банк в течение 30 дней с момента выдачи ссуды (если речь идет о целевом кредитовании).
• Клиент возвратил займ и проценты в срок до двух недель с даты предоставления ссуды (если говорим об обычном кредите).

Проценты не могут быть начислены, если клиент отказался от ссуды еще до подписания договора. Если же соглашение было заключено, то кредитор может снять оплату за фактические дни пользования займом или за весь месяц.

Немного труднее отказаться от кредита, оформленного на товар. В этом случае вернуть деньги должен магазин. Но пока он этого не сделает, займополучатель должен продолжать платить по кредиту. Не стоит забывать и о начисленных процентах, их оплачивает клиент. Магазин возвращает сумму только основного долга.

Таким образом, возможность отказаться от займа всегда есть. Но процедура зависит от того, на каком этапе вы решили это сделать.

Рефинансирование ипотеки, оформленной в Сбербанке

Процентные ставки по ипотеке периодически пересматриваются финансовыми организациями. В определённых ситуациях заёмщик имеет возможность рефинансировать текущую задолженность с большой выгодой для своего бюджета. Заём, выданный Сбербанком, будет погашен за счёт новой ссуды. Как отказаться от ипотеки в Сбербанке и получить новый кредит?

Для оформления займа клиент должен предоставить в банк:

• Паспорт гражданина РФ;
• Копию трудовой книжки;
• Справку о доходах;
• Копию страхового договора;
• Справку об остатке задолженности по ипотечному займу.

Рефинансирование может быть особенно выгодным в периоды экономических кризисов. Резкое изменение валютного курса и ключевой ставки ЦБ РФ значительно меняет стоимость ипотечного кредита. Заёмщику следует внимательно изучить программы реструктуризации долга, которые предлагают банковские структуры. Клиент Сбербанка может отказаться от стандартных кредитных продуктов и воспользоваться услугами сторонней финансовой организации.

Одобрят ли потом ипотечный кредит

Подача повторной заявки на ипотечный кредит возможна сразу после истечения срока одобрения по предыдущей, либо при досрочном отзыве заявки клиентом.

А может ли отзыв ипотечной заявки как-то отрицательно повлиять на кредитную историю клиента? Для начала отметим, что в кредитном бюро фиксируются сведения об одобрении займа либо об отказе в его одобрении. То есть наличие информации об одобренной заявке должно характеризовать заемщика с положительной стороны, поскольку банк при принятии такого решения полностью проверил клиента.

Кредитный рейтинг пользователя снижается в случае неисполнения обязательств (кредитных, коммунальных, алиментных), просрочки платежей, исполнения обязательства с помощью реализации заложенного имущества. Отзыв заявки на предоставление займа в этот список не входит.

Однако, неизвестно, как именно будет расценен отзыв заявки при проверке по новому заявлению. Одобрение кредита зависит от многих факторов, в частности: платежеспособности и благонадежности клиента, оценки рисков банка, анализа кредитной истории на наличия нарушений по прошлым договорам. Скажем прямо, если заявок было несколько, и ни одна из них так и не преобразовалась в кредит, это может натолкнуть кредитора на мысль, что клиент планирует оформить сразу несколько кредитов. Как мы понимаем, это существенно повышает риски невозврата задолженности.

Возможно будет интересно!

На какую сумму может рассчитывать заемщик при оформлении ипотеки в 2019 году

Так или иначе, однозначно ответить, повлияет ли отзыв предыдущей заявки на последующее одобрение ипотеки, невозможно. Все зависит от конкретных параметров запрашиваемого кредита и соответствия заемщика иным банковским критериям.

Как отказаться от еще неполученного после подписания договора кредита

Согласно ст.821 ГК РФ, если другое не предусмотрено кредитным договором, заемщик может полностью или частично отказаться от получения кредита, уведомив об этом банк. На уведомление отводится срок до момента предоставления кредита, а срок предоставления кредита устанавливается, опять же, кредитным договором.

Таким образом, закон говорит, что условия того, как отменить кредит, стороны должны определять в договоре. Понятно, что обычно эти условия диктуются банком, и, подписывая договор, клиент просто с ними соглашается.

К сожалению, ГК РФ не определяет и не раскрывает понятия «получение кредита» и «предоставление кредита», поэтому многие заемщики склонны полагать, что и получение, и предоставление кредита – одно и то же, и означает тот момент, когда деньги поступили в их распоряжение: на счет, наличными, торговой организации, у которой товар приобретен в кредит и т.д. Такой подход, а также часто смешение понятий «кредит» и «заем» заставляют думать, что отказаться от кредита без финансовых последствий можно в любой момент, пока деньги не поступят в распоряжение. Это не так:

• положения законов, применимые к займам, в частности ст.807 ГК РФ, согласно которой заключение договора – это момент передачи денег, к кредитам не применяются;
• отталкиваться нужно от того, что прописано в кредитном договоре, а порядок предоставления-получения кредита у разных банков и по разным кредитным продуктам отличаются.

Иначе обстоят дела с потребительскими кредитами. Здесь Закон четко формулирует, что договор расценивается как заключенный, когда между банком и заемщиком достигнуто соглашение по всем индивидуальным кредитным условиям, что по факту означает подписание сторонами договора.

В целом же порядок действий заемщика при отказе от кредита будет таким:

1. Необходимо оперативно подготовить и представить в банк заявление об отказе от кредита. Чем раньше это будет сделано, тем лучше.
2. После того, как банк даст ответ, согласиться с ним или оспорить в судебном порядке.
3. Если вы соглашаетесь на досрочное погашение, необходимо написать в банк-кредитор соответствующее заявление. Оно не требуется при потребительском кредитовании, если заемщик возвращает всю сумму и проценты в течение 14-ти дней с даты получения обычного кредита и в течение 30-ти дней с даты получение целевого кредита.

В ряде случаев банк может согласиться пойти на уступки и не начислять проценты, если клиент только что получил кредит и сразу от него отказался. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, и это право, но не обязанность кредитора, за исключением случаев, когда это прямо прописано в договоре.  

Судиться с банком есть смысл, только когда расторгнуть кредит обходится действительно очень дорого, то есть требуемая сумма процентов велика. Но не стоит забывать, что за время разрешения спора могут набежать куда большие проценты, чем было изначально.

Если у вас остались вопросы по поводу расторжения кредитного договора с банком по инициативе заемщика, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Три возможных варианта развития событий

На практике возможны три ситуации, в зависимости от которых клиент банка может предпринять определенные действия, направленные на отказ от кредита. Если исходить из принципа «от простого к сложному», то такие ситуации будут выглядеть следующим образом:

Получено одобрение заявки, но договор не подписан. Заявка и ее одобрение – действия, которые стороны ни к чему не обязывают. В такой ситуации общение и взаимодействие с банком можно просто прекратить и без всяких последствий либо, проявив вежливость, уведомить банк об отказе от кредита (если вы не знаете, как написать отказ от кредита в банке, то можете скачать образец ниже).
Договор оформлен, подписан и деньги поступили в распоряжение заемщика, однако последний сразу же, в тот же день или чуть позже решил отозвать кредит, не потратив из кредитной суммы ни копейки. В этом случае ситуация не очень сложная, но придется обратиться к процедуре досрочного гашения кредита в полном объеме и, помимо возврата суммы основного долга, погасить как минимум проценты за время «пользования» кредитом. Даже несколько минут или часов будут зачтены как 1 день, за который и предстоит рассчитаться с банком

Обратите внимание, что по ипотечным договорам некоторыми банками устанавливается мораторий на досрочный возврат (даже частичный) кредита, который обычно действует в течение первых месяцев.
Договор подписан, а кредит еще не поступил в распоряжение заемщика. Такое развитие событий, хотя внешне и кажется простым, неслучайно отнесено к наиболее сложным, поскольку может развиваться и по сценарию, указанному в первом случае, и таким образом, что придется обращаться к процедуре полного досрочного возврата кредита

Одно дело – если сумма небольшая, но терять серьезные деньги, уплачивая проценты за то, чем так и не успели воспользоваться, – жалко и несправедливо.   

Можно ли отказаться от страховки по ипотеке

Выдавая крупный денежный заем, расчет по которому будет производиться не один десяток лет, банк должен обезопасить себя. Поэтому страховка часто становится настойчивым требованием кредитной организации, которая таким образом гарантирует себе возврат средств, даже если с заемщиком или предметом ипотеки что-то случится. Тогда средства будут возвращены страховой компанией.

Страхование жизни, здоровья и недвижимости производится за счет заемщика, который вынужден оплачивать ежегодные взносы. К тому же многие банковские структуры тесно сотрудничают со страховщиками, которые отчисляют кредитным организациям комиссионные за каждого оформившего страховку клиента. Банк получает двойной бонус, а заемщик – вынужденные дополнительные траты. Но если случится беда, то страховые выплаты станут серьезным подспорьем.

Что можно страховать? Жизнь, здоровье, трудоспособность, ответственность, имущество. Для банка и страховщика выгодно заставить клиента оформить как можно больше различных полисов.

Что необходимо страховать? По закону «Об ипотеке» обязательным для заемщика является только один вид страхования, объектом которого является имущество, передаваемое в залог кредитору. То есть недвижимость должна быть застрахована от порчи или утраты. Отказаться от такой страховки – значит, нарушить закон. Равно справедливо и то, что навязывание других видов страхования тоже является нарушением, но уже со стороны банка. Отказаться от них можно на законных основаниях.

Если решение отказать в кредите принимается из-за нежелания оформлять дополнительную страховку, заемщик может написать жалобу руководству финансовой организации, в Центробанк и Федеральную антимонопольную службу.

Оформляя ипотечный кредит, гражданин должен поставить свою подпись под договором, в котором изложены условия не только непосредственно займа, но и сопутствующих страховых продуктов. Поэтому детальное ознакомление с документом обязательно для заемщика, не желающего в будущем столкнуться с необходимостью нести дополнительные расходы. Поставив подпись не глядя, можно тем самым согласиться с условиями банка, который, например, сделал обязательной дополнительную страховку. Отказаться от нее будет невозможно, придется оплачивать.

Поэтому необходимо внимательно прочитывать все документы, где ставится подпись заемщика. Если какой-то пункт вызывает сомнение, проконсультируйтесь с юристом, если что-то не устраивает, просите банк исключить условие из договора.

Отказаться от необязательных видов страхования нужно до того, как подписывать документ. Иногда заем нужен немедленно, поэтому человек соглашается на все условия кредитора. Если дополнительные виды страхования не указаны в договоре, то уплаченные за страховку деньги можно вернуть. Для этого в течение пяти дней нужно направить заявление с просьбой расторгнуть договор в страховую компанию и получить назад затраченные средства. Если же перечень видов страхования приведен в основном соглашении, то попытки отказаться от них могут обернуться проблемами с кредитором.

Часто финансовые организации идут по другому пути, повышая проценты по ипотечному кредиту клиентам, не желающим приобретать комплекс страховок. Таким образом кредитор стремится обезопасить себя от рисков, связанных с незастрахованным заемщиком. В данном случае нужно провести калькуляцию: иногда оплата страховых продуктов может быть более выгодна, нежели выплата кредита с завышенной процентной ставкой.

Как отказаться от текущей ипотеки

Если клиент банка уже начал использование ипотечных средств, но в силу разных жизненных ситуаций не может или не хочет продолжать платить долг – есть несколько способов как отказаться от ипотеки.

Отказ из-за финансовых трудностей

Если единственная причина отказа от ипотеки — трудности со средствами, есть разные варианты решения проблемы. Как отказаться от ипотеки, если нечем платить:

• Клиент просто перестает делать взносы, не выходит на связь с банком. Спустя какое-то время ему придет повестка в суд. Результатом тяжб станет закрытие ипотеки. Но одновременно изымается и имущество. Потеряются и деньги, и жилье. Плюс станет безнадежно испорчена кредитная история, и взять кредит даже в другом банке не получится. Если в семье маленькие дети, возможно, суд позволит остаться в квартире на год для поиска другого варианта проживания.
• Если клиент твердо намерен сохранить жилье, банк может предложить реструктуризацию или рефинансирование кредита. Реструктуризация – изменение условий ипотечного кредитования, например, продление срока или снижение ставки. Рефинансирование – выдача нового кредита для погашения старого. Эти меры позволяет снизить размер ежемесячного платежа. В некоторых ситуациях подобных мер достаточно, чтобы не отказываться от ипотеки. Плюс можно попытаться взять кредитные каникулы – и в течение года выплачивать банку только проценты. Чтобы претендовать на подобные послабления, нужно иметь документальное подтверждение неплатежеспособности.
• Еще один способ, как отказаться от ипотеки – перейти в программу цивилизованная аренда. Квартира передается в собственность третьему лицу, продолжающему платить ипотеку, а клиент проживает на жилплощади, арендуя ее по сниженной цене. Официально заемщик гарантировано может проживать на таких условиях до пяти лет. По их истечении вопрос с жильем станет открытым.
• Продажа ипотечного жилья и досрочное погашение долга из полученных средств. Осуществляется процедура исключительно с разрешения банка. Привлекательность способа в том, что кредитная история остается чистой, и после погашения ипотеки на руках останется часть средств.

Для того, чтобы не возникли споры при разводе, рекомендуется заключить брачный договор на жилье, приобретенное в ипотеку

Как видно, есть разные варианты выхода из ипотеки при финансовых трудностях. Выбор предпочтительного определяется особенностями конкретной ситуации.

Как быть с ипотекой при разводе

Часто возникающий вопрос – как отказаться от ипотеки при разводе. Процесс развода сам пугает юридическими трудностями, а наличие ипотеки усугубляет дело. Здесь также есть разные способы решения проблемы.

Если брак гражданский, то ипотека и квартира остаются при супруге, на которого оформлялись. Как отказываться от ипотеки, предстоит решать этому супругу. Все упомянутые раньше варианты возможны.

Если заключался брачный контракт, то все тонкости оговорены в нем.

Если ипотека бралась после заключения брака и супруги являются созаемщиками, можно пойти разными путями:

• Продолжать платить ипотеку совместно, пополам, а после погашения продать квартиру и разделить средства;
• Один из супругов отдает квартиру вместе с ипотекой второму;
• Продать квартиру, погасить ипотеку и остаток от средств поделить;

В случае, если один из супругов перестает выплачивать свою часть, то попадает в суд, и в зависимости от решения либо теряет свою долю в жилье и ипотека погашается второй стороной, либо квартира продается и долг гасится. Отличие есть у специальных программ, например, военной ипотеки – в этом случае и владельцем, и должником считается только военнослужащий супруг.

Если нечем платить жилищный кредит, то с разрешения банка допустимо продать жилье и погасить долг

Можно ли отказаться от действующей ипотеки и просто не платить ежемесячные платежи?

Просто так отказаться от ипотеки, не имея для этого уважительных причин и не уведомив об этом банк, нельзя.

В противном случае заемщика ждут такие негативные последствия:

• банк начнет начислять на него пеню и штрафы, что в итоге приведет к увеличению конечной стоимости займа;
• заемщик будет занесен в черный список, его кредитная история будет испорчена и в будущем, если он захочет взять кредит или ипотеку, банки будут вынуждены отказать ему;
• если просрочка будет большой, то банк может передать долги заемщика в коллекторное агентство. Зная, как работают сотрудники таких агентств (шантажи, взлом, запугивания), то лучше не доводить ситуацию до этого этапа;
• банк может обратиться в суд и потребовать возместить убытки, которые он несет при невыплате заемщиком ипотеки и процентов по ней. В такой ситуации суд будет на стороне банка и может забрать в принудительном порядке залоговое имущество заемщика в пользу банка.

Нюансы отказа

Отказываясь от ипотечных обязательств, заемщик может понести некоторые финансовые потери, поскольку денежных средств, вырученных с продажи залоговой квартиры, не всегда хватает на погашение общей задолженности. Всё будет зависеть от общей ситуации на рынке недвижимости — в некоторых случаях для ускорения сделки продавать квартиру приходится по сниженной стоимости

Также важно помнить, что не все банки приостанавливают начисление процентов после расторжения договора. Некоторые финансовые организации приостанавливают начисление пени только после реализации ипотечной недвижимости и погашения основного долга

Как расторгнуть ипотечный договор

Расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке заемщик не сможет. В текст документа обычно включена фраза, что договор может быть досрочно прекращен только по обоюдному согласию сторон.

Поэтому заемщик, в первую очередь, должен получить разрешение банка. Кредитор же свое согласие на такое расторжение не даст, так как для него эта процедура будет убыточной.

Если же заемщиком было принято решение о расторжении, то ему необходимо письменно обратиться в банкс заявлением, в котором указываются причины. На руках у него должна быть копия документа с отметкой банка о регистрации. Такое заявление может понадобиться в суде, если до него дойдет дело.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Прекращение действия ипотечного договора при наличии задолженности возможно только через суд. Но для этого заемщику необходимо предъявить веские основания.

Например, убедить суд, что банк ввел должника в заблуждение и не предоставил информацию о полной стоимости кредита. При этом заемщику все равно придется вернуть основную сумму долга.

Однако такие прецеденты встречаются очень редко.