Покупка дома в залоге у банка. каковы риски приобретения заложенной недвижимости?

Продажа доли несовершеннолетнего. Основные моменты

Реализовать долю несовершеннолетнего ребенка очень сложно, но есть законные пути данной процедуры. Здесь главное заручиться поддержкой органа опеки и попечительства. Именно на основании их письменного согласия сделка будет призвана правомерной.

Главное требование органов опеки и попечительства — предоставление ребенку доли в другом жилье. Это может быть доля в приобретаемой квартире или на иной площади, например: у родственников.

Тонкости процедуры:

• Площадь, выделенная ребенку после продажи его доли должна быть не меньшей по метражу.
• Органы опеки выдают разрешение на продажу доли только после предоставления документов, подтверждающих выделение части несовершеннолетнему в другом жилье.
• Если ребенку больше 14 лет, то решение он принимает самостоятельно. Его вместе с родителями приглашают в органы опеки на собеседование. На нем может присутствовать и покупатель жилья.
• Органы опеки оценивают условия проживания несовершеннолетнего на новом месте.
• Разрешение на продажу можно получить по истечении двух недель после собеседования.
• Органы опеки могут отказать в продаже части несовершеннолетнего, если целью ее реализации является приобретение квартиры в рассрочку или на ранних стадиях строительства.

Схема, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, в дальнейшем ничем не отличается от предыдущих.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

• Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
• Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант – купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Можно ли продать квартиру, если имеются просроченные кредиты

9. Если имеющихся на счетах должника денежных средств недостаточно для исполнения содержащихся в исполнительном документе или постановлении судебного пристава-исполнителя требований, то банк или иная кредитная организация перечисляет имеющиеся средства и продолжает дальнейшее исполнение по мере поступления денежных средств на счет или счета должника до исполнения содержащихся в исполнительном документе или постановлении судебного пристава-исполнителя требований в полном объеме. О произведенных перечислениях банк или иная кредитная организация незамедлительно сообщает судебному приставу-исполнителю или взыскателю, если исполнительный документ поступил от взыскателя.

5. Банк или иная кредитная организация, осуществляющие обслуживание счетов должника, незамедлительно исполняют содержащиеся в исполнительном документе или постановлении судебного пристава-исполнителя требования о взыскании денежных средств, о чем в течение трех дней со дня их исполнения информирует взыскателя или судебного пристава-исполнителя.

Процедура реализации жилья за долги

Какова процедура реализации недвижимости за долги перед банком? Рассмотрим основные этапы.

5 этапов продажи имущества за долги

Этап 1. Суд. Изначально решение о реализации недвижимости для погашения задолженности должно быть принято только судом и никак иначе. Чаще всего судебный процесс длится несколько заседаний, которые проходят на протяжении нескольких недель/месяцев.

Этап 2. Передача дела приставам. Затем, в случае принятия судом решения о взыскании задолженности и вступлении его в законную силу (спустя 10 дней, если заемщик не подаст апелляцию), кредитор передает исполнительный лист суда судебным приставам, которые обязаны принять его в работу. В России это ФССП.

Этап 3. Взыскание задолженности приставами. Отрабатывая решение суда, приставы сначала предложат заемщику самостоятельно погасить долг перед банком, на что будет отведено несколько дней. Если погашения не произойдет, они наложат арест на все имеющиеся счета должника, и спишут средства в счет погашения задолженности. Если остатков на счетах и самостоятельных взносов хватит для полного погашения долга, недвижимость не будет реализовываться. Если нет, произойдет переход к следующему этапу.

Этап 4. Открытые торги. Далее судебные приставы передают дело в Росимущество (или подрядчику), которые организовывают и проводят открытые торги. Принять участие в торгах может любой желающий, информация о реализуемой недвижимости размещается в открытом доступе.

Этап 5. Передача недвижимости кредитору. Если на торгах дважды (изначально и после снижения цены) не удастся продать жилье (не будет желающих купить) — то оно передается на баланс кредитора, который далее может распоряжаться им по своему усмотрению.

За сколько банк может продать квартиру?

По какой цене банк будет продавать квартиру? По сети гуляет информация, что жилье продают за бесценок «своим» людям. Так ли это?

Согласно законодательству, продажа происходит следующим образом. В решении суда указывается, что квартира продается с торгов за 80% оценочной стоимости

Оценочную стоимость определяют специальные аккредитованные оценочные компании, либо аккредитованные штатные оценщики банка, при этом важно, что во внимание принимается оценка, которая производилась еще на этапе принятия решения о выдаче кредита, то есть, когда речь о продаже совсем не шла

Итак, изначально жилье выставляется на открытые торги за 80% оценочной стоимости. Если на протяжении месяца не находится желающих его приобрести по такой цене, цена снижается до 68% оценочной стоимости. Если и в этом случае никто не покупает, банк забирает квартиру себе за 60% ее оценочной стоимости. То есть, сумма задолженности уменьшается на 60% оценочной стоимости недвижимости, а сама недвижимость переоформляется на банк. Далее он может распоряжаться ей по своему усмотрению. Например, опять пытаться продать уже самостоятельно, в т.ч. и дороже. Но если банк продаст жилье дороже, разница между 60% стоимости и ценой реализации не пойдет в счет погашения долга.

Что будет, если цена продажи больше/меньше долга по кредиту?

Продать квартиру за сумму, точно соответствующую сумме долга, практически никогда не удается. Как правило, цена продажи получается больше или меньше остатка задолженности. Что происходит дальше в таких случаях?

Если цена продажи больше, чем сумма долга по кредиту, банк возвращает денежную разницу заемщику.

Если цена продажи меньше, чем сумма долга по кредиту, заемщик остается должен банку образовавшуюся денежную разницу.

Нормативное обоснование продажи залогового жилья

Правовое регулирование сделок, связанных с отчуждением залоговой недвижимости, осуществляется в рамках следующих основных нормативных документов:

1. Гражданского кодекса (ГК РФ) – в параграфе 3 гл. 23 приведены основные положения о залоге (понятие, стороны, условия и форма договора и т.д.).
2. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – в данном законе описаны основные положения, касающиеся ипотеки, порядок заключения договора, составления закладной и т.д.
3. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в рамках данного нормативного акта отражены основные особенности государственной регистрации залога в Росреестре (ст. 50).

Справка! Помимо приведенных выше законодательных актов вопрос отчуждения залогового имущества также косвенно регулируется и другими официальными документами (например, ЖК РФ, СК РФ и др.).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
• Сделки с залоговой недвижимостью: можно ли продать или обменять квартиру, если она в ипотеке?
• Особенности продажи квартиры по военной ипотеке. Варианты осуществления сделки и пошаговая инструкция
• Нюансы при продаже квартиры под ипотеку и приобретении жилья в кредит. При каких условиях банк одобрит сделку?
• 4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку

Какие риски у покупателя при покупке ипотечной квартиры

При совершении любой из сделок всегда существуют риски. Для покупателя они, конечно, существенны. Например, продавец может отказаться продавать квартиру уже после внесения покупающей стороной задатка для погашения ипотеки и пропасть. Им может затягиваться процесс снятия обременения, что тоже не будет играть на руку покупателю. Возможен и отказ от регистрации купли-продажи.

К слову, продавец также не застрахован от различных жизненных обстоятельств, препятствующих сделке. Так, кредитная организация, производящая расчеты, может обанкротиться, лишиться лицензии. Не стоит соглашаться на поиск покупателя банком, поскольку он заинтересован лишь в возврате своих средств и не станет добиваться выгодного варианта для заемщика.

Но здесь палка о двух концах. Если доверить всю процедуру банку, он задействует надежных риелторов, юристов, что исключает многие риски. А при самостоятельной продаже можно:

• потерять часть денег;
• наткнутся на мошенников;
• допустить ошибки в оформлении документов.

В завершение

Если вы не специализируетесь на сделках купли-продажи ипотечного жилья, лучше не поскупиться и прибегнуть к услугам профессионалов. Они не только сами будут решать все проблемы, но продадут квартиру «чисто» и с максимальной выгодой для ее собственника. Оплатив их услуги, вы сэкономите время.

Сотрудники агентств недвижимости имеют богатый опыт и свои подходы при работе с банками. В принципе, продажа квартиры под ипотекой – посильное дело для активного и проворного человека. Просто изучите сперва юридические и организационные тонкости процесса. И перед кредитором будьте максимально открыты.

Поставьте, пожалуйста, оценку автору за статью!

Когда используется публичный депозитный счет

Согласно ст. 87 Основ нотариата, принятие в депозит ценных бумаг нотариусом осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством, или, когда такая форма расчета предусмотрена соглашением. Ниже описаны наиболее часто встречающиеся на практике обстоятельства, при наступлении которых физические и юридические лица обращаются за помощью в нотариальную контору.

Внесение денежных средств на депозит нотариуса  должником

Как правило, задолженность по договору образуется по вине заемщика. Однако встречаются ситуации, когда ее возникновение провоцирует кредитор. Например, с целью увеличить начисление пени, штрафов, процентов, или с намерением возбудить в отношении должника дело о банкротстве.

Согласно ст.327 ГК РФ должник может внести деньги в депозит нотариуса, и с этого момента его обязательства перед кредитором считаются исполненными. Основанием для такого способа уплаты долга является поведение кредитора, который.

1. отсутствует в месте, где должен принять денежные средства;
2. оказался недееспособным и не назначил представителя;
3. уклоняется от принятия долга по неизвестным причинам.

В ситуации должника может невольно оказаться и добросовестный плательщик, когда банк (другая организация), где он брал кредит, находится в стадии ликвидации, и непонятно куда и кому вносить очередные платежи. В этом случае внесение долга в депозит нотариуса помогает избежать просрочки, и связанного с ней штрафа.

Совершение сделок с недвижимостью

Специфика купли-продажи недвижимых объектов (квартиры, дома, гаражи и другое) в том, что после проведения сделки покупатель должен зарегистрировать свои права в ЕГРН. Поэтому между моментом передачи денег и днем, когда он становится полноправным собственником купленной недвижимости, проходит некоторое время.

Продажа и покупка квартиры через депозит нотариуса — безопасный способ расчета между сторонами сделки, который можно предусмотреть в договоре. В этом случае продавец гарантированно получает деньги после регистрации прав покупателя на приобретенный объект. 

В такой схеме отсутствуют возможности для мошенничества. Передача денег через нотариуса при покупке / продаже квартиры осуществляется через депозит нотариуса, который выступает гарантом легитимности сделки.

Кроме того, с 2019 года нотариус может направить документы по сделке купли-продажи недвижимости в орган Росреестра по электронным каналам связи. В этом случае регистрация перехода собственности на купленную квартиру или дом производится в течение одних суток (при подаче документов физическим лицом процедура занимает 5–7 дней). Поэтому все чаще при покупке недвижимости, расчеты производятся через депозит нотариуса.

Банкротство организации, физического лица

Нотариус при банкротстве юридического лица может принимать средства на депозит. В этой ситуации требования кредиторов удовлетворяются в порядке очереди, установленной законом. Каждая последующая очередь может получить свои средства только после полной выплаты долгов предыдущим очередникам. При отсутствии возможности перечислить денежные средства на счет кредитора, внешний или конкурсный управляющий организацией в стадии банкротства, вносит их на депозит нотариуса.

Депонирование (эскроу) в депозит нотариуса

С 2018 года в ст.327 была добавлена норма, позволяющая использовать депозитный счет нотариуса на основании совместного заявления кредитора и должника по правилам условного депонирования (эскроу). В коммерческой практике эта конструкция представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств по договору и применяется в таких областях деятельности, как.

• поставка товаров (депонирование оплаты после предъявления отгрузочных документов);
• заключение лицензионных договоров, купля-продажа акций, дорогостоящего оборудования;
• в долевом строительстве (депонирование денежных средств и выплата после представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН о регистрации прав на объект).

Ценная особенность договора условного депонирования в том, что после внесения имущества в депозит нотариуса, оно приобретает «имущественный иммунитет». На него не может быть наложен арест, взыскание или принятие в отношении него обеспечительных мер.

В описанных отношениях нотариус выступает как агент-эскроу, гарантируя исполнение обязательств депонента, обеспечивает сохранность денежных средств и передачу их бенефициару при наступлении указанных в договоре оснований. Объектом хранения могут быть только движимые вещи: наличные деньги, документы, ценные бумаги.

Продажа доли, полученной в наследство

Наследник имеет право распоряжаться полученным имуществом по своему усмотрению. В течение 6 месяцев с момента открытия завещания он должен вступить в права наследования. Большинство выгодоприобретателей имущества задумываются, как продать долю в квартире по наследству.

Мнение эксперта
Васильев Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

На самом деле, процедура ничем не отличается от вышеизложенных. Перво-наперво наследник обязан в письменной форме уведомить других собственников квартиры.

Заручившись отказом, можно реализовывать свою часть посторонним лицам. Стоит отметить, если вторая сторона не предоставляет отказ от приобретения продаваемой части, но и не покупает ее в течение одного месяца с момента получения извещения о продаже, то продавец имеет право ее реализовать третьему лицу.

Если продавец нарушит закон, то вторая сторона имеет право обратиться в суд в трехмесячный срок, чтобы оспорить сделку.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

С чего же начать продажу квартиры?

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

1. Погасить кредит досрочно;
2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет средств Покупателя);
3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);

Как купить такое жилье?

Изъятые у ипотечных должников квартиры банки продают в основном на аукционах. В начале аукциона все участники вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. Начальную цену лота определяет независимый оценщик. Стоимость оценки квартир, выставленных на аукцион, бывает существенно ниже рыночной. Покупателем недвижимости становится лицо, предложившее наиболее высокую цену за недвижимость.

Второй способ покупки изъятой недвижимости — публичные торги. Они проводятся, если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно. В таком случае по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. В отличие от аукционов торги проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество. Но сам принцип продажи такой же. Покупателем становится тот, кто предложит лучшую цену.

«Потенциальный покупатель должен быть зарегистрирован на торговой площадке, либо он может использовать услуги лиц, которые уже зарегистрированы. Таких площадок очень много. Все, что нужно, — это регистрация и участие в торгах», — говорит эксперт рынка недвижимости, член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.

Если в ходе торгов не было желающих приобрести недвижимость, то объявляют повторные торги. Если объект продажи на рынке не востребован, цена на него может быть снижена. Если на торгах квартиру не удалось реализовать, банк может разместить объявление о ее продаже на своем официальном сайте. Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

«Все зависит от того, находится квартира на балансе банка или нет. Кредитные организации могут сами продавать эти объекты или проводить публичные торги либо аукционы, когда объект еще не находится на балансе банка, но процедура изъятия уже начата. Банки обязаны выставить объект на торги. Если они не состоялись, квартиру не купили не раз и не два, то цена снижается. Как только квартиру переводят на баланс банка, она продается на свободном рынке. Продажа происходит, как обычно, у юридического лица, процедура совершенно стандартная. Иногда банки могут проводить андеррайтинг покупателя (оценка рисков, которая предполагает анализ уровня доходов заемщика, его кредитной истории, обеспечения и т. д. — прим. АиФ.ru) и определять, может ли он оформить такую сделку», — объясняет Барсуков.

Способы продажи

Реализовать жилье, взятое в кредит, допускается четырьмя способами:

• досрочно погасить заем;
• самостоятельно продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка;
• передать долговые обязательства;
• реализация банком.

Досрочное погашение

Вариант подойдет лишь тогда, когда имеется возможность вернуть ссуду досрочно:

1. Нужно отправиться в филиал Сбербанка и написать заявление с просьбой предоставить согласие на досрочное погашение.
2. Определить сумму долга по займу.
3. Заключить предварительный договор с покупателем и нотариально заверить его.
4. Далее заемщику и всем зарегистрированным в квартире лицам понадобится выписаться. Это также касается несовершеннолетних жильцов.
5. Покупатель вносит задаток погашения ссуды в полном объеме.
6. Затем между Сбербанком, продавцом и покупателем заключается соглашение о снятии обременений и закрытии жилищной ссуды. Недвижимость реализуется только после регистрации отмены обременения в органах Росреестра.
7. Финальным этапом будет переуступка права собственности покупателю в Регпалате.

Самостоятельная продажа

Для такого способа реализации квартиры продавцу не стоит скрывать, что объект находится в залоговом обременении у банка, поскольку такое поведение расценят как мошенничество. Проведение сделки несложное, главное действовать в соответствии с законодательством:

1. Сначала следует найти человека, который готов приобрести обремененную недвижимость.
2. Покупателю необходимо составить с менеджером Сбербанка предварительный документ купли-продажи и заверить его нотариально.
3. Далее потенциальному владельцу потребуется внести нужное для оплаты долга количество средств. С этой целью используется одна из двух банковских ячеек. Во вторую кладется оставшаяся сумма, которая передается нынешнему заемщику.
4. Банк отменяет обременение жилплощади.
5. ДКП регистрируется в Росреестре.

После этого ячейки с деньгами становятся доступными для продавца и Сбербанка.

Продажа банком

Разновидность сделки подразумевает полное участие банка, который не выступает сторонним наблюдателем, а ведет процедуру на всех этапах, предоставляет 2 ячейки и оформляет всю документацию. Специалисты банка сами свяжутся с Регпалатой. Продавцу нужно только подписать необходимые бумаги:

1. Покупатель жилплощади, находящейся в ипотеке, кладет деньги в первую ячейку за жилье, а во вторую — разницу между долгом и стоимостью недвижимости.
2. Сбербанк передает регистрационному органу информацию о снятии с объекта обременений и выплате ссуды.
3. Право на владение квартирой переходит новому собственнику.

Подобная схема совершенно невыгодна заемщику, потому как банк не стремится реализовать квартиру по завышенной цене

Учреждению важно вернуть одолженные средства, поэтому достаточно и того, что величина задолженности будет аналогична стоимости жилья

Переуступка долга

Такое решение продать ипотечное жилье означает передачу обязательств оплаты долга перед банком другому лицу. В этой ситуации ссуда переоформляется на покупателя. С финансовым учреждением составляется соглашение о переводе оставшейся суммы задолженности на нового заемщика. Большинство покупателей сами стремятся приобрести обремененную квартиру, поскольку такие объекты стоят дешевле:

1. Претендент подает пакет бумаг, а банк рассматривает запрос на ипотечный заем.
2. При положительном ответе производится процедура оценки приобретаемой квартиры.
3. Кредитная организация занимается переоформлением залога в Регпалате.
4. Заемщик подписывает соглашение о передаче долговых обязательств. В случае модификации кредита покупателем может выступать другой банк.

Такая ситуация подразумевает перевод займа на имя финансовой организации, которая предоставляет новую ссуду для выплаты старой. Эта схема часто используется, поскольку ежегодно ставка по процентам на ипотеку снижается. Когда заемщик находит более выгодные условия, он осуществляет перекредитование и становится должником другого банка.

Внимание! Процедура крайне выгодна клиенту, однако не все так однозначно. Одни организации категорически запрещают переоформлять ипотеку, другие облагают плательщика штрафами, сумма которых иногда очень велика.. Продавая ипотечное жилье, следует помнить еще и о том, что реализация недвижимости, которая была в собственности до трех лет, облагается налоговым сбором в размере 13% от суммы квартиры

Продавая ипотечное жилье, следует помнить еще и о том, что реализация недвижимости, которая была в собственности до трех лет, облагается налоговым сбором в размере 13% от суммы квартиры.

Продажа участка с обременением — особенности сбора информации

Особое внимание следует уделять наличию обременения на участок. Именно поэтому в первую очередь следуют запросить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП

В нем всегда указывается вид обременения, если оно имеется. Желательно снять ограничение до заключения договора купли-продажи, ведь так проще совершить сделку.

При покупке земельного участка с обременением можно пойти двумя путями:

1. Добиться снятия обременения предыдущим владельцем.
2. Оплатить долг банку оставшийся долг, вычтя его из общей стоимости договора.

Помимо проверки документов, выяснить наличие обременения можно в следующих инстанциях:

Росреестр	Здесь можно запросить выписку из ЕГРП на землю. Для этого необходимо знать только адрес.
МФЦ	Эта посредническая структура также может запросить сведения из регистрационной палаты. Но придется подождать несколько дней.
Нотариус	Он может проверить чистоту сделки, сделав запрос самостоятельно. В последствии он поможет правильно оформить договор.