Покупка доли в квартире: риски сделки, советы юристов

Опасности, связанные с выкупом долей квартир

Расскажем особо неуступчивым собственникам о совершенно реальном развитии событий, которые могут произойти, если выкуп доли квартиры в Москве осуществится не надежным агентством недвижимости, а вот таким посторонним лицом.

Купив такие доли, причём за цену, которая существенно ниже рыночной, новый сособственник вступает в переговоры с владельцем основной доли об её выкупе. В случае отказа, в ход идут отработанные технологии выживания Вас из собственного жилья (самые разные, более или менее законные), создаются действительно невыносимые условия существования, часто используется психологическое давление.

К примеру, подселяется человек, недавно освобождённый из мест лишения свободы с двумя судимостями: одну за хулиганство, другую – за убийство на бытовой почве.

Или угрожают раздробить долю на множество еще более мелких частей с целью продажи их «в розницу» для постоянной регистрации по месту жительства иногородних лиц и иностранцев.

Подавляющее большинство обычных граждан ничего не могут поделать против таких действий, и часто потом сожалеют, вспоминая, как раньше «прессинговали» другого собственника и упустили реальную возможность с ним сговориться. Никакие заявления в милицию, например, о пропавших вещах, не помогут (такова реальность обладания доли квартиры). В отличие от проживания в комнате коммунальной квартиры никогда не будешь уверен, что другой собственник доли не захочет войти в твою комнату, взломав замки, не неся при этом никакой уголовной ответственности. Даже если доля квартиры соответствует комнате, это совсем не означает, что такая комната становится той площадью, где можно повесить замок на дверь. Милиция в такие ситуации не вмешивается, и решать такие вопросы остается только в ходе судебных споров за недвижимость. Однако ходить в суд в такой ситуации – пустая трата сил, денег и времени.

«Слабый» с «сильным» в одной квартире не выживет. Оказавшись жертвой профессиональных рейдеров, теперь Вам приходится играть по их правилам. Либо выкупать доли уже у них, причем, разумеется, не по рыночной цене, а по чрезмерно завышенной. Либо продавать свою им же по очень заниженной стоимости, если жить в ней Вы не захотите (кто бы сомневался).

Это очень выгодный бизнес. На таких действиях опытные перекупщики зарабатывают до 50% прибыли.

Поэтому, если Вам предоставляется возможность преимущественного выкупа (согласно статье 250 ГК РФ), ответ однозначный: надо покупать. Преимущественное право покупки направлено только на защиту Ваших интересов, давая Вам возможность как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Как сказано в ст. 250 ГК РФ приобрести долю необходимо в течение 1 месяца со дня извещения. Это означает, что за это время Вы должны не только выразить свое согласие на покупку, но и иметь необходимую для этого сумму.

Если нет денег на данный момент, надо их найти, занять, попробуйте взять кредит под залог квартиры. А ещё лучше не прятаться, а разговаривать с участником долевой собственности, договориться об уменьшении цены, о рассрочке, но долю выкупать самим в любом случае. Он Вас поймёт, пойдёт на уступки по срокам и цене, тем более, что от посторонних покупателей он фактически получит не объявленную Вам сумму, а существенно меньшую (скидка порой достигает 30-70%).

К сожалению, достичь такой договоренности с другим сособственником чаще всего не получается.

Многие собственники долей не хотят смириться с тем, что их доля не стоит полную рыночную цену, а полагают, что она стоит столько же, сколько часть от рыночной цены всей квартиры. Например, если им принадлежит 1/2 доля (половина квартиры), то они надеются на половину рыночной стоимости квартиры, может с небольшой скидкой в цене.

На самом деле, никто не заплатит таких денег. Не потому, что покупатели такие вредные, а потому, что все понимают, что недвижимость эта проблемная.

Если у Вас возникают затруднения, помочь решить проблему, связанную с продажей доли квартиры, смогут опытные специалисты по недвижимости, которые возьмутся за продажу доли квартиры, со знанием всех нюансов и подводных камней, связанных с выкупом. К Вашим услугам срочный выкуп долей квартир в Москве.

Даниил Смолин
Агентство недвижимости «Капитал-Недвижимость»

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

С прежним законодательством было жить проще: написал предложение о покупке, отправил почтой, через месяц можно продавать, прикрепив квитанцию о почтовом отправлении.

Сегодня продолжается усложненная процедура оформления сделки с долями. И обойти ее будет трудно (хотя можно в некоторых законных  случаях). Теперь предложение о покупке должно быть оформлено у нотариуса или таким образом, чтобы было достоверно установлены и доказаны факты предложения. Кстати говоря, предложения в простой письменной форме, отправленные ценным письмом — не панацея.

Но здесь возникает ряд препятствий:

• Доля в квартире не принята по наследству;
• Собственник доли (сосед) неизвестно где;
• Сосед не хочет давать отказ от покупки;
• Сосед говорит, что купит долю по указанной цене, но ничего для этого не делает;
• У соседей есть желание купить, но нет денег и пр.

Тогда к действиям нотариуса должен подключиться адвокат, который своими активными действиями будет решать такие проблемы. Здесь два варианта решений – несудебный порядок и судебный. Во внесудебном порядке возможен розыск соседей, понуждение к оформлению права собственности на долю, помощь в оформлении наследства соседа, переговоры, убеждения и пр. В судебном порядке можно решать то, чего не достигнуто мирным путем. Такая практика судебных и мирных решений у нас уже большая. С решениями судов можно ознакомиться в главном офисе организации.

Пошаговая инструкция при продаже доли

Определить, каким способом можно  оформлять продажу: обязательно ли у нотариуса или можно в простой письменной форме. В этом Вам могут помочь юристы нашего центра (по телефону или при очной бесплатной консультации, надо заранее записаться).
Подготовить необходимые документы. При нотариальной сделке часть документов заказывает сам нотариус по электронным сетям, и эти документы собирать не придется (например, выписка ЕГРН). Иные же необходимые документы надо собирать самим, и позаботится об их наличии должны собственники, или поручить эти действия юристам. Для простой письменной формы ряд документов (иногда даже свидетельство о собственности) не обязательны. Но для ускорения процесса регистрации в Росреестре и  оформления договора, советуем, например, кадастровый паспорт, иметь. При нотариальном оформлении более строгие правила.
Формирование дополнительных (не нужных для сделки) документов  при оформлении продажи. Из опыта наших адвокатов, можем сказать, что существует ряд документов, очень пригождающихся в будущем, если продавец и покупатель, а также их родственники и  возможные правообладатели начинают спорить. Например, приватизация квартиры была проведена без гражданина, который сидел в тюрьме (по форме 9 его не было видно), соответственно, ему доля в приватизированной квартире не досталась. После его возвращения может возникнуть вопрос о выделении ему его доли или компенсации денежных средств, а в худшем случае – законном проживании в такой квартире вместе с покупателями. Соответственно в данном конкретном примере, необходимо оформить гарантии от продавцов в случае возникновения схожих ситуаций. Такие гарантии для всех возможных случаев могут составлять наши юристы и адвокаты

Не менее важно, когда доля квартиры была принята по наследству, и еще более опасно – по завещанию. А вдруг найдется наследник по закону и будет восстанавливать сроки для принятия наследства, устанавливать факты и пр

На такие случаи тоже должны быть подготовленные во время сделки дополнительные документы, оберегающие покупателя. Есть и ряд документов, оберегающих продавца. Не всегда момент получения денег – это единственное, чего необходимо добиваться.
Выполнение предварительных действий перед заключением договора (составление предложений о преимущественном праве покупки, подписание предварительного договора купли-продажи, запись к нотариусу, подготовка документов для составления договора, приглашение сторон, уточнение времени, проверка дееспособности сторон  и пр.)
Решение вопроса с деньгами, вернее, с процедурой их получения. Это может быть  кредит банка с различными условиями получения, закладка денег в банковскую ячейку (сейфинг), безналичное перечисление, аккредитив, получение сумм в будущем (после регистрации сделки) при оплате материнским капиталом, иные случаи.
Составление и подписание договора плюс проверка правильности (смысл и орфография).
Формирование пакета документов для подачи в Росреестр.
Получение обещанного по сделке (продавец получает деньги или предмет встречной покупки, покупатель – предмет покупки, деньги).
Уведомление жилищных органов о смене собственника.

Получение документов сторонами

Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:

• выписку из Единого госреестра недвижимости;
• кадастровый паспорт.

После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.

Особые случаи

Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.

Как выделяется доля

Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:

• в договорном (добровольном) порядке;
• через суд.

Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.

Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.

Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.

Нужно ли согласие сособственников на продажу доли

В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.

Продажа доли несовершеннолетнего

Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.

Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.

Квартира в ипотеке

Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.

При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.

Налогообложение сделки

Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.

Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2016 года и владел ею не менее 3-х лет. Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей. Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:

• по наследству;
• по дарственной;
• по договору пожизненного содержания бывшего владельца (или ренты);
• по приватизации государственного жилья.

Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.

Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.

Покупка доли в квартире риски

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Подводные камни и риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца

Насколько остро стоит квартирный вопрос у россиян, знают все.

Далеко не каждый может позволить себе сам купить квартиру сразу, а с ипотекой многие связываться бояться.

Это что же — постоянно под дамокловым мечом, а потом долги детям передать по наследству? Вот и выбирают — купить в квартире… не всегда зная, с чем придется столкнуться.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника.

Статья 250-я Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для данного правила, по которому при намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу необходимо с начала предложить купить эту долю другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Закон предписывает сделать извещение о предстоящей продаже в письменной форме.

Такая процедура, как покупка доли в . риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности.

Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире. К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись.

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Продажа долей в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам.

Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на в квартире отсутствует.

Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней».

Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире. Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру.

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

Договор купли-продажи необходимо составить письменно и заверить подписями. В присутствии нотариуса при подписании такого договора необходимости нет, после подписания договор следует зарегистрировать в Росреестре.

название договора; населенный пункт и дату заключения договора; стороны, подписывающие договор; главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу; документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры; документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли; стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты; всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость); количество копий договора и справку о регистрации.

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски?

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать в приватизированной, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность.

Виды выкупа

В зависимости от родственных либо юридических отношений, в которых состоят владельцы долей, различают несколько видов выкупа.

Сделка между родственниками

Часто получившие наследство родственники не желают жить вместе. Тогда один из них продает свою часть квартиры остальным. Родственники, владеющие долями, получают преимущество при их выкупе.

Если владелец планирует продажу своей части жилья, он обязан в письменной форме оповестить совладельцев о планируемом выкупе. В оповещении указываются цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней от получения оповещения совладельцы жилплощади вправе заявить о намерении выкупить долю.

Через суд

При продаже долевой собственности нередко возникает ситуация, в которой совладельцы не желают выкупать предлагаемую им долю. Чаще это происходит с малыми долями.

Желающий выкупить обращается в суд с иском. В заявлении содержится требование признать указанную долю незначительной. По судебному решению прежний собственник получает эквивалент стоимости деньгами, а доля истца увеличивается.

Если один из совладельцев желает выкупить долю другого, а тот отказывается продавать, также продается судебный иск.

Эти факты потребуется подтвердить документами и свидетельствами жильцов.

В ипотеку

Если имеющихся средств недостаточно, то желающие выкупить долю могут обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Для этого придется оформить ряд документов:

• договор ипотечного кредитования с указанием объекта недвижимости;
• закладная на кредитуемое имущество;
• договор купли-продажи долевой собственности.

На материнский капитал

Материнский капитал может быть использован для улучшения условий проживания ребенка. Суммы сертификата не хватает на покупку квартиры. Выходом становится приобретение долевой собственности. Это удобно, если выкуп проводится у родственников, а семья уже живет в данной квартире.

За использованием материнского капитала следят сотрудники Пенсионного фонда. Они стремятся предотвратить мошеннические сделки.

Средства материнского капитала могут дополняться ипотечным кредитованием.

Кроме того, вводятся дополнительные ограничения:

• не допускаются сделки выкупа между супругами, поскольку юридически второй супруг – это равноправный совладелец материнского капитала, предназначенного для всей семьи;
• должна быть исключена возможность обналичивания суммы выкупа.

С этой целью на недвижимость может накладываться обременение, не допускающее продажи собственности в течение определенного времени.

Цель всех этих проверок и ограничений состоит в том, чтобы в результате сделки происходило реальное и постоянное улучшение условий жизни ребенка.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Подпишитесь на рассылку

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире. В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.