Как рассчитать и снизить налог на коммерческую недвижимость?

Можно ли оспорить

Обратите внимание! В случае чрезмерно высокой оценки кадастровой стоимости объекта, что разительно отличается от рыночной оценки, ее можно оспорить. Апелляционное право распространяется как на собственника недвижимости, так и на людей, которые имеют непосредственное отношение к объекту и несут материальные убытки, например, арендаторы

Апелляционное право распространяется как на собственника недвижимости, так и на людей, которые имеют непосредственное отношение к объекту и несут материальные убытки, например, арендаторы.

Физические лица могут обращаться непосредственно в суд, для юридических, процедура предусматривает обращение в налоговую комиссию. Если судебная инстанция удовлетворила иск, налогоплательщику выполнять дальнейшие действия не требуется. Новая стоимость будет учтена и внесена в реестр с учетом изменений. Если комиссия отказала в пересмотре стоимости, можно подать судебный иск с требованием проведения повторной оценочной экспертизы.

Обратите внимание! Сборы с учетом измененной стоимости будут начисляться за тот же год в котором она претерпела изменения, соответственно, начинать процесс оспаривания рекомендуется в текущем году

Что является и что не является коммерческой недвижимостью?

Сразу отмечу, что ИП, мелкий и средний бизнес относят к организациям – для них установлен общий порядок налогообложения. А для того, чтобы разобраться с налогами на недвижимость, нужно определить, что такое коммерческая недвижимость.

Ведь не каждое нежилое помещение относится к коммерческим. Во-первых, это нежилые здания и помещения.

Во-вторых, важно определенное назначение в использовании этих объектов. Почему важен второй момент? Машино-место или апартаменты – тоже нежилые помещения

И, безусловно, их можно использовать в своей предпринимательской деятельности – сдать в аренду, например

Почему важен второй момент? Машино-место или апартаменты – тоже нежилые помещения. И, безусловно, их можно использовать в своей предпринимательской деятельности – сдать в аренду, например.

Но при первичном рассмотрении это некоммерческие помещения. Далее я расскажу о случаях, когда и они будут подпадать под налогообложение для коммерческих объектов.

Как узнать сумму начисленного налога

Налоговый орган самостоятельно рассчитывает налог к уплате и уведомляет налогоплательщика о необходимости оплатить сбор путем рассылки налоговых уведомлений. Уведомление направляется по месту регистрации собственника объекта, не позднее, чем за 30 дней до наступления срока оплаты налога.

В уведомлении указывается:

• период, за который исчислен налог;
• база для расчета;
• доля в праве собственности;
• ставка;
• количество месяцев;
• льготы;
• итоговая сумма к оплате.

Уведомления не направляются налогоплательщикам, если льгота, положенная гражданину по закону, полностью освобождает его от обязанности по оплате сбора, а так же если сумма исчисленного налога менее 100 рублей.

Если у налогоплательщика зарегистрирован личный кабинет на сайте ФНС, то информация о налоговой задолженности отражается на главной странице после авторизации. Уведомление на бумаге в таком случае гражданину не направляется.

Если уведомление содержит ошибки

В ситуации, когда уведомление содержит недостоверные сведения или не учтено право на применение льготы, налогоплательщик должен направить в ФНС документы, содержащие актуальные сведения.

Отправить документацию можно через личный кабинет или посредством обращения в отделение ФНС. При наличии оснований для перерасчета сбора ФНС проведет начисление налога согласно исправленным сведениям. Если основания для перерасчета сбора отсутствуют, то ФНС направит ответное письмо налогоплательщику.

Как рассчитать налог с помощью онлайн-сервиса

Проверить правильность начисления сбора можно онлайн, на портале ФНС nalog.ru, в разделе «налоговый калькулятор». Для автоматического расчета необходимо указать:

• вид налога;
• период;
• регион;
• кадастровый номер;
• вид объекта;
• размер доли;
• срок владения;
• вычет;
• ставку;
• льготы.

Сумма сбора к оплате отобразится на экране.

Ставки

Чтобы максимально приблизить базу расчета налога на имущество к рыночной цене объекта, в 2014 году президентом РФ был принят и подписан закон, в соответствии с которым налог на недвижимость исчисляется от кадастровой стоимости.

Запланирован постепенный переход на кадастровую систему расчета величины налога. Каждый субъект РФ имеет право вводить новую методику расчета налога самостоятельно, однако все регионы обязаны перейти на новый порядок исчисления до 1 января 2020 года. Узнать, в каком регионе уже совершен переход, можно на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

Отличия ставок для физических лиц, ИП и юридических лиц

В связи с переходом на новый порядок налогообложения, с 2016 года ставка 2% от кадастровой стоимости объекта, установлена для:

1. Деловых и торговых центров.
2. Помещений, предназначенных для расположения в них офисно-торговых объектов, кафе, ресторанов.
3. Помещения, не предназначенные для данных целей, но фактически используемые.

Для остальных помещений, относящимся к коммерческим и находящимся в собственности физических лиц, ставка изменяется в зависимости от стоимости недвижимости:

• 0,1% – для недвижимости стоимостью до 300 000 рублей;
• 0,1 – 0,3% – от 300 до 500 000 рублей;
• 0,3 – 2% – более 500 000 рублей.

Сдав недвижимость коммерческого типа в аренду, физическое лицо выплачивает 13% НДФЛ с полученного дохода.

Ставка налога на имущество для ИП определяется органами местного самоуправления, однако не должна превышать 2%.

Физическое лицо, осуществляющее сдачу в аренду коммерческой недвижимости как индивидуальный предприниматель, обязано также уплачивать 13% НДФЛ от суммы полученного дохода.

Объект коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического лица, попадает под действие Налогового кодекса как имущество организации. Величина ставки зависит от того, какой метод расчета применяется в субъекте РФ, где расположен объект недвижимости.

Узнать, применяют ли новый способ расчета в определенном районе или области, можно на сайте ФНС. Если расчет производится от кадастровой стоимости объекта, ставка налога составит 2%. От балансовой – максимум 2,2%.

Налогообложение с продажи

Для расчета налога, который надо уплатить при продаже, кадастровая стоимость помещения используется как база налогообложения. Исключение составляют те объекты недвижимости, которые еще не были оценены по кадастровой стоимости. В таком случае исчисление налога производится от цены продажи, достигнутой в ходе соглашения между продавцом и покупателем.

Для резидентов страны ставка по подоходному налогу базовая и составляет 13%. Если же продавец коммерческого объекта недвижимости не является резидентом РФ, ставка налога возрастет до 30%.

В случае продажи объект недвижимости, находящийся в собственности организации, облагается НДС. Ставка в 2018 году – 18% от суммы договора, с 2019 года ставка налога на добавленную стоимость составит 20%. Кроме того, полученный доход от продажи включается в базу расчета налога на прибыль.

Учет и отчетность на ПСН

А вот если ИП хочет перейти на патент по тому же виду деятельности, по которому раньше был на УСН или ЕНВД, то придется ждать начала следующего года.

Во всех случаях предпринимателю нужно подать в налоговую заявление не позднее чем за 10 дней до применения спецрежима.

Пример заполнения первой страницы заявления на получение патента

В течение пяти дней налоговая выдает патент или сообщает об отказе. Всего в законе указано пять причин, по которым налоговая может отказать:

1. Вида деятельности нет в региональном перечне.
2. Указан неверный срок действия патента.
3. ИП уже работал на патенте в этом виде деятельности, но утратил на него право. А теперь подает повторно в этом же году.
4. Есть долг за прошлый патент.
5. Не заполнены обязательные пункты заявления.

Переход на патентную систему налогообложения носит не уведомительный (как на УСН и ЕНВД), а заявительный или разрешительный характер. В получении патента могут и отказать по основаниям, перечисленным в п. 4 ст. 346.45 НК РФ:

• В заявлении на выдачу патента указан вид деятельности, в отношении которого патентная система налогообложения не применяется;
• Указанный в заявлении срок действия патента не соответствует требованиям НК РФ. Выдается патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но в пределах одного календарного года. Нельзя указать, к примеру, такой срок – с 1 сентября 2020 года по март 2021 года.
• Если в текущем году предприниматель уже работал на ПСН, но утратил право на патент (по причине превышения лимита доходов или числа работников) или добровольно прекратил работу на патенте до истечения срока его действия, то снова подать заявление на получение патента он может только с нового года.
• Если по уже полученным патентам есть недоимка по их оплате.
• Незаполненные обязательные поля в заявлении на получение патента.

Заявление на выдачу патента, в общем случае, надо подать в налоговую инспекцию по месту действия патента не позднее, чем за 10 рабочих дней до начала применения предпринимателем патентной системы налогообложения.

С 2014 года заявление о получении патента можно подавать одновременно при подаче документов для регистрации ИП, но только если место регистрации ИП и место действия патента совпадают. В этом случае, 10-дневный срок, естественно, не соблюдается. В течение пяти рабочих дней со дня получения такого заявления ФНС обязана выдать предпринимателю патент или уведомление от отказе в его выдаче с указанием причин.

^К началу страницы

Заявление на получение патента необходимо подать не позднее чем за 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения.

При осуществлении деятельности по месту жительства

Заявление подается в налоговый орган по месту жительства

При осуществлении деятельности на территории того муниципального образования, городского округа, города федерального значения или субъекта Российской Федерации, в котором предприниматель на налоговом учете не стоит Заявление подается в любой территориальный налоговый орган муниципального образования, городского округа, города федерального значения или субъекта Российской Федерации по месту планируемого осуществления индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности

Индивидуальный предприниматель, утративший право на применение патентной системы налогообложения или прекративший предпринимательскую деятельность, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, вправе вновь перейти на патентную систему налогообложения по этому же виду предпринимательской деятельности не ранее чем со следующего календарного года (

абз. 2 ст. 346.45 НК РФ

Заявление может быть подано лично или через представителя, направлено в виде почтового отправления с описью вложения или передано в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи.

^К началу страницы

^К началу страницы

^К началу страницы

Налогообложение

Начисление налогов отличается в зависимости от того, кто является налогоплательщиком.

Для физических лиц

В 2018 году налог на нежилые помещения для физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Существуют несколько категорий граждан, которые освобождаются от уплаты, в их число входят и пенсионеры. Однако льгота распространяется только на один объект из каждой категории: гаражи, хозпостройки и т. д.

Для юридических лиц

Организации уплачивают налог с имущества, которое входит в основные средства. Это регламентировано статьей 374 Налогового кодекса РФ. Однако для компаний, использующих ЕНВД и УСН, начисляется налог только на недвижимое имущество.

Льготы

К льготным категориям по уплате имущественного налога относятся федеральные и региональные владельцы по видам собственности. К федеральной категории причисляют пенсионеров, ветеранов ВОВ, труда, ликвидаторов ЧАЕС, военных, инвалидов второй и первой категории, граждан получивших звание Героя Советского Союза или Российской Федерации. Для этих категорий населения предусмотрены пределы собственности для начисления льгот. Все что свыше предела оплачивается в установленном порядке.

Обратите внимание! В некоторых регионах граждане могут претендовать на освобождение от уплаты сбора на гараж или парковочное место. Общим условием для получения преференции является неиспользование объекта для коммерческой деятельности

В том случае, если стоимость собственности оценена на сумму свыше трехсот миллионов рублей, освобождение от уплаты сбора не предусмотрено

Общим условием для получения преференции является неиспользование объекта для коммерческой деятельности. В том случае, если стоимость собственности оценена на сумму свыше трехсот миллионов рублей, освобождение от уплаты сбора не предусмотрено.

Многодетные семьи могут рассчитывать на льготное налогообложение только на региональном уровне. Федеральное законодательство не предусматривает предоставление льгот такой категории граждан

Инвалиды и участники ВОВ освобождены от уплаты сбора полностью, региональные или федеральные нормы во внимание не принимаются

Обратите внимание! Заявление на льготное налогообложение подается по месту регистрации имущества в налоговое учреждение. К заявлению прикрепляется перечень документов, подтверждающих право на получение преференции

Налоговая база

Нежилое имущество предполагает наличие определенных расходов в виде налогов, ежегодно отчисляемых в бюджет. Налоги на нежилое имущество устанавливаются на основании положений Налогового кодекса Российской Федерации. Общей ставки для таких налогов нет, они устанавливаются и взимаются местными органами власти.

Всё, что определено законодательством, это максимальные налоговые ставки, которые могут устанавливать местные власти. Можно выделить следующие группы нежилых объектов недвижимости, для которых установлены следующие значения налоговой базы:

1. Гаражи и хозяйственные строения: не свыше 0,1%.
2. Коммерческие помещения дороже 300 миллионов рублей: не свыше 2%.
3. Другие объекты: не более 0,5%.

На заметку. Налогообложение нежилой недвижимости зависит от ряда факторов, лежащих в основе начисления того или иного вида налогов, а также размера его ставок.

К ним относятся:

• Собственник площади – физическое или юридическое лицо.
• Гражданство собственника нежилого объекта.
• Вид соглашения, по которому владелец передает в собственность или пользование другому лицу.

Льготы и способы, как не платить

Стоит упомянуть, что частично освобождаются от уплаты (платят 25 % от суммы налога) собственники зданий:

• Медицинского назначения.
• Научного значения.
• Образовательного назначения.

Полностью же не платят налоги на коммерческую недвижимость:

• Религиозные организации.
• Здания, связанные с системой метрополитена.
• Бюджетные организации.
• ЖСК.
• ТСЖ.
• Здания культурного назначения.
• Оборонительные постройки.
• ПАТП.
• Постройки, занятые вопросами помощи и трудоустройства людей с ограниченными возможностями.

Из этого следует, что вышеперечисленные организации не являются коммерческими.

Также, все недвижимые объекты, купленные после 2020 года, могут быть проданы владельцем без уплаты налога спустя 5 лет нахождения в собственности. А если здание было куплено до 2016-го года, то оно может быть продано без уплаты налога, если находилось в собственности одного лица более 3-х лет. Но при условии, что имущество было получено в подарок от родственника, в наследство или было приватизировано.

Также, лицо может избежать уплаты налога, если произведёт расчёт за налоговым вычетом ( в размере 250 000 рублей) и учётом затрат на приобретение. Физическое лицо или индивидуальный предприниматель может прибегнуть к оформлению договора аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, с планом продажи. Таким образом, лицо будет обязано выплатить 6% налога, а не 13%.

Кроме того, от уплаты налога освобождаются:

1. Инвалиды 1 и 2 группы.
2. Пенсионеры.
3. Герои РФ и СССР.
4. Кавалеры Ордена славы.
5. Отставные военные с выслугой более 20-ти лет.
6. Семьи военных, погибших в боевых действиях.
7. Ветераны ВОВ.
8. Ликвидаторам катастроф.
9. Лица, использующие коммерческую недвижимость в целях культуры.

Эти лица не платят данный налог на всей территории РФ. К локальным льготникам относятся члены многодетных семей и нуждающиеся.

На нашем сайте есть много полезной информации не только о налогообложении, но и о приобретении и дальнейшем использовании коммерческой недвижимости:

• Преимущества доверительного управления таким имуществом, а также нюансы инвестирования в него.
• Приобретение в кредит для физических лиц, а также в лизинг.
• Покупка напрямую у застройщика в новострое.
• Как взять кредит под ее залог?
• Что нужно знать о страховании такого имущества?

Какие налоги предстоит платить собственнику?

Являясь собственником такого помещения, физическое лицо обязано уплачивать налог. Это регламентировано Законом Российской Федерации от 09.12.1991 года № 2003-1. Платеж основывается на стоимости нежилой собственности, которая максимально соответствует рыночной. Суд один раз в три года выносит решение, согласно которому выполняются оценочные действия. Оценивает помещение налоговая инспекция. Налогоплательщик получает уведомление о рассчитанной стоимости до 1 августа ежегодно, уплатить обязан до 1 октября. Другие действия, связанные с нежилым помещением, к примеру сдача в аренду или продажа, облагаются другими видами налогообложения.

Льготы для участников особых зон

Резиденты особых экономических зон

Компании, работающие в особых – технико-внедренческой и туристско-рекреационной – экономических зонах, которые решением Правительства РФ объединены в кластер, могут воспользоваться льготами по налогу на прибыль. Речь идет о применении ставки 0% к налоговой базе при расчете той части налога, которая подлежит уплате в федеральный бюджет (п. 1.2 ст. 284 НК РФ).

Важным условием для получения налоговых преференций является ведение раздельного учета доходов (расходов) от непосредственно подпадающей подо льготы деятельности, т. е. осуществляемой на территории особой экономической зоны. Утрата статуса резидента технико-внедренческой или туристско-рекреационной особой экономической зоны означает потерю права на использование налоговой преференции (п. 1.2 ст. 284 НК РФ).

Для технико-внедренческой деятельности возможность применения такой льготы завершается с окончанием 2020 года, а в части туристско-рекреационной деятельности она будет действовать до 2023 года (п. 5 ст. 10 закона «О внесении изменений…» от 30.11.2011 № 365-ФЗ).

В 2020 году появилась (п. 1 ст. 1 закона «О внесении изменений…» от 18.07.2017 № 168-ФЗ) льгота в виде ставки 0% по налогу (п. 1.11 ст. 284 НК РФ) для юрлиц, работающих в туристско-рекреационной сфере на территории Дальневосточного округа. Ее применение ограничено периодами 2018-2022 годов и требует выполнения организацией ряда условий (ст. 284.6 НК РФ). Возникновение несоответствия этим условиям потребует восстановления суммы неуплаченного налога и оплаты пеней (п. 5 ст. 284.6 НК РФ).

Для применения с начала 2020 года введена (п. 2 ст. 1 закона «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 348-ФЗ) также льгота для юрлиц, работающих в особых зонах, но в сферах, отличающихся от указанных в п. 1.2 ст. 284 НК РФ. Заключается она в том, что ставка по налогу, предназначенному для федерального бюджета, составляет 2% (п. 1.2-1 ст. 284 НК РФ), а не 3%, по которой большинством компаний должен платиться налог в этот бюджет в 2017-2024годах.

Участники свободной экономической зоны

Льготной ставкой (0%) при уплате налога на прибыль в федеральный бюджет пользуются компании, осуществляющие деятельность в СЭЗ (свободной экономической зоне). Льгота предоставляется на протяжении 10 налоговых периодов с момента получения дохода от продажи товаров по договору о деятельности в СЭЗ (п. 1.7 ст. 284 НК РФ).

Кроме того, субъектами Федерации может устанавливаться пониженная ставка для таких предприятий по уплате налога в местный бюджет (не ниже 13,5%).

Обязательным является ведение раздельного учета доходов (расходов) по видам деятельности, которые осуществляются в СЭЗ и за ее пределами. Причем налогообложение других видов деятельности осуществляется в общем порядке (письмо Минфина от 20.03.2015 № 03-03-10/15503).

О требованиях к регистрам, в которых организуется налоговый учет, читайте в статье «Как вести регистры налогового учета (образец)?».

Участники ТОСЭР

Для компаний – резидентов ТОСЭР (территорий с опережающим социально-экономическим развитием) также предусмотрены преференции – это налог на прибыль (льгота 2014 года) по ставке 0% при уплате налога на прибыль в федеральный бюджет (п. 1.8 ст. 284 НК РФ).

Обязательными условиями для применения льгот являются (ст. 284.4 НК РФ):

1. Госрегистрация юрлица на ТОСЭР.
2. Отсутствие обособленных подразделений за пределами зоны ТОСЭР.
3. Неиспользование налогоплательщиком специальных налоговых режимов.
4. Невхождение резидента ТОСЭР в состав консолидированных групп налогоплательщиков.
5. Отсутствие деятельности в качестве страховщика, банка, НКО, клиринговой компании, негосударственного пенсионного фонда или участника-профессионала на рынке ценных бумаг.
6. Отсутствие статуса участника СЭЗ и/или региональных инвестпроектов.
7. Обеспечение не менее 90% своих доходов за счет деятельности, осуществляемой в рамках соглашения о работе в ТОСЭР.
8. Обеспечение раздельного учета доходов по видам деятельности при исполнении соглашения о работе в ТОСЭР и по другим.

Льготы по уплате налога в федеральный бюджет (ставка 0%) сохраняются на протяжении 5 лет с момента получения первой прибыли по соглашению о работе в ТОСЭР. Имеется также льгота по уплате налога в бюджет субъекта федерации: на протяжении первых 5 лет – максимум 5%, и на протяжении следующих 5 лет – минимум 10%. Причем право на применение льготы не исчезает в случае отсутствия прибыли в течение 3 следующих подряд налоговых периодов (с 2020 года их число при определенных условиях может достигать 9, ст. 1 закона «О внесении изменения…» от 27.11.2017 № 339-ФЗ) и будет использовано по истечении этих периодов (п. 5 ст. 284.4 НК РФ).

Налог на недвижимость в 2020 году для физических лиц

Гражданам не стоит затягивать с оформлением необходимых бумаг. Подать заявление и оплатить выданную в налоговой инспекции справку нужно до 1 ноября. С этого числа начинается налоговый период, в котором полученные от государства льготы уже начнут действовать. Если до указанного срока льгота не оформлена, то учитывать ее при начислении налогов в ИФНС будут только в следующем налоговом периоде.

Говоря об имущественном налоге на объекты недвижимости в следующем году, следует упомянуть о сделках с жильем. Гражданин, купивший жилье и вскоре его продавший, обязан уплатить подоходный налог от вырученных с продажи средств.

Воблеры BearKing — весомая альтернатива оригиналу

Знакомство с воблерами от Bearking состоялось в завершении спиннингового сезона 2021. В ознакомительной партии выписал с Алика копию любимчика DUO Realis Jerkbait.

В размере 120 запасов еще хватало, а вот в «соточном» прикупить копии как-то не удавалось.

Что сказать? Язык не поворачивается назвать воблер копией. Точнее выразиться — аналог за меньшие деньги. В чем подвох, почему ценник оказался так низок за модель столь высокого качества — можно лишь предполагать.

Воблера брались для ловли окуня в подводных крепях. Ловили изумительно, до того момента, пока не были срезаны щуками. Поверьте на слово, о потерях неоригиналов так еще не скорбил.

Ассортимент приманок Bearking представлен небольшим количеством моделей. Всему свое время. Помимо аналогов воблеров именитых фирм и моделей производитель предлагает и силиконовые приманки. О них будет отдельный разговор. К окончанию весеннего запрета бандеролька придет и после обкатки обязательно отпишусь.

Что касаемо воблеров. Как таковых названий нет. Модели в каталоге идут в основном под цифровыми и буквенными кодами. Принадлежность к оригиналу можно найти на теле самого воблера. К примеру, аналог Evergreen Faith Custom Jerkbait имеет частично схожую надпись на спинке.

Фурнитура качественная. К тройникам, покраске, грубому несоответствию с заявленными «плавающими» характеристиками претензий нет. Заводные кольца на некоторых воблерках заменил. Стандартные черные с шершавостью как-то не внушали доверия.

Читая отзывы нашел, что у некоторых покупателей возникли сложности с герметичностью мест соединения петель. В моем случае таких нюансов не обнаружено. В любом случае, при необходимости реанимировать рабочий воблер будет несложно.

Не верить фотографиям производителя о наличии близкой к оригиналу балансировки и систем дальнего заброса нет.