Статья 153 жк рф. обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Договор как основание взыскания пеней

Обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у граждан с момента подписания договора. Исключение составляет ситуация, когда контракт предусматривает другой срок.

Жилищный кодекс ст 155 считает моментом возникновения обязанности:

• для собственника – дата возникновения права собственности на объект (заключение договора купли-продажи, мены, дарения, получение свидетельства о праве на наследство, получение акта о приватизации);
• для нанимателя – день заключения контракта социального найма;
• для арендатора – день оформления контракта найма квартиры;
• для членов жилищного кооператива – день получения в пользование жилого помещения.

Так как действующий собственник обязан вносить плату с момента заключения договора, то предыдущая задолженность на него не распространяется.

Плательщикам долга и пени, сформированных до приобретения прав действующим собственником является:

• орган местного самоуправления (до передачи объекта по договору соц. найма);
• государство (до оформления акта приватизации);
• собственник объекта (если помещение находилось в частой собственности).

Долевая собственность

Часто одной квартирой одновременно владеют несколько лиц. Разделение на доли может происходить в момент наследования, приватизации или при разводе супругов. Коммунальные услуги обязаны оплачивать все дольщики. А уж как это делать, должны определиться сами собственники.

На практике редко встречается раздел коммунальных платежей. Обычно по квитанции платит кто-то один, а остальные возвращают ему затраченные средства.

Некоторые считают, что если кто-то из дольщиков в квартире не живет, то и платить за коммуналку он не должен. Это неверная позиция.

Каждый имеющий долю обязан оплачивать услуги, даже если не живет в квартире. Если этого не будет происходить, остальные дольщики вынуждены будут погашать его долги. Тогда совладельца можно заставить платить путем обращения в суд.

Владелец квартиры и прописанные лица: общие права

Не всегда лица, проживающие в квартире, являются ее собственниками. Как правило, владелец объекта недвижимости один. Остальные являются или его членами семьи, или лица, проживающие в силу договора пожизненного содержания. В некоторых случаях на жилплощади зарегистрировано лицо, которое получило помещение в свою пользу в силу завещательного отказа.

Если семейные отношения прекратились, то бывшие члены семьи не имеют право претендовать на жилплощадь, за исключением:

• если в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, то ее владелец не имеет право его выселить;
• право пользования объектом недвижимости может быть оставлено судом, если бывшие члены семьи не могут самостоятельно обеспечить себя жильем. Нередко судебные разбирательства сводятся к принуждению собственника обеспечить иным жильем его бывшую семью.

В то же время есть бывший супруг (а) может законно проживать, если он не снялся с регистрации и нет соответствующего решения суда. В этом случаи выселить бывшего члена семьи можно только при продаже квартиры, но потребуется обращение в суд. Таким образом, права собственника квартиры при разводе ограничены имущественным положением второй стороны и наличием детей. В соответствии с Семейным Кодексом последние могут продолжать пользоваться жильем дальше.

Довольно не редким явлением является проживание на жилплощади родственников. В соответствии со статьей 40 Конституции РФ нельзя лишить любого человека жилья. Таким образом, если их имущественное положение желает лучшего, то они имеют полное право пользоваться квартирой, в которой зарегистрированы.

Нередко между владельцами и прописанными лицами возникают конфликты, связанные с совместным пользованием жильем. Обезопасить себя от головной боли можно при заключении брачного контракта со второй половинкой, договора ренты или пожизненного содержания. В этом случае каждая сторона будет руководствоваться правами на жилье, зафиксированными в официальном документе.

Если жилье является неприватизированным, то при его приватизации все прописанные автоматически становятся собственниками. В соответствии с ФЗ № 189 снять с регистрации физическое лицо, которое на момент приватизации было прописано в квартире, невозможно. При этом выселить его не может ни нынешний собственник, который стал владельцем жилья в процессе приватизации, ни собственник, получивший квартиру в качестве дарственной, по завещанию или при покупке.

Статус помещения

Статья 155 ЖК РФ предусматривает правила внесения платы за капремонт и коммунальные услуги исключительно в отношении жилых объектов недвижимости.

П 14 ст 155 жк рф запрещает увеличение размера пени, предусмотренной Жилищным кодексом. При этом закон не ограничивает возможность увеличения пени в отношении нежилого помещения. Размер может быть изменен при помощи условий договора.

Если собственник не использует помещение по назначению для собственного проживания или не сдает в наем для проживания других лиц, то закон не предусматривает освобождение от выплаты платежей за использование коммунальных услуг. Лицо, фактически проживающее в другом жилом помещении, обязано оплачивать начисленные платежи в полном объеме.

Комментарий к статье 154 ЖК РФ:

Статья 154 Кодекса определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, вносимой лицами, пользующимися жилыми помещениями по различным основаниям.

1 — 2. Нормы комментируемой статьи определяют содержание понятий «плата за жилое помещение» и «плата за коммунальные услуги», а также структуру этих видов платы для каждой группы плательщиков — нанимателей и собственников. В целом положения ст. 154 не являются новыми для жилищного законодательства России. В ст. 1 (ч. ч. 11 — 13) Основ в редакции ФЗ от 06.05.2003 была определена структура платы за содержание жилья, ремонт жилья, наем жилого помещения.

В соответствии со ст. 12 Кодекса установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений.

Примерный перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса.

Следует отметить, что малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном Кодексом порядке — см. ч. 2 ст. 49 Кодекса), проживающие в жилых помещениях на основании договоров социального найма, освобождаются от обязанности по внесению платы за пользование жилыми помещениями (см. ч. 9 ст. 156 Кодекса). Они оплачивают содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. В соответствии с Вводным законом данное Постановление применяется в части, не противоречащей Кодексу.

3. В ч. 3 комментируемой статьи определены структура расходов по содержанию и ремонту жилых помещений и установлена обязанность оплачивать коммунальные услуги для собственников жилых домов и основания для внесения такой платы. В данной норме практически дословно воспроизведены положения ч. 9 ст. 155 Кодекса.

Согласно Правилам оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392, собственники индивидуальных жилых домов в счет оплаты жилья оплачивают вывоз бытовых отходов, за исключением случаев, когда вывоз этих отходов осуществляется силами или за счет средств собственников таких домов.

Необходимо добавить, что собственники отдельных домов самостоятельно несут расходы по их содержанию и ремонту. Поэтому плата таких лиц за жилье сводится исключительно к оплате коммунальных услуг.

4. В ч. 4 комментируемой статьи установлен исчерпывающий перечень коммунальных услуг, оплачиваемых гражданами в счет платы за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя: плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Необходимо заметить, что состав коммунальных услуг, предоставляемых гражданам и юридическим лицам, определяется степенью благоустройства жилого дома или квартиры, развитости инфраструктуры жилого комплекса и является индивидуальным для разных типов домов.

Оплата перечисленных в настоящей части услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду любой формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.

В целях повышения их социальной защиты некоторые категории граждан (например, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды по общим заболеваниям, многодетные семьи и др.) решениями местных органов самоуправления освобождаются от обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в полном объеме (см., например, решение Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 26.12.2003 N 1/26).

О размерах платы за коммунальные услуги см. ст. 157 Кодекса.

Кто должен платить

Право собственности подразумевает владение, пользование и распоряжение своей жилплощадью. При этом владельцем и пользователем могут быть совершенно разные люди.

Множество вариантов правоотношений в данной области создает немало проблемных ситуаций, для решения которых необходимо обращаться к нормативным актам.

Сегодня собственник вправе предоставлять свою жилплощадь в аренду другим людям безвозмездно или за плату. Условия проживания также определяются владельцем жилья.

Поэтому можно определенно ответить на вопрос, кто должен оплачивать коммунальные услуги: прописанный или проживающий.

Управляющая организация оформляет платежки на собственника и именно на нем лежит ответственность за внесение средств в установленный срок. Если владелец хочет переложить свои обязанности по платежам на прописанного, должно быть составлено письменное соглашение.

Оплата ЖКХ через интернет

Следующие способы оплаты коммунальных услуг привязаны к сети Интернет, и аудитория данных сервисов стабильно растет из года в год. Преимуществами в данном случае, несомненно, являются удобство и скорость, с которой можно совершить платеж. Часто всё, что вам нужно для использования этих вариантов – лишь подключение к сети Интернет и достаточное количество денег на банковской карте или мобильном счёте.

Популярные сервисы для онлайн оплаты ЖКХ:

Клиенты Сбербанка могут воспользоваться сервисом Сбербанк Онлайн на любом компьютере с доступом в Интернет или с мобильного устройства.

После аутентификации в сервисе пользователь может оплатить различные услуги, в том числе коммунальные, и при желании распечатать чек. Подробную инструкцию по работе с сервисом вы можете посмотреть на официальном сайте Сбербанка.

Одним из возможных недостатков такого способа является риск мошенничества.

Если ваша организация использует Сайт ЖКХ с личными кабинетами для каждого жильца, удобным способом оплаты коммунальных услуг для вас будет являться личный кабинет.

Многие управляющие компании в настоящее время имеют собственный сайт, поскольку это упрощает их деятельность во многих вопросах, таких как:

сбор показаний приборов учета;

прием платежей онлайн;

раскрытие информации об управлении жилым фондом;

информирование жителей о важных событиях жизни УК или ТСЖ.

Подробнее о преимуществах сайта ЖКХ можно прочитать здесь.

При наличии кошелька на одной из популярных платежных систем (Яндекс Деньги, WebMoney, PayPal и др.) можно оплачивать коммунальные услуги с него.

Как правило, для этого нужно иметь на руках квитанции ЖКХ, чтобы ввести ИНН получателя платежа. В качестве подтверждения действия об оплате нужно будет ввести специальный код, который придет на мобильный телефон

Обратите внимание на взимаемую при таком способе комиссию.

Пользователи портала государственных услуг могут оплатить коммунальные услуги через кабинет на сайте.

После авторизации необходимо заполнить электронное заявление, выбрать поставщика услуг и ввести номер лицевого счета. Далее вы сможете оплатить счет с использованием банковской карты, электронных денег и средствами на мобильном телефоне либо скачать квитанцию для оплаты в банке или отделении почты

В зависимости от выбранного банка может взиматься комиссия. Сумма комиссии будет указана в данных платежа до совершения оплаты.

Подробнее о каталоге услуг портала для граждан можно прочитать на сайте.

В случае отсутствия средств на банковских счетах и электронных кошельках вы можете использовать услуги своего мобильного оператора и оплатить ЖКХ со счета телефона.

Для этого вам необходимо зайти на сайт мобильного оператора и выбрать нужную опцию. Перед совершением платежа рекомендуем внимательно прочитать условия, особенно в отношении комиссии за операцию оплаты.

Еще одним удобным способом оплаты является мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет.

Данный способ позволяет не только оплачивать квартплату, но и подавать показания счетчиков и контролировать начисление услуг. Чтобы воспользоваться всеми преимуществами данного приложения, пользователю необходимо ввести код доступа, полученный в управляющей компании. Приложение работает в связке с конфигурацией 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК.

Таблица сравнения способов оплаты услуг ЖКХ

В данной статье мы описали популярные способы оплаты жилищно-коммунальных услуг. Вне зависимости от ваших предпочтений всегда изучайте условия поставщика услуги, проверяйте вводимые реквизиты и сохраняйте бдительность.

Вам также может быть интересно:

• Как оплата ЖКХ онлайн упростит вам жизнь
• Как разобраться в квитанции за квартиру
• Оплата коммунальных услуг через личный кабинет Сайта ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

Законодательство о размере пени

Ст 155 жилищного кодекса РФ устанавливает обязанность владельца ежемесячно перечислять платежи за коммунальные услуги за прошедший период до 10 числа следующего месяца. Исключение составляют ситуации, когда по решению собрания ТСЖ, решению жилищного кооператива или локального нормативного акта управляющей компании, принят другой вариант. Например, перенос срока с 10 до 15 число следующего месяца.

Закон предусматривает обязанность собственника оплачивать фактически предоставленные коммунальные услуги.

Осуществление платежей возможно на основании:

• официальных платежных документов ТСЖ или управляющей компании;
• данных, размещенный на официальных сайтах компании в сети Интернет (сайт управляющей компании);
• данных, размещенных в электронных информационных системах (данные, предоставляемые в банковских организациях, системе Город).

В 2018 году в ст. 155 ЖК РФ внесены изменения о запрете на размещение информации рекламного характера на обороте платежек.

Срок, установленный на оплату счета по платежке, составляет 31 день. Закон устанавливает меры ответственности к лицам, которые несвоевременно выполняют или полностью игнорируют необходимость оплаты коммунальных услуг. На счет таких граждан начисляется пеня в размере:

• если срок просрочки не превышает 90 дней, то пени рассчитывается исходя из 1/300 от действующей ставки рефинансирования за день просрочки;
• если срок просрочки превышает 91 день, то пени рассчитывается исходя из 1/130 от действующей ставки рефинансирования за день просрочки.

Обязанность по оплате капитального ремонта возлагается на владельца жилого помещения. Если гражданин, приобретая объект, не проверил наличие долга, то он переходит к нему.

Комментарий к статье 153 ЖК РФ

1. Вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны все физические и юридические лица, в собственности или в пользовании которых находятся жилые помещения. Комментируемая статья определяет круг таких лиц.

Порядок определения размера платы устанавливается ст. 156; структура платежей — ст. 154; порядок и сроки внесения платежей — ст. 155 ЖК РФ.

2. Комментируемая статья (ч. 2) определяет момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений и пользователей.

Так, для собственников эта обязанность появляется с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5), для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) и арендаторов (п. 2) — с момента заключения соответствующего договора; для членов ЖСК (п. 4) — с момента предоставления им жилого помещения жилищным кооперативом.

3. Плата за жилое помещение для нанимателей жилых помещений включает:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, куда входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 1 ст. 154);

плату за наем (п. 1 ч. 1 ст. 154).

Собственники жилых помещений (в отличие от нанимателей) должны участвовать в расходах не только по текущему, но и по капитальному ремонту общего имущества в доме.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Что касается аренды жилых помещений, то следует обратиться к нормам гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Статья 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а также обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором.

Арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо (ст. 671 ГК РФ). Юридическое лицо может использовать арендованное жилье только для проживания граждан. Используя жилое помещение по договору аренды, юридическое лицо сдает его гражданину на условиях найма.

4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг (ч. 1 ст. 157). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусматривается изменение размера платы за коммунальные услуги (ч. 4 ст. 157).

5. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. ч. 11 ст. 155).

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплачивают пеню (ч. 14 ст. 155).

6. Расходы по содержанию незаселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).

7. Что касается собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, то они также должны оплачивать содержание общего имущества в доме (ст. 39, п. 5 ст. 138).

Обязанные субъекты

По ст. 153 ЖК РФ (в новой редакции) вносить средства должны:

1. Наниматели жилплощади, в том числе социального использования, по договору. Оплата осуществляется с даты его заключения.
2. Арендаторы/наниматели помещений муниципального или государственного жилфонда с момента подписания соответствующего соглашения.
3. Члены ЖК с даты предоставления жилплощади кооперативом.
4. Собственники помещений с даты возникновения соответствующих прав. При этом учитываются положения 169 статьи (ч.3) ЖК.
5. Субъекты, принявшие в эксплуатацию помещения в многоквартирном доме от застройщика после выдачи ему разрешения. При передаче оформляется акт или иной документ. Оплата осуществляется с даты предоставления помещения.
6. Застройщики (лица, обеспечивающие возведение многоквартирного дома) по отношению к площадям в нем, не переданным иным субъектам по акту или иному документу, с момента получения ими разрешения на введение сооружения в эксплуатацию.

До даты заселения граждан в помещения муниципального/государственного жилфонда расходы по их содержанию возлагаются на органы местной/госвласти или на управомоченных ими лиц.

Ст. 153 ЖК РФ с комментариями

Договоры, устанавливающие условия предоставления в пользование, содержания помещений, выполнения ремонтных работ в многоквартирном доме, являются возмездными. Предусмотренная в ЖК РФ ст. 153 в части первой закрепляет обязанность физических и юрлиц нести расходы, связанные с эксплуатацией жилплощадей. В ч. 1 отсутствуют указания на публично-правовые образования. Однако это не означает, что на них установленная обязанность не распространяется. В качестве таких образований выступают регионы, МО и государство в целом, действующие через уполномоченные органы власти соответствующего уровня.

Кто должен исполнять обязательство

Согласно люди, владеющие имуществом и пользующиеся коммунальными услугами, обязаны своевременно вносить плату. Потребитель обязан оплачивать такие услуги:

1. Водоснабжение.
2. Электроснабжение.
3. Отопление.
4. Содержание общей площади.
5. Ремонтные работы текущего и капитального характера.

Согласно , лицо, владеющее недвижимостью, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.  Он может сдавать жилье в аренду, прописывать и выписывать других людей.

Когда в квартире проживает несколько человек, у них может возникнуть спор: кто будет рассчитываться за полученный сервис. Разрешить спорную ситуацию можно  несколькими способами:

1. Разделить общую сумму по равным долям.
2. Заключить соглашение о том, какие услуги будет оплачивать каждая сторона и в каком размере.

Независимо от принятого решения, граждане должны оформить все в письменном виде. Если данное условие указано в условиях договора аренды, то заключать дополнительное соглашение не требуется.

Часто бывает так, что квартиранты съезжают, не оплатив за квартиру. В таком случае, заключенное соглашение, поможет владельцу взыскать задолженность в судебном порядке.

Если стороны не составят договора, то исполнить обязательство перед обслуживающей организацией должен будет владелец недвижимости. При существовании правильно оформленного соглашения, арендатор обязан платить, даже если он не зарегистрирован на данной жилплощади.

Нюансы и частные случаи

В сфере оплаты ЖКУ существует ряд нюансов, незнание которых приводит к негативным последствиям для собственников помещения:

1. При сдаче жилья в аренду необходимо обязательно включить в договор найма пункт об оплате КУ, в противном случае все обязательства оплаты коммунальных платежей по умолчанию возлагаются на новго владельца квартиры.
2. При покупке квартиры у застройщика необходимо удостовериться в том, что все платежи с момента введения здания в эксплуатацию были внесены в полной мере.
3. В случае образования задолженности желательно внести сумму, указанную в квитанции, а затем приступать к разбирательствам.
4. Перерасчет платы за КУ может быть произведен по инициативе как собственников помещения, так и ресурсоснабжающей организации, а итогом его может стать как уменьшение суммы оплаты, так и ее увеличение (в случае незаконных действий владельца жилья).
5. В случае долевого владения между собственниками помещения может быть заключено соглашение, прописывающее условия оплаты предоставляемых ресурсов и услуг.

Коммунальные услуги

Не важно, кто является собственником, кто прописан, а кто просто проживает в квартире, платежи по коммунальным услугам должны быть внесены вовремя. Предоставляемыми услугами являются:

• плата за коммунальные услуги;
• отопление;
• водоотведение;
• водоснабжение;
• содержание общего жилья;
• электроснабжение;
• содержание и ремонт дома;
• капремонт.

Цель таких услуг – обеспечение комфортных условий для нахождения граждан в квартире. Если в доме функционирует управляющая организация, нужно оплачивать услуги этой компании. Ею осуществляется обслуживание дома и поставка ресурсов. Именно жильцы дома ее выбирают.

ВАЖНО! Поэтому одному человеку нельзя отказаться от некой услуги или выбрать другую организацию