Особенности оценки недвижимости при аренде

Значения коэффициентов формулы для офисов.

Фактор	Характеристика фактора	Коэффициент
Расположение напроспекте	Отдаленная улица	0.97
Проспект средней степениоживленности движения	1
Престижный, «оживленный»проспект.	1.238
Этаж расположенияобъекта	1-й этаж	1
2-ой и выше	0.967
Подвал	0.835
Цокольный этаж	0.95
Состояние внешний вид объекта	Требуется ремонт	0.848
Хорошее/типовойремонт	1
Отличное/качественныйремонт	1.024
Офисный центр/ евроремонт	1.263
Коммунальные услуги в стоимость аренды:	Не включаются	1
Включаются	1.079
Охрана	Отсутствует	1
Постоянная	1.147
Парковка	Неохраняемая	1
Охраняемая	1.032
Отсутствует	0.894
Характеристика входа	Отдельный вход  с улицы	1
Вход со двора/общийвход	0.93
Базовая ставка общейплощади	долларов за 1 кв.м. в год	147.9
Базовая ставкаколичества телефонных линий	долларов за линию в год	1.64

Приложение 4

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

• вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
• назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
• оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
• вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
• применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

• данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• основания для получения права аренды;
• правомочия арендатора;
• сроки аренды;
• размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Оценка стоимости аренды помещения

Чаще всего необходимость в оценке арендной платы возникает в том случае, когда собственник помещения сталкивается с трудностями самостоятельного определения величины при сдаче в аренду нежилого имущества.

Например, если имеется нестандартная недвижимость, уникальное оборудование или требуется капитальный ремонт.

Заключая долгосрочный договор аренды, могут возникать разногласия при назначении цены. В этом случае проблему можно решить в 2021 году, пригласив для оценки независимого эксперта.

Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения. Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Способы расчета

В соответствии с правительственными постановлениями № 582 (16.07.2009г.) и №1120 (30.10.2014г.) возможны несколько способов установления платы за аренду участка земли:

• в соответствии с аукционом;
• по кадастровой стоимости;
• по рыночной стоимости.

При наличии договора об аренде, заключенного в результате торгов, плата за аренду берется по результатам этих торгов.

Кадастровая стоимость

Для каждого участка земли, зафиксированного в государственном кадастровом реестре, имеется кадастровая стоимость. Эта стоимость определяется экспертами с учетом различных факторов, которые могут изменяться.

В частности при оценке кадастровой стоимости учитываются следующие факторы территории:

• границы участка и его площадь;
• рельеф;
• наличие вблизи водоемов и лесов или болота;
• коммуникации на участке, а также наличие водопровода, газа и электричества;
• близость дорог и легкость транспортировки грузов.

При предоставлении участка в аренду без торгов его арендная плата может быть определена и рассчитана с учетом кадастровой стоимости по формуле:

• Ап=Кс×К1, где:
• Ап – арендная плата;
• Кс – кадастровая стоимость;
• К1 – коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

Величина коэффициента К1 может иметь следующие значения:

• 0,01% – для случая льготной аренды;
• 0,6% – для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства;
• 1,5%- для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений;
• 2% – если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

Пример 1.

Гражданин решил открыть кафе на территории города. Для этого он взял в аренду участок у областного правительства.

Кадастровая стоимость участка равна 300000 рублей. При аренде участка земли для таких целей в соответствии с законом действует коэффициент К1=1,5%.

Арендная плата за участок в год составит: Ап=300000×0,015=4500 руб.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость определяет земельный участок по его качеству и расположению и учитывает возможный доход, который может принести этот участок за определенный отрезок времени.

Эта величина должна ежегодно определяться административными органами.

При этом местная администрация имеет право уточнять границы зон земель

Чаще всего нормативная стоимость используется при передаче земли в собственность, дарении, использовании земли в виде залога, при изъятии земли для государственных нужд.

Для расчета арендной платы нормативная стоимость используется в том случае, когда отсутствуют данные по кадастровой стоимости участка.

Пример 2.

Бизнесмен в октябре 2013 года взял в аренду участок для того, чтобы построить там ресторан. Срок годовой платы за аренду был не позже 1.02.14 года. В Росреестре не оказалось кадастровой стоимости участка. Из комитета по земельным ресурсам была получена справка о нормативной стоимости участка. Эта стоимость была равна 2000000 руб. Коэффициент К1=1,5%. Плата за аренду (2 месяца) составила: Ап=2000000×0,015×(2/12)=5000 руб.

Рыночная стоимость

Иногда рыночная стоимость близка к кадастровой. Но на рыночную стоимость действует большое количество различных факторов, которые не учитываются в кадастровой стоимости.

Такие факторы, как спрос и предложение или экономическая и политическая стабильности в стране. Значительно может изменяться рыночная стоимость участков в городской зоне.

Там наряду с объективными факторами большое значение имеют и субъективные факторы.

Такие как «престижность» района с точки зрения наличия парков и водоемов или расположения там домов «для богатых».

В соответствии с законом при расчетах арендной платы за участки, на которых расположено незавершенное строительство, и в некоторых других случаях используется рыночная стоимость участка.

Расчет производится в соответствии со следующей формулой:

• Ап=Рс×Кс,
• где:
• Ап – арендная плата;
• Рс – рыночная стоимость;
• Кс – ключевая ставка Банка России.

Пример 3.

Гражданин решил взять для ведения огородничества участок земли с мая по октябрь 2016 года. Оценка рыночной стоимости земли проводилась в конце 2015 года и составила 100000 рублей. Договор был заключен в конце 2015 года. Ключевая ставка в конце 2015 года составила 11%.

За 6 месяцев должна быть заплачена арендная плата: Ап=100000×0,11×(6/12)=5500 руб.

Документы

Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение. Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:

1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
3. Документы на владение имуществом.
4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
7. Кадастровую документацию на землю.
8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.

12. Условия договора аренды

Если вы
планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально
проанализировать условия договора аренды.

Условия договора,
на которые нужно обратить внимание:

• Ставка арендной
  платы и условия ее индексации;
• Условия по
  компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные
  расходы;
• Возможность сдачи
  помещения или его части в субаренду;
• Порядок и условия
  проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение
  ответственности между собственником и арендатором;
• Условия по
  досрочному расторжению договора;
• Страхование
  ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой
  ответственности, страхование работников на период СМР;
• Штрафы, пени,
  компенсации;
• Авансовые и
  депозитные платежи;
• Гарантии и
  поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские
  гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
• Ответственность
  сторон и условия освобождения от нее;
• Продление и
  расторжение договора;
• Правила работы и
  режим;
• Условия
  размещения вывесок и наружной рекламы;
• Виды разрешенного
  использования помещения.

Описанные выше 12
критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида
недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет
снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.

Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.

Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.

Подъездные пути и высота помещения

Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты

Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.

Оценка загородной недвижимости — КАЛЬКУЛЯТОР v3.0

Этот с виду простейший элемент по оценке недвижимости создавался специалистами несколько лет. На основании данных экспертов по работе с загородной недвижимостью, силами компании ЛИВЛА был разработан полезный и уникальный продукт  — КАЛЬКУЛЯТОР оценки стоимости загородной недвижимости Москвы и Московской области, который поможет вам, не обладая специфическими знаниям по оценке, рассчитать примерную стоимость своего или планируемого к покупке объекта загородной недвижимости. При расчете берется в учет стоимость исключительно качественного строения.
КАЛЬКУЛЯТОР позволяет рассчитать не только участок, но и учесть расположение объекта(у воды, у леса, в коттеджном поселке), добавить к нему дополнительные строения (гараж, беседку, баню, бассейн), сохранить просчет в файл pdf с подтверждением уникальным QR-кодом, наведя на который камеру своего смартфона Вы сможете увидеть оригинал распечатанного документа.
Система позволяет рассчитать все строения на участке независимо друг от друга. В итоговом просчете будете видна примерная стоимость каждого элемента, а так же общая стоимость группы объектов на  указанном участке.
Погрешность КАЛЬКУЛЯТОРА онлайн оценки загородной недвижимости ЛИВЛА постоянно снижается, и не превышает 7-10%, что является допустимой нормой он-лайн оценки нежвижимости. КАЛЬКУЛЯТОР ЛИВЛА отслеживает стоимость объектов в Москве и Московской области не только на портале, но и  в различных источниках, доступных в сети интернет, а так же использует специальные матрицы корректировок и дополнительные справочники.
Полученный результат расчета может быть использован в коммерческих целях. К примеру, при покупке дома вы можете распечатать приблизительный расчет и предложить его собственнику для корректировки цены на объект, планируемый к покупке. Если вы продаете дом — можно распечатать он-лайн просчет недвижимости КАЛЬКУЛЯТОРОМ ЛИВЛА, для подтверждения объективности цены.

Программа различает направления, дальность, размер участка и дома, построенных на нем объектов. Получить индивидуальный просчет имущества легко — достаточно заполнить форму данных:

• ввести все параметры земельного участка (количество соток, направление, удаленность от МКАД и другие особенности)
• если на участке имеются строения, указать их
• также, вы можете добавить несколько одинаковых строений, если такие имеются
• не забудьте указать параметры объектов (площадь, тип строительного материала, степень отделки и другие, в зависимости от типа строения)

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ УРОВНЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ (ПОМЕЩЕНИЯ)

Во исполнение пункта I Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 17 февраля 1992 года N 2361-1 «Об упорядочении размеров арендной платы» и в соответствии с поручением Правительства России от 11.08.92 N ЕГ-П44-30396 приказываю:

1. Утвердить прилагаемую Методику по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), согласованную с Комитетом Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством финансов Российской Федерации, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации, Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Российской Федерации.

2. Комитету жилищно-коммунального хозяйства (т. Долгову) довести до территориальных органов жилищно-коммунального хозяйства и оказывать им помощь по применению рекомендованного порядка определения уровня арендной платы при заключении договоров на аренду нежилых зданий (помещений).

3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя Министра, председателя Комитета жилищно-коммунального хозяйства т. Долгова В.М.

Министр Б.А.ФУРМАНОВ

УТВЕРЖДЕНО Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно — коммунального хозяйства России от 14 сентября N 209

СОГЛАСОВАНО: Заместитель Министра финансов Российской Федерации А.А.Краснопивцев

СОГЛАСОВАНО: Председатель Комитета Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно — коммунальному хозяйству Е.В.БАСИН

СОГЛАСОВАНО: Заместитель Председателя комитета по земельной реформе при Правительстве Российской Федерации П.Ф.ЛОЙКО

СОГЛАСОВАНО: Заместитель Председателя Государственного комитета по управлению государственным имуществом Российской Федерации Б.Н.СЫЧКИН

От чего зависит ставка?

Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость

Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
Внутренняя отделка помещения

Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
Отопление
Электричество
Телефонную связь
Доступ к Интернету
Систему вентиляции
Систему подачи и отведения воды
Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц

Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем

Этот пункт является важным при составлении договора.

Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

• Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
• Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

Какой именно вариант выбрать решает собственник.

Входные группы и их количество

Каждая ступенька
перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно,
привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые
осуществляется с уровня земли

Где не возможен вход в помещение с уровня земли,
важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных
групп населения

Для определенных
сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное
условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью
подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа
позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вы
рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода
должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное
целевое использование помещения.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 , арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие
повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте
внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая
максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями

Работы по
демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования
с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные
издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 –
150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто
не получится.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

• договора аренды;
• кадастрового плана земельного надела;
• данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
• сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
• паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

• восстановительную стоимость зданий (помещений);
• потребительские качества;
• арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
• амортизационные платежи;
• предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
• налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. =  х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата  за  нежилое  здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без     площадок  лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс   увеличения    затрат   на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления, электроснабжения  – на  0,1    за  каждый  отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент   увеличения   затрат  в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент     превышения    стоимости     комплексного капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент  эффективности  капиталовложени к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого  в аренду, кв. м;

Па – арендная  плата  на  землю,   используемую   арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс <*> – коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную стоимость (Ндс).

 В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР “О плате за землю”, постановлением Правительства Российской Федерации “О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли” от 25.02.92 N 112, Инструкцией “О порядке применения Закона РСФСР “О плате за землю”, утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:                

Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х (N ам/100)

где:

N ам – норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб – балансовая   (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв.  м   общей    полезной    площади,     руб./кв.     м (рассчитывается как частное    от   деления  первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.