Каков срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости для ипотеки и сколько по времени делается подобный анализ?

Содержание документа

Давайте рассмотрим структуру, содержание и оформление отчета об оценке недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается множество факторов. Все они должны быть отражены в отчете.

Именно по этой причине существуют стандарты оценочной деятельности, которых обязаны придерживаться профессиональные оценочные компании.

Важно: требования к документу закреплены федеральным законодательством. В частности, регламентированы Требованиями к отчету об оценке (ФСО №3)

В отчете о рыночной стоимости квартиры должна быть отражена следующая информация:

• задание на оценку;
• факты и выводы;
• полные данные о заказчике и оценщике (директоре организации, юрлице, специалисте, выполняющем оценку);
• ограничения и допущения при проведении работ по подготовке отчета;
• применяемые стандарты оценочной деятельности;
• описание объекта недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик;
• анализ рынка и прочих оказывающих влияние на конечную цену внешних факторов. Это обязательная часть работы. Причем должен быть проведен анализ именно в том ценовом сегменте, в котором находится квартира.
• описание методов оценки: затратный, сравнительный и доходный. Если какой-либо из них не применялся, специалист по оценке должен обосновать причину;
• согласование полученных разными методами результатов оценки недвижимости.

Целая глава в отчете отводится под описание характеристик объекта оценки.

Обязательно должны быть указаны:

• технические данные, состояние коммуникаций и год постройки дома;
• тип межэтажных перекрытий;
• материалы, из которых здание возведено;
• метраж и тип планировки квартиры;
• высота дома и этаж расположения жилого помещения;
• наличие поблизости остановок общественного транспорта, крупных дорожных развязок, магазинов и других соцобъектов.

Важно: обязательно присутствие описания текущего состояния жилого помещения. Речь идет о качестве выполненного ремонта, наличии или отсутствии встраиваемой техники

Какие факторы при оценке квартиры для ипотеки положительно влияют на решение банка

Существуют некоторые моменты, которые влияют на положительное решение финансовой организации о выдаче ипотеки и определении итоговой суммы займа:

• Ликвидная цена объекта должна быть равной или больше суммы кредита. В этом случае банк выдаст ссуду.
• С оценочной компанией нужно заключить договор в письменной форме. Таковы требования законодательства. К тому же, в этом случае клиент сможет запросить исправление ошибок оценщика, если таковые найдутся.
• Фото жилплощади, лестничной площадки и подъезда должны быть высокого качества. Рекомендуется делать их в дневное время.
• Цель экспертизы недвижимости – оценка квартиры в качестве предмета залога – должна быть указана в отчете.

Оценочная стоимость может быть уменьшена из-за информации, которая содержится в разделе «Ограничения и допущения». В нем уточняются некоторые детали, а также указываются личные предположения оценщика. Так, может быть прописано, что в силу определенных причин отдельные зоны квартиры специалист сфотографировать не смог. Поэтому он лишь описывает их на основании собственных догадок. Спорные моменты и неточности делают стоимость недвижимости ниже.

Сведения об объекте оценки

Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание общей площадью 5 674,7 м2 и земельный участок общей площадью 1 647 м2, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Оцениваемое здание представляет собой отдельностоящее 4-х этажное офисное здание с подвалом, используемым в качестве подземной автостоянки.

Наземные этажи включают в себя офисные помещения, санузлы и лестничные клетки, связанные между собой коридорами. Офисные помещения имеют кабинетную планировку.

Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.

Таблица 1. Краткая характеристика объекта оценки

Перейти на страницу: 1

Цели оценки

Причины обращения за услугой по оценке жилой недвижимости могут быть весьма различны.

Самым востребованным случаем обращения за определением рыночной стоимости квартиры является оформление пакета документов для получения ипотечного кредита в различных банках, таких как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Открытие и пр. В настоящее время лидером по ипотеке является Сбербанк, который внедрил электронную площадку взаимодействия с риэлторами и оценщиками Дом.Клик. Компания «ВАЛРУС» является аккредитованным партнером Сбербанка в сфере оценки жилья и работает в Dom.Click с выдачей заемщикам банка отчетов в электронном формате.

Особенностью оценочного альбома для банка является необходимость соблюдать не только требования законодательства, но и условия конкретного банка в том числе правила по проведению осмотра и фотографированию квартиры и дома, в котором она расположена. Кроме того, в отчете об оценке ряд банком требуют указать не только рыночную стоимость приобретаемой квартиры, но ликвидационная стоимость, т.е. стоимость при срочной продаже.

Потребность в оценке квартир для ипотеки возникает как при приобретении жилья от застройщика, так и при покупке на вторичном рынке. При покупке жилья у застройщика может производиться оценка как прав требования по договору долевого участия в строительстве, так и прав собственности на квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме.

Важным фактором в оценке жилой недвижимости для ипотеки является отражение в отчете оценщика сведений о проведенных перепланировках или реконструкциях. Данная информация критична для банка, поскольку неузаконенные перепланировки могут повышать риски, связанные с регистрацией прав на квартиру в случае ее изъятия банком.

Среди других целей оценки квартир и иного жилья можно выделить следующее:

разрешение имущественных споров;

страхование имущества;

вступление и оформление наследства;

составление брачного договора или раздел имущества при разводах;

оформление договора дарения или мены;

выкуп государственного жилья;

предоставление государственным органам: правоохранительным, органы опеки, органам социальной защиты.

В настоящее время также становится актуальной оценка квартир при оспаривании кадастровой стоимости, т.е. для установления кадастровой стоимости квартиры в размере ее рыночной стоимости. Это помогает установить справедливую величину налога на имущество, который в настоящее время становится весьма существенным. Кроме того, завышенная величина кадастровой стоимости может привести к необходимости уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который в случае владения жильем менее трех лет может быть удержан не с фактической рыночной стоимости жилье (ее цены по договору), а с величины равной 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Запомнить

1. Оценивать недвижимость могут организации и частные лица, действующие по законодательству РФ, состоящие в СРО и имеющие страховые полисы. Самостоятельно выбирая оценщика, проверьте его легитимность, опыт работы и готовность выполнить работу в соответствии с требованиями кредитора.
2. Пользуйтесь рекомендацией кредитной структуры по выбору оценщика, экономьте свои деньги и время.
3. Консультируйтесь с оценщиками на этапе осмотра имущества: это поможет в принятии решения покупки жилья в ипотеку.
4. Помните о сроках годности отчета (6 месяцев) и оформляйте кредит сразу после получения и передачи документа в банк.

Удачи в сделках и до новых встреч!

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Приходилось сталкиваться с фальшивыми Отчетами?

Уже несколько раз на практике нам предоставляли фальшивые Отчеты, выполненные от лица нашей компании. При этом, по факту Заказчики обращались к нам первый раз, но просили актуализировать уже полученный результат.

Один из примеров – необходимо было актуализировать Отчет, в котором проведена оценка животноводческого комплекса с итоговой стоимостью всех активов более 1 млрд. руб. А предполагаемое использование результатов оценки – предоставление в Банк ТОП10 для кредитования под залог.При изучении ситуации было выявлено, что стоимость завышена минимум в 5 раз!! На рисунке ниже приведена выписка из того документа: печать компании похожа, а подписи специалистов и оформление страницы иное.

Другой пример связан с заведомым обманом оценщика. На оценку представлено оборудование для целей кредитования под залог. При проведении осмотра выявлено, что осматриваемое оборудование является не тем, как указано во всех исходных документах. Фактически это были старые, но проверенные временем, отечественные токарные и фрезерные станки, перекрашенные из стандартного зеленого в розовый цвет, а также размещены шильды с идентификационными характеристиками не соответствующие реальному производителю и их характеристиками.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
6. Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

На что смотрит оценщик

Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.

Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:

1. Ситуация в жилом районе:
   • престижность района;
2. экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
3. наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
4. плотность застройки.
5. Придомовая территория:
   • наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
6. наличие детской площадки;
7. озеленение придомовой территории;
8. наличие огороженной территории;
9. интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
10. наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
11. Состояние многоквартирного дома:
    • год строительства дома;
12. нахождение дома в аварийном состоянии;
13. наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
14. дата завершения строительства (для долевого строительства);
15. этажность;
16. внешнее состояние фасада;
17. материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
18. наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
19. наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
20. как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
21. состояние мест общего пользования.
22. Состояние квартиры:
    • этаж;
23. наличие обременений (арест, залог);
24. количество соседей по лестничной клетке;
25. наличие электричества, воды, газа;
26. состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
27. необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
28. высота потолка;
29. общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
30. наличие балкона;
31. наличие современных стеклопакетов;
32. выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
33. планировка;
34. наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
35. внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
36. иные удобства (кондиционер, подогрев полов).

Оформление

Если Сбербанк выдает ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке, оформление закладной производится вместе подписанием кредитного соглашения. Оформляется отдельный документ, содержащий следующую информацию:

• данные участников соглашения (залогодателя и залогодержателя);
• сведения о залоговом имуществе;
• подписи сторон.

В подобном случае совершать дополнительные действия и предоставлять отдельный пакет документации не нужно.

Отдельно стоит рассмотреть, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, если покупается жилье в новостройке. Объект залога еще не существует, поэтому оформление бумаги возможно только после окончания строительных работ и ввода многоквартирного здания в эксплуатацию.

Необходимые документы

Если приобретается жилплощадь на первичном рынке, оформление закладной допускается только при условии:

• сдачи многоквартирного дома;
• регистрации права собственности клиента в Росреестре (можно обращаться в МФЦ).

Если клиент составляет в Сбербанке закладную по ипотеке, список необходимых документов небольшой. Он состоит из:

• личного паспорта собственника жилплощади;
• договора участия в долевом строительстве;
• акта приема-передачи жилплощади;
• выписки из ЕГРН, удостоверяющей регистрацию права;
• паспорта дома (технического либо кадастрового);
• отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости;
• страхового договора.

Пакет необходимых документов для оформления закладной по ипотеке в Сбербанке может быть расширен, исходя из конкретной ситуации заемщика. Например, оформить его может представитель владельца ипотечной квартиры. Но для этого ему нужно иметь нотариально заверенную доверенность, передающую полномочия.

Срок готовности

Помимо того, сколько времени требуется для создания документа, нужно знать, что получить закладную нужно в сроки, установленные Сбербанком. Они указываются в соглашении об ипотеке, и их несоблюдение является основанием для штрафных санкций.

Порядок составления закладной:

1. Заполнение бланка. Сколько времени на это понадобится, зависит от заемщика, в стандартных случаях это не более 20-30 минут. Инструкция по составлению предоставляется сотрудником.
2. Регистрация документа. На это отводится не более 1-ой календарной недели.

Образец

Чтобы оформить данный вид ценной бумаги, не требуется специальный бланк. Допускается использование стандартной, но есть обязательные требования к содержанию.

В перечень необходимых сведений входят:

• сведения о заемщике – ФИО полностью, паспортные и контактные данные и т.д.;
• информация о банке, выдавшем ипотеку – полное название, реквизиты;
• описание объекта недвижимости полный адрес, количество комнат, общая, жилая площадь и другие данные, позволяющие идентифицировать квартиру;
• цена квартиры со ссылкой на экспертное заключение (номер документа и реквизиты специалиста, проводившего анализ);
• параметры кредитования: сумма ипотеки, выданной на приобретение залогового жилья, период погашения, объем ежемесячного платежа, процентная ставка и т.д.;
• информация о зарегистрированных на жилплощади лицах (при наличии);
• сведения о других обременениях (если они есть).

Также необходимо указать дату составления и поставить подписи. Если ценная бумага передается новому владельцу, требуется указание его данных, даты, с которой он получил имущество и реквизитов соглашения.

Закладная-по-ипотеке для скачивания.