Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Когда требуется сервитут

Законодательство в статье 274 Гражданского кодекса раскрывает вопрос — сервитут на земельный участок, что это такое. Оформление ограниченного разрешения требуется, когда решаются споры между собственниками соседних земель по поводу пользования общего характера.

Сервитут устанавливается на земельный участок по следующим наиболее частым причинам:

1. Расположение на участке природного объекта, например источника ключевой воды. Объект не является собственностью владельца земли, а принадлежит государству и относится к общему пользованию, поэтому воду могут набирать все желающие. В таком случае собственник имеет право установить ограничения и потребовать право прохода к источнику за определенную плату.
2. Строительные работы по прокладке коммуникационных труб к участку должны проводиться через соседнюю территорию. Законный правообладатель имеет право наложить обременение в форме сервитута и указать конкретное место для разрешения прокладывания труб.

ВНИМАНИЕ. Сервитут является крайним решением возникшей проблемы с земельным пользованием, когда остальные способы исчерпаны

Данный способ ограниченного использования нельзя применять для несущественных целей. Например, к участку приходится добираться по короткой дороге, но сделать это по соседней территории намного ближе.

Оформлять разрешение для сокращения пути недопустимо.

По своей сути сервитут похож с арендой, разница только в возникновении заключения договора как вынужденной меры решения спора с обеих сторон. Это позволяет собственнику земельного надела наряду с получателем сервитута продолжать использовать обремененную часть участка.

Земельное обременение накладывается в случаях:

• обоюдного соглашения сторон, которые желают пользоваться землей наряду с ее собственником;
• без обоюдного соглашения в принудительном судебном порядке.

На каких основаниях происходит установление публичного сервитута?

Статья 23 Земельного Кодекса определяет те основания, по которому может быть установлен публичный сервитут в интересах лиц, владеющих земельными участками, расположенными в наименее привилегированных условиях.

Перечень этих оснований является исчерпывающим и может быть изменен только в том случае, если внесены изменения непосредственно в Земельный Кодекс. К таким основаниям будут относиться:

• Осуществление прохода и проезда через территорию обременяемого участка к тем земельным участкам, которые находятся в худшем территориальном положении, нежели соседний, на который налагается обременение, если по-другому беспрепятственный доступ на них обеспечить нельзя;
• Осуществление прокладки инженерных коммуникаций, необходимых для полноценного функционирования соседних участков, если иных маршрутов для них выработать невозможно;
• Осуществление прохода к естественным водоемам, расположенным на обременяемом участке, а также доступа животных к местам водопоя, если такой доступ возможен только через территорию обременяемого участка;
• Осуществление беспрепятственного доступа к лесным угодьям, а также различного рода водоемам, используемым для целей охоты, сбора ягод и грибов населением, рыбалки, если такие земли должны находиться в свободном доступе, но такой доступ не осуществляется;
• Размещение различных знаков, используемых для межевания земель, а также нанесения топографических схем на кадастровые документы;
• Обеспечение свободного проезда к угодьям, используемым в период сенокоса для сбора растений для корма животным;
• Установление вышек-станций связи, используемых для обеспечения лучшего качества связи в границах конкретных населенных пунктов.

В том случае, если инициатор установления публичного сервитута пытается воспользоваться таким своим правом для достижения иных целей, нежели перечисленные выше, такие действия могут быть расценены как действия мошеннического характера.

Порядок внесения платы за сервитут

После того как расчеты сервитута подошли к концу, и обе стороны договора согласились на представленные условия сотрудничества, необходимо обсудить период оплаты. Как уже говорилось ранее, в большинстве случаев оплату разбивают на несколько частей, в зависимости от срока действия сервитута. В случае если стороны не могут прийти к общему согласию, возможно обратиться в судебную инстанцию, которая поможет разрешить конфликт и вынесет постановление. Исходя из чего будет получен график внесения плат.

Судебная практика уже сталкивалась со случаями, когда срок действия договора не окончен, а обременения на участке прошли. Тогда стороны договора вновь вынуждены обращаться в суд для перерасчёта суммы выплат в связи с вновь возникшими обстоятельствами

Это также важно, когда сумма, разбитая на части, не была выплачена в указанные сроки, следовательно, потребуется внести доплату за причиненный ущерб

Все условия, а также сроки оплаты прописываются в договоре

Необходимо внимание: если вы решаетесь сделать единоразовый платеж, то суммы может либо не хватить, либо вы ее переплатите. Такой вариант неудобен тем, что невозможно сразу предусмотреть все форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на сумму

Да и работы на участке могут закончиться раньше срока действия договора, значит, сумма за «утраченную выгоду» будет колебаться.

Данные примечания обусловлены фактором пользования земли, например, за весь срок действия сервитута ей не был нанесен урон, тогда от владельца можно потребовать «возмещение» в виде возврата части денежных средств либо, наоборот, ущерб превысил внесенную сумму. Тогда владелец вправе потребовать дополнительной оплаты. Поэтому лучший вариант внесения платы — это разбить его посезонно либо помесячно, тогда фактор с недостатком и переизбытком выплат отпадёт сам собой.

Что также высчитывается

Так как выше упоминалось, что факторов проведения экспертизы четыре, ниже представлен последний, вместе с подведёнными итогами результатов отчёта:

Рассматривая эти примерные данные отчёта, можно подвести итог, что на каждый уровень риска значение обозначенного уровня нужно умножить. Сумма значений части убытка по причине сервитута является средневзвешенной в зависимости от числа факторов.

Расчет стоимости сервитута на земельный участок

Исходя из вышеуказанной информации владелец участка, подвергнувшийся обременению со стороны частного лица или государственного органа, может рассчитывать на соизмеримую компенсацию. Это обусловлено тем, что на протяжении всего срока действия сервитута он будет вынужден отделить часть участка либо вовсе переселиться в другое место, если его жилище будет снесено.

Многие жители страны не понимают, за что именно необходимо вносить плату, и как ее рассчитывать. Все очень просто: компенсация должна быть прямо пропорциональна доставленным неудобствам владельцу участка, а также покрывать расходы на его возможное восстановление в будущем.

Чтобы не возникало дополнительных вопросов, необходимо сразу в договоре прописывать все пункты, как того требует закон. А именно: стоимость земли в этом регионе, занимаемая площадь всего участка либо его части, срок действия сервитута, а также компенсационный ущерб за его использование. В отдельных случаях необходимо прописать сроки погашения выплат, а также возможные дополнительные обстоятельства, которые могут скорректировать сумму оплаты.

Естественно, имея большой участок земли, человек может постараться обмануть заемщика и потребовать завышенную сумму, не обсудив этого с человеком. Такие случаи существуют, однако по закону сумма оплаты должна только покрыть причиненный ущерб и не более того. В остальных случаях сумму можно завысить, но только если на это согласиться вторая сторона договора.

Например, вы желаете получить у соседа часть земли сельскохозяйственного назначения, тогда он вправе рассчитывать стоимость сервитута с учетом стоимости земли и упущенной выгоды. И также сумма должна покрыть реальный ущерб, который будет причинен участку во время его использования. И также существуют дополнительные факторы, которые встречаются как в частной, так и в публичной практике. Часть земли сдается в аренду, однако урожай, находившийся на ней, не был собран, следовательно, выгода упущена. Владелец участка вправе потребовать дополнительной выплаты за утраченную выгоду.

Такие факторы не должны удивлять лиц, которые подписывают договор о сервитуте, ведь они давно предусмотрены законодательством, следовательно, имеют место на практике.

Поэтапный процесс

Оценка реального сервитута процедура довольно сложная. В базовом расчёте используется формула:

Однако для дальнейших расчётов всё намного сложнее и зависит от массы индивидуальных факторов. При этом этапы самой процедуры включают в себя:

• Определение убытка, который примерно понесёт человек, владеющий земельным участком;

• Расчёт упущенной выгоды;
• Определение размера ущерба в плане использования территории собственником.

Когда все составляющие определены, осуществляются подсчёты компенсации в общей сложности. Данное финансовое обязательство будет возложено на того, кто инициировал сервитут. При этом, если речь идёт о временном обременении, владелец территории вправе самостоятельно решить, какой будет размер компенсации, например, заключив с третьим лицом договор аренды. Но такая форма взаимоотношений возможна лишь между частными лицами.

Сам же оценочный отчёт имеет структуру из пяти разделов, в которые входят общие характеристики документа с информацией о сторонах, наименования используемых стандартов, действующих на территории Российской Федерации, используемые для расчётов методы, информация по объекту оценки (площадь, для чего обременяется, на какой срок) и заключение экспертизы

Бумага носит официальный характер, может служить доказательной базой в суде при необходимости, поэтому важно проследить, чтобы на ней были проставлены подпись ответственного оценщика и руководителя организации, к которой он относится, вместе с печатью данной организации

https://www.youtube.com/watch?v=kNQfgLV9Ce4&t=8s

Виды сервитутов

Бессрочный и срочный сервитут

Срочный сервитут налагается на недвижимый объект (т.е. землю) на строго определенный период времени. Обременение снимается тогда, когда этот срок заканчивается.

В основном, такой вид сервитута устанавливается на период сезонных работ, связанных с ведением хозяйства, например:

• в сезон охоты или рыбалки;
• когда наступает пора косить сено;
• период выпаса скота;
• время для сбора урожая.

Кроме того, сервитут на срочной основе может применяться при ведении строительных или ремонтных работ, когда все сроки для этого распланированы и имеют реальные границы.

Бессрочный сервитут, напротив, предполагает отсутствие четкого срока, на который есть необходимость в его установлении. Он имеет свое юридическое значение до тех пор, пока не исчезает необходимость в его установлении. Иными словами, пока существует некая проблемная ситуация, вынуждающая ограничить пользование участком, она будет решаться с помощью бессрочного сервитута.

Бессрочный сервитут, как правило, публичный и его примером будет прокладывание дороги или сетей электроснабжение через земельный участок.

Обо всех видах сервитутов вы можете узнать в этой статье.

Постоянный и временный

Если ограниченное право пользования действует до тех пор, пока не отпадет необходимость в нем — это постоянный сервитут, и он теряет свое юридическое значение в ряде таких случаев:

1. Если одна из сторон договора нарушила его условия.
2. При изменении условий, при наличии которых сервитут действовал.
3. В связи со смертью одной из сторон сервитутного соглашения (это может быть собственник земельного участка).

Соответственно, временный сервитут это право, которое действует на протяжении срока проведения на объекте недвижимости каких-либо срочных работ и теряет свою юридическую силу одновременно с их завершением.

Наглядные отличия в сервитутах можно увидеть в представленной ниже сравнительной таблице.

Что нужно знать о сервитуте, как устанавливается данное ограничение и какие виды бывают? Мы предлагаем прочитать наши статьи, которые помогут вам разобраться в этом вопросе. Узнайте:

• что такое личный, лесной, частный, а также городской или сельский сервитут;
• как установить частное и оформить публичное соглашение, а также чем они отличаются друг от друга;
• каковы особенности оформления на проезд/проход к участку?

Федеральный закон от 2 июля 2021 г. № 299-ФЗ “О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (документ не вступил в силу)

5 июля 2021

Принят Государственной Думой 15 июня 2021 года

Одобрен Советом Федерации 23 июня 2021 года

Статья 1

В пункте 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2006, N 23, ст. 2380; N 50, ст. 5279; 2008, N 30, ст. 3597; 2014, N 26, ст. 3377; N 30, ст. 4235; 2017, N 27, ст. 3940; 2019, N 52, ст. 7795) слова «а также зданиями» заменить словом «зданиями», дополнить словами «, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности».

Статья 2

Абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 30, ст. 3018; 2003, N 28, ст. 2882; 2005, N 30, ст. 3098; 2014, N 26, ст. 3377; 2016, N 27, ст. 4287; 2018, N 1, ст. 31; 2021, N 15, ст. 2446) после слов «недвижимого имущества» дополнить словами «(за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности)».

Статья 3

Внести в Федеральный закон от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 24, ст. 2249; 2006, N 50, ст. 5279; 2013, N 52, ст. 7011) следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 6 после слов «земельный участок,» дополнить словами «жилой дом,»;

2) статью 11 дополнить пунктами 4 и 5 следующего содержания:

«4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

5. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.».

Статья 4

Часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 26, ст. 3890; N 27, ст. 4294; 2017, N 31, ст. 4766, 4796, 4829; 2018, N 10, ст. 1437; N 32, ст. 5133, 5134, 5135; 2019, N 31, ст. 4426; 2020, N 29, ст. 4512; N 50, ст. 8049; 2021, N 15, ст. 2446; N 18, ст. 3064) после слов «населенного пункта,» дополнить словами «для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности,».

Статья 5

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2022 года.

Москва, Кремль

2 июля 2021 года

№ 299-ФЗ

Установление оплаты

Сервитут может устанавливаться не только на земельные участки, но и на иные объекты недвижимости, например, на дорогу, линейный объект, лесной участок. Земельный кодекс в статье 23 более подробно регламентирует порядок установления сервитута на различные объекты.

Собственник объекта, который подпадает под использование, имеет право потребовать определенную оплату. Однако плата за пользование участком должна быть соразмерной, это основополагающий принцип.

Особенности и порядок оплаты сервитута определяются договорными обязательствами, т.е. одна сторона должна предоставить право пользования, а другая сторона оплатить данную услугу. Оплата устанавливается в договоре по взаимному согласию сторон, однако при возникновении трудностей любые разногласия могут разрешаться в суде.

Итак, мы уже говорили, что стоимость (плата за сервитут) в первую очередь должна быть соразмерной. Оплата может производиться частями, по истечении определенного срока, либо единовременно, соответственно, данные условия должны быть в обязательном порядке прописаны в договоре. Единовременная выплата может быть увеличена за счет дополнительных платежей и компенсаций в следующих случаях:

• если пользователь нарушает установленные правила использования сервитута;
• по решению суда, если пользователь нарушает права собственника в отношении владения и пользования объектом сервитута.

Письмо Минфина России от 27 ноября 2020 г. N 02-04-10/104872 Об отражении в бюджетном учете доходов от платы за сервитут

29 января 2021

Департамент бюджетной методологии и финансовой отчетности в государственном секторе Министерства финансов Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел письмо (далее — Запрос) и сообщает следующее.

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Для учета доходов, раскрытия в бухгалтерской (финансовой) отчетности информации о доходах, если иное не установлено другими федеральными стандартами бухгалтерского учета государственных финансов, единой методологией бюджетного учета и бюджетной отчетности, установленной в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации, применяется федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Доходы», утвержденный приказом Министерства финансов Российской Федерации от 27.02.2018 N 32н (далее — СГС «Доходы»).

Пунктом 4 СГС «Доходы» определен закрытый перечень видов доходов, к которым не применяется данный стандарт. В указанном перечне отсутствуют доходы от предоставления земельных участков в сервитут. Учитывая, что в результате установления сервитута одна сторона получает право ограниченного пользования соседним участком (увеличение полезного потенциала активов), а другая сторона — экономическую выгоду в виде полученных денежных средств (плата за пользование участком), данная операция относится к обменным операциям, которые порождают доходы для одной из сторон.

Из экономической сущности отношений, отражение в бюджетном учете доходов от платы за сервитут осуществляется согласно положениям СГС «Доходы» и иных нормативных правовых актов, регулирующих ведение бюджетного учета.

Согласно обычаям делового оборота обременение земельных участков сервитутом, как правило, не ограничивается календарным годом.

В соответствии с пунктом 7 СГС «Доходы» доходы, полученные (начисленные) в отчетном периоде, но относящиеся к будущим отчетным периодам, признаются для целей бухгалтерского учета, формирования и публичного раскрытия показателей бухгалтерской (финансовой) отчетности доходами будущих периодов.

Следует отметить, финансовые отношения, возникающие по договорам аренды и сервитута, весьма схожи.

Положениями пункта 24 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда» закреплено, что при передаче объекта учета операционной аренды пользователю (арендатору) в бюджетном учете признаются расчеты по доходам от собственности в сумме дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) за весь срок пользования объектом учета аренды в корреспонденции с балансовыми счетами учета предстоящих доходов от предоставления права пользования активом.

В соответствии с приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28.10.2020 N 246н «О внесении изменений в приложения к приказу Министерства финансов Российской Федерации от 06.12.2010 N 162н «Об утверждении Плана счетов бюджетного учета и Инструкции по его применению» начисление доходов будущих периодов от предоставления права ограниченного пользования земельными участками (сервитут) согласно заключенным соглашениям (на всю сумму платежей, указанных в соглашении) отражается по дебету соответствующих счетов аналитического учета счета 020523560 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от платежей при пользовании природными ресурсами» и кредиту счета 040140123 «Доходы будущих периодов от платежей при пользовании природными ресурсами».

Начисление доходов будущих периодов осуществляется в разрезе контрагентов, правовых оснований (в том числе договоров, соглашений, определений арбитражного суда о принятии иска к производству).

Одновременно сообщаем, что Министерством финансов Российской Федерации созданы условия, обеспечивающие доступность всех заинтересованных пользователей к текстам нормативных правовых актов и методических рекомендаций по их применению, разрабатываемых департаментами ведомства. Интернет-адрес сайта — http//www.minfin.ru.

______________________________

* Находится на регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации.

Как дополнительно различают сервитуты

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным. Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

• водный (использование водоемов);
• лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.

Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.