Покупка дачи в снт подводные камни

Заброшенная дача – в чем сложности?

У заброшенного дома нет хозяина или есть, но до поры до времени тот не предъявляет прав на недвижимость. Оформить по садовой книжке собственность может только садовод, фамилия которого есть в архиве районной администрации.

Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может. Максимум – аренда.

В любой момент может произойти исключение жильца из СНТ, и вся недвижимость плавно перекочует к другому лицу, или государству.

Даже если покупатель участка возведёт на нём дом на свои личные средства. Он также будет отчуждён.

Грубо говоря, по садовой книге у СНТ можно купить лишь воздух.

Как купить дачу от хозяина недорого и учесть все риски

Дача привлекает многих горожан не только потому, что можно насладиться чистым воздухом и отсутствием любопытных соседей за стеной, но и потому, что можно собственноручно посадить цветы, разбить сад и огород и получить экологически чистые продукты. Но дачная постройка весьма отличается от многоквартирного дома, по ряду весьма важных критериев, о которых многие будущие дачники не задумываются, а между тем, именно эти факторы и оказывают влияние на стоимость.

В частности, цена дачи будет зависеть от следующих нюансов:

• дача по закону является садовым домиком, то есть временной постройкой без фундамента либо же капитальным строением, то есть загородным домом;
• величина земельного участка;
• развитое либо же удобное транспортное сообщение;
• престижность района ввиду наличия живописных пейзажей, реки либо озера;
• благоустроенность коттеджного поселка: наличие уличного сообщения, магазина, охраны;
• подведение к участку основных инженерных коммуникаций: газа, электричества, водопровода и канализации;
• расположение в черте года либо же в деревне;
• год постройки;
• благоустроенность самого дома.

А ведь есть еще масса иных нюансов, в частности, обременения, прописанные дальние родственники, неузаконенные самострои и наличие у собственника документов на межевание участка и кадастровый паспорт. Оценить все риски покупки дачи многие не в состоянии, поэтому предпочитают обращаться к услугам риэлтерских агентств. Однако за услуги специализированной компании приходиться платить достаточно солидную сумму до 5% от общей стоимости дачи.

Первые шаги

Одним из наиболее сложных этапов при приобретении загородного дома является его выбор. Семья, которая желает купить дачу, должна учитывать множество важных моментов.

Транспортное сообщение. Необходимо определиться, каким именно образом все члены семьи будут добираться до жилья в пригороде. Для этого следует изучить особенности трасс Ленинградской области, а также ориентироваться на месторасположение городской квартиры, учитывать пробки, которые потребуется преодолевать при въезде и выезде из Санкт-Петербурга. Также необходимо проанализировать ситуацию с общественным транспортом – есть ли вблизи автобусные остановки и железнодорожные станции.

Состояние участка

Помимо площади участка, крайне важно оценить и форму – иногда вытянутые участки не позволяют построить желаемый объект, так как в соответствии с требованиями СНиП расстояние между домом и красной линией улицы не должно быть менее 5 метров, а расстояние от постройки до соседнего участка не может быть меньше 3 метров. Также важно оценить качество почвы и местоположение участка – если он находится в низине или на склоне, велика вероятность его затопления в весеннее время года

Ну и, конечно, нужно узнать, нет ли поблизости заводов или других промышленных учреждений: чистый воздух на даче – одна из важнейших составляющих качественного отдыха.

Наличие коммуникаций. Проведенные коммуникации – это фактор, которые является одним из важнейших при выборе загородного дома. Обязательно нужно учитывать не только их наличие, но и систематичность предоставления воды и электричества. Возможно, что свет или воду включают только в определенные часы – при постоянной жизни за городом это может стать серьезной проблемой.

Состояние здания. Иногда дом выглядит надежным и прочным, но в нем есть конструктивные недостатки, незаметные для обычного человека. Чтобы не купить некачественное жилье, следует пригласить на осмотр специалиста.

Оформление и заполнение ДКП пошаговая инструкция

Процесс составления ДКП происходит в соответствии с нормами, отраженными в главе 30 ГК РФ. Процесс отличается в зависимости от того, какой автомобиль приобретается — новый или подержанный. Рекомендуется рассмотреть оба случая.

1) ДКП на новый автомобиль

Покупка нового автомобиля осуществляется в автосалоне. В этом случае обязанность по составлению бумаг возьмут на себя работники организации. У них же можно проконсультироваться по всем вопросам, связанным с приобретением автомобиля. Для начала процедуры требуется прийти в организацию, подобрать машину и сообщить желание покупки работнику автосалона. Гражданину предложат ознакомиться и подписать готовый договор.

Если подпись от лица салона ставит его работник, важно уточнить присутствие доверенности на выполнение действия. В иной ситуации договор купли-продажи авто можно оспорить

Подпись удостоверяется печатью компании. Вместе с машиной клиенту предоставляется:

• комплект ключей;
• ПТС;
• сервисная книга;
• инструкция по эксплуатации;
• справка-счёт.

Получив документы, гражданин должен осуществить государственную регистрацию авто. Автосалон не обязан предоставлять СТС. Бумага выдаётся после процедуры регистрации в ГИБДД.

2)подержанный автомобиль

Купить машину с рук дешевле. Однако участникам сделки придется оформить все документы самостоятельно

Важно соблюдать правила, закреплённые в главе 30 ГК РФ. Если нарушено хоть одно из них, сделку признают недействительной

Чтобы заключить соглашение, потребуется:

1. Оформить договор купли-продажи авто. Бумагу можно составить от руки. Однако эксперты советуют заполнить бланк на компьютере и распечатать его. Это снизит риск возникновения ошибок и помарок. Бумага готовится в 3 аналогичных экземплярах. Два из них предоставляются покупателю, 1 остаётся у продавца. Лицо, купившее транспортное средство, должно будет передать один экземпляр договора купли-продажи в ГИБДД при прохождении процедуры регистрации.
2. Подготовить пакет документов. Выполняется обновление технического паспорта. В него вносятся данные о покупателе. Участники сделки предоставляют в документе подпись и фиксируют дату заключения соглашения.
3. Покупатель посещает ГИБДД. Нужно обратиться в территориальное подразделение органа. Сотрудники Госавтоинспекции выполнят перерегистрацию автомобиля на нового собственника. В процессе осуществления действия производится сверка номеров. Это производится для того, чтобы выяснить, не были ли перебиты заводские знаки, и не находится ли машина в розыске.
4. Когда процесс завершён, сделка считается свершившейся. Хозяином машины становится покупатель.

Нет документов для продажи дачного участка. Что делать?

Часто владельцы годами пользуются дачей, не имея на нее вообще никаких документов. Если у продавца нет других документов на дачу, кроме садовой книжки, покупать такую дачу нельзя. Садовая книжка не подтверждает права на объект недвижимости. Она свидетельствует только о том, что продавец входит в некоммерческое товарищество садоводов (СНТ или ранее ДНТ).

В таком случае сначала продавцу нужно заняться оформлением дачи. Главное, чтобы у него при этом были документы о правах на землю. Уже имея их, можно зарегистрировать собственность на дом. Сейчас «дачную амнистию» продлили. До марта 2021 года собственники могут зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке, имея документы на землю и заказав изготовление технического плана кадастровому инженеру.

Что надо обязательно учитывать во время покупки земли в СНТ

1. Документы

Когда вы нашли хороший участок в садовом товариществе, главное, на что стоит обратить внимание при покупке — это документы. Документации в участке на СНТ очень много и вся она очень важна

Бывают ситуации, когда покупая участок, человек не обращает внимание на то, что указанная в документации информация о постройках отличается от действительности. Исходя из того, что территории СНТ не предназначены для застройки зданиями, власти и различные государственные службы пристально следят за строительством на этих территориях

Из-за этого, если будут найдены ошибки в документах или несоответствия, отвечать придется вам, а не бывшему владельцу.

На этом проблемы с документами не заканчиваются. Перед покупкой надо проверить участок на предмет обременений и задолженностей по коммунальным услугам. Надо запросить у владельца все справки, счета и выписки из ЕГРН.

Не обратив внимание на порядок в документации, покупатель участка рискует столкнуться с неприятностями. В худшем случае ему придется переоформлять все бумаги касательно построек, выплачивать задолженности и отстаивать свои права на участок в суде

2. Расхождения в площади

Покупая землевладения, вы можете заплатить за одну площадь, а получить при этом гораздо меньший участок, чем указано на бумаге. Чтобы избежать такого конфуза, перед покупкой стоит предупредить продавца о том, что участок надо проверить и размежевать. Это весьма длительный процесс, но, во избежания проблем и переплат, это сделать необходимо.

Во время покупки убедитесь в том, что участок поставлен на кадастровый учет. Кроме того, убедитесь в правильности оформления границ. Нередко продавцы тайно продают землю соседям, а покупателю достается «обрезанный» и неполноценный участок.

3. Оценка стоимости

Если главная цель покупки земли — это его реставрация и перепродажа, то стоит проверить выгодность сделки и цену всех построек, чтобы в итоге, при перепродаже, не оказаться в минусе.

Во время покупки надо беседовать с владельцем о всех постройках на территории участка и о плодородности самой земли. От этого и зависит цена самого участка.

Также, выбирая такую недвижимость, необходимо провести ее оценку, узнать с какого она построена материала, сколько ей лет, насколько она долго еще простоит и т.д.

Простой пример: минимальная стоимость небольшого кирпичного домика составляет 500 — 750 тыс. рублей. В то время, как аналогичное строение из бруса будет стоять в пределах 300 тыс. рублей.

Если вы серьезно заинтересованы в участке, то перед покупкой стоит обратиться к оценщику. Специалист подскажет, какова реальная цена земельного участка в СНТ сейчас, исходя из его состояния, и сколько он будет стоить, если все реставрировать, привести в порядок и вложить деньги.

По итогам проведенного аудита вы оцените все «За» и «Против», после чего примете взвешенное решение.

Как купить дачу и не быть обманутым

Когда вы покупаете дачу в садоводческом товариществе – вы становитесь полноценным членом СНТ, приобретаете на дачу не только права, но и обязанности.

Государство всячески склоняет народ ставить свои владения на кадастровый учет, но не каждый спешит это сделать из разных соображений. Многие не регистрируют дачи в СНТ, чтобы не платить лишние налоги. Другие — не готовы тратить свое время и средства на должное оформление документов, а некоторые попросту не знают что недвижимость в СНТ — будь то дачные участки, садовые дома, или иные фундаментальные постройки должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Поэтому многие дачные участки в СНТ на кадастровом учете не стоят. Как купить дачу и при этом не быть обманутым?

Подводные камни при покупке дачи в СНТ:

• Избегайте покупки дачных участков в СНТ, которые не прошли процедуру межевания, и не поставлены на кадастровый учет, даже если формально все документы у собственника в порядке. Имейте в виду, что процедура межевания стоит денег, требует согласования границ с соседями.
• Садовая книжка не является документом, подтверждающим право собственности, она говорит о членстве в СНТ! О том, можно или нельзя покупать дачу по садовой книжке – читайте в отдельной статье.
• Росреестр имеет право приостановить регистрацию договора купли-продажи дачи в СНТ, если на то есть законные основания (подробно о приостановке читайте здесь). Например, участок не имеет четких границ (не отмежеван), заявление подано ненадлежащим лицом, в отношении участка есть судебные споры (наложен арест и т.п.).
• Если собственник продает дачу через доверенное лицо – не поленитесь и проверьте доверенность на подлинность, случаи бывают разные. Постарайтесь встретиться с собственником и получить копию его паспорта.
• Если на дачном участке есть строения – дом, баня, хозблоки и прочее – проверьте их постановку на кадастровый учет, а также соответствуют ли постройки всем нормам отступов от границ земельного участка.
• После получения выписки из ЕГРН на участок – проверьте его границы, прибегнув к услугам геодезической компании – закажите вынос границ в натуру – так вы обезопасите себя от возможных серьезных проблем в будущем.
• Уточните вид разрешенного использования и назначение земель, а также не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУТ). Например покупка дачи в приаэродромной территории, в зоне культурного наследия или в водоохранной зоне – может обернуться значительными трудностями при оформлении документации на дачный дом в дальнейшем.

Особенности продажи

Этапы:

1. Составьте с нотариусом документ купли-продажи. Далее, его должен проверить сотрудник регистрационной службы. Только после этого подписывайте его.
2. Сама регистрация занимает определённое время. Чаще всего это от 10 до 30 дней. Только после прохождения процесса регистрации пересылайте деньги за участок его предыдущему владельцу.

Продажа участка с домиком

Оформляйте сделку как договор купли-продажи участка с домом. Предварительно подготовьте в БТИ техническую документацию на дом.

В договор внесите отдельно стоимость дома и стоимость участка.\

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка (файл в формате Word).

Обращение к нотариусу

Не стоит пренебрегать законом при передаче собственности от одного владельца другому. Иногда о переводе земельного участка к другому хозяину извещают только председателя или правление садоводческого товарищества.

Решение об исключении одного члена товарищества и принятии другого принимают на общем собрании. Но, ни выписанная на нового владельца книжка члена садоводческого товарищества, ни протокольные записи о его членстве имущественных прав покупателю не добавят. Это неправильно и может поставить нового владельца в ситуацию, когда выяснится, что собственность все ещё остаётся за предыдущим её владельцем.

Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

Могут сложиться типичные ситуации. Например, в течение 10 лет со времени приобретения дачного участка бывший владелец «передумает» и потребует возврата участка. Или новый владелец участка за несколько месяцев разочаруется в новом приобретении и потребует вернуть свои деньги взамен разонравившегося домика.

Членская книжка не даст вам защиты в суде, любая из сторон легко докажет, что никакой сделки купли-продажи не было. Следовательно, в регистрации сделки, в получении нового свидетельства на участок или дом, на участок с домом выгода есть как продавцу, так и покупателю без оформления сделки не обойтись.

Тип сделки купли-продажи

Это может быть купля-продажа:

• садового участка без строения;
• садового дома на неприватизированной земле;
• земельного участка с садовым домом;
• земельного участка с жилым домом;
• жилого дома на неприватизированной земле.

Какой участок можно продать?

Отметим сразу, что если ваш участок не приватизирован и вы не имеете никаких документов на него кроме книжки члена товарищества, то ни продать, ни оставить в наследство его вы на законных основаниях не можете.

Ни председатель, ни все правление СНТ не имеют законных оснований на предоставление права владения землёй кому бы то ни было. У них есть только право организовывать процесс землепользования.

Если, как документ о землевладении, вам предъявляют старенькое, времён середины 90-х свидетельство о праве собственности на землю, знайте, что оно нуждается в предварительном переоформлении.

Какие документы подготовить?

При оформлении перехода собственности нотариусу нужно предоставить:

• выписку из кадастра и план участка,
• документ, подтверждающий отсутствие правонарушений в отношении этой собственности;
• справку о технической инвентаризации.

Если земля покупалась, предоставьте договор купли-продажи, в ситуации, когда участок был выдан в пользование – постановление администрации.

В случаях, когда участок был куплен много лет назад, может быть востребовано подтверждение от СНТ, что участок действительно принадлежит вам.

Выписка из ЕГРН

Таким образом, единственный надежный документ – это выписка из ЕГРН. По ней можно отследить следующую информацию:

• характеристику объекта;
• право собственности;
• наличие притязаний на объект;
• ограничения и обременение или их отсутствие;
• проведение конфискации в пользу государства;
• схемы, границы и план.

Получить выписку может любой гражданин. Информация не относится к тайной и поэтому выдается по заявлению без каких-либо подтверждающих документов. Заявление подается в Росреестр или МФЦ. Необходимо знать адрес объекта или его кадастровый номер.

Время ожидания выписки в государственных органах длительное и поэтому, гораздо быстрее получить документ на сервисе егрпонлайн.рф. При заказе выписки на сайте указывается адрес электронной почты. В течение суток на нее приходит файл с электронной подписью. В нем содержится вся необходимая для покупки дачи информация. Электронная выписка обладает такой же юридической силой, что и бумажная.

Нюансы при проверке документов на земельный участок

При покупке дачи необходимо так же проверить документы на землю. Сравните реальную площадь с заявленной. У участка должны быть границы, и он не должны пересекаться с границами соседних участков.

С 2006 года действует дачная амнистия, в соответствии с которой можно оформить землю без межевания. Поэтому у многих участков нет четких границ. Покупая землю без межевания, покупатель рискует стать владельцем участка, на который претендуют соседи.

Информацию по границам можно проверить на публичной кадастровой карте в интернете. Карта содержит данные об участках, их площади, границах, местоположении и постройках. Чтобы получить информацию, необходимо ввести в строке поиска кадастровый номер участка. Если межевание не проводилось, появится надпись о том, что координат границ нет. В этом случае нужно попросить продавца провести межевание и только после этого покупать дачу.

Гарантия безопасности сделки – получение выписки из ЕГРН. Без нее покупать дачу не стоит.

Варианты продажи

В самом начале, человеку нужно определиться, каким способом он будет продавать собственность. Есть два самых распространенных варианта:

Услуги риелтора могут понадобиться в тех случаях, когда дачу нужно продать в ближайшее время. Эти специалисты помогут вам не попасть на удочку аферистов. За его услугу, нужно заплатить немалую часть денег, однако взамен, вы не будете делать никакой работы, за вас все сделают профессионалы.В случае, если у вас нет лишних денег на услуги риелтора, тогда весь процесс продажи, в том числе поиск покупателей, будет лежать на ваших плечах. С чего же начать?

Устранение изъянов построек

После того как участок будет приведён в порядок, можно браться и за имеющиеся на нём постройки. Если дом жилой, но в нём давно никто не проживает, его всё равно следует привести в опрятное состояние, сделать уборку и небольшой ремонт, вымыть окна и т.д. Необходимо заменить все неисправные электрические лампы, а если протекает крыша – починить кровлю. При наличии чердака и прочих вспомогательных помещений покупатели обязательно захотят их осмотреть, поэтому целесообразно привести в порядок абсолютно все.

Имеющийся на дачном участке сарай, гараж или погреб должен быть сухим и чистым, без кучи хлама. Санитарные помещения, такие как, летний душ и туалет должны быть исправными, чистыми и функционирующими. Прочие строения также должны выглядеть ухожено.

Подготовка объекта недвижимости не требует больших финансовых вложений, а затраченное время сыграет собственнику только на пользу, позволив установить более высокую стоимость и быстрее найти покупателя.

Продать земельный участок быстро и выгодно

Вам предлагается ознакомиться с инструкцией по быстрой и выгодной продаже участка земли. Если придерживаться ее, то можно еще и выручить от реализации недвижимости наибольшую сумму.

Этап первый: определение стоимости участка

Этим этапом и открывается инструкция. Первый этап позволит выявить круг лиц, которые заинтересованы в покупке вашего земельного участка.

Как правильно, есть два способа определения стоимости:

• Сделать это самостоятельно;
• Обратиться к специалисту.

Если вы пользуетесь первым вариантом, то действовать лучше так:

Выделим ряд причин, по которым собственники избегают услуг оценщиков:

• Высокая стоимость;
• Множество нюансов (так, оценщику придется объяснять, для каких конкретных задач вам требуется оценка и т. п.);

Впрочем, есть и преимущества:

• После оценки оформляется официальный документ – справка о стоимости земельного участка. Это может выступить как аргумент при заключении договора купли-продажи;
• Результат получится куда точнее, чем если бы вы сами указали стоимость участка.

От чего же зависит стоимость земельного участка?

Выделяется несколько таких факторов:

• Место, где находится имущество;
• Транспортная инфраструктура;
• Особенности правовых отношений: так, это могут быть как садовые или дачные товарищества, так и потребительские кооперативы;
• Площадь участка;
• Расположение строений на участке;
• Назначение участка: таковое может быть огородным, дачным, садовым либо под ИЖС (индивидуальное жилое строительство);
• Обстановка в районе, особенности ландшафта;
• Наличие бытовых удобств: электричество, газ, водопровод и т.д.

Каковы особенности продажи земельного участка с постройками на нем?

Ситуация будет усложняться, если на участке есть дачный дом, гараж или иное строение: в таком случае, понадобятся дополнительные действия. Самым простым вариантом будет осуществить снос построек, тогда не понадобится оформление всего этого. Оставить это без изменения также не выйдет, ведь обременение участка каким-то сооружением может создать трудности для продажи земли.

Если этого не сделать, то в договоре купли-продажи указывается, что земельный участок продается вместе с постройками, и здесь возникает необходимость зарегистрировать строение, получить нужные бумаги из БТИ (бюро технической инвентаризации).

Особенности оформления документов

В соответствии с действующим гражданским законодательством, земельный участок можно продать лишь тогда, когда к нему применяли следующие действия:

• Межевание. Оказывают эту услугу геодезисты. Желательно убедиться, что у геодезической организации есть лицензия на это;
• Участку также присваивают кадастровый номер. В органы местной власти подается документация, и, как правило, в течение месяца оформляется кадастровая карта.

Важно также получить согласие владельцев, чьи участки находятся рядом. Если появятся какие-либо разногласия, то можно заказать землеустроительную экспертизу, которая определит все характеристики земельного участка. Чтобы заключить договор купли-продажи, нужны следующие документы:

Чтобы заключить договор купли-продажи, нужны следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности;
• Правоустанавливающий документ (например, договор дарения, купли-продажи, наследственное свидетельство);
• Справка об отсутствии обременений участка;
• Межевое дело и кадастровые документы.

Этап второй: два способа найти покупателя

Собственник участка может обратиться в агентство недвижимости (первый способ), либо самостоятельно подыскивать покупателей (второй способ). Рассмотрим плюсы и минусы этих способов.

Основным достоинством второго способа является экономия денежных средств, так как услуги риэлтора не потребуются, а объявление можно разместить в изданиях и на интернет-сайтах, которые не взимают плату за размещение.

Обращение к компетентному субъекту (риэлтору) может существенно ускорить процесс продажи. Кроме того, можно высказать конкретные рекомендации по продаже участка, а профессионалы приложат усилия, чтобы решить задачу с учетом всего этого. Хотя не всегда те, к кому обращается продавец, знают все нюансы.

Необходимые документы

Продавец недвижимости подготавливает основные бумаги для заключения сделки. Он обязан документально доказать, что предлагаемое на продажу имущество является его законной собственностью.

Перечень основных бумаг, удостоверяющих права владения имуществом:

• свидетельство о регистрации прав собственности на объект;
• кадастровый план, технический паспорт земли;
• кадастровый и технический паспорт недвижимости, возведенной на этой земле;
• справки из соответствующих государственных организаций об отсутствии долгов и обременений.

Проверяя достоверность информации документов, представленных продавцом недвижимого имущества, особое внимание рекомендуется обращать на следующие нюансы:

• В графе «Собственник» фиксируется физическое лицо – продавец недвижимости. Если это общая собственность, тогда принимается коллективное решение о ее продаже.
• Предназначение земли, зафиксированное в паспорте. Этот момент обязательно рекомендуется учитывать при покупке земельного участка без дополнительных зданий. Осуществлять строительство можно только на землях, принадлежащих НП, и выделенных государством под сельскохозяйственную деятельность.
• Отсутствие долгов по коммунальным услугам и членским взносам. Этот пункт не влияет на законность купли/продажи, но, после заключения сделки задолженность придется выплачивать покупателю (новому собственнику имущества), так как долговые обязательства по коммунальным платежам чаще всего закрепляются за объектом, а не за физическим лицом.

Подлинность документов проверяется по выписке из Росреестра, которую можно получить в региональном подразделении этой организации или заказать дистанционно на сайте https://egrn-map.ru/. Документ предоставляется в течение 3-7 суток.