Как осуществляется покупка квартиры у застройщика?

Сложности при оформлении квартиры в собственность

Основные риски при вложении средств в долевое строительство связаны с недобросовестным поведением застройщика:

• затягивание сроков завершения строительства;
• ненадлежащее качество готового жилого помещения;
• отказ застройщика передать полный комплект документов для регистрации прав;
• банкротство застройщика.

В каждом из перечисленных случаев оформление права собственности может затянуться на неопределенный срок.

Если застройщик систематически нарушает сроки возведения объекта, дольщик может рассчитывать на выплату неустойки. Существенное затягивание строительства будет являться основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания с застройщика вложенных денежных средств. Продление сроков сдачи готового объекта допускается при письменном уведомлении дольщика и получении его письменного согласия.

Если при передаче готовой квартиры выявлены недостатки, застройщик обязан их устранить в полном объеме. Для этого составляется акт несоответствия с указанием всех недоделок квартиры. Затягивание сроков устранения недостатков, а также отказ застройщика удовлетворить законные претензии дольщика, также является основанием для расторжения договора или взыскания убытков.

Если застройщик отказывается предоставлять документацию, необходимую для регистрации права собственности, можно предпринять следующие меры:

• направить в адрес застройщика письменное требование о предоставлении документов (например, для получения копии разрешения на ввод дома в эксплуатацию);
• обратиться в суд с иском о признании права собственности – в ходе процесса по судебному запросу могут быть истребованы любые документы.

Судебный акт будет являться основанием для регистрационных действий в Росреестре, это соответствует нормам Федерального закона № 218-ФЗ,

Наиболее серьезные проблемы возникают при банкротстве застройщика. Если жилой дом не достроен, в рамках банкротного дела можно добиться возврата денежных средств (часть из них будет выплачена за счет компенсационных и страховых фондов). Также по решению дольщиков можно оформить право собственности на многоквартирное здание, как объект незавершенного строительства. Это позволит реализовать зарегистрированный объект, либо привлечь нового подрядчика для продолжения строительства.

Если дом фактически достроен, однако не введен в эксплуатацию по причине банкротства застройщика, признать право собственности можно через суд. При этом нужно учитывать следующие нюансы:

• иск должен быть подан каждым дольщиков в отношении своего жилого помещения;
• к участию в деле привлекаются органы местной власти и иные контролирующие учреждения, выдававшие разрешение на строительство и предоставившие земельный участок для застройки;
• основанием для признания права собственности в судебном порядке будет являться договор долевого участия, в котором зафиксирован размер доли, соответствующей определенной квартире.

Признание права собственности через суд не лишает права предъявить претензии к застройщику о возмещении убытков или устранении недоделок в готовых квартирах.

После регистрации прав на жилые помещения, собственники могут обратиться за узакониванием общего имущества многоквартирного здания и придомовой территории. Инициатором обращения может выступать один или несколько собственников, а регистрация прав будет проходить на основании разрешительной и технической документации на дом, а также на земельный участок. Имущество дома и придомовая территория будут являться общей собственностью граждан, оформивших права на квартиры, однако распоряжение отдельной долей не допускается.

Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

• человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
• клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
• в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
• риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).

Дополнительные документы для получения ипотечного кредита

Для оформления ипотеки на квартиру или долю потребуется собрать стандартный набор бумаг, в который входят паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, документация на залоговое имущество. Однако чтобы воспользоваться некоторыми ипотечными программами, а также специальными предложениями по ипотечному кредиту, необходимо предоставить дополнительные документы. Так, кредитор может потребовать:

• Документы для женатой пары – в 95% случаев супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками и в равной степени несут ответственность за погашение кредита. Заемщики, состоящие в зарегистрированных отношениях, должны предоставить одинаковый пакет документов, в который входит свидетельство о браке. При расчете кредита будет учитываться суммарный доход семьи, поэтому женатая пара может рассчитывать на более выгодные условия.

• При созаёмщике/поручителе – участники сделки несут такую же финансовую ответственность, как и заемщик, поэтому к ним предъявляются не менее строгие требования. Помимо стандартного перечня документов для ипотеки по требованию банка поручитель обязан предоставить налоговую декларацию за последний год, ксерокопию трудового договора, справку по форме 2-НДФЛ. Созаемщику в том числе необходимо предоставить страховое пенсионное свидетельство.

• Для нового жилья. Созаемщиками при оформлении ипотеки на новостройку могут быть 3 человека, каждому из которых потребуется собрать по требованию банка определенный набор документов.

• Для вторичного рынка. К недвижимости могут предъявляться дополнительные требования – она не должна относиться к ветхому жилью, стоять в очереди на проведение капитального ремонта или на снос. Имущество, приобретаемое на рынке вторичной недвижимости, также обязательно должно быть свободно от обременения. Рассматривать заявку на кредит банк будет на основании анализа пакета документов на приобретаемое жилье.

• Для материнского капитала. Потребуются свидетельство о браке, рождении детей, сертификат на материнский капитал. С его помощью можно приобрести любой тип недвижимости в зависимости от пожеланий и возможностей.

• Для доли. В некоторых случаях банк более детально обдумывает выдачу кредита на долю, например, если речь идет о покупке части квартиры у бывшего супруга или супруги. Организация может потребовать дополнительные документы и сведения о недвижимости для принятия положительного решения.

Дополнительным уникальным документом для оформления заявки на ипотеку в «Росбанк Дом» является заявление-анкета.

Как зарегистрировать сделку купли-продажи через МФЦ?

МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.

Типовой порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предполагает, что участники сделки:

1. Записываются на приём в МФЦ для подачи документов.
2. Собирают документы и составляют договор (это можно делать до записи на приём полностью или частично).
3. Приходят в МФЦ, подают документы и получают расписки.
4. По завершении процедуры регистрации прав покупеталя(ей) органом Росреестра приходят в МФЦ (дата посещения указана в расписках) и получают документы.

Эта схема типовая, но в каждой конкретной ситуации она может обрастать своими нюансами. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданском обороте. Например, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то к ней может подключиться орган опеки и попечительства. Кроме того, стороны выбирают, на каком этапе и каким способом производятся расчёты по сделке.Оформление купли-продажи дома через МФЦ имеет свои плюсы, например, если центр имеет более удобные месторасположение и режим работы, чем орган Росреестра. Но чтобы этим воспользоваться, необходимо понимать, какая территория входит в зону обслуживания МФЦ и какие услуги доступны через него. Узнать это можно по контактным телефонам или по информации на сайте (нужно выбрать свой регион и город).

Запись на прием в МФЦ

Чтобы оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ, правильным будет предварительно записаться на приём. Это позволит выбрать удобное время для визита в центр.

Ещё один вариант – прийти в МФЦ с документами, взять талон на приём и подождать, когда пригласят на приём.

Необходимые документы

Минимальный состав документов в МФЦ для регистрации купли-продажи квартиры:

• паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
• документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
• договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
• квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.

Также, как и в процедурных вопросах, здесь могут иметься нюансы, и этот перечень может быть расширен за счёт:

• свидетельства о браке (расторжении брака, смерти);
• согласия супруги(а) продавца на продажу квартиры;
• разрешения органа опеки;
• согласия других лиц, имеющих преимущественное право покупки;
• доверенностей на представительство и других документов.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий. Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.

Поэтому когда участники сделки составляют договор, они должны быть очень аккуратными и обязательно учитывать нормы действующего законодательства. Унифицированной формы документа нет, но предъявляются определённые требования к его содержанию. В договоре должны быть отражены:

• определение предмета сделки;
• цена сделки;
• порядок передачи квартиры от продавца(ов) покупателю(ям) и другие условия.

Если у сторон нет уверенности в том, что они сделают это грамотно, то следует обратиться к специалисту – риэлтору, юристу или нотариусу. Последний не только составит договор, но и удостоверит его.

Получение готовых документов на недвижимость

Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.

Особенности переуступки права

Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.

Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта

В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры

Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

2021 zakon-dostupno.ru

Правила покупки квартиры от подрядчика для минимизации рисков

Несмотря на множество различных вариантов, в соответствии с которыми подрядчик смог получить жилье от застройщика, непосредственно сама покупка совершается обычным образом, ведь в любой ситуации подрядчик становится собственником жилья и потому имеет право его продавать точно так же, как и любой другой собственник недвижимости.

Порядок действий

1. Проверить все документы, подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают как мошенники вместе, но это редкость).
2. Подготовить документы и деньги для сделки (напомним, что оформить ипотечный кредит на подобное жилье практически невозможно, банк тоже понимает потенциальные риски и вряд ли согласится на такую сделку).
3. Составить и подписать договор купли-продажи. Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.
4. Передать положенную сумму за жилье. Получить подтверждение получения денег (последнее особенно актуально, если расчет производится наличными).
5. Подписать акты приема-передачи. Эти документы нередко исключают большинство потенциальных претензий сторон.
6. Оформить право собственности на жилье в Росреестре.

Требуемые документы

Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

• Справка об отсутствии в покупаемой квартире других зарегистрированных лиц.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (несмотря на то, что квартира относится фактически к новостройкам, по правилам она уже является «вторичным рынком», ведь у нее был один собственник – подрядчик).
• Выписка из ЕГРН на жилье.
• Документы, подтверждающие факт расчетов между покупателем и продавцом.
• Документы, подтверждающие право собственности продавца.

Расходы и сроки

Подобная покупка предполагает следующие расходы:

• Оплата услуг нотариуса за заверение договора купли-продажи: от 2000 рублей и выше (зависит от региона нахождения квартиры).
• Госпошлина за получение выписки из ЕГРН: 350 рублей (нередко ее заказывает подрядчик, за свои деньги).
• Регистрация права собственности нового владельца: 2000 рублей на 1 человека.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия

Оформление цессии потребует со стороны продавца-дольщика и будущего владельца совершить ряд действий.

Действия продавца

Перед реализацией квартиры, приобретенной по ДДУ, от дольщика потребуется:

• Известить Застройщика о своих намерениях. Уведомить необходимо письменно, желательно в офисе строительной фирме. Получить согласие. Можно пригласить представителя Застройщика на подписание контракта передачи прав требования на недвижимость.
• От Застройщика взять разрешение (письменное) на оформление сделки. Согласие предоставят бесплатно, либо за 5% от продажной стоимости объекта.
• Получить у Застройщика справку-подтверждение оплаты по ДДУ, где прописывается, что дольщик-продавец полностью внес платеж за жилую площадь. Если сумма долга все же присутствует, то необходимо составить дополнительный трехсторонний договор о переводе оставшейся задолженности Покупателю.
• Получить согласие (если жилье куплено в браке) супруга(и).
• Получить разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
• При ипотечном займе потребуется согласие кредитора. Тогда снимется обременение на жилплощадь.
• Обратиться в соответствующий государственный орган за ЕГРН выпиской, если регистрировалась ипотека или ДДУ.

Что необходимо Покупателю

1. Заверить у нотариуса разрешение от супруги(а) на приобретение недвижимости, если участник процесса женат/замужем. При наличии брачного контракта согласие не понадобится.
2. Проверить и подписать бумаги по уступке.
3. Оформить закладную, когда жилье приобретается на заемные средства.

Проверка документов у Застройщика

Важный этап оформления уступки прав ДДУ. Необходимо посетить офис девелопера и попросить представить:

• Устав и учредительную документацию организации;
• регистрационное свидетельство в ФНС;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• финансовую отчетность за предыдущий и текущий квартал;
• разрешение на ведение строительства;
• документацию проекта:
• разрешение на стройку;
• право на владение землей, либо арендный договор;
• сроки завершения строительства;
• примерный срок завершения возведения и сдачи здания в эксплуатацию;
• декларацию по проекту;
• договор финансирования.

Сбор документов для цессии

Регистрация проводится в Росреестре, куда обращаются с собранным пакетом бумаг. Можно передать документацию через МФЦ. Для начала оплачивается 2000 р. госпошлина. Реквизиты для перечисления денег выдадут сотрудники МФЦ или регистрационного органа.

Перечень требуемой документации:

1. Копия и оригинал паспорта участников процесса.
2. Заявление на проведение регистрации уступки.
3. Квитанция или чек об оплате госпошлины.
4. Нотариально заверенную доверенность, если документы передаются через посредника + паспорт ответственного лица.
5. Разрешение супруга(и) на сделку, если участник состоит в браке.
6. Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем или совладельцем.
7. Первоначальное соглашение с Застройщиком: ДКП, ДДУ, проектного финансирования.
8. Справка от строительной организации об отсутствии у продавца-дольщика задолженности по ДДУ, либо соглашение о переводе суммы долга Покупателю.
9. Разрешение (письменное) от девелопера на продажу объекта по переуступке.
10. Согласие кредитора (письменное), если недвижимость находится под обременением (ипотекой).
11. Договор ипотечного займа и закладная, когда жилплощадь приобретена на кредитные деньги.

Регистрация договора переуступки

После сдачи документации в Росреестр проводится проверка, и регистратор вносит запись в базу ЕГРН.

Установленные сроки оформления – семь рабочих дней. Дату получения готовой документации можно уточнить у сотрудников Росреестра.

Недостатки приобретения жилья в новостройке

Перед принятием окончательного решения важно учесть и некоторые недостатки такого жилья. Оформление права собственности

Такая процедура отнимает довольно много времени

Оформление права собственности. Такая процедура отнимает довольно много времени.

Необходимость отладки инженерных систем. Такие проблемы могут возникать в процессе эксплуатации жилья, поэтому возможно временное отключение отопления или водоснабжения, проблемы с сигнализацией.

Ремонт. Этот недостаток имеет две стороны. Одна – необходимость ремонта в новоприобретенной квартире. Придется все делать с нуля, но процедура упрощается отсутствием старой мебели, обоев и прочих элементов вторичного жилья. Другая сторона вопроса – ремонт у соседей. Новостройка подразумевает постепенное заселение, поэтому в первое время ремонт будет идти постоянно – то у одного соседа, то у другого.

Финансовый риск. Покупка жилья в новостройке не исключает махинаций, потому к выбору застройщика необходимо подходить тщательно.

Необжитый район. Нередко для строительства выбирают новые районы, которые еще не обжиты. Это может привести к проблемам с транспортной и инфраструктурной доступностью.

Сдача в эксплуатацию. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо дождаться его сдачи в эксплуатацию. В некоторых случаях предполагаемая дата сдачи может сдвинуться, вызывая неудобства для новоиспеченных хозяев.

Выбор новостройки. Приняв решение приобрести квартиру на первичном рынке, следует правильно выбрать новостройку. При этом необходимо ориентироваться на следующие параметры:

Местоположение. Необходимо учесть, удобно ли добираться с нового места жительства на работу, к родным и близким. При отсутствии личного автомобиля нужно узнать, какой транспорт ходит в этом районе и как часто.

Инфраструктура. Выбирать квартиру нужно так, чтобы необходимые организации и учреждения были доступны. В основном это касается продуктовых магазинов, аптек, поликлиники, детского сада, школы.

Экология и шум. При выборе квартиры необходимо узнать, нет ли рядом вредного производства, оживленной дороги.

Благоустройство двора. Новостройка предполагает наличие нового тротуара и паркинга

Если в семье есть дети либо планируется их появление, то важно наличие детской площадки и пандуса для колясок

Тип постройки. Новые дома могут быть панельными, монолитными или кирпично-монолитными. Панельные дома привлекают ровными стенами и невысокой стоимость, но шумо- и теплоизоляция могут быть на низком уровне. Кирпичные дома теплые, привлекают хорошей шумоизоляцией, но стоят дороже. Кроме того, при недостаточном отоплении в квартире может быть сыро. Монолитные дома привлекательны прочностью, но квартиры в них часто требуют утепления и дополнительной звукоизоляции.

Вид дома. Стоит внимательно осмотреть дом и изнутри, и снаружи. Известны случаи, когда из-за использования некачественных материалов или несоблюдения технологий на стенах появляются трещины.

Тип квартиры. В угловой или торцевой квартире может быть холодно, потому такое расположение нежелательно, если к внешней стене не подведено утепление. Предпочтительнее квартиры, где окна расположены на западной или восточной стороне – это обеспечивает хорошее естественное освещение при отсутствии прямых солнечных лучей.

Количество комнат и планировка. Среди первичного жилья можно найти всевозможные варианты: комнаты разных размеров, объединение кухни и гостиной, кладовки, наличие лоджии (балкона).

Коммуникации

При выборе квартиры в новостройке важно проверить качество труб и запорной арматуры, состояние электропроводки, напор воды (особенно на последних этажах)

Состояние квартиры. В ней не должно быть следов плесени или грибка

Важно обратить внимание на качество окон и дверей – нередко в новом жилье устанавливают все самое дешевое, что означает плохое качество и отсутствие шумоизоляции

Этаж. Первого и последнего этажа лучше избегать. При выборе этажа следует учитывать возможность поломки лифта. В таком случае придется ходить пешком – для пожилых людей или инвалидов такой вариант неуместен.

При выборе новостройки и квартиры в ней необходим скрупулезный подход. Жилье должно быть качественным и подходить конкретному человеку или целой семье по всем параметрам.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

• Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
• Договор уступки права требования (цессии);
• Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
• Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

• Нужно убедиться в реальности существования договоров.
• По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
• Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
• После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
• Наличие разрешения на строительство.
• Правильно оформленный участок.
• Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

• Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
• Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
• Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
• Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
• «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
• Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

• четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
• сроки выполнения работ и сдачи дома;
• цена договора;
• порядок и форма оплаты;
• срок гарантий на объект;
• описание непредвиденных обстоятельств;
• список документации, необходимой для проведения строительства;
• срок действия этого договора;
• реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Формат сделки: правовая защита – в приоритете

Любая сделка с недвижимостью оформляется соответствующим договором, и здесь неопытного в юридической казуистике покупателя поджидает первый неожиданный сюрприз – существуют различные схемы, по которым предлагается оформление покупки. Прежде чем говорить о таких схемах, стоит все же напомнить, что единственной схемой, регламентированной и регулируемой законодательством, является участие в долевом строительстве.

Если сделка проходит в формате ДДУ, закон (ФЗ-214) обеспечивает защиту интересов дольщика путем реализации ряда механизмов, препятствующих нецелевому использованию средств, двойным продажам, а также риску утраты денежных средств дольщика.

В случае возникновения у застройщика каких-либо проблем (например, банкротства), его обязательства перед дольщиками принимает на себя другая компания, которая достраивает дом. Можно говорить о том, что единственный риск при покупке по ДДУ – это риск долгостроя, так как ряд процедур в случае форс-мажора занимают определенное время.

Альтернативой покупки жилья по ДДУ является приобретение квартиры по договору переуступки – когда дольщик решает продать права требования (оплаченной им квартиры) другому лицу до оформления права собственности. В этом случае застройщик переоформляет договор на покупателя, который выплачивает продавцу (первому дольщику) сумму, равную той, которая была переведена застройщику в счет покупки жилья, а также доплату в оговоренном объеме. Такая сделка полностью законна, но если есть сомнения, всегда можно посоветоваться с юристом.

Все остальные схемы, даже относительно законные, можно отнести к категории «серых». Самые распространенные среди серых схем – предварительный договор и вексель, но они никак не гарантируют прав покупателя. Если не рассматривать случаи откровенного мошенничества, серые схемы не всегда невыгодны покупателю, некоторые из них предлагают весьма приемлемые условия. В чем опасность? В первую очередь, в отсутствии законодательного регулирования. Если что-то пошло не по плану, дом не был достроен или произошли какие-то иные непредвиденные ситуации, отстоять свои права и вернуть деньги будет крайне сложно, а в ряде случаев – полностью невозможно.

Исходя из этого, ответ на вопрос, как купить новостройку и защитить свои права и свое имущество, банально прост. Не стоит использовать серые схемы, какими бы привлекательными они не выглядели.